规定-管理体系恒大集团投资项目合作界面管理规定-管理体系.docx
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恒大集团制度体系文件
RC-JY-GD-
2020-001
恒大集团投资项目合作界面管理规定
经营管理办公室 日
部门：
期：
会签 日
财务管理中心
法律管控中心 日
期：
运营管理中心 日
期：
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第一章总则
第一条为了进一步规定集团各区域在投资项目中与合作方的合作
界面，明确合作商务谈判要求，促进投资审批效率的提高,特制定本规定。
第二章适用范围
第二条本规定适用于集团各部门、各区域集团及公司、各业务集团。
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投资发展中心 日
期：
编订记录
编订日期
主要编订内容
起草人
审核人
签批人
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第三章正文
第三条关于公司治理及并表权
1、 合作方干股
（1） 本规定所述合作方干股是指，合作方不按分红比例承担项目公司的资金需求；或者恒大对合作方的资金投入或分红进行兜底承诺；或者合作方其他任何不承担经营责任或风险的合作模式。
以优先分红方式支付交易对价导致前述情形的除外。
（2） 在合作方干股模式下，有关公司治理事项应当视同恒大全资项目的管理方式，恒大需对项目公司的公司治理事项享有绝对控制权，并由恒大委派人员担任法定代表人。
公司治理事项包括：
股东会/董事会/监事/总经理职权及相应的决策机制、公司管理制度及审批流程、公司印章管理、财务管理及对外支付、其他人事安排、各业务条线的管控等。
合作方可与恒大共同审议批准项目公司分红方案。
2、 恒大操盘
（1） 本规定所述恒大操盘是指，恒大享有对项目的完整操盘权，合作方仅享有关键事项的监督权。
（2） 恒大操盘模式下，对于项目具体经营操作事项恒大应当享有绝对控制权，包括但不限于股东会/董事会/监事/总经理职权中涉及项目经营操作事项（包括但不限于公司年度经营计划及开发计划、融资计划、项目定位、建筑规划设计方案、项目开发进度、营销策划方案、公司招
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标采购、项目目标成本预算等）、公司管理制度及审批流程、公司印章管理、财务管理、其他人事安排、各业务条线的管控等。
但是，对于公司事项股东会/董事会/监事/总经理职权中涉及非项目
经营操作事项（包括但不限于项目公司合并/分立/解散/增减资、收购资
产、修改章程、对外投资、对外担保等）及对外付款，则可由双方一致同意。
3、 联合操盘
（1） 本规定所述联合操盘是指恒大与合作方共同对项目进行操盘
并分别享有项目中不同业务条线的管理权。
（2） 在联合操盘模式下，恒大与合作方分别享有项目中不同业务条
线的管理权，但是，对于股东会/董事会职权、公司印章管理、财务管理
及对外支付事项需至少保证双方一致同意。
4、 合作方操盘
（1） 指合作方享有对项目的完整操盘权，恒大仅享有关键事项的监
管权。
（2） 原则上恒大不采取合作方操盘的模式，如有特别情况则需要根
据具体情形报送集团进行审批。
5、 并表权要求
对于合作方干股、恒大持股大于等于50%、恒大是项目公司第一
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大股东的项目，项目公司应由恒大享有并表权并决定并表时间，合作
方应当予以必要的配合，在不损害其自身及项目公司权益的前提下，确保恒大合法依规完成并表。
第四条关于项目的经营操作（不含合作方操盘）
1、 品牌使用费
（1） 在项目对外推广、销售时，可以使用“恒大”及/或“SUNAC”品
牌，如项目公司使用“恒大”及/或“SUNAC”品牌，则应由合作公司按不低
于销售总额的2%向恒大支付品牌使用费，品牌使用费根据销售进度按季度支付。
对于代建项目，按照《恒大集团代建项目管理规定》仅可使用“恒大
管理”品牌并收取相应的品牌使用费。
（2） 在合作方干股、恒大操盘的情形下，不允许合作方收取品牌使
用费；合作方操盘项目不允许使用恒大品牌。
2、 集团支持费
（1） 恒大应对项目公司收取集团/平台支持类的费用（简称“集团支
持费”）不低于销售总额的1%，并按季度收取（具体收费项目及结算规则参考集团收费相关规定）。
（2） 在合作方干股、恒大操盘的情形下，不应允许合作方收取其集
团的支持费。
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3、 材料及工程专业公司的使用
