最新最全面的物业制度汇编98p制度.docx
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最新最全面的物业制度汇编98p制度
物业管理有限公司
管
理
制
度
汇
编
2016年03月01日
目录
第一部分管理制度
行政管理类………………………………………
人事管理制度………………3
员工作息制度……………5
第一章工作………………
第一节工作时间………………
第二节考勤规定………………
第三节工作纪律………………
第二章休息……………………
第一节周休日休息………………
第二节法定节假日休息…………
第三节休假………………
员工奖惩制度…………
文件管理规定…………
档案管理规定…………
公章管理规定…………
保密制度…………
会议管理制度…………
公用品管理制度…………
服务工作场所管理规定………
管理人员文明服务准则……
关于统一佩带上岗证的规定…
投诉处理管理…………
报修管理规定………
收发文管理制度………
财务管理类…………
财务管理制度…………
设备管理类…………
消防管理规定…………
消防监控中心管理制度…………
电气维修管理规定…………
给排水管理规定…………
机房管理制度…………
机房防水管理规定…………
机房卫生管理制度…………
配电房管理制度…………
电梯机房管理制度…………
安保管理类…………
安保管理规定…………
安保值班巡逻制度…………
安保交接班管理规定…………
使用与管理规定…………
车辆管理规定…………
环境绿化类…………
环境卫生管理制度…………
卫生保洁工作流程…………
绿化工作制度…………
绿化养护工作流程…………
第二部分岗位职责…………
部门岗位职责…………
总经理室岗位职责…………
财务管理部职责…………
综合管理部职责…………
总经理办公室职责…………
品质管理部职责…………
环境管理部职责…………
工程管理部职责…………
顾问服务部职责…………
服务中心职责…………
客户服务部职责…………
综合服务部职责…………
工程维修组职责…………
环境服务组职责…………
财务服务组职责…………
安保服务组职责…………
管理人员类…………
总经理岗位职责…………
副总经理岗位职责…………
综合管理部经理岗位职责…………
财务部经理岗位职责…………
服务中心经理职责…………
会计岗位职责…………
出纳岗位职责…………
客户服务部主管岗位职责…………
营销策划主管岗位职责…………
行政文员岗位职责…………
司机岗位职责…………
设备维修类…………
设备主管岗位职责…………
高配维修工岗位职责…………
电气维修工岗位职责…………
水暖维修工岗位职责…………
安保人员类…………
安保主管岗位职责…………
安保领班岗位职责…………
巡逻/门卫安保岗位职责…………
环境绿化类…………
保洁主管岗位职责…………
保洁员岗位职责…………
绿化工岗位职责…………
第三部分员工行为规范
员工行为规范
第一部分管理制度
行政管理类
人事管理制度
一、为使公司人事管理更趋科学化、规范化，提高工作效率，特制订本制度。
二、招聘管理规定
1、各部门根据实际需要向公司综合管理部提出招聘申请，经综合管理部审核，总经理批准后，由综合管理部负责招聘，相关用人部门协助选聘。
2、公司招聘员工的主要原则是依据应聘者是否具有应聘岗位职务的素质和培养潜质，并以该职位人员应具有的实务知识和操作技能为考核准则，“公开招聘，择优录用”。
3、应聘者先填写相关登记表，经面试、笔试、实践操作考核合格后方可聘用。
三、就职管理规定
1、被录用者必须在指定的时间到公司报到，办理相关报到手续后，领用工作服，由综合管理部安排在指定的时间前到各部门报到。
2、员工必须保证向公司提供的个人资料真实无误，若一经发现属虚报或伪造，公司有权立即将其辞退。
资料内容若有更改，应立即通知综合管理部。
3、新入职员工一般须经3个月的试用。
在试用期内若有不适，双方均可提出解约。
