海淀规范物业实施方案试行Word下载.docx
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四、实施步骤
(一)宣传动员阶段(2012年2月)
召开物业企业、业委会、社区党支部、社区居委会、街道居民科等参加的培训大会。
强调此次专项整治活动的重要性,结合海淀区物业服务企业资质核查工作具体实施方案,明确专项活动的实施步骤,讲解专项整治活动的重点内容。
各物业企业要围绕此次活动开展形式多样的宣传工作,张贴宣传口号(附件2),同时协调社区居委会、业主委员会的支持,让广大业主和使用人充分了解此次活动,积极参与,广泛监督。
(二)自查自纠阶段(2012年3月)
各物业服务企业开展自查工作,根据此次专项行动的内容,制订物业项目整改提升方案,明确具体工作目标、内容和责任人,在3月15日前报项目所属辖区的房屋管理所。
并结合自身的问题,开展自纠行动,完成自我提高的过程。
(三)全面检查阶段(2012年4月—9月)
各房屋管理所要严格按照本实施方案确定的检查内容,对辖区内所有实施专业化物业管理的项目进行日常巡查。
检查过程中发现物业服务企业未达到规定要求的,约谈企业法定代表人和项目负责人,下发整改通知书,责令限期改正;
对于违法违规行为,要依法严厉查处,并作为不良记录记入物业服务企业及项目负责人信用档案。
(四)总结上报阶段(2012年10月-12月)
我们将统计分析物业服务企业的违规情况,发现问题、总结经验,形成书面材料及时上报;
同时将总结专项整治工作的经验、教训,提出下一步的工作思路和要求,完善长效管理机制并向社会公布。
(五)经验推广阶段(2013年1月-2015年12月)
以此次专项整治行动为契机,“十二五”期间加大对物业服务的执法检查力度,并将其作为一项常态工作坚持贯彻落实。
开展宣传日、开放日等活动,邀请社会力量加大对物业服务企业的监督。
同时不定期的邀请市、区相关单位进行抽查,组织相关媒体参与,对于业主投诉较多、社会影响较大的项目,通过媒体予以曝光,逐步建立我区和谐稳定的物业环境。
五、工作要求
(一)加强组织领导
1、组建工作机制
各物业企业要高度重视此次专项整治工作,充分认识检查的目的和意义,结合自身实际开展工作,全面部署,做到组织到位、责任到位、任务到位,全面推进专项整治工作。
我们将吸收相关单位、各街(镇)分管领导等参加检查组,采取有效合理的措施,督促各物业服务企业认真落实本方案。
各物业服务企业负责人要切实担负起责任,亲自抓以落实,逐一整改,确保工作落到实处。
2、形成例会制度
建立例会制度,及时总结各阶段的工作情况和做法以及成绩、经验和存在的问题,并通过召开工作部署会、培训会、现场会、推进会、点评会、经验交流会等方式,推广好的经验做法,营造比学赶超氛围,确保专项行动取得实效。
我们会不定期的将工作推进情况、好的做法和经验以及存在的问题形成文字上报市、区相关领导和单位。
3、强化问责机制
加大对规范提升专项行动的日常督查,跟踪项目进展、掌握工作动态。
对物业企业对待专项行动思想不重视、工作不力的,将采取约谈、通报、曝光等方式,督促物业项目落实本方案。
对拒不整改、不执行、不落实工作方案的,依照相关规定予以处罚,直至吊销资质证书。
(二)扶持行业发展。
加大对物业行业扶持力度,扶优扶强,引导、指导物业服务企业晋升资质等级,扩大经营规模,拓展经营项目。
重点培育一批市场竞争力强、业主满意度高、诚信服务的品牌物业企业,带动全区物业管理水平和服务品质的提升。
(三)构建长效机制。
切实履行属地管理职责,主动联合街(镇)、社区居委会等相关职能部门开展联合执法工作,强化联动,形成合力,健全我区服务检查标准,形成有利于行业发展的长效机制。
(四)加强宣传培训。
以简报、信息报送的形式加强工作动态交流、上下情况沟通。
加强正面宣传工作,利用海淀区物业管理协会平台,组织物业服务企业多形式、全方位加强宣传,帮助居民了解物业服务相关知识,形成各层面对物业管理方面相关法律法规和政策的基本认知。
加强物业管理从业人员的教育,进行法规政策岗位技能的培训,提高从业人员素质。
树立先进典型,转变行业形象。
同时,组织电视、广播、报纸、互联网等媒体宣传典型示范项目,曝光通报违法违规行为,引导规范各方主体行为,引导业主支持和主动参与物业管理活动,营造有利于行业健康发展的良好舆论氛围。
附件1:
规范提升海淀区物业服务水平专项行动检查标准(一级、二级、三级检查标准)
附件2:
规范提升海淀区物业服务水平专项行动宣传口号
附件3:
北京市前期物业服务合同
附件4:
北京市物业服务合同
海淀区房屋管理局
二〇一二年一月
规范提升海淀区物业服务水平专项行动检查标准
一级标准(适用于三级资质物业服务企业)
项目
检查标准
一、基本要求
1.服务人员
1.从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
2.从业人员按岗位统一着装、佩戴有照片的胸牌。
2.制度
1.健全共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度,各项服务依据管理制度执行。
2.定期演练突发公共事件应急预案。
3.有物业服务工作记录。
3.服务场所
1.客户服务中心配置办公家具、电话等办公服务设备。
2.公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。
提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3.客户服务中心工作时间,工作日不少于8小时,其他时间设置值班人员。
4.公示24小时服务电话。
4.档案
1.物业管理档案信息完整、准确。
二、安全管理
1.标志
相应场所设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
2.专项服务委托管理
1.签订专项服务委托合同,明确各方权利义务。
2.专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;
操作人员应持有相应的职业资格证书。
3.专项服务企业人员佩戴标志。
4.对专项服务进行监督及评价。
3.共用部位及共用设施设备运行、维修养护
综合管理
1.房屋及共用设施设备基础档案信息完整、准确。
2.运行、检查、维修养护记录应按月归档。
3.组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4.共用部位检查中发现的问题,按计划组织修缮;
共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应即时组织修复。
5.每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
6.特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7.雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施,并及时通知提醒业主或使用人注意相关事项。
8.设备机房
1)每月清洁1次,室内无杂物。
2)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3)在明显易取位置配备消防器材,确保完好有效。
4)设施设备标志、标牌齐全。
5)张贴或悬挂相关制度、证书。
共用部位
1.房屋结构
