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万招保金研究

战略研究之

房地产业标杆企业4月

经营及动态研究报告

【2015年4月】

中南控股·战略企划中心

二〇一五年四月

目录

一、行业政策及重大情报聚焦1

（一）行业政策及形势1

（二）市场形势2

二、标杆房企经营两大趋势3

三、标杆房企月度销售情况3

（一）标杆房企2月份销售情况对比3

（二）标杆房企2月份拿地情况对比3

（三）标杆房企2月份拿地/销售情况对比4

四、各大房企融资情况4

（一）各大房企融资呈现四大趋势4

（二）各大房企主要融资情况4

五、标杆房企重大战略举措5

1、2014年营收喜人，利润增幅放缓5

2、立足传统优势，加速主业发展6

3、多元化转型突围，构建业务新版图7

4、创新经营模式，积极推动企业发展7

5、拿地热情不减，加码一二线城市，创新合作拿地7

一、行业政策及重大情报聚焦

（一）行业政策及形势

1、一季度国民经济开局平稳

一季度国内生产总值140667亿元，同比增长7%。

（1）工业生产增速工业生产增速有所回落，一季度全国规模以上工业增加值同比增长6.4%；3月，规模以上工业增加值同比增长5.6%，环比增长0.25%。

（2）固定资产投资增速有所放缓，一季度固定资产投资77511亿元，同比增长13.5%。

（3）市场销售稳定增长，一季度社会消费品零售总额70715亿元，同比增长10.6%。

（4）对外贸易顺差大幅增加，一季度进出口总额55433亿元，同比下降6%。

出口31493亿元，进口23940亿元，贸易顺差7553亿元。

（5）价格水平低位运行，一季度居民消费价格（CPI）同比上涨1.2%。

（6）货币信贷平稳增长，3月末，广义货币（M2）余额127.53万亿元，同比增长11.6%。

一季度社会融资规模4.61万亿元，同比减少8949亿元。

（7）规模以上工业企业利润同比下降，一季度全国规模以上工业企业实现利润总额1543.2亿元，同比下降2.7%，降幅比1-2月收窄1.5个百分点。

（8）工业用电增速下滑，一季度工业用电同比减少0.7%，增速同比下降5.9个百分点。

（9）铁路货运同比下降，一季度，中国铁路货物发送量8.7亿吨，同比下降9%，跌回5年前同期水平。

2、央行降准，或开启刺激模式

央行宣布自4月20日起下调各类存款类金融机构存款准备金率1个百分点，对农村金融机构额外降准1个百分点。

3、《长江中游城市群发展规划》发布

国家发改委发布《长江中游城市群发展规划》，这是国家批复的第一个跨区域城市群规划，涉及湘鄂赣31市1.21亿人。

规划包括城乡统筹发展、基础设施互联互通、产业协同发展、生态文明共建、公共服务等多个方面，为长江中游城市群合作联动与一体化发展指明了方向和目标。

4、15部委共促房地产平稳健康平稳发展

4月10日，国务院就今年《政府工作报告》确定的重点工作提出部门分工意见。

在谈到房地产政策时，意见指出，住建部、财政部、央行等15个部委应坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

5、保障放投入力度加大

2015年，全国财政预算安排保障性安居工程资金3602.28亿元，比上年增长7%；选择部分地方开展PPP试点，鼓励实施棚户区改造货币化安置。

6、地方公积金政策加码，救市力度加大

（1）江苏二套房贷最新标准，明确13个省辖市二套房贷款首付比例，其中南京、苏州降至四成半，其余地市降至四成。

（2）上海调整住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限，首套及二套普通住宅，提至50万、100万；补充公积金上限为60万、120万，4月15日起实施。

