物流地产项目投资可行性研究报告Word格式.doc
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第七部分项目定位分析 29
7.1 项目SWOT分析 29
7.2 项目定位市场定位研究 33
7.3 项目定位建议 35
7.4 项目开发模式与功能规划 36
第八部分项目投资预算分析 40
8.1评估方法说明 40
8.2项目地块评分 40
8.3目前地块的价格预测 43
8.4项目地块指标建议 43
8.5项目地块价值预测 44
第九部分项目地块运作方案 46
9.1方案一：
自行投资开发运作 46
9.2方案二：
独立进行土地运作 46
9.3方案三：
合作开发 47
第十部分项目地块项目投资测算及资金筹措 48
10.1方案一投资成本测算 48
10.2方案二投资成本测算 51
10.3方案三投资成本测算 51
10.4各方案投资成本统计汇总 51
10.5小结 52
第十一部分经济效益评价标准 53
11.1方案一经济效益评价 53
11.2方案二经济效益评价 59
11.3方案三经济效益评价 59
第十二部分方案风险评定及综合评价 60
3
第一部分总论
1.1项目名称及选址条件
中建小商品城项目
地产开发讲究地段，地段，还是地段。
可见项目选址的重要性。
物流地产项目虽然与地产开发有很多相似的地方，但是还是不同于单纯的地产开发。
比如，项目选择既不能在城市中心，也不能在偏远农村，更多应当选择在城郊。
如果说商业地产推动了或者说迎合了中国城市化，而物流地产项目建设则是城镇化的重要推手，在未来中国调整二元社会结构中会发挥更为重要的作用。
物流地产项目选择在城郊，不仅仅考虑了土地成本。
我们认为，物流项目选址，一般会考虑市场需求、产业基础和区位交通三大因素。
当然，具体项目选择时还要考虑其他具体因素……
物流地产项目是实现物流企业办公、货物集散和运输等服务活动的基础性设施，是物流节点的硬件和物质载体。
为了使物流地产项目能够集中体现在功能上的有机分工、在能力上的相互协调、在空间上的合理分布，物流地产项目具体选址应遵循以下5大基本原则：
交通导向原则。
交通是制约物流发展的最为关键的因素，选择在交通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方建设物流地产项目，既可以避免重复建设，也可大大减少资金投入，同时也防止了出现大量的货物倒流和迂回运输。
城规导向原则。
物流地产项目本身就是城市基础设施的重要组成部分，其建设必然要纳入城市规划予以总体布局。
由于现代物流产业涉及到办公、交易、仓储、运输等
诸多服务环节，占地面积较大，所产生的大量货物运输对周边有一定的影响，因此在选址时，一般应选择在城市边界。
地形导向原则。
物流地产项目占地规模较大，地势开阔平坦，地域具有可扩展性，也为未来的拓展预留了空间。
随着城市的发展，产品物流量将增大，可能对物流地产项目的规模和功能提出更高的要求。
因此，项目地域必须具有足够的可拓空间，以满足进一步发展的需要。
经济适应原则。
物流地产项目要与当地及其周边经济发展和产业规划紧密联系，满足当地货运量的需求，实现“人便于行，货畅其流”。
设施配套原则。
物流地产项目的发展离不开完善的配套设施。
是否具备充足的能源、水源以及良好的生活条件成为物流园区选址的一个重要因素。
1.2主要研究目的与内容
本项目可行性研究的目的，主要是论证该地块是否具有投资价值，开发何种项目以及如何进行项目开发，供公司进行投资决策。
项目论证主要内容包括：
成都市宏观经济与房地产市场研究、成都市城市发展定位与产业政策研究、项目地块市场价值研究、项目投资潜力分析、项目发展定位、项目运作方案、投资效益测算以及投资风险分析。
