注册会计师CPA 会计 第六章 投资性房地产Word文件下载.docx

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公允价值变动损益　2

D.借：

4.20×

7年12月1日，甲公司资产管理部门建议管理层将一栋闲置建筑物用于出租。

7年12月20日，董事会批准关于出租建筑物的方案并明确出租建筑物的意图在短期内不会发生变化。

当日，该建筑物的成本为1000万元，已计提折旧为230万元，未计提减值准备，公允价值为800万元。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

7年12月31日，甲公司与承租方签订建筑物租赁合同，租赁期为自20×

8年1月1日起2年，年租金为15万元，每年年初收取租金。

7年12月31日，该建筑物的公允价值为800万元。

8年12月31日，该建筑物的公允价值为820万元。

9年12月31日，该建筑物的公允价值为815万元。

9年，该项投资性房地产对利润的影响额为（　）。

A.－5万元

B.5万元

C.20万元

D.10万元

5.关于投资性房地产后续计量方法的选择，下列各项中不正确的有（　）。

A.同一企业不能同时采用成本模式与公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

B.已经采用公允价值模式进行计量的企业不能转为成本模式计量

C.成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理

D.满足一定条件的情况下对某项投资性房地产可以成本模式与公允价值模式相互变换

6.20×

7年5月25日大华公司的一项办公楼经营租赁合同即将在7月31日到期，该办公楼原价为1500万元，到期时累计计提折旧600万元，大华公司决定到期收回后对其进行改建，改建后继续用于出租。

8月1日改建工程正式开始，改建期间共领用原材料50万元，人工费170万元，同时发生资本化的利息费用23万元，改建工程于20×

8年12月31日正式完工。

大华公司对其采用成本模式进行后续计量，假定不考虑相关税费及其他因素，改建后办公楼的入账价值为（　）。

A.1143万元

B.1743万元

C.1151.5万元

D.1120万元

7.甲公司从事房地产开发经营业务，20×

7年1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。

1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。

出租商品房的账面余额为9000万元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。

该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

甲公司对出租的商品房采用成本模式进行后续计量。

甲公司出租商品房20×

7年度应当计提的折旧是（　）。

A.165.00万元

B.180.00万元

C.183.33万元

D.200.00万元

8.下列关于成本模式计量的投资性房地产的说法中，不正确的是（　）。

A.租金收入通过“其他业务收入”等科目核算

B.在每期计提折旧或者摊销时，计提的折旧和摊销金额需要记入“管理费用”科目

C.发生减值时，需要将减值的金额记入“资产减值损失”科目

D.在满足一定条件时，可以转换为公允价值模式进行后续计量

9.A公司处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为300万元，投资性房地产的账面余额为280万元，其中成本为290万元，公允价值变动为10万元（贷方）。

该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。

假设不考虑相关税费，该项投资性房地产的处置损益为（　）。

A.30万元

B.20万元

C.40万元

10.甲公司从事房地产开发经营业务，20×

8年度发生的有关交易或事项如下：

（1）因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。

（2）收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。

（3）收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。

甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。

下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（　）。

A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益

B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报

C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本

D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值

11.下列关于投资性房地产后续支出的说法中，不正确的是（　）。

A.投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本

B.投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入当期损益

C.企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，需要将投资性房地产的账面价值结转到在建工程

D.采用成本模式计量的投资性房地产在再开发期间不计提折旧或摊销

12.下列关于投资性房地产的转换日的说法中不正确的是（　）。

A.将投资性房地产转为自用房产的转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

B.作为存货的建筑物转为投资性房地产的转换日为租赁期开始日

C.自用建筑物转为投资性房地产的转换日为决定对外出租的日期

D.自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值的转换日为停止将该土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期

