2013年诸暨市中央华府项目建议书PPT资料.ppt

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,1,2,5,房产市场居民住宅需求取向于改善型、高档型过渡,大户型高总价产品受市场政策影响浮动较大，一旦受到政策打压，整天市场容易陷入僵局。

诸暨市普遍购房群体拥有良好的经济收入，对住房的需求可谓是必须“一步到位”，这也导致了市场的产品面积段相对集中，可选余地大。

1,2,6,房产市场2012年市场迎来爆发，2013年保持稳定的去化速度，预计总销量与去年持平，三四季度销售量稳步提升,7,市场竞争今年楼盘销售量主要集中在城东区域，市场竞争激烈，价格战已经打响,8,土地出让未来2-4年供应量较大，竞争持续激烈,2012年根据诸暨市国土资源局统计显示，全市公开出让土地190宗，共计4300亩左右，累计出让金75亿元。

其中住宅2000亩左右，为历年来最高。

可建住宅约260万方，加上市场余量，未来市场竞争将愈发激烈。

9,本体总结诸暨宏观环境良好，区域市场未来供应量较大，竞争激烈,1,市场分析,3,会所及大堂建议,2,竞品分析,位于城东新区中心，区位优势明显，注重产品力、优惠政策和销售的执行力,竞争项目城上城,11,城东新城、核心地段,主力户型140168平米,中央景观花园,夜景图,位于城东新区中心，配套和交通优势明显，注重形象展示与产品价值,竞争项目城市之星,12,外立面效果图,售楼部展示,主力户型133195平米,城东新城、核心地段,项目从进度上离销售许可时间跨度较大，违规提前变相销售，突出小户型、低总价优势,竞争项目东方俊园,13,整体规划图,景观效果图,排屋立面图,户型97164平米、排屋340370平米,区域自然环境为核心卖点，销售展示、服务质量佳，售楼部、样板房等形象展示到位；

竞争项目浦阳江一号,14,整体规划图,售楼部外景图,沿街户外画面展示,主力户型135平米、排屋别墅286584平米,原市长开发项目，属城东商业区，景观环境良好，折扣力度较大,竞争项目七大洲翡翠园,整理规划图,区位图,高层外立面,主力户型137167平米,接近城东核心区域，高加排组合，周边配套良好。

竞争项目富源.金悦华庭,整体规划图,区位图,立面图,主力户型89125平米,品牌开发商，精装修产品，自身以及周边配套齐全，目前主要以宣传品牌实力为主,竞争项目绿城.锦兰,17,楼盘规划图,小高层外立面,俯瞰图,主力户型：

123193,品牌开发商，排屋+小户型高层，自然环境佳，内置高档休闲配套。

营销活动多，注重品牌推广，市场口碑佳,竞争项目碧桂园,18,小区效果图,排屋立面图,区位图,景观效果图,同属城东新区，法式建筑群，重点突出人文气息。

销售道具落后，形象展示较差。

竞争项目华城.书香美地,19,规划图,中心景观图,高层立面图,主力户型89153平米,同属城东区域，主打学区房，现活动优惠幅度较大。

竞争项目东郡华庭,20,鸟瞰图,区位图,沿街户外画面展示,主力户型：

131136平米,同属城东新城，以小户型低总价产品形成竞争优势,竞争项目华城.美兰公寓,21,规划图,售楼部外景,内景效果图,户型97平米,毗邻行政中心，主打城市中心排屋。

现未做宣传，售楼部临时搭建。

竞争项目中央美墅,22,整体规划图,区位图,立面图,主力户型90130，排屋300500平米,中高端楼盘在市场上的良好表现，需要有高营销力度的支撑，展示的精细化能够带来市场的高度反响,竞争分析营销展示：

市场中高端项目比较重视营销展示，但是在展示细节上差异化较明显,竞争分析营销展示：

市场中高端项目比较重视营销展示，但是在展示细节上差异化较明显,中高端楼盘在市场上的良好表现，需要有高营销力度的支撑，展示的精细化能够带来市场的高度反响,26,竞争分析启示：