1.3项目主要结论及建议
根据对成都市北三环X亩地块的可行性研究分析，从土地区位优势、未来发展规划、项目运作方式及投资估算，得出以下结论及建议：
1．项目地块目前位于城市北面较偏远地区，虽然目前城市配套设施不完善，交通优势不明显，但随着新绕城高速环连线接通，未来的整个地块区位优势非常明显。
2．项目地块面积较大，项目顺利建设，将成为成都未来5—10年内规模最大，业态最为丰富的一个综合性房地产项目，这对于成都的城市运营建设以及公司在地产多元化的发展战略起到标杆作用。
3．项目土地投资回报高，初步测算直接土地投资收益可达X亿元，对土地进行开发建设，收益更高。
4.项目采取不同运作方式，收益与风险各有差异，集团需慎重研究、科学决策，在投资决策上回避风险。
5．成都市政府2008年重点推出项目“国际商贸城”，项目发展状况良好。
成德南高速、成都新绕城高速公路连接形成在项目所在地形成合围，本项目地块独特的交通优势条件，将成为“中建小商品城”项目理想的进驻地。
第二部分宏观经济
2.1成都市城市概况
2.1.1地理位置概述
一个处于大西南经济合作区的交汇节点的城市
项目所在城市——成都，天府平原门户，四川省省会。
位于中国华西地区东部，成都平原腹地，古为蜀国地，秦并巴、蜀为蜀郡并建城，汉因织锦业发达专设锦官管理，故有“锦官城”之称，五代蜀时遍种芙蓉，故别称“芙蓉城”，简称“蓉”。
成都约在公元前5世纪中叶的古蜀国构筑城池，三国时期为蜀汉国都。
巴蜀文化在这里留下了丰富的历史遗迹。
成都境内地势平坦、河网纵横、物产丰富，非常适合农业生产，自古就有“天府之国”的美誉，并由此催生了繁荣商贸业。
北宋年间在成都出现了世界最早的纸币“交子”，官府在成都设立了世界最早的管理储蓄银行“交子务”，这些都表明成都当时商业的繁荣程度。
时至今日，成都依然是中国西南地区经济、科技、文化、教育中心之一。
成都市区位优势明显，交通便利快捷。
公路
2013年末公路总里程22514公里，其中高速公路592公里。
全年新改建公路2050公里。
年末全市机动车拥有量338.6万辆，比上年末增长11.3%；
其中私人拥有汽车213.9万辆，增长18.8%。
[成都市主城区设有13个客运中心：
成都十陵客运中心、成都东站客运中心、成都机场客运中心、成都城东客运中心、成都城北客运中心、成都北门客运中心、成都茶店子客运中心、成都石羊场客运中心、成都昭觉寺客运中心、成都五桂桥客运中心、成都五块石客运中心、成都商贸城客运中心、成都新南门客运中心。
铁路
成渝线、宝成线、成昆线、达成线、遂成线5条电气化铁路干线在成都交汇。
市域铁路成灌线、郫彭线、离堆线通车运营。
成绵乐铁路客运专线计划于2014年12月31日正式投入运营。
成兰铁路、西成高铁、成贵高铁、成蒲城际铁路、成昆铁路扩能改造等均在建设之中。
成康铁路、成格铁路、成西铁路均已纳入规划。
成都站，成都枢纽主客站之一，主要办理成都枢纽各方向旅客列车到发任务，日到发旅客列车100余对，是西南最大的铁路客运站，计划于2013年底启动扩能改造工程，站场规模将由既有的8台10线扩建为10台18线。
成都东站是成都枢纽中最重要的客运站，是成渝地区规模最大、科技含量最高的现代化和综合交通枢纽，站场规模14台26线，主要办理达成铁路、遂成铁路、成绵乐城际客运专线、西成客运专线、成贵客运专线等始发终到及枢纽环线等方向的通过客运作业。
成都南站于2011年5月8日正式启动扩能改造，计划于2013年底建成，与成绵乐客专同步正式投入运营。
航空
成都双流国际机场，中国第四大航空枢纽（仅次于北京、上海、广州），世界前50大繁忙机场，中国中西部最繁忙枢纽机场，西南地区最重要航空客货集散地，为民航西南管理局、西南空管局驻地。
