港联利 星 国 际 广 场物业管理手册Word文档格式.docx

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1、迁入手续

在签订了租赁合约并办妥交付使用手续后，租户敬请按如下程序办理迁入手续：

1.1租户迁入前需携带上海利国房地产有限公司开具的入户通知书以及租赁合同原件，以供物业管理处复印留底及备案。

1.2租户迁入前需按规定缴纳有关款项，敬请详见本手册《缴费事项》；

1.3与物业管理处联系，安排办理迁入前的单元交收手续；

1.4敬请租户亲自至物业管理处办理领取单元事宜；

1.5请与物业管理处联系，办理『本物业』内公司名录指示牌制作手续，办理时业/租户需提交公司中英文名称及营业执照复印件一份；

1.6租户迁入应遵守『本物业』的各项规定。

敬请遵守以下条款：

1.6.1提前三天或以上通知物业管理处确切的迁入日期。

1.6.2在得到物业管理处的迁入确认后，请按与物业管理处议定的时间及路径迁入。

搬迁过程中租户需注意安全，避免给他人造成不便。

1.6.3注意保护『本物业』公共区域的设施、设备。

如造成损坏，业/租户应进行相应的赔偿；

1.6.4向物业管理处提供持掌钥匙人员名单及提供一至二名紧急事件联系人的姓名、联络方式，以备紧急情况联络之用。

1.7为方便租户迁入，物业管理处可为租户联系搬运公司；

1.8业户应保证搬运公司人员遵守物业管理处的指挥，从指定路径进出『本物业』并保证路径畅通。

2、迁出手续

租户如需迁出，敬请按如下程序办理：

2.1租户租期到期迁出『本物业』前，请提前两个月书面通知物业管理处，并注明迁出日期，按照迁出程序办理有关手续；

2.2退租租户需至物业管理处财务部门缴清所有相关费用；

2.3请与物业管理处联系，办理撤消租用的电话号线、车位及其它所有退租手续；

2.4租户应退还从物业管理处借取的一切财物；

2.5如租户迁出时未将装修过的区域恢复到使用前的状态（除租赁合同另有约定或房产开发商确认外），从而引起纠纷，则物业管理处有权另委他人负责完成，费用由迁出业/租户承担支付；

2.6租户将其使用单元恢复原状时，需至物业管理处备案并经物业管理处验收；

2.7在迁出过程中租户应注意安全，避免给他人造成不便；

2.8租户迁出时应遵守『本物业』的各项规定，需注意以下各项：

2.8.1按物业管理处与/租户的议定时间及路径迁出；

2.8.2注意保护『本物业』公共区域的设施、设备，如造成损坏，应进行相应的赔偿；

2.8.3向物业管理处递交一份搬出物品清单；

2.9租户完成上述手续后，退还『本物业』提供的所有物品（含单元钥匙）。

否则物业管理处将通知房产发展商从租房押金中予以扣除。

二、业/租户单元二次装修

业/租户如需再次装修其单元，应按下列程序办理：

1、在业/租户指定装修施工队后，业/租户应于装修前先行提交《装修申请书》及经业/租户确认的装修设计方案和图纸等交物业管理处工程部审核；

业/租户如需装修施工队代办上述手续，装修施工队需持有业/租户的委托书；

2、业/租户在装修设计完成后，应向政府消防管理机构、区质检、安检管理等部门申报审批（此条视上海市当地的有关规定而取舍）；

3、装修方案审批完成后，业/租户需交纳有关费用，并由管理处颁发《装修施工许可证》；

4、业/租户指定的装修施工队应在得到物业管理处书面认可后，方可进入『本物业』，并应严格遵守『本物业』关于装修施工队的各项规定，具体条款敬请参见本大厦《二次装修施工手册》；