试用期结束后，用人部门协助综合管理部对新员工进行考核，适用者将转为正式员工。
4、员工的工作时间、行为规范、劳动关系等由公司根据相关法律、法规执行。
新员工必须将档案关系转入本公司后方可享受本公司正式员工福利待遇。
5、公司考察任免干部遵循“任人唯贤、量才而用”原则，对部门经理以上干部的任免由总经理室讨论决定，报集团批准生效，待遇随职务变动而变动。
6、公司跨部门调动员工需由总经理室批准，综合管理部具体办理。
奉调员工应服从安排，按指定时间办理调动手续，及时到新岗位报到。
四、离职管理规定
1、被聘员工如在试用期内要求辞职的，必须提前7天向所在部门提出书面申请；正式员工要求解约或公司要解聘，双方均须提前1个月书面通知对方。
2、离职员工必须持所在部门出具的书面证明，到综合管理部按公司有关规定办理离职手续，若员工未能向本公司提出足够的时间或没办妥交接手续而擅自离职者，一律作旷工处理。
3、若本公司因业务变更或其他原因而产生富余劳动力时，公司有权决定裁减员工。
被裁减人员应服从安排，不得提出无理要求，公司将按相关规定办理。
五、培训管理规定
1、为加强人事管理，提高员工素质，以培养具有丰富知识与技能的员工，提高科学化管理水平，使公司在市场竞争中立于不败之地。
2、新员工培训
a、凡是新进人员都必须参加本公司的岗前培训，其目的是要使新员工了解本公司的概况及规章制度，便于其更快胜任未来工作并遵守规定；
b、培训时间为3至5天，内容包括应知和应会两部分：
应知部分：
公司创业史、组织机构、公司业务、管理制度；
应会部分：
从事将上任岗位的技能及工作方法；
c、应知部分培训由综合管理部负责，应会部分培训由相关业务部门负责安排，经培训后由相关业务部门协助综合管理部进行考核。
3、在职员工培训
a、在职员工每年至少参加公司组织的2次培训，可视其实际情况分批培训；
b、培训内容主要包括业务技能技巧及相关法律法规等政策性文件；
c、培训计划由综合管理部拟定，会同相关部门组织安排实施。
4、培训管理办法
a、凡经指定接受培训的人员，除有特殊情况事先经综合管理部审批准于请假或免训外，一律不得无故缺席，否则以旷工论处；
b、所有参与人员均应作好相关记录；从事指导培训的人员，要求精益求精地完成指导培训的工作；公司对培训效果优秀者给予相应奖励，对于成绩突出的受训人员给予委外学习或考察的机会；
c、委外培训规定：
根据实际工作需要，由相关部门主管提出申请，经综合管理部审核、总经理室批准后方可安排培训。
参加培训前需先签订《培训协议》，培训合格取得证书后，到综合管理部备案方可予以报销培训费用。
员工作息制度
第一章工作
第一节工作时间
一、公司管理人员每周工作五天，每天早上八时上班，下午六时下班，周六、周日安排值班。
二、安保、清洁、维修人员根据实际情况安排工作作息时间。
三、公司若调整工作时间，将以文件形式下发，员工以调整后的工作时间为准。
第二节考勤规定
一、本公司所有员工（含临时工）上班都必须参加并服从各部室考勤。
各部门要严格进行考勤，不得有徇私舞弊现象，一经查处，将严肃处理。
二、各服务中心于每月5日前将本部门人员上月考勤表，并附各请假条和相关证明，经部门领导签字，考勤人员签名交公司综合管理部。
公司本部人员进行指纹打卡考勤，每月由综合管理部负责统一调出。
三、迟到或早退一次在30分钟以内的，扣除工资10元钱；迟到或早退在30分钟以上不足2小时的，扣除工资20元钱；迟到或早退在2小时以上的，扣除当天的全部日工资。
日工资以员工月工资除以22.5天计算。
第三节工作纪律
一、员工上班时要坚守工作岗位，不得脱岗、串岗；
二、员工工作要注意提高工作效率，禁止散漫、拖拉的工作作风，当天事务下班时尚须较短时间才能完成的，公司鼓励员工适当延长工作时间完成当天工作；
三、上班时间不得看报纸、闲聊、打瞌睡、玩电脑游戏或做其他与工作无关事情；
四、实行中午禁酒制，但经公司领导批准的除外；
