房地产企业的成本管理.docx

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房地产企业的成本管理

房地产企业的成本管理

2011-5-2011:

5　《首席财务官》杂志　【大中小】【打印】【我要纠错】

　　房地产企业财务成本管理的水平直接关系到企业经济效益水平，企业的核心竞争力与财务成本管理有着重要的关系。

为保证房地产企业不出现浪费现象，必须采取合理有效的成本管理措施，通过房地产企业财务成本管理可以帮助企业节约资源和成本。

　　从房地产行业的发展特点看，由于在我国房地产属于新兴产业，行业发展时间较短，房地产企业在项目成本管理过程中存在一些误区，所以在项目实施过程中会出现一定的问题。

随着社会经济的发展，我国房地产行业各种制度逐渐完善，房地产行业之间的竞争力也在制度规范化过程中增强。

成本管理是决定房地产企业综合竞争力的重要指标，各个房地产企业只有把成本管理放在中心位置，才能增强企业的综合竞争力。

　　精细成本管理

　　财务成本管理主要是指企业生产经营过程中采取的费用、成本管理策略和措施，通过一系列的方法实现管理过程的科学性，主要活动包括计划、决策、预测、控制、核算、考核、分析等。

财务管理成本管理的根本目的是帮助企业降低成本、提高经济效益。

财务成本管理从特点上可以划分为财务成本决策、财务成本预测、财务成本核算、财务成本控制、财务成本计划、财务成本考核、财务成本分析等。

这几个方面的财务成本管理存在内在的联系性，几类成本管理之间相互作用，形成一个循环的关系。

只有从根本上对财务成本管理内容进行分析，才能做到事前预测的合理性，为计划和决策奠定重要的基础。

房地产企业财务成本管理需要事中控制和核算，事后主要是进行考核和分析，形成一个完整的财务成本管理循环链条，最终才能帮助房地产企业实现全方位的财务成本管理。

　　房地产企业在发展中需要实现收支的整体平衡，只有实现收入能够很好的弥补支出，才能实现长期的资本积累。

在发展过程中，房地产企业会受到外压和内压，外压的来源主要是市场竞争，从我国房地产行业的市场发展特点看，这个行业利润相对较多，所以参与的企业同样较多，形成一个激烈的市场竞争环境。

行业丰厚的利润是吸引投资者的主要因素，造成房地产企业市场竞争异常激烈，投资者要想在激烈的市场中取得胜利，必须实现产品的低成本，采取全面的财务成本管理是保证房地产企业项目产品低成本的重要途径。

　　财务成本管理从指标角度分析比较复杂，因其涉及到的指标相对较多，指标本身也具有综合性特点，如何处理好综合性较强的财务管理成本指标是房地产企业必须解决的关键问题。

房地产企业积极稳妥的开展财务成本管理工作，可以提高各方面的经济管理工作。

具体体现为质量管理、技术管理、生产管理、劳动管理、物资管理等。

企业实施财务成本管理工作，一方面可以帮助企业实现成本控制，提高经济效益；另一方面可以帮助企业提高其他方面的管理水平。

　　有待完善

　　随着经济社会的发展，房地产企业的规模越来越大。

我国商品房交易市场不断改革和深化，房地产项目开发企业之间的竞争力逐渐增强。

而成本是影响房地产企业经济效益的重要因素，如果房地产企业在项目实施过程中不能很好的进行成本管理，很难在激烈的市场环境下获取成功。

　　通过分析可以看出，房地产企业成本管理的意义是财务成本管理实现的首要问题。

当前很多房地产企业没有真正在财务成本管理过程中实现全过程、全员、全方位、全要素的管理，有些房地产企业对财务成本管理的认识不够，认为财务成本管理的重点是在设计阶段，而忽视项目实施过程中的财务成本控制。

还有部分房地产企业认为财务成本管理的关键是材料和设备，只要把材料和设备管理好就能很好的控制项目成本。

这些观点在房地产企业成本管理过程中都存在很大的问题，不能全方位、全要素的对企业成本进行控制。

随着房地产企业发展速度的加快，房地产企业必须实现精细化的管理模式，才能适应行业发展的要求，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考虑。