（1） 对于合作方干股、恒大操盘、联合操盘项目（恒大负责招采或
者成本条线），在项目公司开发建设过程中，同等条件下项目公司应优先选择恒大指定的专业公司作为目标项目的材料供应商及施工单位，相关材料的采购成本应当按照集团运营管理中心公布的关于专业公司的对外供应价格确定。
（2） 对于联合操盘（合作方负责招采成本条线）项目，应力争按照前述约定选择专业公司。
4、 第三方工程品质检测管理
（1） 对于使用恒大品牌新开发建设的项目，产品营造标准、工法工
艺、售楼处示范区样板房的建造等应符合恒大的建造管理制度、产品要求，应纳入恒大推行的第三方质量安全评估体系管理。
项目授权恒大委托第三方专业检测机构对项目的工程质量进行检测，对于检测过程中发现的问题，接受恒大统一的管理要求，并承担相关检测及整改合格所需费用。
（2） 对于与恒大合作前，项目公司已有部分楼体建成或售卖的，若
项目公司对已建成楼体，无法提供有效政府验收合格文件、监理公司隐检记录不全的，项目公司应接受恒大委托第三方专业检测机构进行检测，且由原股东方承担相关的检测费用及整改费用。
5、 客户服务品质管理
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（1） 对于使用恒大品牌的项目，应符合恒大的服务品质管理要求
（含合作前已建已售部分），包括但不限于销售及售后服务、客户关系维
护、风险预控、客户活动、交付工作、房修服务等。
项目公司授权恒大委托第三方开展服务质量调研相关工作，包括满意度调研、案场神秘客调研等。
（2） 项目公司应承担客户服务满意度工作的相关费用，包括但不限
于以下费用：
房修服务费用、客关费用、赔付费用等。
6、 物业服务管理
（1） 对于合作方干股、恒大操盘项目、联合操盘项目，应使用恒大
物业服务集团有限公司（简称“恒大服务”）或其指定主体作为前期物业服务单位。
（2） 恒大服务应结合目标项目提出的服务标准和要求，制定服务方
案，需以市场化原则进行物业费定价。
如因政府限价、销售需求等原因，
服务标准与物业费定价之间有重大偏差，应对服务标准的需求重新评估或调整，或在既定的服务标准要求下，目标项目与恒大服务协商并确定补偿方案。
（3） 对于项目开发建设阶段，恒大服务提供物业前介、物业前期开
办等相关服务的，目标项目应按照恒大集团与恒大服务统一的管理界面要求、服务定价和费用结算原则执行。
（4） 对于合作方非干股的合作项目，如合作方要求必须通过成立“物
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业合资公司”承接合作开发项目的物业管理权的，物业合资公司的股权结
构设置应参照地产合作项目的股权结构；原则上物业合资公司的业务及经营操作管理由恒大负责并享有财务报表并表权，同时物业合资公司应向恒大服务按照收入的一定比例支付管理体系输出费用。
具体合作界面可参照上述“恒大操盘项目”相关规定。
（5）合作项目不得由非恒大参股的物业公司承接项目前期物业管
理权及与合作项目相关的其他物业服务。
第五条关于资金投入
1、 资金投入
恒大与合作方应当按照分红比例进行资金投入，除合作方干股情形外，不允许恒大超分红比例进行资金投入（以优先分红方式支付交易对价导致前述情形的除外）。
2、 计息标准
恒大与合作方在按照分红比例提供资金投入的，应当按照不低于恒大集团内部计息标准向合作公司收取利息。
前述恒大集团内部计息标准由集团定期发布。
3、 超投资金
（1）对于协议中约定的合作方提供超分红比例投入的资金（“超投
资金”），则应当符合集团制定的综合资金成本的标准，包括了合作方因提供超投资金获取的固定收益及股权收益等。
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对于合作方因超投资金，除上述资金收益外，还额外获取其他收益的，如超出恒大综合资金成本标准的、项目使用恒大品牌但未按要求支付品牌费的、按照超投资金投入比例调取盈余资金等，则合作方超投资金的期限应不短于1年；同时恒大或项目公司均有权提前还款。
（2）对于合作方不能及时按照合作协议约定的比例投入资金的，合
作协议需约定按照股东借款利率上浮50%的标准计收罚息；超过60天仍未足额投入资金的，应当按照约定的资金投入比例关系稀释其分红比例，并调整盈余资金调取比例等。
如遇合作方资金情况恶化的，应及时采取相应措施，避免因合作方资金投入不及时对项目经营及恒大已投资金安全造成不利影响。
恒大超投资金的，投入前须经集团审批。
第六条关于盈余资金使用
1、 盈余资金的调取前提
至少满足三个月运营资金需求（包括建设资金、融资刚性兑付、交易价款支付、恒大收取的品牌费等固定收益等）的基础上，如未出现以下不可调取盈余资金的情形，则恒大与合作方原则上可按分红比例调取盈余资金，并应在项目公司具备分红条件时，应尽快通过分红的形式完善资金回流的形式。