5、业/租户不能因装修施工而改变原『本物业』设施、设备的结构、承重墙、线路管网设计及位置；

6、装修施工完成后，业/租户应于3天内书面通知物业管理处，由业/租户、装修施工队、物业管理处及相关部门进行最后查验，隐蔽工程必须预先作分段查验；

7、如承业/租户迁出『本物业』，应负责将单元恢复原状，费用由承业/租户承担支付。

三、共用设施设备之使用

1、空调供应

『本物业』办公楼采用VRV中央空调独立控制系统，业/租户单元内可随意调节室温，单元内空调费单独计量，按实计算，其费用由业/租户自行承担，空调开启时间由单元内自行控制。

楼层内公共区域空调开启时间为AM8：

00-PM18：

00。

公共区域空调温度则根据季节进行设定，12月至2月定为16°

C-20°

C、7月至9月定为20°

C-26°

C。

『本物业』展示厅采用中央空调系统，选用热泵机组，单元内空调费单独计量，按实计算，其费用由业/租户自行承担。

2、通讯系统

『本物业』备有完善的通信系统具体包括中国移动、中国网通、中国电信（小灵通）。

本物业还提供较多的上网方式，具体包括FTTB、网通、电信，可为业/租户提供服务。

2.1电话

业/租户可以下列方式获得『本物业』的直线电话号线的使用权或租用『本物业』的电话号线，具体费用标准敬请详见本手册《缴费说明》。

2.1.1直线电话号线使用权的获得：

指『本物业』发展商留有直线电话号线，由使用人直接至上海市电话局申请，每月电话费由使用人自行缴付至上海市电话局。

2.1.2直线电话号线根据业/租户要求可开通国内/国际长途功能。

2.2传真线路

业/租户如需安装传真机，可直接连接至业/租户已申请的电话直线，相关费用由使用人自行缴付至上海市电话局。

物业管理处可协助业/租户安装，并收取合理费用。

2.3业/租户自用集团电话

业/租户如需安装自用集团电话，需得到上海市电话局的批准，并缴纳相关费用。

物业管理处可协助业/租户办理自用集团电话的审批安装手续，并收取合理费用（弱电井道占用费：

光缆1000元/根，电话500元/对，施工时需先到物业办理相关施工申请手续，并在物业工程专业人员指导下进行施工。

）。

说明：

业/租户在使用自用集团电话过程中必须遵守政府及物业管理服务公司有关电信设备使用规定，否则业/租户应承担由此对『本物业』所造成的损失及相应的责任与费用。

2.4『本物业』智能信息系统

申请和使用办法另行通知业/租户。

2.5友情提示

为了确保各业/租户的利益，防止由于不可抗力造成的停电/失电现象，特此友情提示各业/租户自行安装电脑不间断电源（UPS）。

3、电梯

3.1『本物业』为业/租户提供电梯服务。

业/租户需爱护电梯，保持电梯清洁。

3.2电梯内禁止吸烟、涂抹、吐痰和抛掷果皮、纸屑等杂物。

3.3业/租户在使用过程中严禁装载超重、超长物品。

3.4在使用电梯的过程中如遇紧急状况，乘客应立即按动有话筒标志的紧急通话键求救；

遇到问题或异常故障，应立即将情况通知物业管理服务公司。

物业管理处将对电梯做必要的维修及处理。

3.5电梯处于维修状态时，除工程维修人员外，业/租户不得使用，以防发生意外。

3.6大厦货梯的正常使用时间为周一至周五9:

00～18:

如需申请加班使用货梯，请以书面形式提前一个工作日向物业管理处申请。

3.7凡因违反上述要求，业/租户需承担由此产生的责任和费用。

4、停车设施

4.1汽车

『本物业』在地面、地下一层设立停车场，共计200余个车位，可为业/租户及访客提供停车服务，因该地下车库产权归属上海利国房地产有限公司所有，业/租户如需要办理租车位的申请手续，可通过物业管理处联系，在征得上海利国房地产有限公司书面同意函之后，在物业管理处领取停车证。

地下停车场机械车位的限制高度为1.8米。

4.2非机动车辆和摩托车

业/租户及单位访客可使用非机动车辆停车棚，车棚采用立体车架停车方式，可容纳256辆非机动车，车架可停入非机动车的最大轮胎宽度为55毫米，敬请车主与物业管理处联系办理有关停车手续，进入非机动车棚停车。