同时成本要素统计过程中要坚持全面性原则。

房地产企业项目实施周期长，企业的成本与企业全体员工都存在紧密的关系，企业在财务成本管理过程中只有实现全面管理，才能保证成本管理的合理性、有效性。

　　我国房地产企业财务管理体系不健全、不完善是影响财务成本管理的重要问题，很多房地产企业没有建立与自身企业发展相适应的财务管理体系。

财务成本管理一直处于粗放状态，无法满足现代企业发展的需要。

部分企业在发展过程中建立一套相对完整的财务成本管理体系。

但是在具体执行过程中形同虚设，没有从根本上发挥作用。

房地产企业发展过程中各个岗位的职责设置不合理，导致企业员工出现干多干少一个样的状况、奖励惩罚不公的问题。

如果房地产企业不能从根本上改变当前的财务成本管理方式，就会严重影响广大员工的积极性和创造性，对企业提高竞争力，实现全面发展是完全不利的，只有从根本上改变成本分配现状，才能完成房地产企业全面转轨、实现协调发展。

　　此外，当前所采取的成本管理措施和管理方法落后。

从房地产企业传统财务成本管理的方法分析，主要是利用财务管理部门的财务决算报告为依据，按照此方法对财务成本进行核算具有时间的滞后性的缺点。

即使核算过程中发现问题，但是项目已经实施，无法进行相关的弥补工作。

没有及时进行事前预测和事中控制，因此在项目完成阶段财务成本核算显得很被动。

如果在财务账面上的成本出现失控状况，则无法挽回已经产生的损失。

　　修炼内功必修课

　　房地产企业在财务成本管理过程中应该树立系统管理意识，只有把企业财务成本管理看成是一个系统工程，才能从全局和整体角度出发，对企业进行全面成本管理。

房地产企业成本管理必须坚持内容、方法、对象的全面性原则，针对企业不同的成本采取不同的财务成本管理策略和方法。

随着社会经济的发展、市场经济的深化，房地产企业财务成本管理必须从市场竞争的实际出发，财务成本管理不仅要考虑物质成本，同样要考虑非物质成本。

只有实现成本内容的扩展，才能完成房地产企业全面财务成本管理的目标。

房地产企业所涉及到的成本主要有服务成本、产权成本、人力资源成本、环境成本等。

针对如此多的成本只有采取科学、规范、合理的方法，才能保证管理的实效性。

　　成本管理不仅要依靠管理层的努力，更需要全体员工的积极配合。

实施过程中可以成立专门的成本管理委员会，通过设立机构进行全面管理。

企业成本控制过程中需要财务总监、预算经理、总工程师等全面参与，才能保证成本管理工作顺利开展。

房地产企业成本管理过程中可以采取目标成本管理的方式，责任体系明确，才能全面推进工作。

对财务成本管理活动进行全面实时的跟踪，才能使各项工作取得圆满成功。

房地产企业在财务成本控制管理过程中，可以根据本企业的实际状况建立监督考核机制和成本责任制，具体工作过程中，可以从工期、安全、质量等方面进行控制，把成本控制指标写入项目规划书。

采取此种模式可以完善企业内部竞争机制，可以充分发挥资源优势，不断的搜集积累资料为全面推进成本管理策略奠定基础。

通过定额编制的方法为企业制度成本策略，为控制成本实现利润创造条件。

　　在成本管理过程中需要一定的技术支持，可以采取清单报价模式，此模式可以对房地产企业的整体成本进行控制和管理。

工程量清单是市场经济发展的要求，通过工程量清单模式可以对项目实施过程中各种成本进行监控，从房地产企业的实际情况看，相同的工程量，各个企业的价格是完全不一样，充分说明房地产企业财务管理需要一定的技术指导。

　　战略成本管理主要是按照企业的全局发展为对象，按照企业的总体发展战略制定财务成本管理目标。

成本信息是财务成本管理的重要内容，主要把成本纳入企业财务成本管理整体框架中，才能形成财务成本管理要素的全面性。

房地产企业只有从成本结构出发，对企业成本进行全面的控制、改善、了解，才能形成长久的竞争力量。

才能从根本上把企业的外部环境和内部结构结合起来，房地产企业的价值链才能贯穿企业财务成本管理的全过程。

房地产企业战略、财务成本管理策略的制定，必须从企业的竞争环境出发，通过对竞争对手的价值链进行整合分析，才能形成必要的财务成本管理信息，为制定合理的战略方针奠定重要的基础。