13.企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额应计入的会计科目是（　）。

A.投资收益

B.其他综合收益

C.公允价值变动损益

D.其他业务收入

14.2×

18年6月30日，A公司的一项采用公允价值模式计量的投资性房地产租赁期满，A公司不再出租该写字楼，即日起将其作为办公楼供本企业行政部门使用，该房地产2×

17年12月31日的公允价值为1980万元，2×

18年6月30日的公允价值为2100万元。

转换日预计尚可使用年限5年，采用年数总和法计提折旧，无残值，2×

18年A公司在转换日后对该资产应计提的折旧额是（　）。

A.330万元　

B.350万元　

C.0　

D.700万元

15.A公司为一家多元化经营的综合性集团公司，不考虑其他因素，其纳入合并范围的下列子公司对所持有土地使用权的会计处理中，不符合会计准则规定的是（　）。

A.子公司甲为房地产开发企业，将持有的用于建造自用办公楼的土地使用权作为存货核算

B.子公司乙购入用于建造自用厂房的土地使用权作为无形资产核算

C.子公司丙将持有的土地使用权对外出租，租赁开始日停止摊销并转为采用公允价值进行后续计量

D.子公司丁将用作办公用房的外购房屋价款按照房屋建筑物和土地使用权的相对公允价值分别确认为固定资产和无形资产，采用不同的年限计提折旧或摊销

二、多项选择题

16.下列各项中不属于投资性房地产的有（　）。

A.房地产开发企业购入的已出租的土地使用权

B.出租给本企业职工居住的宿舍

C.工业企业拥有并自行经营的旅馆、饭店

D.房地产开发企业持有以备增值后转让的土地使用权

17.下列有关投资性房地产的说法中，不正确的有（　）。

A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，存在减值迹象时，应当按照资产减值的有关规定进行减值测试

B.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销

C.企业持有的采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值高于账面余额的差额计入其他业务收入

D.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，取得的租金收入一般计入其他业务收入

18.下列有关房地产企业的会计处理中，符合会计准则规定的有（　）。

A.将商品房用于对外出租，转为投资性房地产核算

B.签订不可撤销的出售协议，将商品房作为持有待售资产列报

C.因对子公司失去控制且不具有共同控制或重大影响从而将长期股权投资转换为其他权益工具投资

D.因首次执行新准则，将已存在的解除与职工的劳动关系计划中满足条件的支出，确认为预计负债，并调整留存收益

19.根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》，非房地产开发企业拥有的下列房地产中，属于该企业投资性房地产的有（　）。

A.已签订租赁协议并于本年1月1日已经出租的土地使用权

B.企业管理当局已作出书面决议明确将继续持有，待其增值后转让的土地使用权

C.企业董事会决议持有以备经营出租的空置建筑物

D.经营出租给本企业职工居住的建筑物

20.下列各项中说法正确的有（　）。

A.对投资性房地产进行改扩建如果改扩建完成后仍然作为投资性房地产的，改扩建期间不计提折旧或摊销

B.投资性房地产的日常维修支出应计入到投资性房地产的成本中

C.改扩建后仍然作为投资性房地产核算的，将其账面价值转入“投资性房地产——在建”科目

D.改扩建后仍然作为投资性房地产核算的，将其账面价值转入“在建工程”科目

21.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的情况下，下列会计处理方法中，说法正确的有（　）。

A.将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按其已计提存货跌价准备，借记“存货跌价准备”，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目

B.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目

C.将投资性房地产转为存货时，应按其在转换日的公允价值，借记“开发产品”等科目，结转“投资性房地产”的科目余额，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目