4.3停车场有关费用敬请详见本手册《缴费事项》。

4.4停车场使用规定（摘要）

为保证停车场安全使用及满足业/租户及访客停车的有序管理，所有进入停车场之停泊车辆应严格遵守交通规则及本管理条例，服从保安人员管理。

4.4.1本停车场仅提供停车场地，不负车辆保管责任。

4.4.2为防止车辆被盗，所有车辆需凭『本物业』物业管理处统一印制的《车辆出入证》和IC卡进、出停车场（收取IC卡成本费30元），《车辆出入证》工本费10元/张。

《车辆出入证》需要妥善保管，车辆出入停车场需刷卡开启自动车闸，停车场管理人员根据《车辆出入证》引导车辆入位，车位不予固定。

4.4.3已租车位的业/租户由业主安排统一收费。

临时停车收费标准RMB5元/小时，所有进入停车场车辆应严格按停车场设置的交通标志及指示牌上的要求行驶、停泊。

4.4.4车辆限速5公里/小时；

机械车位限高为1.8米。

4.4.5停车场内严禁烟火。

4.4.6严禁存放、携带危险品入场。

4.4.7严禁在停车场内修车、洗车、加油及在车位周围堆物、加装围栏等。

4.4.8车辆应按指定车位停泊，严禁占用其他车位或在非停车区域停车。

4.4.9请勿将贵重物品留置车内；

离车时请锁好门窗，打开防盗报警系统；

在停车场内通行请注意自身安全。

在停车场范围内的任何人身伤亡及车辆、物品被盗、受损，责任自负。

4.4.10在停车场内应注意安全，谨慎驾驶。

停泊车辆在停车场内行驶或停泊过程中如不慎造成『本物业』设备、设施、其他车辆的损坏或伤及他人，应负责赔偿并承担由此而引致的一切后果。

5、卫生间

『本物业』向业/租户提供卫生间设备、设施、卫生用品，并有专人负责清洁卫生间工作。

请勿在卫生间洗头、洗澡、洗涤衣物或存放物品，请勿将杂物和烟蒂等丢入座便器和小便斗，以防排污管堵塞，并请保持其内部清洁。

为保证公共区域的适宜温度，请业/租户注意随手关闭卫生间窗户。

6、消防措施

6.1『本物业』单元内、电梯厅、公共区域分别装有烟感器、喷淋头及配备消火栓、灭火器。

6.2各层走道内设有应急广播系统。

6.3业/租户及其雇员应熟悉消防及自救程序，熟悉消防疏散图。

物业管理处将不定期举行消防培训，届时欢迎业/租户一同参加。

6.4爱护消防设备及其它控制设备、设施，绝对禁止堵塞一切消防控制系统、消防通道、紧急出口、消防电梯、窗户、通向房顶的出口及『本物业』大堂，并保证上述部位畅通无阻。