房地产企业财务成本管理是一项系统的工程，只有从根本上完善房地产企业财务成本管理策略和体系，才能合理控制企业项目实施成本，为企业提高经济效益创造良好的条件

成本意识在现代企业成本管理中的作用

2011-5-1611:

1　许丽谢武　【大中小】【打印】【我要纠错】

　　成本，即为了达到特定目的所失去或放弃的资源。

成本直接影响着收益，成本越高收益越低，成本越低收益越高，因此，要提高收益就必须千方百计的降低成本。

特别是伴随着市场的竞争日益激烈，企业的利润空间不断缩小，精确的计算产品的成本和加强成本控制尤为重要。

　　企业要想在激烈的竞争中立于不败之地，必须首先获得成本优势，继而发挥和保持这种优势，这是实现成本领先战略的主要途径。

而成本优势的获得不限于成本本身，必须从管理的高度挖掘成本降低的潜力。

只有企业的每位员工，都充分意识到成本控制的重要性，时刻秉着降低成本的思想，管理人员在日常的工作和生活中，注重节俭，节约一度电、一升水等，一线生产人员在生产过程中不断提高自己的业务水平，减少操作上的失误，虽然看起来都是小事，但这些细小的环节加在一起，就决定了一个公司的成败。

　　丰田公司在办公用品的使用上节省得近乎苛刻，譬如公司内部的便签要反复使用4次，第一次使用铅笔，第二次使用水笔，第三次在反面使用铅笔，第四次在反面使用水笔；厕所水箱里放块砖头用来节水。

　　伊利集团的成本意识渗透在工作生活的每个细节中，对每个卫生间定量配发卫生纸；办公室楼的用电用水进行量化控制，办公用纸重复使用，空调温度设置上下限；食堂的自助餐不允许剩一点儿饭菜，否则将受到重罚。

　　因此，在成本管理地位日益凸显的今天，要想从根本上提高企业的经济效益和社会效益，必须构建企业的成本意识。

鉴于我国企业成本管理中存在的种种问题，成本意识的构建更为重要。

提高企业成本管理的7大举措

2011-5-911:

25　中国管理网　【大中小】【打印】【我要纠错】

　　在市场经济迅猛发展的今天，中国经济环境发生了剧变。

信息技术的发展，一方面给企业提供了更好的成本控制手段;另一方面，使得全球经济一体化进程加速，市场需求瞬息万变，竞争变得异常激烈。

成本优势的取得对于一个企业的生存更加重要，而成本优势的取得绝不限于成本本身，应从管理的高度去挖掘降低成本和获取效益的潜力。

在中国，对成本控制的研究和应用更是迫在眉睫的任务，企业管理者要及时转变传统狭隘的成本观念，结合企业实际情况，充分运用现代先进的企业成本管理方法增强企业在全球市场的竞争力。

　　一、加强成本理论的研究，提高我国成本会计水平

　　要建立具有中国特色的会计理论研究方法体系，理论研究者必须冲破传统会计观的束缚，解放思想，勇于开拓新的研究领域和研究课题;应深入企业调查研究，同实际工作者密切合作，广泛开展案例分析，从理论高度提炼成功经验;理论研究应致力于将研究成果转化为生产力。

在此基础上，建立成本会计理论研究成果的考核、评价和激励机制。

　　二、树立企业成本管理的系统观念，实行全员成本管理

　　一方面，为使企业产品在市场上具有强大竞争力，企业成本管理就不能再局限于产品的生产过程，而应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计;向后延伸到顾客的使用、维护及处置。

　　另一方面，随着市场经济的发展，非物质产品日趋商品化。

与此相适应，企业成本管理的内涵也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本，如人力资源成本、资本成本、服务成本、产权成本、环境成本，等等。