成都双流国际机场是前往拉萨贡嘎国际机场、昌都邦达机场和林芝米林机场等高原机场的最大中转机场，是中国国际航空、四川航空、成都航空、中国东方航空、西藏航空、祥鹏航空的基地机场。
[10-11]
2013年，成都双流国际机场旅客吞吐量超过3344.6万，位居全国第五位[12]
。
截至2013年12月，成都双流国际机场已开通航线222条，其中国内航线151条，国际（地区）定期航线71条（客运航线45条），通航国内城市105个，国际、地区城市62个。
[
2.1.2资源与商贸概况
成都市物产景观丰富，商贸发达繁荣。
非金属矿产资源丰富天然气探明储量16.77亿立方米，远景储量为42.21亿立方米，主要集中于蒲江、邛崃、大邑、都江堰和金堂一带；
钙芒硝储量全国第一，高达98.62亿吨，主要集中于新津县和双流县;
多种金属矿产资源则相对集中于彭州市。
三是共生矿多。
旖旎的蜀地山水风光，奇特的古今建筑，特色的风味小吃，商品交易市场健全发达，现代物流服务经营体系完备，拥有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等，商贸流通辐射各省（市）区，“天府之都”焕发出新的活力与魅力，是区域性商贸物流中心。
2.1.3成都市投资环境
成都市投资环境良好，逐步建立起公共服务型政府，电子政务快速发展，“一站式”服务机制初步形成。
电力、通信、供水等基础设施日臻完善，龙泉、双流经济开发区等十大工业园区（集中区）成为投资发展的“洼地”。
德国大众、富士康、马士基、戴尔、德州仪器、太古里、九龙仓IFS等纷纷落户；
机械产业、水泥陶瓷、健康产业、服装皮革、电子信息产业集群迅速成长。
中小企业西博会、中国糖酒会架构开放合作平台，特别是在积极推进中国西部大开发区域经
济合作新格局的实施中，成都市被纳入西部经济区合作区域。
小结：
成都城市发展状况良好，充分发挥西南门户的区位优势，承接东部产业转移，把握多区域经济合作中带来的发展机遇。
工商业发展成熟，拥有中药材市场、工业品服装市场等全国有名的专业市场，形成了区域性商贸物流中心。
投资环境良好，形成机械产业、汽车制造、健康产业、服装皮革、电子信息产业等多个产业集群。
总体而言，城市发展处于快速发展阶段，有较为雄厚的发展基础。
2.2成都市城市发展规划
《成都市城市总体规划（2011—2020）》
u城市规划性质
以产业发展为动力,大力推进工业化进程,培育和壮大优势产业,着力提升产业竞争力,促进经济结构转型升级,构筑成渝城市群先进加工业基地。
根据城市历史沿革、发展现状与趋势,按照个性化、人性化、功能性、协调性的原则,根据自身优势,成都市将发展成为具有文化底蕴、生态、商业、旅游、交通等特色的现代城市;
充分考虑居民的需求,建设高效便捷的城市交通通讯、可靠的能源供应、良好的供排水系统,建立健全突发事件应急机制和高水平的城市管理队伍,完善城市功能,提高城市服务质量,创造健康安全舒适的生活居住环境、工
作创业环境、购物和休闲环境;
以节能、节水、节材、节地为重点,强化节约意识,提高资源利用效率,建设节约型城市。
中西部地区工业生产集散中心、西部经济区重要物流节点城市、是以先进制造业和现代服务业为主导的宜居园林城市。
u城市规划区
《规划》的具体范围包括：
1．市域
包括锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、青白江、新都、温江9区，都江堰、彭州、邛崃、崇州4市（县级市）和双流、郫县、金堂、大邑、蒲江、新津6县，面积为12121平方公里。
2．中心城区
中心城区范围划定为绕城高速以内（含道路外侧500米绿化带）,锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区绕城高速以外行政辖区以及高新南区大源组团范围，面积约630平方公里。