物业管理处有权将障碍物搬离和更换受到破坏的设备及设施。

由此而产生的一切费用由责任者承担。

6.5消防设备（灭火器、消防水喉、消防水管等）设置在每层固定的位置。

非特殊情况，不得擅自移动。

如遇火情，业/租户才可以使用以上设备进行灭火自救工作。

6.6业/租户有责任为其单元购置必要消防设备。

6.7防火注意事项

6.7.1『本物业』公共区域禁止吸烟，请不要在禁烟区域吸烟。

业/租户在单元内吸烟，应谨慎处理好烟蒂，以防发生火灾。

6.7.2请不要在单元内使用明火、加热器、电烹饪设备、烤箱、熨斗及其他大功率的电器设备，以避免因局部用电过载而影响本单元及其他单元。

6.7.3避免电器超负荷运转。

如有异常，应立刻关闭在用设备并及时通知物业管理服务公司。

6.7.4业/租户需定期自行检查，维护电器设备，确保各种电器设备、线路及接口无松动及破损。

如发现问题及时解决。

6.7.5业/租户单元内自备的灭火器应经常进行常规性压力检查，确保其处于完好状态。

6.7.6下班或人员离开办公室前，须关闭所有电器。

6.7.7请不要在单元内存放大量纸盒、纸箱、纺织品等易燃物品。

6.7.8不得在单元内存放易燃、易爆危险品及液化气体等。

6.7.9不得在单元内煮食。

6.7.10业/租户应选派消防负责人负责消防工作，并参加有关的消防培训课程及参与由物业管理处组织的消防演习。

四、物业管理处及物业管理服务人员

1、客户服务部

1.1『本物业』内公司名录指示牌及铭牌

『本物业』提供统一格式的『本物业』内公司名录指示牌，业/租户申请手续如下：

1.1.1向物业管理处提出申请并填写表格。

如申请『本物业』内公司名录指示牌，业/租户需同时提供公司中英文名称及公司营业执照复印件一份；

1.1.2置于『本物业』底楼大堂有公司名录指示牌。

1.1.3业/租户要求增加或更换名录指示牌，由物业管理处统一制作并安装，费用由业/租户承担支付。

1.1.4业/租户如需制作楼层名录指示牌,请至物业管理处提出书面申请,物业管理处按实收取制作费。

1.1.5业/租户办公室的公司铭牌，可委托物业管理处联系制作并安装。

费用由业/租户承担支付。

1.2邮递服务

『本物业』通讯地址：

延安西路1319号（办公楼）、1339号（展示厅）

卡特彼勒船舶中心

邮政编码：

200050

物业管理服务公司提供代收代发邮件服务。

服务内容包括：

普通邮件及报刊等分发至各业/租户单元。

1.3投诉及建议

业/租户如欲对『本物业』物业服务提出投诉或建议，可用致函、电话或亲自前往的方式向物业管理处提出，并敬请告知具体联络方式，以便物业管理处及时予以改进与回复。

监督投诉电话：

62516035、52376268

2、保安部

2.1保安事项

『本物业』实行24小时保安值班、监控和不定时巡视。

请业/租户支持并配合保安人员的工作，为保障全体业/租户的安全，敬请注意以下事项：

2.1.1下班以后或办公室无人时，请锁好门窗；

同时关闭单元内所有电源，以防火灾隐患。

2.1.2若单元门采用电子锁，敬请在无人情况下，再锁闭门地弹簧锁，防止突然短电造成的安全隐患。

2.1.3请不要将贵重财物存放在单元内；

2.1.4在非办公时间内出入『本物业』，请主动出示身份证并进行登记；

2.1.5所有访客在早上7:

30以前和晚上20:

