目标倒推分解表表格推荐下载.xlsx

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价格中枢：

低（10000元/平以内）、一般（10000至15000元/平）、中（15000至20000元/平）、高（20000元/平以上）。

2、电话销售话术与问答金域蓝湾电话接听说辞（进场前）您好，万科金域蓝湾，很高兴为您服务。

请问您是怎么知道我们项目的？

（户外大牌、现场围墙、网络、朋友介绍、老业主、老业主介绍、58005180）问：

金域蓝湾项目在哪？

怎么去现场？

答：

位于江宁九龙湖地区双龙大道以东，清水亭东路以北，外秦淮河与牛首山河两河交汇处。

距新街口市中心直线距离18公里；

至主城区的距离（至安德门）距离13公里。

从市区可以经机场高速、将军大道，至天元西路拐到双龙大道，再到往东拐至清水亭东路您就可以很快直达本项目。

坐车的话，在安德门做148至同曦鸣城下转区21路到金域蓝湾站下即可，或者坐101，102，103，104到河定桥站下，在街对面坐区21路到金域蓝湾站下即可。

客户：

项目周边有什么生活配套？

目前项目周边的商业配套有百家湖开发区胜太路商业街、同曦假日百货商城、凤凰港商贸城、成熟的东山老城区等商业配套，以及周边爱涛天成、同仁医院等配套设施。

项目周边有什么学校？

目前项目周边有国家级示范高中、江苏省首批四星普通高中江宁高级中学（4.2公里），省级重点中学，已过江苏省三星普通高中的南京市临江高级中学。

我们项目旁边2公里处有江苏省示范初中、省级实验小学九年制学校清水亭学校，还有南师大附中与江宁开发区合作办学的南师大附中江宁分校，2003年正式启用，将来会设制从小学到中学高中全部课程。

离我们项目4公里.问：

蓝湾什么时候开盘？

南京的金域蓝湾是南京万科2010年的重点项目，也是年度最值得期待的楼盘，我们预计会在春节后开放售楼处，届时欢迎您到现场参观，您也可以现在登记一下，正式开放时我们将通知您。