（3）浙江公积金贷款新政，首套房首付降至20%，最高额提至100万，连续缴存期限降至6个月。

同时，公积金缴存满3个月可用于租房，每人每月可贷500元。

（4）兰州住房公积金新政：

首套房首付最低2成，二手房最低3成，贷款限额提至60万，二套房利率等同于首套房，甘肃省内异地缴存可在兰州贷款。

7、国家铁路局拟“十三五”期间投资2.8万亿

中国铁路总公司相关人士表示，“十三五”期间铁路投资2.8万亿元仅是目前初拟数字，最终投资额极有可能超过该预算。

在国务院加快推进铁路建设的大背景下，“十三五”期间铁路完成4万亿元投资仍极有可能。

8、水利设施建设近5000亿

今年新开工27项重大水利工程，投资规模占全部水利投资的45%左右，或超4880亿，集中中西部地区。

（二）市场形势

1、房地产开发投资减缓。

一季度全国房地产开发投资16651亿元，同比增长8.5%，增速比1-2月回落1.9个百分点。

2、房地产到位资金下降

一季度，房地产开发企业到位资金27893亿元，同比下降2.9%。

3、房地产开发景气指数回落

3月，房地产开发景气指数为93.11，比上月回落0.66点。

4、商品房销售面积下降，库存增加

（1）一季度，商品房销售面积18254万平方米同比下降9.2%，降幅比1-2月收窄7.1个百分点。

（2）3月末，商品房待售面积64998万平方米，比2月末增加1076万平方米。

其中，住宅待售面积增加639万平方米，办公楼待售面积增加14万平方米，商业营业用房待售面积增加255万平方米。

5、70个大中城市房价持续下跌

3月，70个大中城市中，价格环比下降的城市50个，上涨的城市12个，持平的城市8个。

环比价格变动中，最高涨幅0.7%，最低为下降0.9%。

6、全国土地市场呈下行态势

（1）中指院数据显示，一季度，百城住宅用地楼面均价2559元/平方米，同比增长2%，环比下跌12.9%。

底价成交现象增多，溢价率持续下行，百城住宅用地平均溢价率为11.1%，比去年同期下降5.6个百分点，连续五季度同比下降。

（2）易居：

一季度10大典型城市土地出让金1537亿元，同比下降45.2%；中原：

一季度一线城市土地出让金934.79亿元，同比下降47%。

二、标杆房企经营六大趋势

1、3月政策暖风频吹，标杆企业销售业绩明显回升。

未来随着新政对需求的刺激，地产销售或将加速上行。

2、1-3月房企销售目标达成率弱于预期，3月份销售环比1-2月明显改善。

“稳价、降价”去库存定位明确。

3、3月标杆泛起销售金额、销售面积均出现环比高增长，价格表现明显优于2014年，这与2014年一季度楼市进入调整期的低基数效用有关。

4、2015年，在按揭贷款放松、限购退出以及企业积极销售政策下，销售形势将明显优于2014年，房企销售目标年度完成情况可期待。

5、3月土地市场供求现回升迹象，但标杆房企拿地依然谨慎。

6、1-3月企业新增土储表现保守，3月控土储节奏愈发明显。

三、标杆房企月度销售情况

（一）标杆房企3月份销售情况对比

名称

销售

金额（亿元）

同比（%）

环比（%）

销售

面积（万平米）

同比（%）

环比（%）

销售

单价（元）

万科

147.40

2.15%

75.69%

124.1

2.48%

64.15%

11877.52

保利

74.87

-27.83%

58.79%

63.91

8.60%

72.36%

11714.91

中海

88.8

3.7%

41.1%

79.2

34.9%

48.6%

11212.1

恒大

137.10

31.45%

162.14%

181.4

17.56%

154.42%

7557.88

碧桂园

62.70

-3.54%

13.59%

100

7.53%

10.01%

6270.00

龙湖

30.40

25%

102.67%

29.7

-12.90%

113.67%

10235.69

（数据来源：

企业公告）

（二）标杆房企3月份拿地情况对比

名称

拿地金额（亿元）

拿地面积（万平米）

拿地单价（元）

万科