每半年检查1次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,采取必要的防护措施,按照鉴定结果组织修缮。
2.建筑部件
1)每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2)每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。
3)每年检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚;
室外屋面、散水等。
4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3.附属构筑物
1)每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2)每半年检查1次雨、污水管井等。
3)每季度巡查1次大门、围墙、围栏等。
4)每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5)每年检测1次防雷装置。
空调系统
1.运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
2.运行期间每日巡视1次空调系统,保证室内温度符合相关规定。
3.每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。
二次供水设施
1.按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2.每日巡视1次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。
3.每半年切换1次备用水泵。
4.每半年检查1次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;
每年养护1次水泵。
5.每年对供水管道、阀门等进行除锈刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
6.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;
溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
排水系统
1.排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。
2.污水泵
汛期每日巡视1次,平时每月巡视1次,检查设备运行状态;
每月进行1次手动启动测试;
每年养护1次。
3.化粪池
每半年检查1次化粪池;
组织安排清掏。
照明和电气设备
1.楼内照明
每周巡视1次,一般故障1日内修复;
复杂故障1周内修复。
2.楼外照明
每2周巡视1次,一般故障3日内修复;
复杂故障2周内修复。
3.应急照明
每日巡视1次,发现故障,即时修复。
4.低压柜
每周巡视3次设备运行状况;
每半年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫,每年检查1次电气安全。
5.低压配电箱和线路
每季度巡视1次设备运行状况;
每半年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫。
6.控制柜
每季度养护1次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。
7.发电机
每季度试运行1次,保证运行正常。
8.配电室、楼层配电间
防小动物措施完备;
穿墙线槽周边封堵严密;
锁具完好。
安全防范系统
1.报警控制管理主机
每日巡查1次,检查设备运行状态;
每月表面清洁1次;
每半年内部除尘1次。
2.对讲门口机
每季度检查1次按键、显示屏等;
每季度表面清洁1次;
每年内部除尘1次。
3.网络控制箱
每年检查1次外观、接线;
每年表面清洁1次;
4.红外对射探测器
每年检查1次接线、探测范围、防水状况等;
每半年表面清洁1次;
每年内部除尘1次。
5.图像采集设备
每周检查1次监视画面、录像功能;
6.摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调校;
每季度镜头表面清洁1次;
每年防护罩内部除尘1次。
7.解码器
每年检查1次防雨罩、接线等,进行相应的调试;
8.云台
每半年检查1次运转、接线,进行清晰度调校;
每半年转动部位上润滑油1次。
9.巡更点
每半年检查1次外观,发现故障隐患,即时排除;
每日存储巡更记录。
10.读卡器
每季度检查1次外观;
每季度表面清洁1次,查看防水状况。
11.电磁锁门锁
每季度检查1次吸力、外观、接线。
12.出门按钮
每季度检查1次开锁功能、接线。
电梯
1.在电梯安全检验合格有效期届满前1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请,检验合格证书应在轿厢内公示。
2.日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;
电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
3.应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
4.配备电梯安全管理人员。
定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训。
5.制定电梯应急救援预案并定期演练。
发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告,记录事故处理的过程。
物业服务人员应在15分钟内到达现场,专业维修人员应在30分钟内到达现场。
轿厢公示报警电话。
水景
1.启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。
2.使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施,每季度检查1次防漏电设施。
3.设置必要的安全警示标志。
4.水质符合卫生要求。
4.消防安全防范
1.建立、落实消防安全责任制,明确各级岗位的消防安全职责。
2.成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;
每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
3.设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;
每年对员工进行2次消防安全培训。
4.每日防火巡查1次,每月防火检查1次,按照规定每年检测1次建筑消防设施;
保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5.发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;
无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。
6.消防控制室设专人24小时值班,每班2人,及时处理各类报警、故障信息。