具备高端产品的基本硬性条件，但区域楼盘竞争激烈，价格战力度加大，要形成突破必须建立更大的附加值,竞品环境,市场竞争,2013市场持续放量，因地方对预售条件较为宽松，导致年末竞争更为激烈，“存抵、折扣”力度不断加大,本案区位优势明显，户型优势不明显，形象展示方面有较大的提升空间，实现销售突围必须要建立项目更多的附加价值，差异化营销策略,1,市场分析,3,会所及大堂建议,2,竞品分析,在物业发展建议阶段，我们经常会深刻感受：

会所已成为支撑豪宅客户特定生活模式的必备设施；

但对于会所，开发商又爱又恨，爱是因为它带来的高的附加价值，恨是因为它的经营难题；

现在，看起来，会所更像是一种奢侈品；

我们常常会遇到这样的问题：

为了与豪宅身份匹配，一味地堆砌“豪”，我们很兴奋；

开发商考虑到运营难题，经查出现拒绝建会所，我们很苦恼；

其实客户未必明白自己的真正需求，我们很迷茫；

我们为什么希望建设会所？

国内会所成功经营4大模式,酒店式的开放经营模式,大而精的俱乐部模式,大而专的封闭经营模式,小而精的半封闭经营模式,特殊模式,常规模式,成功会所特征,大而精的俱乐部模式,大而精的俱乐部模式棕榈泉13,000平米五星级豪华俱乐部式会所,13000平方米超五星级豪华会所,会所功能档次定位棕榈泉国际会所定位为集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部,会所对外经营许多国内外知名企业家和各界精英都欣然加入棕榈泉国际俱乐部，并将其作为宴请宾朋、商务酬酢的最佳选择。

入会方式面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛，棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣，个人入会费USD12,000。

会所主要功能设施集中于高规格的健身保健和餐饮会议,俱乐部有七个不同大小的贵宾厅房及会议室以及一个拥有全部先进设备的宴会厅俱乐部可承接从两个人到多至200人的活动。

正宗的港式粤菜由香港名厨施辉先生主理，搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴,A健身休闲设施,55米长，700多平方米的全天候阳光天然温泉游泳池全套美国名牌健身器材Nautilus，装备精良的器械房，健身操室，乒乓球，台球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动室。

B餐饮会议设施,C其它设施,红酒雪茄吧大堂吧台,提供私人健身教练及保健顾问服务,提供宴会订制和私房菜上门服务,酒店式的开放经营模式,独立酒店式的经营模式广州珠江帝景（酒店）,投资逾2亿、占地超3万平方米的超大型酒店式会所,功能档次定位广州首个超大型酒店式豪华会所,独立酒店式经营完全酒店式经营，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务,管理方式由合生国际酒店管理有限公司管理，完全独立酒店式经营,大而专的封闭经营模式,大而专的开放经营模式海月花园7000平方米社区会所,7000平方米社区会所深圳成功经营典范,功能档次定位高档社区会所,半封闭式经营服务社区，针对海月业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入。

管理方式部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营,小而精的半封闭经营模式,小而精的半封闭经营模式金林半岛3000平方米会所,半岛会3000平方米成都社区会所,功能档次定位高档别墅社区会所匹配成都最贵楼盘,半封闭式经营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万；

管理方式与物管完全独立分开经营管理,以女人为主题的精准设施定位，同时提升项目的整体档次和盈利能力,前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想,调整,调整后会所功能聚焦以服务女人为主，引进法国高端品牌spa，23层作为SPA房，大受女性客户欢迎,红酒屋、雪茄坊等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很少有人消费其它常规项目如咖啡吧等受到spa的带动效用，盈利能力提高,豪宅会所4大模式KPI,豪宅会所成功运营的共同因素,会所功能设置锁定消费者需求,女主人和小朋友是会所需要满足的核心人群,重点项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所管理方三赢,将会所部分功能费用适当加入物管费中，以保证部分免费项目，并对付费项目起到连带推动作用,消费者需求,会所各功能分析,在所研究的楼盘的会所中，配置比例超过50%的功能模块是游泳池、健身房、网球场、棋牌室。