00以后及非法定工作日进入『本物业』，需由被访者确认并进行登记；

2.1.6当发现可疑迹象或突发事件发生时，应立即通知物业管理处以便及时处理；

2.1.7单元内物品运出『本物业』时，请到物业管理处办理物品出门手续；

2.1.8禁止将武器、弹药、易燃易爆物品、化学品、毒品、放射物、污染物或对社会具有不良影响的物品带入或存放于『本物业』内；

2.1.9请不要将物品放置在公共区域，如随意放置造成物品丢失，责任自负。

业/租户在公共区域内发现其它客人遗失的物品，敬请送到『本物业』物业管理处；

2.1.10禁止在单元内进行违法交易及损害社会公德的不良行为；

2.1.11『本物业』业/租户应选派安全负责人，参加『本物业』有关安全工作会议，并负责执行规定。

2.2物品运送

2.2.1『本物业』业/租户的货物运送必须使用货运电梯。

2.2.2搬运数量多或体积大的物品应尽可能安排在非工作时间，不应影响其它业/租户的正常使用和工作。

大件物品的搬运或物品搬运时间较长的，需提前24小时通知物业管理处，并请注明搬运时间、物品种类、数量、具体负责人，并在物业管理处安排下按指定路径搬入/搬出。

2.2.3搬运货物的车辆应服从『本物业』保安人员的指挥和调度。

2.2.4业/租户在物品搬运过程中，对『本物业』物品、设施应爱护使用。

2.2.5业/租户应派专人监督搬运过程的实施。

2.2.6凡因违反上述要求，业/租户需承担因此产生的责任和费用。

3、保洁部

3.1物业管理处提供的日常清洁服务包括：

每日公共区域、公共设备设施、楼层男、女卫生间循环保洁等。

提供卷筒纸、擦手纸、喷香剂、洗手液于男、女卫生间内供业/租户使用。

3.2业/租户单元内的清洁工作应自行负责，业/租户如需对其单元内办公环境进行特约清洁服务，可与物业管理处联系进行有偿服务。

3.3特约清洁服务包括：

单元内洗地毯，擦拭室内玻璃，空调风口，照明灯具清洁，硬地面打蜡，起蜡，清运特殊或大型废弃物等。

上述服务内容的服务费用与业租户协商确定。

3.4为不影响业/租户的正常办公，由物业管理处安排的特约清洁服务时间一般在非工作时间进行，需业/租户提供必要的协助。

3.5业/租户单元内的垃圾应封存于垃圾袋内，置于『本物业』每层的垃圾桶内，并尽可能保持垃圾桶的清洁。

因楼层垃圾桶没有防火功能，故禁止未熄灭的烟蒂及热灰入桶，垃圾桶的清理、垃圾的收集工作均由物业管理处负责。

4、工程部

4.1为方便业/租户，物业管理处为业/租户单元内各种自用设备、设施提供维修服务，费用由业/租户承担。

4.2物业管理处工程部维保人员将定期对楼层内（业/租户租赁单元）的公共设施进行检查、维护、及保养，届时请业/租户予以支持配合！

五、突发事件

1、火警

当发现烟雾、火情或闻到强烈的异味时，不要惊慌。

请保持冷静。

1.1请用距离最近的电话通知『本物业』消防控制中心（专线电话62257966），并告之：

1.1.1着火或异味的准确位置（哪一层，哪一个单元或靠近哪个单元）；

1.1.2火势或烟势及可能知道的原因；

1.1.3是否有人被困或受伤；

1.1.4报告人身份、所在位置及所属单位。

1.2根据火情的情况，如可以控制，利用距你最近的消防设备、设施及时进行灭火自救，并立即通知物业管理处。

1.3如果火势较大，不能控制，应马上按下最近的火警报警按钮，迅速撤离现场。

1.4在『本物业』任何单元内当听到火警报警广播时：

1.4.1请保持冷静,不要惊慌；

1.4.2听从广播中发布的指令；

1.4.3听从物业管理处工作人员的指挥；

1.4.4切断所有电源，掐灭烟头。

在时间允许的情况下，带好贵重物品；

1.4.5关闭门窗；

1.4.6沿最近消防通道、紧急出口和消防楼梯撤离，切勿使用电梯。

2、停电

2.1若发生停电事故，请立即通知物业管理处故障地点。

2.2保持镇定，不得使用明火用作照明。

2.3业/租户认为必要时可准备手电、应急灯等物品放置于单元内，以备偶然停电时使用。

2.4在断电时，如欲离开『本物业』，请勿使用电梯。

请使用设有紧急照明系统的消防楼梯。

3、水管爆裂

3.1业/租户若发现水管爆裂、大量漏水情况，请立即通知物业管理处事故位置，以便及时安排抢修；