7.发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。
消防设施设备维修养护
1.火灾自动报警系统
1)火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1次设备运行情况,保证24小时连续正常运行;
每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;
每半年机柜内部除尘1次。
2)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;
探测器投入运行2年后,每隔3年由专业清洗单位清洗1次。
3)备用电源
每月检测切换1次主、备电源;
每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。
2.消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;
每半年机柜内部除尘1次;
每年机柜内的设备内部除尘1次。
3.防排烟系统
每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;
每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
4.防火分隔设施
每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;
每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油,电控箱内部除尘1次;
每年检查维护1次防火门附件,在门的转动部位补充1次润滑油。
5.水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每半年检查1次润滑情况;
每半年养护1次室内、外消火栓。
6.应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1次,测量1次照度和供电时间。
7.消防电梯
每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。
8.灭火器
每日巡查1次灭火器数量、位置情况,每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期,保证处于完好状态。
5.公共秩序维护及车辆管理
1.主要出入口有人值守。
2.制定巡查路线,巡视检查并做好记录。
6:
00至22:
00巡视1次,22:
00至次日6:
00巡视1次。
3.巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。
4.机动车辆凭证出入。
5.安防控制室设专人24小时值守;
监控影像资料、报警记录应留存30日备查。
6.对违法行为立即报警,协助相关部门处理。
7.记录与档案
1)各项工作记录完整有效。
2)档案齐全。
三、绿化养护
基本要求
1.乔木
植株保存率高于85%,年成活率高于85%。
2.灌木
3.绿篱和色块
4.地被和花坛植物
花坛植物死亡率低于15%。
5.草坪
保证基本成活。
绿化养护内容
1.灌溉
根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉,不出现严重旱涝现象。
一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1次。
2.施肥
根据植物生长情况施肥,一般乔木每3年至4年施肥1次;
灌木每1年至2年施肥1次;
地被和草坪植物每年开春后施肥1次;
花坛植物根据生长情况进行追肥;
生长不良的植物适当增加施肥频次。
3.病虫害防治
植物生长季每月检查1次病虫害发生情况并进行防治,不出现严重病虫害现象。
4.整形修剪
一般乔木每3年修剪1次;
灌木每2年修剪1次;
绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1次;
冷季型草坪生长季节每月修剪1次,全年至少修剪5次。
5.除草
每年全面除草1次,重点绿地增加除草次数,出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的30%。
6.垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理1次。
四、环境卫生
生活垃圾的收集、清运
1.实行垃圾分类。
2.配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。
3.每月至少清洗1次垃圾收集容器。
蝇、蚊孳生季节每5日喷洒1次杀虫药。
4.每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。
物业共用部分清洁
1.楼内
1)大堂、一层候梯厅
每日清扫1次、每周清拖1次大堂、一层候梯厅地面。
每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。
2)楼道、楼梯
每周清扫1次、每季度清拖1次楼道、楼梯地面。
每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。
2.电梯轿箱
每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。
每日清拖1次轿厢地面。
3.天台、屋面
雨季前清扫1次天台、屋面。
4.楼外道路及设施
每日清扫1次楼外道路。
5.水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每周清洁1次水面;
每年清洁2次水池池底。
6.有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物的预防和控制。
投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。
7.雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。
五、客户服务
客户服务
1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。
2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。
3对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。
4水、电急修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;
由专项服务企业负责的设备设施应在30分钟内告知。
5业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。
6每年公开征集1次物业服务意见,公示整改情况。
7配合相关部门定期进行公益性宣传。
8按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
二级标准(适用于二级资质物业服务企业)
2.公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片,物业服务事项、