《成都市城市总体规划（2011—2020）》指出了成都市在今后的十年的城市定位、建设重点以及城市规模和发展方向，规划中大力发展
城北板块，并规划将该板块发展成为北部新中心板块，未来该板块房地产市场发展前景较大，城北板块在未来的发展中仍会保持较快发展
的趋势。
2.3成都市宏观经济运行情况
2.3.12014年成都市总体经济运行情况
2014年，全市经济运行保持良好发展势头。
完成地区生产总值10056.6亿元，比上年增长8.9%，增速比全省平均水平高0.4个百分点。
第一、二、三产业分别实现增加值370.8亿元、4561.1亿元、5124.7亿元，分别增长3.6%、9.8%、8.6%。
一、工业生产情况
规模以上工业增加值比上年增长12.2%，比全省平均水平高2.6个百分点。
按轻重工业分，轻工业增长7.7%；
重工业增长14.4%。
国有及国有控股企业增长17.7%。
八大特色优势产业增长13.2%，其中汽车产业、电子信息产业分别增长15.4%、13.7%。
二、固定资产投资情况
完成固定资产投资6620.4亿元，比上年增长1.8%。
其中，房地产开发投资完成2220.8亿元，增长5.2%；
工业投资完成1402.7亿元，下降13.4%。
天府新区项目投资（天府新区成都片区部分）1209.3亿元，增长15.4%。
从经济类型看，国有经济投资2122.4亿元，增长5.5%；
非国有经济投资4498.0亿元，增长0.2%，其中民间投资完成3740.8亿元，增长2.7%。
三、消费品市场情况
实现社会消费品零售总额4202.4亿元，增长12.0%。
从行业看，批发业实现249.7亿元，增长11.0%；
零售业实现3425.3亿元，增长12.3%；
住宿业实现46.6亿元，增长7.6%；
餐饮业实现480.8亿元，增长10.5%。
居民消费价格指数12月份当月同比上涨1.5%，1-12月累计同比上涨1.3%。
四、财政、金融情况
完成财政总收入3095.3亿元，增长10.2%。
完成地方公共财政收入1025.2亿元，增长14.1%。
其中，税收收入774.9亿元，增长16.4%。
完成公共财政支出1340亿元，增长15.3%。
截止12月底，全市金融机构人民币存款余额为26798亿元，比上年增长13.3%，其中储蓄存款8977亿元，增长10.1%。
金融机构人民币贷款余额为19779亿元，增长12.3%，其中个人住房贷款3254亿元，增长16.4%。
五、对外贸易情况
实现进出口总额558.5亿美元,增长10.4%，增速比全省平均水平高1.6个百分点。
其中出口总额338.2亿美元，增长6.1%；
进口总额220.3亿美元，增长17.8%。
六、城乡居民收入情况
城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别为32665元、14478元，分别比上年增长9.0%、11.5%，增速与全省持平。
2.3.2固定资产投资与房地产业概况
2014年1-11月，全市固定资产投资累计完成5945.9亿元，较去年同期增长2.0%，增速较去年同期下降8个百分点。
其中房地产投资额达到2023亿元，较去年同期增长8.2%，增速较去年同期下降3.1个百分点。
2014年全市固定资产投资和房地产投资热度明显下滑。
随着经济增长内生性下滑以及外部国际经济环境的不乐观，同时扩大固定资产投资、基本建设投资等对经济的拉动作用正在逐步减弱，企业投资热情下滑。
然而在市场投资热度下滑的情况下，房地产投资占比持续上涨达34%；
证明在逆市下房地产对投资的吸纳力度在增强。
2.3.3社会消费品零售概况
