辽宁省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书概述考试题Word格式文档下载.docx

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E：

执行层的组织协调

5、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，上地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。

（题干中假设土地出让合同未约定不可续期）

35

45

48

50

工业用地的监测点评估价格

6、不应计入收益性物业经营费用的是。

抵押贷款利息

公共设施维修费

房产税

物业保险税

借款合同

7、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，主要适用于商品住宅开发项目。

开发-销售模式

开发-持有-出租-出售模式

购买-持有-出租-出售模式

购买-更新改造-出租模式

8、临街深度价格修正率表的制作形式有__。

A．单独深度价格修正率

B．累计深度价格修正率

C．平均深度价格修正率

D．以上均正确

9、可见光污染中，城市中五颜六色的广告和招贴等，属于。

灯光污染

其他可见光污染

视觉污染

眩光污染

执行层的组织协调

10、经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可适当提高，但最高不超过规定税额的__。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%

11、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。

以下程序排列正确的是__。

①规划设计与方案报批；

②投资机会找寻；

③可行性研究；

④获取土地使用权证；

⑤投资机会筛选；

⑥施工建设与竣工验收；

⑦市场营销和物业管理；

⑧签署合作协议

A．②⑤④③①⑥③⑦

B．②⑤③④①⑧⑥⑦

C．②④⑤③①⑧⑥⑦

D．②③⑤④①⑧⑥⑦

12、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。

8579万元

8653万元

8760万元

9941万元

13、拆迁估价一般应当采用__。

A．市场比较法

B．成本法

C．收益法

D．假设开发法

14、土地使用税不在__征收。

A．城市

B．县城

C．建制镇

D．农村

15、某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为万元。

2．48

7．13

13．50

31．00

16、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是。

需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度

需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量

需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值

需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值

17、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。

6．0％

6．9％

8．8％

9．0％

18、是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例。

价值

交换价值

成交价格

评估价值

19、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日~5月30日，估价报告应用有效期为1年．2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于．【2006年考题】

15年

16年

17年

20年

20、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括__。

A．融通资金职能

B．防灾防损职能

C．分配职能

D．分散风险职能

21、某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为（）。

A．0.4

B．2.4

C．1.2

D．2.5

22、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。

A．投资利润率

B．投资回报率

C．贷款利率

D．成本利润率

23、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：

直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于。

单元估算法

单位指标估算法

概算指标法

工程量近似匡算法

24、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

市、县人民政府

市、县人民政府土地管理部门

市、县人民政府建设管理部门

市、县人民政府房产管理部门

房地产估价机构必须加盖公章

25、产生保险利益的前提是__。

A．保险合同

B．保险损失

C．保险标的

D．保险义务

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-__。

A．自然寿命

B．剩余寿命

C．经过年数

D．剩余经济寿命

2、下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是。

增加税收

降低存款准备金率

增加政府支出

减少转移支付

3、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。

信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动

信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动

担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保

担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保

人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式

4、__是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。

A．房地产经营

B．房地产管理

C．房地产开发

D．房地产运作

5、__负责全国房地产开发企业的资质管理工作。

A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门

D．国务院

6、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A．利润为零时

B．利润最大时

C．允许的最低经济效益指标

D．允许的最高经济效益指标

7、某收益}生物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。

A．86

B．26

C．126

D．70

8、股份制包括等企业组织形式。

无限公司

有限公司

两合公司

股份有限公司

合伙企业

9、1.《房地产估价规范》的内容包括．【2003年考题】

评估制度

估价原则

估价程序

估价报告

职业道德

10、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于引起的。

装饰装修改造

通货膨胀

需求增加导致稀缺性增加

改进物业管理

周围环境改善

11、中国房地产估价师学会的英文缩写为__。

A．CIREA

B．IREAC

C．REACN

D．CNIRE

12、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。

当地工商行政主管部门

当地计划行政主管部门授权机构

当地计划行政主管部门

当地建设行政主管部门授权机构

当地建设行政主管部门

13、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。

那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化

14、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有。

成本低

反馈快

能深入了解被访者情况

回收率高

能深度访谈

15、房地产的供求状况可以分为。

全国房地产总供求情况

本地区房地产的供求情况

全国本类房地产的供求状况

本地区本类房地产的供求状况

邻近地区本类房地产的供求状况

16、房地产抵押担保的范围包括__。

A．主债权及利息

B．违约金

C．定金

D．损害赔偿金

E．实现抵押权的费用

17、下列属于房地产市场调查内容的是。

经济环境

市场供给量调查

市场需求容量调查

消费者行为调查

竞争情况调查

18、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于万元。

2000

2500

3500

6000

19、下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告

拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复

被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准

超过批准期限的临时建筑

20、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。

（2009年试题）

10.38%

11.07%

12.45%

13.62%

21、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D．可分配利润=税后利润-未分配利润

22、对确定资本化率有参考依据的有__。

A．折旧率

B．物价指数

C．银行贴现率

D．投资回报率

23、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是__。

A．在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定

B．对所选用的材料和设备进行质量评价

C．对整个施工过程中的工程质量进行评估

D．将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判

E．确定质量控制的对象

24、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。

A．供给价格弹性一般为正值

B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性

C．需求价格弹性永远为负值

D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性

E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性

25、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于__等。

A．收益法中预测未来的租金

B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整

C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D．比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力

E．成本法中确定房地产的重新购建价格