房地产百问百答文档格式.docx
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独立别墅容积率一般为0.5以下。
顶级豪宅容积率一般为0.1左右。
12、什么是建筑密度其意义
13、
居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积（平方米）/小区居住总用地（占地面积）（平方米）╳100%，建筑密度代表了建筑物的通风性、采光性、建筑物分布等。
建筑密度越低说明该物业居住档次越高。
14、什么是绿化率？
绿化率=绿化用地面积/小区总占地面积。
绿化用地面积：
指小区内集中绿化带、小公园、住宅之间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等，为小区所有居住人共同使用权的绿化面积之总和。
15、什么是套内建筑面积？
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
16、什么是实用面积？
实用面积=建筑面积－公摊面积。
即套内建筑面积
17、什么是使用面积？
使用面积=建筑面积－公摊面积－套内墙、柱面积。
即净面积
18、计算全部建筑面积有哪些？
1）使用面积和墙体所占面积，以及墙体所占的面积，以及其他共用配套部分所占的面积。
2）单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。
单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。
高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。
3）多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。
4）建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。
5）地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。
人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。
6）用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。
7）坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。
8）建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。
9）电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。
10）建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。
11）有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；
12）有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；
13）突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
14）封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。
15）建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；
16）两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；
17）建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；
18）各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。
19、计算一半的建筑面积有哪些？
1）独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
2）单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
3）阳台（包括凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台）均按其均按其水平投影面积的一半计算。
4）无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。
5）没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。
6）室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
20、不计算建筑面积有哪些？
层高2.2M以下，公共绿化、柱廊等，作独立使用空间销售或出租的，人防。
主要包括：
1）突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。
2）检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。
3）穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。
4）深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。
5）没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
6）单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。
7）地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。
8）宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。
9）建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
21、什么是公用建筑面积？
电梯井、楼梯间、垃圾道、普通电讯主、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。
22、公用建筑面积分摊原则？
按栋分摊，原则上是谁用谁分摊。
如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；
如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。
23、公用分摊面积包括什么？
共用建筑面积的内容包括：
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
注：
用于营业性可售可租的公共设施则不能用于分摊。
24、什么是住宅用地人均面积（M²
/人）
25、
人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地面积/本小区规划居住总人数。
26、什么是合同约定面积？
商品房的建筑面积未经具有房产测绘资格单位实施测绘，或虽经具有房产测绘资格单位实施测绘，但未经房地产行政主管部门审核通过，而临时由合同暂时约定的面积。
27、什么是产权登记面积？
商品房的建筑面积已经由具有房产测绘资格单位实施测绘，测绘结果已经行政主管部门审核通过的，登记在房屋产权证上的面积。
28、什么是面积误差比在什么范围内双方不退不补
29、
根据《商品房销售管理办法规定》
面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）/合同约定面积X100%
当面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。
如合同另有约定的，依据合同。
30、面积误差在什么范围内双方多退少补？
1）面积误差比在0%~3%之间双方多退少补
2）面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权选择退房。