2014年1-11月，成都市实现社会消费品零售总额3770.9亿元，其中，批发零售业实现销售额3299.2亿元，占社会消费品零售总额比重为87.5%。
餐饮住宿业实现销售额471.6亿元。
成都正由传统商贸中心向区域性国际贸易中心转型，商业辐射范围广，商贸持续繁荣，社会零售商品销售总额节节攀升。
2.3.4人均可支配收入概况
全年成都市城镇居民人均可支配收入达29968元，同比增长
10.2%，比全国、全省平均水平分别高0.5个百分点和0.1个百分点，扣除物价因素影响实际增长6.9%。
农民人均纯收入达12985元，同比增长12.9%，比全国、全省平均水平分别高0.5个百分点和0.1个百分点，扣除物价因素影响实际增长9.5%，农民人均纯收入增速比城镇居民人均可支配收入快2.7个百分点。
城乡居民收入比由2012年的2.36:
1缩小为2013年的2.31:
1，城乡居民收入差距缩小。
2014年成都宏观经济运行良好，2014年1-9月GDP达到7360.2亿，其中第三产业生产总值累计完成3670.4亿，占GDP比重为50.14%。
在全球经济缓慢复苏、中央主动实施调控的背景下，成都以8.7%的经济增速跑赢全国7.3%的平均增长水平，整体经济仍维持平稳运行状态。
表明经济发展势头强劲，这有利于房地产项目的开发建设。
第三部分成都市土地市场概况
3.1成都市土地市场概况
2014年1-12月，成都市累计土地供应面积18889.74亩，与去年同期相比增长7.16%；
累计土地成交面积11532.70亩，与去年同期相比下降24.51%。
12月成都市共出让土地40宗，总供应面积2621.43亩，面积环比上涨39.30%，同比下降7.66%；
12月共成
交土地19宗，土地成交面积1240.50亩，面积环比下降19.06%，同比下降42.14%。
2014年1-12月，主城区累计土地供应面积7176.22亩，与去年同期比较增长80.88%。
累计土地成交面积5100.46亩，与去年同期比较增长33.28%。
12月主城区总供应土地20宗，供应面积1144.56亩，环比上涨47.45%，同比上涨126.14%。
成交方面，本月主城区总成交土地11宗，成交面积874.61亩，环比上涨40.01%，同比上涨72.80%。
2014年1-12月，郊县区累计土地供应面积11713.52亩，与去年同期比较减少14.25%。
累计土地成交面积6432.24亩，成交与去年同期比较减少43.83%。
12月郊县区总供应土地20宗，供应面积1476.87亩，环比上涨33.58%，同比下降36.69%。
成交方面，本月郊县区总成交土地8宗，成交面积365.89亩，环比下降59.70%，同比下降77.66%。
总体而言，成都市工业建设和房地产开发的快速发展，拉动了成都市整个城市建设土地需求，土地出让价格较高。
第四部分**市房地产市场发展现状
4.1成都市2014年房地产市场供应情况分析
受金融危机与国内房地产市场低迷的双重影响，2014年成都市房地产市场供应量相对减少，新推出的项目也相对2007年减少，房屋的去化量同比相对下降，具体情况如下：
1.商品房住宅情况
2014年12月成都市商品住宅供应和成交均稳中有升。
其中，供应方面：
供应面积120.03万平方米（近郊县供应数据部分缺失），环比上涨4.25%，同比下降15.55%；
成交方面：
成交面积229.94万平方米，环比上涨4.30%，同比上涨16.63%；
供需比依然为0.52。
本月供应小幅上涨，主要由于市场转好和年关传统营销节点的到来使开发商入市信心得以提振；
成交也同样出现小幅上扬的情况，主要由于11月出台的“降息”利好持续显现于数据端。
虽然今年楼市多数时间内处于低迷状态，但年底多项利好政策的出台着实让发商和购房者过上了“暖冬”，成交量量迎来大涨，开年过后传统休整期的到来将驱散“暖意”，供应和成交或将高位回落。