其中健身房的配置率最高，达到了88%，这说明购房者对于健康的消费需求较旺盛。

同样这一结论也能从游泳池75%的配置率上反应出来。

而一些高消费项目，如SPA馆、酒吧等项目的配置率较低，不足8%，在一般会所中不常设置。

会所各功能模块分布比例,杭州部分会所设施介绍,杭州部分会所设施介绍,杭州对于会所功能建设较为丰富，主要以运动、棋牌类功能设施为主流，经营多以半封闭为主,诸暨楼盘休闲娱乐会所信息面积普遍不大，活动类为主,七大洲翡翠园,儿童活动中心,具体面积不详,碧桂园,咖啡厅、茶餐厅健身房、棋牌室,1200平米,绿城锦兰,老年活动中心，四点半学校,2000平米,城上城,现售楼部后期改会所，设施待定,1000平米左右,城市之星,露天游泳池,200平米左右,本案会所建议,5号楼可用面积约600余平米,本案会所建议,2号楼可用面积约1300平米,2#楼平面方正，可以将其分成五个功能区块，既能保证其为“诸暨首席奢华会所”的品质，又能满足业主的需求，营造更为舒适、便捷的生活方式,2000平米诸暨首席奢华会所,考虑到本案未来居住人口约3200余人，不足以保证会所的可经营性，故建议以后采取开放式或半封闭式综合管理,本案会所建议,本案会所建议,棋牌室：

参与度非常高活动，后期承包给小区业主进行经营管理。

适宜采用针对业主开发，采用全封闭经营模式,台球、乒乓球室：

分为两类1、如果投资成本高、装修好，内部器材的采购、经营管理都可以承包给个人去经营。

2、反较之，可以进行简装，针对业主自由开放，由物业公司封闭式管理。

本案会所建议,咖啡厅：

建议承包给两岸、蓝山、星巴克等品牌店进行管理，给予一定进驻政策，多设立一些VIP包厢，开放式经营；

健身房：

建议承包给青鸟健身、星之健身等一线品牌连锁商代理，小区人口能够满足健身的基本需求，半封闭经营；

女子SPA会馆：

建议给外专营商承包，因为面积设置较大，可以融入“太太吧”，设立部分包厢，提高咖啡、简餐等服务，半封闭式或开放式经营；

儿童娱乐室：

建议给外商承包，专人看护，按时收费；

多安放座椅，封闭式经营；

大堂装修建议,本项目为精装修大堂交付楼盘，因此，公共区域的精装修也成为房地产销售的一个竞争点。

在考虑公共区域的精装修设计时，要有超前设计理念，充分考虑安全、适用；

不仅要美观，更要符合诸暨人的心理喜好，因此我们建议：

大堂装修建议,奢华的体现不在于需要多宽敞面积，需要更注重于细节的体现以及整体的搭配：

大堂入口,考虑到3#大堂正对小区大门口，门面工程更为重要，高端、大气而不失人性化设计；

1,3,2,1,可在门口设置水系，浙江人亲水文化，寓意着财气；

2,进口玻璃大门，门口配备安保人员，使入口更具有仪式感；

3,入口处应设雨蓬，雨蓬的风格和色彩应与建筑相协调；

大堂装修建议,会客区内放置自动咖啡机，满足商务及生活需求,大堂装修建议,公共会客厅是精装入户大堂的核心组成部分，更是体现整体档次的“脸面”,沙发及茶几可选用欧式风格，能够突显出楼盘的调性,烟灰缸桌花,入口处设置信报箱,色系沿用整体装修风格，可安装自动报警、提示等系统，提高整体档次,悬挂式水晶灯,色系沿用整体装修风格，符合诸暨人审美标准，突出楼盘调性,休息洽谈区,布置休息区，放置3-4张真皮沙发，烟灰缸、花卉等物，突出人性化设计,大堂装修建议,大堂装修建议,石材利用,墙面、地面、电梯门套采用全石,花卉,避免整体视觉太过生硬，大堂内多布置红色、粉红、紫色等中型花卉，迎合女性业主，有归属感,导视牌,在各通道口设置导视牌，突出人性化设置,大堂装修建议,接待台,电梯间及壁画,电梯间尽量做到出入便捷，因大堂墙面较多，在墙面上可多做装饰，油画、艺术画都是不错的选择,因大堂面积较窄，建议选用一些高品质、个性化的接待台,大堂装修建议,因进大门就正对2根承重柱，建议摆放迎宾台,为符合入户动线，建议将会客洽谈区设此处,取消进电梯间双开门，出入更为便捷,动线较为单一，四周墙面较多，建议在墙面、拐角处多摆放壁画、植物,60,谢谢聆听！