买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并付给利息。
买受人选择不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的部分房价款由买受人补足；
超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同登记面积时，面积积差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，应当签署补充协议。
以上是《商品房销售管理办法规定》如合同另有约定的，依据合同。
31、什么是层高？
房屋的下层地板面或楼板面到上层楼板面的高度。
32、什么是净高？
房屋的层高减去房屋的楼板厚度就是房屋净高。
33、什么是玄关其意义
34、
指房屋进门和客厅之间的缓冲地带。
玄关能够起到避免一进门就将房间一览无余的情况。
35、什么是隔断？
指分割室内空间的不到顶的半截立梁。
36、什么是过道和走廊？
过道指住宅套内使用的交通空间；
走廊指住宅套外使用的交通空间。
37、什么是阳台其分类
38、
供居住者进行室外活动的有顶层空间。
分为凹、凸阳台。
39、阳台面积的计算？
据中华人民共和国建设部于2005年4月15日发布的第326号公告称，从2005年7月1日起，所有建筑工程的面积计算将以《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准（编号为GB/T50353—2005），该规范3.0.18款指出：
建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。
40、什么是露台是否计算面积
41、
供居住者进行室外活动的无顶层空间，不计算面积。
42、什么是地下室？
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2的空间。
分为全地下室和半地下室。
43、什么是混凝土？
主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。
其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。
石子为粗骨料，砂为细骨料。
水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。
44、什么是砖混结构？
建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。
这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。
45、什么是现浇钢筋混凝土框架结构？
建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。
（将混凝土浇注在钢筋之上）梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。
墙只起围护作用，用砖砌筑。
此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。
46、什么是底框架结构？
指建筑的底部一层或二层是框架结构，上层是砖混结构；
吸取了框架和砖混的优点。
47、什么是框架剪力墙结构？
剪力墙是承受垂直及水平力设计的墙体，起承重的主力，改间隔时不能打墙及随意开洞。
以免破坏剪力墙的整体性。
48、什么是建筑朝向？
建筑物主要立面和主要功能房面对的的方向成为建筑朝向。
良好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射入室外，改善住宅室内环境，对居住者的身心非常有利。
传统观念上，以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示。
通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东西次之，朝北最次。
49、什么是建筑间距？
两栋建筑外墙之间的水平距离
50、什么是标高
指底层地面的标准高度。
51、建筑墙体的分类？
按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。
凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。
凡位于房屋内部的墙称为内墙。
外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。
按其受力情况可分为：
承重墙和非承重墙。
直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。
52、建筑高度分类？
建筑物可根据其楼层数量分为以下几类
1）低层：
2层及2层以下
2）多层：
2层以上，8层以下
3）中高层：
8层以上，16层以下
4）高层：
16层以上，24层以下
5）超高层：
24层以上
53、取得商品房预售的条件？
房地产开发商首先要取得一定的开发资质，对项目进行立项后，通过取得《建筑用地规划许可证》后，交纳土地出让金，签订《国有土地出让合同》，取得《国有土地使用证》，根据项目经济指标，进行项目的规划设计，对项目设计进行报建，并取得《建筑工程规划许可证》后，进行施工报建，并取得《建筑工程施工许可证》，在房屋建至规定的进度（多层项目建至封顶、高层项目要求为主体结构的2/3，别墅项目建至封顶）时便可办理《商品房预售许可证》，取得商品房预售资格。
54、什么是三书一证？
交楼条件：
1）交楼通知书2）商品房质量保证书3）商品房使用说明书4）竣工验收备案表
55、什么是按揭？
消费者在购买大宗商品（如房产等）时，通过与银行签订《抵押贷款合同》，消费者提供抵押物，由银行提供贷款，消费者按合同还款方式（一般为每月付款）偿还银行本金和利息的方式。
56、银行贷款，有几种还款方式其区别目前常用还款方式
有等额本金还款法和等额本息还款法。
其中等额本金还款法是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。
等额本息还款法是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
常用还款方式是等额本息还款法。
57、等额本息还款法的计算方式贷款总利息的计算
58、
根据等额本息还款法，向银行贷款N万元，就用N乘其贷款年限对应的月还款额，得出每月连本带息还款额。
贷款总利息＝每月连本带息还款额×
贷款年数＋首付款－房屋总价
59、什么是专项维修资金收取标准
60、
根据财政部、建设部《住宅专项维修资金管理办法》 （中华人民共和国建设部和国财政部令第165号文）规定：
业主须交纳专项维修资金；
物业专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
维修
收取标准：
详见管理办法第二章第七条：
商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
续筹，根据管理办法第二章第十七条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。
项目维修资金的缴纳方式：
请根据项目实际情况补充
61、安装电话，接通宽带网、光纤、管道煤气的费用是多少电费、水费各是多少
62、
以上所有费用皆为政府定价。
其价格的控制权在于政府物价部门，其价格的确定及调整变动主要由政府有关部门规定。
对以上有关费用的收取，物业公司仅按照政府规定，依照法规按原价代收代缴。
63、有几种付款方式定金多少一次性付款优惠多少
根据项目实际情况补充
64、车位或车库是否可以办理产权花园否可以办理产权
65、
根据项目实际情况补充
二、项目理解
1、项目概况
项目的总体技术指标？
包括（总占地面积、总建筑面积、建筑占地面积、会所建筑面积、商业街建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、机动车位数量等）项目综合经济技术指标如下：
2、一期总套数是多少几种物业类型其面积各为多少套其分布情况
3、说明项目的产品设计理念及风格定位？
4、本项目的定位?