2014年1月—12月主城区商品住宅市场供应面积838.38万平方米，累计同比下降20.47%（12月数据，部分楼盘未剔除部分底商）；
供应套数不详。
成交套数为97962套，成交面积933.74万平方米，分别累计同比下降14.25%和15.48%；
供需比持续控制于1：
0.9。
2.商业市场情况
甲级写字楼：
办公楼市场租赁需求强劲推动空置率跌至35.9%
今年1月所发布的《2013年全年成都房地产市场回顾》报告内容，2014年成都共有五栋甲级办公楼交付，总新增供应面积近30万平方米。
截至2014年底，成都市甲级办公楼总存量逾210万平方
米。
在新入市项目及已有项目业主给出更优惠的租赁条件刺激下，2014年录得大量升级案例，并推动全年的净吸纳量保持高位，达29.3万平方米。
相比于2013年，2014年净吸纳量有所下降，这主要是因为2013年新落成散售项目在其预售期间录得大量买家自用案例，而这一比例随着2014年新增散售面积的大幅下降而骤降。
尽管如此，强劲的租赁需求推动空置率由2013年底的41.3%下跌至2014年底的35.9%。
就企业类型而言，金融企业对优质办公楼的租赁需求保持活跃，对总吸纳量贡献约达45%，尤其是升级及新设立需求。
此外，2014年还录得多宗大面积租赁成交。
成功案例包括建设银行在位于市中心的航天科技大厦扩租4,730平方米，以及某本地金融企业在国际金融中心（1座）租赁4,500平方米。
较高空置率环境对整体租金水平造成压力，但个别项目受活跃的租赁活动所支持，租金稳中有升。
截至2014年末，成都市甲级办公楼平均有效净租金为人民币98.1元每平方米每月，同比下降3.9%。
分区域来看，自2013年第四季度，市中心迎来大量新增供应，其空置率由2013年第三季度底的22%攀升至2014年底的46%，区域的业主面临较大压力，故该区域可比项目有效租金跌幅最大。
同时，随着优质项目逐渐落成，项目之间表现差异愈加明显。
于2013年第四季度交付的国际金融中心（1座）以良好的品质及优越的地理位置
受到市场青睐，租金水平稳中有升，而大部分项目受高空置率及租户外迁的影响，有效租金持续走低。
同时，2015年大量新增供应将加剧市场竞争。
随着部分项目延迟至2015年交付，2015年全年的预期供应量多达85万平方米，将会是成都甲级办公楼市场年度供应量的历史新高。
在片区方面，市中心将迎来国际金融中心（2座）及东原国际等优质办公楼项目入市，短期内市场竞争会较为激烈。
“但长期来看，在2015年的供应高峰后，市中心由于土地供应有限，其办公楼的供应量亦有限，区域内优质办公楼项目租金及入驻率的走势均有望提升。
”仲量联行成都商业地产部负责人陈昱豪表示。
零售物业：
供应仍处高位市场两极化趋势更加明显
2014年的成都零售地产也迎来了新的供应高峰，全年成都市区零售物业市场共有9个优质项目落成开业，总建筑面积约92万平方米。
其中，由九龙仓集团开发的国际金融中心以及由远洋地产和太古地产合作打造的成都远洋太古里最引人注目。
两项目均位于成都核心商圈——春熙路-盐市口商圈。
不过，与单纯的高供应量不同。
同时也迎来了更多全新国际品牌在此核心商圈开设首店。
根据报告显示，包括LouisVuitton、Gucci、Hermes、Prada及Fendi等国际一线奢侈品牌，Zara、Muji和i.t.等时尚品牌，以及星巴克、哈根达斯等知名餐饮品牌的区域旗舰店均落户于此。
除此之外，包括Chanel、GiorgioArmani、JimmyChoo等在内的100多家全新品牌亦
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