合作方超合作协议约定比例或限额调取盈余资金时应报送集团审批。
2、 不可调取盈余资金的情形
（1）严禁合作方超过其资金投入比例调取盈余资金。
前述资金投
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入比例是指以股权、债权等方式对项目提供的资金支持。
（2） 合作方存在未尽的资金投入或付款义务时，合作方不可调取盈余资金。
（3） 合作方存在未被纠正的违约情形时，合作方不可调取盈余资金。
前述违约情形包括但不限于：
a） 合作方违反合作协议约定未履行主要义务；
b） 合作方未按约定归还已经调取的盈余资金；
c）合作方、合作方关联方在与恒大在全国范围内的任何合作项
目中有上述情形的，也视为合作方存在违约情形。
（4） 合作方干股的情形下，合作方不可调取盈余资金。
（5） 如已调取的盈余资金，在归还了各方已投入资金的基础上，
超出经营计划预测分红总额60%的部分，股东方不得再从合作项目调取盈余资金。
3、对于合作方未及时归还盈余资金应当设置如下违约纠正措施
（1） 合作方不得继续调取盈余资金（盈余资金可由恒大全额调取）；
（2） 需计收利息并至少按照利息标准上浮50%的标准计收罚息；
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（3）超过60天仍未足额归还盈余资金的，应调整合作方股权及分红比例。
4、盈余资金的调取形式
所有的盈余资金调取均应取得恒大书面同意，并以合同形式明确。
根据合作方的资信情况或需合作方另外提供其他担保措施等原因，可签署委托贷款协议。
第七条关于融资担保
1、 融资方案
合作方干股、恒大操盘情况下，应由恒大主导融资方案的推动并操
作执行。
2、 股权担保
（1） 根据融资方案及资金方要求，若需股权质押担保的，项目公司
各股东方均应以其持有的项目公司股权提供质押担保。
（2） 若根据融资方案需要项目公司股东将持有的项目公司部分股
权转让给资金方的，则恒大与合作方应根据持股比例向资金方转让所持
有的项目公司股权。
如因国资监管的原因导致合作方无法向资金方转让
其持有的项目公司股权，则合作方应当将等比例的股权质押给恒大以提供反担保。
3、 保证担保
项目公司对外融资需要项目公司股东提供保证担保（包括但不限于
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提供保证担保、承担差额补足义务、提供流动性支持等）时，应按分红比例为项目公司的融资提供保证担保。
4、 担保费
各方股东以双方各自担保的债务本金金额为基数每年向项目公司收
取担保费【2%/年】。
担保费的收取比例，集团可每年定期发布。
5、 超额担保（即超出分红比例的担保）
（1） 合作方操盘及联合操盘的项目严禁恒大提供超分红比例的担保。
（2） 对于恒大操盘的项目，若因满足金融机构放款最低要求由恒大
提供超额担保的，则应采取以下方式以弥偿恒大因超额担保导致的责任及风险：
a）应在前述担保费的基础上，调高担保费的计收比例。
b）合作方应向超额担保方提供有效且足额的反担保（如该反担保
为足额的不动产抵押担保，则可适当降低担保费的计收比例），且要明确约定如恒大实际承担了超额担保责任，则应同比例稀释合作方分红比例。
（3） 如融资是由项目公司提供了不动产抵押担保的基础上，由股东
方提供股权质押或保证担保的，合作方不同意确认恒大超额担保金额的，则至少应当按照如下公式，折算恒大的超额担保金额：
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a）恒大担保比例=（抵押物评估值×抵押率×恒大分红比例＋恒大
提供的保证担保金额）÷（抵押物评估值×抵押率＋双方提供的保
证担保金额）
b）恒大的超额担保金额=融资金额×（恒大担保比例-恒大分红比
例）
（4）恒大提供超额保证担保的金额，应视为恒大对项目的资金投入，
同时适用于本规定盈余资金调取时计算调取资金的比例。
6、 恒大与合作方均向资金方提供100%担保
在下列任一情形下，合作方的保证担保在本规定范围内不视为有效担保，合作方不应收取担保费、不免除其提供反担保责任、不应计算其担保比例：
（1） 合作方的信用评级低于恒大（如合作方无证监会或境内证券交
易所认可的评级机构做出的评级，或其评级低于恒大）；
（2） 该笔融资超比例占用了恒大集团的授信额度。
第八条不符合本规定要求的合作事项，须报集团审批后方可执行。
第四章附则
第九条本规定由集团经营管理办公室负责解释。
第十条本规定自发布之日起施行。
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