7.62

23.2

3284.48

保利

37.36

37.21

10040.31

中海

0

0

0

恒大

7.122

17.2

4140.70

碧桂园

2.65

13.77

1924.47

龙湖

1.89

3.1

6096.77

（数据来源：

上市公司简报、中指数据、高通智库。

）

（三）标杆房企3月份拿地/销售情况对比

标杆房企拿地金额/销售收入对比

月份

万科

保利

中海

恒大

龙湖

碧桂园

1月

29.66%

16.62%

25.17%

65.28%

4.18%

29.66%

2月

9.24%

34.25%

0

8.39%

2.18%

9.24%

3月

5.17%

49.90%

0

5.19%

4.23%

5.17%

（单位：

元/平米。

数据来源：

企业公告、中指数据、高通智库。

）

四、各大房企融资情况

（一）各大房企融资呈现四大趋势

1、央行降息、降准改善融资环境，各房企加快融资步伐。

2、在市场回暖和融资窗口期的双重刺激下，各大房企融资热情持续升温，通过定向增发、银行贷款、信托、票据等多渠道融资，优化债务结构，为经营和未来发展奠定基础。

3、一季度房企海外融资额45.3亿美元，同比暴跌73.7%；而国内融资环境相对宽松，房企融资向国内转移。

（二）各大房企主要融资情况

企业

日期

融资金额

融资模式

具体内容

保利

3月17日

100亿元

定向增发

包括公司实际控制人保利集团在内的不超过十家特定对象，本次发行所募集资金规模约为100亿元，将用于“南京保利中央公园”“珠海保利国际广场”等11个地产项目。

中海

3月24日

338亿元

股东增资

控股股东中国建筑股份有限公司资产注入，中海地产将收购大股东所拥有的北京、上海等11座国内城市及英国伦敦的物业项目，交易价格为18.24亿元。

此外，中海还将承担上述项目欠付中建股份约319.93亿元的股东贷款。

万科

3月25日

90亿元

中期票据

在境内银行间市场申请发行，募集资金拟用于偿还公司存量银行贷款，支持项目建设及补充流动资金。

滨江集团

3月30日

2亿元

担保贷款

滨江集团为平湖滨江房地产公司向中国银行申请2亿元贷款提供保证，保证金额最高不超过7020万元。

华润置地

3月31日

1亿美元

贷款

华润置地就总数为1亿美元定期贷款融资与一家银行订立贷款融资协议，协议期四年。

碧桂园

4月1日

63亿港元

股权融资

中国平安人寿以每股2.816港元收购碧桂园22.362亿股，占认购事项扩大后股本的9.9%。

碧桂园募得资金62.95亿港元，将用于公司发展及一般用途。

奥园

4月1日

1亿美元

优先票据

奥园发行1亿美元9.25%优先票据，拟将所得款项用于再融资本集团的现有债务及一般公司用途。

中天城投

4月1日

6亿元

贷款

中天城投城市建设有限公司向招商银行贵阳分行申请贷款，融资金额6亿元，融资期限2年。

阳光城

4月2日

1.6-2亿元

担保贷款

阳光城将为子公司西安国中星城置业不低于1.6亿元且不高于2亿元的委托贷款提供担保，综合成本不超过11%，

华南城

4月2日

15亿元

企业债券

华南城拟发行总额不多于15亿元的企业债券，年期最长六年，主要用于郑州华南城项目的发展。

中航地产

4月3日

6亿元

银行借款

中航地产同意其全资子公司九江中航地产向九江银行申请借款不超过6亿元整，期限两年，以九江中航城土地使用权提供抵押。

荣盛发展

4月7日

60亿元

债券融资

荣盛房地产发展股份有限公司披露债券发行预案，本次债券发行规模不超过60亿元，票面金额为100元。

佳兆业

4月9日

13.77亿元

贷款

佳兆业向生命人寿贷款13.77亿元，以支付大鹏商业用地价款。

泰禾

4月10日

20亿元

债券融资

为进一步降低融资成本，充分利用新的融资工具，公司拟发行不超过20亿元公司债券。

中粮地产

4月13日

4亿元

银行授信

中粮地产为成都子公司，向招商银行申请4亿元授信额度。

招商地产

4月15日