　　企业各项活动的进行、各项战略措施的实施都是由人来进行的，人的活动在成本发生的各个阶段占主导地位，人的素质、技能是企业成本非常重要的影响因素。

其中对企业成本影响最大的，是职工的成本意识与降低成本的主动性。

成本意识是指节约成本与控制成本的观念，是“节约成本观念，并了解成本控制的执行结果。

”成本意识包括注意控制成本，努力使成本降低到最低水平并设法使其保持在最低水平。

树立职工的成本意识，就是要使职工树立这样一些思想：

成本是可以控制的，成本控制需要大家的共同参与，在工作中时刻注意节约成本。

　　由于目前有不少的企业领导和工程技术人员不懂成本，因而对他们进行的设计、拟定的工艺、制定的计划、采取的措施，将对产品成本起什么作用、有多大的影响，一般心中无数。

因此，加强成本管理，首要的工作在于提高广大职工对成本管理的认识，培养全员成本意识，变少数人的企业成本管理为全员的参与管理。

企业应该高度关切成本专业人才的培养和使用，积极举办各种类型的成本培训班，从技术经济领域开辟降低成本的广阔途径。

在企业内部形成职工的民主和自主管理意识。

在日常成本管理中，积极运用心理学、社会学、社会心理学、组织行为学的研究成果，努力在职工行为规范中引入一种内在约束与激励机制。

　　三、在企业成本管理中引入战略成本管理思想

　　在现代，企业所处的经济环境发生了很大的变化：

产品的大量生产使需求达到饱和时，出现了多样化的趋势，顾客对产品的消费在质量、时间、服务等方面提出了新的要求，现代高科技被广泛应用于生产领域，如生产自动化设备、

　　机器人、电脑辅助生产等，企业制造环境也从过去的劳动密集型向技术密集型转化;竞争日益激烈，面对激烈的行业竞争，企业开始重视制定竞争战略，并随时根据顾客需求与竞争者情况的变动，做出相应调整。

这样就进入了战略成本管理阶段。

　　战略成本管理是一种全面性和前瞻性相结合的新型成本管理模式。

它是企业成本管理与企业经营战略相结合的产物。

主要是从战略的角度研究影响成本的全方位全过程，进一步寻求降低成本的途径。

　　四、学习外国一切先进的经验和方法，博采众长，为我所用

　　西方成本会计是一门历史悠久的生机勃勃的学科。

特别是随着适时制、战略管理、基准管理、限制理论、行为科学、运筹学、系统工程和电子计算机等科学技术成就在成本会计中的广泛应用，形成了新型的着重管理的经营型成本会计。

例如，适合我国当前多数企业实际需要的标准成本会计、责任成本会计、目标成本计算、质量成本会计、成本决策、成本预测和近十几年孕育的适时制与倒推成本法、作业成本法与作业管理、成本企划、产品生命周期成本会计以及战略成本管理等。

对此，我们应结合国情和不同企业的具体情况认真研究。

有些方法可以直接引进，有些方法应加以改革和完善，有些方法只能在少数具备条件的企业采用，或局部吸收。

　　五、建立企业成本管理保障措施，进行工作流程的整合，减少不必要的分工

　　企业成本管理保障措施是为了保证成本管理方法的有效性和成本管理方法的顺利实施而建立的各种规范。

它主要通过建立起一系列的业务处理与报告应该遵循的程序和规范，以及通过对组织结构的设定、职能的划分与分工等，来保证组织内的各项活动按照有利于降低成本、有利于进行企业成本管理的方式进行。

这些方法和措施的功能不直接作用于成本发生过程本身，而是对处理业务的行为按照成本管理的需要加以倡导或约束，其作用是基础性的和防范性的。

另外，在激烈的竞争环境中，为了及时了解环境、内部条件和竞争对手的变化可能带来的机会与威胁，还应该建立成本预警分析系统，对外部环境、竞争对手及企业自身条件的变化进行长期观察，对可能出现的重大变化、可能面临的机会和威胁作出及时预报，使企业能够有充裕的时间作出反应。

　　六、加强市场调查和信息反馈在成本管理中的应用

　　信息作为企业经营活动的一个重要因素，也是企业成本管理的有机组成部分。

随着经济的发展，成本管理越来越复杂，尤其是现代成本管理又与科技进步紧密相联。

企业成本管理水平能否随形势发展而提高，经营能否顺利进行，很大程度上又取决于对成本的信息反馈水平。

因此，企业成本管理也必须适应这一客观要求，不断提高信息管理水平。

　　七、完善成本会计组织，增强全员成本意识和素质

　　对于成本会计人员来说，在具备会计职业道德的基础上，不仅要懂会计和财务管理，还要懂经营管理，特别是要熟悉生产技术，学会运用价值工程、成本最优化理论和方法;同时还要熟悉并掌握现代成本会计的理论与方法，学会预测、决策和控制，学会使用电子计算机进行信息处理。