D.出售投资性房地产时，除结转成本外，还应将公允价值变动损益和其他综合收益转入“其他业务收入”科目

22.A公司为一般生产企业，20×

7年发生与投资性房地产相关业务如下：

（1）1月1日将一栋全新的写字楼对外出租，租赁期为3年，年租金50万元，每年末收取；

写字楼成本为500万元。

（2）7月1日对写字楼进行日常维护，发生支出8万元。

（3）12月31日，该写字楼评估的市价为520万元。

A公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

下列对于A公司20×

7年末相关报表项目列示金额的处理，正确的有（　）。

A.投资性房地产项目列示金额为528万元

B.营业收入项目列示金额为50万元

C.营业成本项目列示金额为8万元

D.公允价值变动收益项目列示金额为20万元

23.甲公司2×

17年年初购入一栋公寓，购买价款为450万元，该公寓共15层，甲公司将1－5层对外出租，将6－12层开发为旅馆自行经营，将13－15层出租给本企业员工。

假定每一层均能单独核算，其价值均是均衡的。

不考虑其他因素的影响，下列关于甲公司的会计处理正确的有（　）。

A.甲公司应将对外出租的部分确认为投资性房地产

B.甲公司应将自行经营的旅馆确认为固定资产

C.甲公司应将出租给本企业员工的部分确认为投资性房地产

D.甲公司因购入该栋公寓应确认的投资性房地产初始计量金额为240万元

24.下列支出应计入自行建造投资性房地产成本的有（　）。

A.土地开发费

B.建筑成本

C.安装成本

D.费用化的借款费用

三、计算分析题

25.龙华股份有限公司（以下简称龙华公司））为增值税一般纳税人，库存商品、工程物资适用的增值税税率为13%，不动产适用的增值税税率为9%。

不考虑除增值税以外的其他税费。

龙华公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。

龙华公司有关房地产的相关业务资料如下：

（1）2×

15年1月，龙华公司自行建造办公大楼。

在建设期间，龙华公司购进为工程准备的一批物资，价款为1400万元，增值税为182万元。

该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。

该批物资全部用于办公楼工程项目。

龙华公司为建造工程，领用本企业生产的库存商品一批，成本160万元，另支付在建工程人员薪酬362万元。

（2）2×

15年8月，该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用。

该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为122万元，采用直线法计提折旧。

（3）2×

16年12月，龙华公司与昌泰公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营租赁给昌泰公司，租赁期为10年，年租金为260万元，租金于每年年末结清。

租赁期开始日为2×

17年1月1日。

（4）与该办公大楼同类的房地产在2×

17年年初的公允价值为2200万元，2×

17年年末的公允价值分别为2400万元。

（5）2×

18年1月，甲公司与昌泰公司达成协议并办理过户手续，以2779.5万元的价格将该项办公大楼转让给昌泰公司（包括增值税税额229.5万元），全部款项已收到并存入银行。

（答案中的金额单位用万元表示。

）

（1）计算自行建造办公大楼的初始入账成本。

（2）计算龙华公司该项办公大楼2×

16年年末累计折旧的金额。

（3）编制龙华公司将该项办公大楼停止自用改为出租的有关会计分录。

（4）编制龙华公司该项办公大楼有关2×

17年末后续计量的有关会计分录。

（5）编制龙华公司该项办公大楼有关2×

17年租金收入的会计分录。

（6）编制龙华公司2×

18年处置该项办公大楼的有关会计分录。

四、综合题

26.甲企业将自用的写字楼经营租赁给乙企业，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于每年年末结清。

租赁期开始日为2013年1月1日。

租赁期间，由甲企业提供该写字楼的日常维护。

该写字楼的原造价为3000万元，按直线法计提折旧，使用寿命为30年，预计净残值为零，已计提折旧1000万元，账面价值为2000万元。

甲企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

2013年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1700万元；

2013年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付。

2014年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行再开发，开发完成后将继续用于经营租赁。

2014年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2014年7月1日起将写字楼出租给丙公司。

租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。

2014年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生支出200万元，均以银行存款支付。

现预计该项投资性房地产尚可使用年限为25年，预计净残值为零，折旧方法仍为直线法（假定不考虑相关税费及其他相关因素的影响）。

（1）编制2013年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录；

（2）编制2013年12月31日该投资性房地产的有关会计分录；

（3）编制2014年甲企业该投资性房地产再开发的有关会计分录；

（4）编制2014年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。

答案部分

1.【正确答案】A

【答案解析】至处置时该项投资性房地产计提的折旧金额＝6000/50×

10.5＝1260（万元），则甲公司应确认的处置损益＝5000－（6000－1260）＝260（万元）。

会计处理：

借：

银行存款5000

　　贷：

其他业务收入5000

其他业务成本4740

　　投资性房地产累计折旧1260

投资性房地产6000

【该题针对“成本模式下投资性房地产的处置”知识点进行考核】

【答疑编号12984078,点击提问】

2.【正确答案】C

【答案解析】自用的固定资产转为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，以转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值。