6亿元

股东借款

招商局地产拟向漳州公司提供不超过6亿元的财务资助，满足该公司房地产开发业务需要，主要用于项目土地收购。

财务资助期限不超过36个月，年利率为6.6%。

北京城建

4月17日

58亿元

公司债

北京市国资委同意北京城建公开发行额度不超过58亿人民币的公司债券。

建业地产

4月15日

3亿美元

票据

建业地产发行3亿美元2021年到期票息8.7%的优先票据，拟运用所得款项偿还现有债项及作一般企业用途。

北辰实业

4月16日

25亿

定向增发

北辰实业拟定增不超过25亿，用作项目发展及还债。

五、标杆房企重大战略举措

1、引领发展，标杆企业定2015年销售目标

（1）万科：

市场占有率提升至2.82%。

不设固定销售目标，顺势而为，积极销售。

（2）绿地：

2015年销售目标可能是2800亿元。

（3）碧桂园：

2015年销售目标1350亿元，较2014年增加5%，谨慎上调。

（4）恒大：

2015年销售目标1500亿元，较2014年目标1100亿元增加了36.4%。

（5）绿城：

2015年目标不少于600亿。

（6）雅居乐：

2015年销售目标450亿，不在三四线城市拿地。

（7）保利置业：

去库存是2015年首要任务，目标260亿。

（8）方兴地产：

2015年目标248亿，主要任务去库存

2、立足传统优势，加速主业发展

（1）绿地以EB-5投资移民计划卖美国房。

绿地集团联手亨瑞集团在23个大中城市进行项目推介，展开募集符合美国移民投资的EB-5政策资金。

（2）华夏幸福与上海枫泾镇合作开发91.7平方公里土地。

枫泾镇政府负责土地征转等，华夏幸福获得约300亩开发用地。

（3）万达集团千亿布局成都。

4月3日，万达与成都市签订投资合作协议，未来万达在成都的投资将不少于1020亿元，涉及文化旅游、医疗、电子商务、城市现代服务业综合体等项目。

3、加快转型，逆势而为

（1）万科推出合伙人2.0版本

万科发布《万科集团内部创业管理办法》，即郁亮所说的合伙人2.0版本，适用于离职创业员工。

万科设想把产业链的上下游、资金方、土地方以及总包、设计、营销甚至离职员工等都变成合伙人，类似互联网的众包、众筹。

（2）保利地产发布5P战略

2015年保利5P战略：

“5P”是指象征Peiban（陪伴）的养老地产、代表Promise（承诺）的全生命周期绿色建筑、成为业主好Partner（拍档）的社区O2O、让便捷生活瞬达的PloyAPP、在国际舞台上充满Power（力量）的海外地产。

4、寻求合作，强强联盟

恒大与中国人民保险集团（人保）建战略关系，在商业保险、养老产业、健康管理、互联网资源共享和投融资等方面开展多层次战略合作。

5、拿地热情不减，加码一二线城市，创新合作拿地

（1）万科联合体7.55亿元拍得南昌经开区地块，溢价率62.5%。

（2）金地联合体在一线城市上海松江区高价拿地，预开发住宅项目；

（3）北京城建、蓝光地产、华夏幸福等聚焦成都、沈阳等城市，在核心城市发展业务；

（4）世茂携手海亮4.18亿竞得银川地块

（5）万达集团选地三明市，开发福建第15座万达广场，促进中心城市建设。

6、创新融资模式，保持现金流平稳健康

（1）碧桂园发行新股，引入平安优化股权结构

中国平安人寿以每股2.816港元收购碧桂园22.362亿股，占认购事项扩大后股本的9.9%，成为第二大股东。

碧桂园募得资金62.95亿港元。

将更好降低碧桂园融资成本，调整债务结构。

（2）绿地整体上市计划获批，登顶全球最大房企

金丰投资重大资产重组事项获证监会有条件通过，绿地即将实现整体上市，有望成为A股市值最大的房地产企业。

（3）绿地互联网房地产金融平台“绿地地产宝”启动，首期上线产品以绿地江西南昌棚户区改造项目为基础资产，发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%。

7、新型营销模式层出不穷，去库存各显奇招

（1）恒大推无理由退房，4月16日起全国范围执行。

（2）方兴地产联手淘宝推出“上帝淘金季”合作模式，利用余额宝，让购房者边卖房边赚钱，加快去化。