根据成本会计人员职责的要求，我国一些工业企业在成本岗位上要配备成本工程师，以利于成本会计做到技术与经济相结合，充分发挥成本会计的职能作用。

　　一个企业的生存和发展，离不开成本的管理，有效的企业成本管理方法，能够减少企业不必要的成本支出。

以上有关提高企业成本管理的七方法，总结起来就是吸收先进的成本管理方法，建立适合自己企业的成本管理系统，后期恰当的进行维护和调整，细节决定成败，要想提高企业成本管理，就要从细节入手。

加强现代企业成本管理的对策措施

2011-5-911:

8　中国管理网　【大中小】【打印】【我要纠错】

　　1.转变思想观念，加强企业成本管理

　　企业成本管理要从成本发生的源流着手，成本管理的重点内容和着力点应该是成本发生的源流。

成本发生源流包括时间源流、空间源流和业务源流。

从成本发生的角度来看，成本发生的基础条件是成本发生的三大源流的交汇点。

成本发生的基础条件是企业可资利用的经济资源的性质及其相互之间的联系方式，包括劳动资料的技术性能、劳动对象的质量标准、劳动者的素质和技能、产品的技术标准、企业的组织结构、职能分工、管理制度，以及企业文化、外部协作关系等，这些因素的性质及其相互之间的联系方式构成了成本发生的基础条件，改变成本发生的基础条件是成本不断降低的源泉。

成本的源流管理思想也就是成本避免的思想，它是成本管理的高级形式，其基本思想是立足于预防，即早期避免成本的发生。

企业成本的发生与其技术复杂性有关，在成本实际发生之前，大部分成本便已被锁定，一旦设计方案确定，很难再改变成本发生的数额。

对于多数产品而言，65%的成本在设计阶段已经确定了，20%的成本在产品生产过程中形成，另外15%的成本才是生产管理所能控制的。

生产过程只是成本发生的结果，而不是成本发生的根源。

企业的规模、生产布局、选用设备、生产工艺流程、技术方案，甚至企业的选址等技术问题才是成本发生的根源所在。

因此，从战略成本管理的角度而言，成本管理的重心应转向企业设计和产品设计阶段。

　　2.增强成本观念，提高全员成本管理意识

　　在企业成本管理中，人起决定性的作用，对其加以重视，可更有效地降低成本、提高效益，对于改善企业成本管理工作具有积极的现实意义。

要提高全员成本管理意识，首先，将成本控制意识作为企业文化的一部分，消除认为成本无法再降低的错误思想，对企业全体员工进行培训教育，要求企业各级管理人员及全体员工充分认识到企业成本降低的潜力是无穷无尽的，每个人都能够对成本管理和控制有足够的重视。

其次，在企业内部形成职工的民主和自主管理意识。

在日常成本管理中，积极运用心理学、社会学、社会心理学和组织行为学的研究成果，努力在职工行为规范中引入种内在约束与激励机制。

按照西方心理学家马斯洛提出的人类基本需求的五个层次，引入内在约束与激励机制，就是注重人的最高层次需求，即自我发展、自我实现的需求。

这种机制强调的是人性的自我激励，不需要任何外在因素的约束。

改变企业常用的靠惩罚、奖励实施外在约束与激励的机制，实现自主管理，这既是一种代价最低的成本管理方式，也是降低成本最有效的管理方式。

　　3.借鉴国内外经验，选择先进的成本管理方法

　　我国企业在长期实践中积累了许多行之有效的成本会计经验，产生了许多成本管理方法，如编制成本计划阶段的项目测算法、成本指标归口分级管理、班组经济核算、邯钢“模拟市场核算，实行成本否决”的目标成本管理以及潍坊亚星集团有限公司实行的“购销比价管理”，把企业管理成本的重点从以内部生产为中心，延伸到对供、产、销全过程的控制。