3.2如漏水地点在相邻位置，应立即采取预防措施，注意不要触及电器设备；

3.3业/租户如需疏散，请关闭门窗，并将重要物品及重要文件、电脑磁盘转移；

3.4尽快离开漏水区域。

4、盗窃

4.1如有盗窃案件发生，请立即通知物业管理处并保护现场；

4.2如有可疑事件发生，请立即通知物业管理处；

4.3如果发现盗贼，请立即通知物业管理处；

4.4尽可能准确详细地记录事件。

请告之物业管理处您的姓名及联系电话，必要时向公安人员及保安人员详述事件发生或发现经过。

六、缴费事宜

1、业/租户使用单元所涉及的相关费用

1.1管理费

1.1.1管理费为人民币每月18.00元/M2（办公楼）、人民

币每月20.00元/M2（商场、展示厅），结算均按建

筑面积计算。

其中包括公共能源费、管理及行政开

支费用、公共区域清洁费、公共区域秩序维护费及

『本物业』公共设备的日常维修保养费等。

敬请业/

租户迁入前预先缴纳三个月的管理费。

请各业/租户

于每月的10日之前交纳当月的物业管理费及其

他相关费用。

1.1.2合同约定进户时间经开发商书面同意提前的，以提

前进户之具体日期为准收取管理费；

合同约定退租

时间经开发商书面同意退租延后的，以具体迁出日

期为准收取管理费。

*日物业管理费标准（办公楼）=18元/M2∙月÷

30.5天

*日物业管理费标准（商场）=20元/M2∙月÷

1.2办公楼、展示厅单元内部能源费用（电费及空调费）计算方式

业/租户单元内的电费等费用是根据每月实际发生额按政府有关规定收取。

计算方式如下：

电费单价=

总电费

总用电量-总用电量*0.05（变配电损耗）

备注：

电费单价根据房产开发商与租户《租赁合同》中约定的1.00元/度电的单价计算，若因政府部门调整电价，本物业也将随其进行必要调整。

单元空调用电费=电费单价×

该楼层空调总用电量×

该单元空调流量

该楼层空调总流量

单元其他用电费=电费单价×

单元总用电量

1.3商场单元内部能源费用（电费及空调费）计算方式

商场空调总用电量×

商场空调总流量

2、业/租户二次装修前应付清以下费用

2.1保护公共及单元内设备/设施保证金、建筑垃圾清运费：

2.1.1设备/设施保证金每标准单元按壹万元人民币收取；

整楼层按叁万元人民币收取。

2.1.2建筑垃圾清运费按租赁建筑面积收取，收费标准人民币__6__元/M2。

2.1.3如因施工原因导致『本物业』或其它业/租户的设施、设备和装修有所损坏，由此产生的修理费用将从设备/设施保证金中扣除，无此情况装修完毕后办理退款手续。

（详见P38）

2.1.4业/租户必须完成二次装修竣工验收手续才能退还设备/设施保证金。

（退还保证金为竣工验收后15个工作日内完成）

2.2施工人员的施工证：

每张施工证收取人民币RMB10.00元工本费及人民币RMB20.00元押金，工程完成后，如数收回施工人员施工证，退还施工证押金。

3、『本物业』通讯网络费用（电话、传真、上网等费用）按政府有关部门核定的收费标准由业/租户缴纳。

『本物业』智能信息系统，业/租户在使用前根据物业管理处要求办理手续，并缴纳相关费用。

4、停车场费用

4.1车位租用费：

每车位RMB1000元/月，每月5日之前缴清，因车库IC卡要设置时限，所以车位租用费为先付后用；

4.2临时停车：

RMB5/车位/小时

5、其它费用

此费用包括但不限于单元内部清洁费、单元内部维修费、商务中心服务费等，该等费用业/租户将根据物业管理处要求及与业/租户事前约定如期缴付。

6、费用说明

6.1上述各项费用为现行执行标准。

6.2以上费用逾期缴纳，将支付滞纳金（按每日0.3‰收取）。

6.3保证金与押金的使用：

业/租户未违反『本物业』有关规定时，保证金或押金当业/租户办妥相关验收手续后如数退还，否则物业管理处有权根据规定做相应的扣减，差额部分由业/租户根据物业管理处要求补齐。

6.4采用汇款时，汇出款额与实际发生额之差额由汇款人承担。

7、费用支付方式

缴费可通过如下方法：

7.1国际电汇；

7.2国内信汇、电汇；

7.3市内转帐支票；

7.4