问：

什么是万客会？

万科为了更好的服务每一位客户，特成立了万科客户俱乐部，简称万客会。

多年来，万客会致力于在“让万科理解客户，让客户理解万科”的基础上建立理性、对等、双赢的与客户间的交流方式。

通过万客会平台，您能第一时间收到万科的信息，参与万客会活动。

我加入这个万客会有什么用？

加入万客会，您将享受南京万客会会员购房优惠；

参加万客会的各种活动；

享受南京万客会精选商家特惠等。

万科项目的进展也会通过万客会的渠道通知到您。

万客会如何入会？

您可以传真您的身份证复印件及联系方式给我们，我们帮您办理入会手续。

您也可以以后在现场接待中心开放后，到现场办理。

传真号码：

025-86458502问：

其他关于项目问题？

目前暂未确定，请您关注项目进度，也可以来电话跟我们联系，我们也会在过程中积极与您进行联络。

3、call客确认短信模版1.短信内容CALL客后的确认短信需要明确传达以下内容：

1）项目的活动（如看房）已预约成功2）预约的时间3）活动地点及交通路线4）销售代表姓名和联系方式2.短信示例示例：

X先生/小姐，您好！

金地湖城艺境电话预约看房已成功，乘车：

地铁号线经天路站，周六早10：

30；

凭该短信可享现场一切优惠后额外98折，需出示短信并由驻场经理XX13913934510签字确认生效，短信删除、转发无效，祝您看房愉快！

新景祥机构预约员XXX。

4、客户回访邀约说辞置业顾问电话通知新景祥意向客户到现场参观：

*先生、女士：

我是万科金域蓝湾的置业顾问*，金域蓝湾项目你听说过吗？

蓝湾我们项目位于江宁百家湖以南，清水亭东路9号，是万科在南京的最大的项目。

目前我们项目的低多层组团-卡蒂斯庄园已经公开了户型和模型，很快现场示范区也会公开，你有兴趣来看看嘛？

Q：

没有兴趣，已经买过房子了。

A：

没有关系，我们仍然欢迎您推荐亲朋好友来我们万科金域蓝湾看房。

你们的低多层什么价格？

目前价格还没有出来，我们会根据市场情况合理定价。

你可以先到我们案场来了解产品的细节，我们这次的低多层户型和市区其他项目比有很多创新的地方，非常值得你来感受一下。

这周现场还会有银行驻场提供贷款咨询，这个假期您有空过来嘛？

我安排时间专门接待您。

我只想看看你们的高层，你们高层多少钱？

目前我们项目在售房源是7号楼在一期的中心景观区旁边，房源是三房和四房，面积在118-168之间，均价是15000-16000。

本周现场还会有银行驻场提供贷款咨询。

您大概周几过来，我安排时间专门接待您。

2.问答Q：

项目在哪里？

我们项目位于仙林大学城以东，地铁2号线经天路站以东约3公里处就到项目了。

怎么去到项目？

免费看房班车：

座地铁号线到底站经天路站，1号出口每个整点和半点有免费看房班车可以把您带至售楼处。

公共交通：

座地铁号线到底站经天路站，出站后乘坐D5或是159路公交线只需2站（南京液晶谷、东紫园）即可到达本案自驾游路线：

经中山门上仙林大道沿地铁2号线往东，一直沿仙林大道向东，过经天路站再行3-5分钟即可到达项目；

经玄武湖隧道上仙林大道沿地铁2号线往东，沿仙林大道一直向东，过经天路站再行3-5分钟即可到达项目；

经312国道上仙林大道沿地铁2号线往东过经天路站再行3-5分钟即可到达项目。

什么时候卖？

价格多少钱A：

我们大概在7月中开始销售，只有2周的时间很快了！

现我们正在诚意登记，凭身份证进行确认购买资格！

仙林悦城是仙东首个大型房地产开发项目，这期可售的房源不多，已经准备了近一年的客户很多都在等这期产品，就担心不一定买得到。

您还是早点来项目看下，做好购买资格的确认。

至于价格，现在还没有定，我们自己内部也很着急想知道，据内部反应应该很有吸引力的！

5、客户预约汇总表序号时间姓名电话预约日期拟参加时间跟进状态19月23日金先生1.3925E+10108号联系对房子有兴趣10月8日29月15日张小姐1.3603E+102大1小18号当天时间段没有确定9月18日待跟进39月15日彭跃红1.3692E+102大1小9：

30时间可能会变动9月18日待跟进49月21日陈先生1.3714E+102人24联系9月24日59月16日刘先生1.3633E+102人时间未定周一再打电话确认时间9月21日69月21日小姐1.3923E+102人晚上发详细短信9月22日79月24日张小姐1.5815E+102人最好是在十一期间9月30日89月23日张小姐1.3809E+1030号再联系3个人对楼盘有兴趣9月30日99月15日王先生1.3829E+103人9-18跟进9月18日109月18日黄小姐1.3633E+103人她说想带狗一起去，8：

30-9：

309月25日119月15日曹峰1.3924E+109-181人短信告知地址自驾或跟车，提前通知，看当天有没有时间9月18日129月17日陈先生1.59E+109-181人时间不定9月18日139月17日苏先生819198629-181人时间不定9月18日149月17日张先生1.5014E+109-181人时间不定9月18日159月17日先生1.3555E+109-181人自驾还没确定明天有没有时间，对项目有兴趣9月18日169月18日廖先生1.351E+109-19自驾需要路线以及联系方式9月25日179月15日先生1.3802E+109-19联系9月19日189月16日王先生1.359E+109-19联系,对项目有兴趣9月19日199月18日李女士1.3129E+109-19没时间，跟进下礼拜9月19日区域：

待跟时间跟进说明出游时间人数是否自驾备注9月21日XXXXXXXX置业顾问电话通知新景祥意向客户到现场参观：

派单关键点一、做好准备工作1、选好派单区域、路线及时段2、准备好统一口径、统一回答3、一句话说辞要简单、快捷、有效4、一句话说辞的五个要点：

“XX项目，价格XX，XX何时开卖，XXX地点有看楼专车，现场有活动你去不去？

”二、分组行动，自我管理1、分成多个小分队，挑选有经验、有责任心的人当队长2、队长要按时汇报成果3、对客户的处理：

有意向的约上车，不上车的留电话，不留电话不看房的发单张三、监控、策划师负责1、制定考核标准：

精派日有效电话量；

粗派日派发量2、通过电话监控、暗访，随机抽查检查派单员的工作状态3、通过暗访确保资料派发到客户手中4、通过电话抽查检查收集号码的有效性四、对兼职人员的管理1、让兼职人员感到“三有”：

有事干、有人爱、有希望2、要让有经验的销售代表做兼职人员的组长3、天气恶劣时要注意时段的选择，并控制好时长，派人每日巡场、送水、发激励短信，如：

“大家辛苦了！

20分钟后将有专人来为大家送上矿泉水，还有张，加油啊！

”4、按时汇报派单成果，不仅给项目经理和策划发，也要给派单员发5、派单工资要及时清算，并请开发商确认五、每日拓客情况要及时总结，经验和教训都要有以南京金地_湖城艺境为例金地湖城艺境每日拓客总结.xls1、选好派单区域、路线及时段2、准备好统一口径、统一回答3、一句话说辞要简单、快捷、有效4、一句话说辞的五个要点：

”1、让兼职人员感到“三有”：

”4、按时汇报派单成果，不仅给项目经理和策划发，也要给派单员发5、派单工资要及时清算，并请开发商确认