对此，企业应结合自身的具体情况认真研究，有些方法可以直接引进，有些方法应加以改革和完善，有些方法只能在少数具备条件的企业采用，或局部吸收其方法。

　　4.采用各项措施，保证成本信息有效

　　现代科学技术的发展，为企业成本管理信息的处理提供了现代化的工具。

电子计算机技术、现代通讯技术和数据处理技术的进一步发展，又推动着计算机信息处理系统的发展。

将计算机技术应用于企业成本管理，可大大提高企业现代化管理的进程。

LOTUS、EXCEL等电子表格软件有强大的表格处理、数据库管理与统计图表处理功能，是办公自动化的常用软件。

它们不用编程，灵活方便，使用成本低、效率高，利用这些软件可以方便快捷地辅助管理人员对成本进行预测、决策，并可对控制过程实施监控分析，收到良好的效果。

　　任何一种成本管理方式都不是一成不变的，它会随着社会的发展和环境的变化而不断变化。

所以，要以发展的观念去研究成本管理方式，不断创新成本管理方式，以适应形势发展的需要。

随着电子计算机的广泛应用和多媒体信息的共享，企业成本管理将在实践中得到广泛的应用，这无疑会给现代企业注入新的活力。

房地产企业成本管理之解决方案分析___房地产_eNet硅谷动力解决方案频道

出处：

硅谷动力  

　　成本管理的解决之道要从成本、合同、资金三个方面提升管理水平，而信息化也是从这三个维度进行展开。

　　从成本形成，执行到分析，构成成本管理的闭环，而成本、合同、资金贯穿成本管理的各个业务环节，下面我们看看成本管理系统从哪些环节提升管理水平？

　　一、成本环节

　　在成本管理环节主要是围绕目标成本的形成，成本的拆分与归集，动态成本分析，调整成本等维度展开。

　　目标成本

　　目标成本即预算成本，是项目成本的第一稿，也是项目成本控制的上限。

早期的地产公司在项目开发时根本没有目标，或是目标太粗，起不到成本控制作用。

其原因是在施工图出来后，没有能够进一步对施工图做概预算，得到项目的目标成本。

该目标成本在没有政府政策、市场环境发生重大变化的前提，是不能够随意进行调整的。

　　对目标成本进行管理的意义在于，目标成本是以市场为导向，确保项目目标利润的保证。

目标成本贯穿项目开发的整个过程，是事前控制的基础。

同时、动态成本需要及时同目标成本进行对比、纠偏，最终目的是保证项目开发的总成本在目标成本控制的范围内。

　　成本拆分与归集

　　目标成本形成后，在成本执行环节，随着合同的签订、变更的发生等，对发生的成本需要进行拆分与归集，从而形成当前项目的已发生成本。

　　成本拆分与归集是有原则的，哪一类的合同、变更要拆分到哪个科目下面，已拆分的成本采用什么方式归集、汇总得到项目成本，这些需要有相应的制度指引，从而保证拆分与归集的准确性、及时性。

　　动态成本

　　通过合同性成本、非合同性成本的拆分与归集操作，得到项目的已发生成本，此时对目标成本与已发生成本进行对比分析，了解成本发生情况，对存在异常的成本科目进行调整成本，最终可以得到项目的动态成本情况。

　　调整成本

　　调整成本是在目标成本的基础上追加或减少一个调整量，其目的是为了保证目标成本的正常执行。

该工作一般由成本控制管理人员执行，通过目标成本与已发生成本的对比分析，及时掌握项目成本发生情况，当成本出现异常时，由成本控制人员根据目前项目成本发生的情况，上报领导审批后，调整项目成本。

　　通过调整成本，能够知道哪些成本发生了异常，是什么原因造成的异常，从而使成本控制透明化、规范化，为本项目成本管控提供依据，为新项目成本控制提供参考。

　　二、合同环节

　　合同管理环节是成本兑现的一个过程，该过程主要由合同执行与合同付款两部分构成。

下面我们看看合同环节我们需要解决哪些问题？

　　合同订立

　　合同的订立可以采用多种方式形成，招投标、议标、战略协议采购等。

随着管理的规范化，现在很多地产公司在逐渐采用招投标方式签订合同，中标后，再由发包方与承包单位签订合约。

由于合同的签订是成本实现的第一个环节，所以、在合同签订时要清晰界定双方的责任和利益，从而确保合同执行过程的顺利进行。

　　同时、在合同签订环节，地产公司通过采用