本题分录是：

投资性房地产　　　2500

　　累计折旧　　　　　　50

　　固定资产减值准备　　150

固定资产　　　　2500

　　　　投资性房地产累计折旧　　　50

　　　　投资性房地产减值准备　　　150

提示：

本题的会计分录可以这样记忆，“原值对原值，折旧对折旧，减值对减值”，即一一对应结转。

【该题针对“非投资性房地产转换为投资性房地产”知识点进行考核】

【答疑编号12984097,点击提问】

3.【正确答案】D

【答案解析】投资性房地产采用公允价值计量模式，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额

投资性房地产——公允价值变动

公允价值变动损益

公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录

本题中公允价值508万元低于账面余额510万元，所以应该

公允价值变动损益 

2

投资性房地产——公允价值变动 

【该题针对“公允价值模式下投资性房地产的后续计量”知识点进行考核】

【答疑编号12984122,点击提问】

4.【正确答案】D

【答案解析】20×

9年末，该项投资性房地产公允价值下降5（820－815）万元，租金收入15万元，因此，20×

9年度该项投资性房地产对利润的影响＝15－5＝10（万元）。

7年12月20日，

投资性房地产——成本800

　　累计折旧230

固定资产1000

　　　　其他综合收益30（800＋230－1000）

8年1月1日，

银行存款15

其他业务收入15

8年12月31日，

投资性房地产——公允价值变动20（820－800）

公允价值变动损益20

9年1月1日，

银行存款15

其他业务收入15

9年12月31日，

公允价值变动损益　　　5（820－815）

投资性房地产——公允价值变动5

【答疑编号12984128,点击提问】

5.【正确答案】D

【答案解析】选项D，已经采用公允价值模式进行计量的企业不能转为成本模式计量，所以是不能互换的。

【该题针对“投资性房地产后续计量模式的变更”知识点进行考核】

【答疑编号12984191,点击提问】

6.【正确答案】A

【答案解析】办公楼改建后的入账价值＝（1500－600）＋50＋170＋23＝1143（万元），相关会计处理：

投资性房地产——在建900

　　投资性房地产累计折旧　600

投资性房地产1500

投资性房地产——在建50

原材料50

投资性房地产——在建170

应付职工薪酬170

投资性房地产——在建23

应付利息23

【该题针对“投资性房地产资本化的后续支出”知识点进行考核】

【答疑编号12984216,点击提问】

7.【正确答案】A

【答案解析】甲公司是因为商品房滞销所以将两栋商品房出租，那么出租之前是作为存货核算的，出租后是用成本模式进行后续计量，转换的分录为：

投资性房地产9000

开发产品　9000

采用成本模式进行后续计量的投资房地产中房产的折旧原则与固定资产的折旧原则一致，即当月增加当月不计提折旧，当月减少当月仍计提折旧，20×

7年度计提折旧的时间应该是11个月，所以折旧金额是9000/50×

11/12＝165（万元）。

会计分录为：

其他业务成本　　　　　　　165

投资性房地产累计折旧　 

165 

【该题针对“成本模式下投资性房地产的后续计量”知识点进行考核】

【答疑编号12984230,点击提问】

8.【正确答案】B

【答案解析】选项B，采用成本模式计量的投资性房地产，每期的折旧或摊销额应记入“其他业务成本”等科目。

【答疑编号12984233,点击提问】

9.【正确答案】A

【答案解析】处置时的分录为：

银行存款300

其他业务收入300【损益类科目，影响损益】

其他业务成本280【损益类科目，影响损益】

　　投资性房地产——公允价值变动10

投资性房地产——成本290

其他业务成本10【损益类科目，影响损益】

公允价值变动损益10【损益类科目，影响损益】

【该笔分录借贷方均为损益类科目，一借一贷，金额相等，整体不影响损益】

其他综合收益10【所有者权益类科目，不影响损益】

所以处置损益＝300【售价】－280【出售时投资性房地产账面价值】－10【公允价值变动损益结转增加的其他业务成本的金额】＋10【公允价值变动损益结转减少的公允价值变动损益的金额】＋10【由自用转为投资性房地产时确认的其他综合收益冲减其他业务成本的金额】＝30（万元）。

计算处置损益的金额，其实就是将处置分录中涉及损益类科目的金额汇总即可。

本题处置损益有两种计算方法，即：

（1）处置损益＝处置收入－处置时的账面价值＋其他综合收益冲减其他业务成本的金额

（2）处置损益＝其他业务收入－其他业务成本＋（－）公允价值变动损益

【该题针对“公允价值模式下投资性房地产的处置”知识点进行考核】

【答疑编号12984245,点击提问】

10.【正确答案】D

【答案解析】选项A，商铺重新装修所发生的支出应该资本化，计入投资性房地产的成本；

选项B，重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺，仍然应该作为投资性房地产核算；

选项C，用于建造办公楼的土地使用权应该是计入无形资产而不是计入所建造办公楼的成本。

【该题针对“投资性房地产的核算（总）”知识点进行考核】

【答疑编号12984353,点击提问】

11.【正确答案】C

【答案解析】选项B，投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入当期