5、项目的地理位置？
6、项目周边的交通状况？
7、详细描述项目的总体规划特色？
8、学府城建筑物的最大正间距与最小间距分别是多少米？
9、
10、车位情况说明车位面积说明
12、学府城各种户型的面积是多少？
14、学府城各种户型的特色（
15、户型特点参考户型手册上特点提炼）
16、
17、每个房间的电话、宽带插头？
18、各种户型的层高、楼板厚度是多少？
19、各户型室内楼梯的宽度是多少？
20、建筑施工单位说明及资质?
项目建设单位：
项目施工单位：
项目监理单位：
21、项目周边主要配套?
22、项目内部（小区）主要配套其特点说明
23、
1）工程配套：
2）生活配套：
24、会所有哪些主要的功能收费如何
26、各产品类型的交楼标准是什么？
三、物业管理
（一）物业收费类
1、为什么物业管理公司一次性收取三个月的物业管理费？
由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；
而物业管理公司也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到物业管理公司对业主和其他方面的服务质量。
如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。
2、从什么时间开始计收业主的物业管理费？
按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；
未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费，另，从遗漏工程整改完成之日起计收管理费，具体以各项目的实际操作为准（请根据项目实际情况补充）。
3、以什么面积收取业主的物业管理费？
房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；
房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。
4、业主应该每月缴纳的物业管理费标准是多少除此之外业主还要交纳什么费用
5、
别墅物业管理费的收费标准为：
2.80元/平方米/月；
洋房物业管理费收费标准为：
2.4元/平方米/月；
除此之外如果是各业主自己家里使用的水电费、煤气费、有线电视和网络费等费用，以及业主的一些有偿服务。
6、业主入住时应该签订什么协议或文件？
入住时业主应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《房屋交接确认书》、《防火协议书》、《水电表读数、钥匙确认书》、《业主承书》，并签收《住户手册》、《装修指南》、《收楼文件/物品签收表》《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等资料。
7、业主如何知道物业管理费都花在什么地方了？
物业管理费主要用在小区内各公共设施设备（电梯、消防监控、供水供电设备）的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；
物业管理公司将每半年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。
8、业主有权审查物业管理企业的收支吗？
没有。
只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。
因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。
如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。
9、装修需交哪些费用？
A、装修保证金：
元
B、装修垃圾清运费：
每户元；
C、装修许可证工本费元/张
D、出入证工本费：
元/双证、按金元/个
10、为什么要交维修资金它的使用、续筹的程序怎样的
根据建设部和财务部第165号文《住宅专项维修资金管理办法》第二章第七条规定：
商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米按建筑面积交存首期住宅专项维修资金，缴存的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经3/2的业主讨论通过后实施。
业主各分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当及时续筹，由业主委员会决定续筹方式。
12、住宅专项维修资金的收取方式是用于房屋哪方面的维修专项维修资金是由谁代为管理
缴交方式请根据项目情况补充。
用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。
商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。
13、有线电视的缴费方式？
业主如想开通有线电视需缴纳初装机工料费：
元/户，收视费元/年/户的费用；
收费标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准。
14、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水电供应？
物业管理公司没有权限制业主的水电供应；
但如果是代收代缴卡式收费，则要及时充值，以免自动停水停电。
15、售楼时的承诺没有兑现，业主交物业管理费吗？
不可以。
因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。
物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。
16、有的业主不交物业管理费，这对其它业主有影响吗？
有影响。
因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了您的利益。
17、物业管理服务费里面包括了哪些费用如果没有包含电梯费用，低层住户也要交电梯费吗
18、
物业管理服务费包括：
1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3）物业管理区域清洁卫生费用；
4）物业管理区域绿化养护费用；
5）物业管理区域秩序维护费用；
6）业公司办公费用；
7）物业管理企业固定资产折旧；
8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9）经业主同意的其它费用。
电梯费用由楼内全体产权人按单元数或建筑面积比例分摊，最低楼层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。
19、小区的公共照明用电是否需要业主分摊应该按什么标准收取
20、
管理费已包含公共照明用电电费，但多层、高层住宅电梯电费及二次供水电费由业主共同分摊。
多层、高层住宅电梯电费及二次供水电费按使用的户数平均分摊。
请根据项目实际操作情况调整
21、装修时为什么要交装修保证金是按哪些相关标准收取
22、
根据《住宅室内装饰装修管理办法》第一条规定，物业公司在具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约定装修行为。
以达到安全施工的目的。
具体的收取标准以物业公司与业主签订的《装修管理规定》
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