五、上班时间内不得上与工作无关的网站；未经允许，不得使用其他部门的电脑；
六、上班时要注意保持安静，不得大声喧哗，不得以任何理由在公司内大声争吵；
七、任何时候均禁止讲粗话，禁止漫骂或人身攻击的行为。
第二章休息
第一节周休日休息
一、公司员工休息日为周日（安保员、保洁员、维修人员除外，进行轮休）。
员工在周六工作的，不视为加班；
二、周日需要加班的，应填写加班申请单，经部门经理核准并报总经理或其授权的副总经理批准后，方可加班。
加班员工按加班天数进行调休。
第二节法定节假日休息
一、员工在法定节假日，如无特殊情况，公司原则上安排员工休息。
二、为确保公司财产安全，公司与法定节假日期间安排员工值班，如无特殊情况，员工应服从公司安排。
三、值班纪律
1、值班时间与员工值班时的工作日时间同步，值班人员要严格遵守公司规定的工作时间，不得迟到、早退；
2、值班人员在值班期间不得擅自离岗。
值班人员脱岗或值班期间擅自离岗者将给予扣除三日工资的处罚；若导致发生严重事故的，公司将追究赔偿责任并与其解除劳动合同。
3、值班人员定时对管辖区域、办公楼的外部环境的安全、卫生情况进行巡视，发现问题及时向领导汇报；
4、安排值班的人员不允许请假。
由于发生突发事件不能及时到岗值班的人员，向公司领导报告，经批准离岗；
5、值班人员要作好接待来电、来访工作，如实填写电话记录和值班记录，认真处理来电、来访事宜，对于重大突发事件及时向公司领导汇报。
第三节休假
一、因事、病需离岗者，必须以书面材料形式按级报批，同时附带相关证明。
二天以内（含二天）经部门领导审批同意，三天以上由总经理审批。
中层领导请假需经总经理批准，未按级审报批准，擅自休假者，作旷工论处。
如确有急事可由同事代请或电话请假，但事后必须亲自补交假条；
二、经审核批准的请假条应报综合管理部，综合管理部进行存档并记录考勤，请假条用公司制定的统一表格填写。
三、员工休假的种类及休假期的工资待遇：
（一）探亲假
1、公司已婚员工与配偶分居的（指双方工作或生活地点间隔在200公里以上），原则上每年给探亲假一次，假期为五天；未婚职工与父母分别居住的，原则上每年给探亲假一次，假期为五天；如因工作需要或者职工自愿两年探望配偶或父母一次的，可两年休一次，假期为15天。
上述假期均包括公休假日和法定假日，探亲假不得分次使用，必须一次休完，未休完假期作自动放弃处理。
2、休假时间在7天以内的，每天按2%减发月基本工资。
3、休假时间超过7天，职工本人月基本工资按60%计发。
（二）病假
1、员工休病假原则上须凭县级以上医院出具的病历、病假证明或医嘱条办理病假手续；
2、休病假时间在3天及以上不满7天的，每天按4%减发月基本工资；
3、休病假时间在7天以上20天以内的，员工本人月基本工资按50%计发；
4、休病假时间在20天以上的，按员工本人月基本工资的50%计发生活费，不再享受其他福利及各种补贴；不足社会最低保障标准的，补足至最低保障标准；
（三）事假
1、休事假时间3天及以内的，每天按6%减发月基本工资；
2、休事假时间4天及以上不满8天的，每天按6%减发月基本工资，岗位津贴按70%计发；
3、休事假时间8天以上不满20天的，员工月基本工资和岗位津贴均按50%计发，不再享受其他福利及各种补贴；
4、每月请事假仅限申请一次，员工每年事假的总和不得超过三十天。
（四）产假
1、女职工的产假一般为三个月，符合法定晚育条件的初育者，在三个月基础上，延长两个月；
2、产假期间工资按员工个人基本工资的60%计发，不再享受其他福利及各种补贴；
3、女职工产假期满，因身体原因或其他原因仍不能工作的，其超过产假期间的待遇按照事假的待遇执行。
4、配偶生育期间，可酌情给男员工护理假10天，护理假期间，每天按2%减发月基本工资；
5、产假凭准生证办理，护理假凭婴儿的医学出生证明办理。
（五）婚丧假
1、婚假：
员工结婚时，可以根据具体情况，给予三天婚假，符合晚婚年龄依法登记结婚且均未生育过子女的初婚夫妻，在三天的基础上另给予10天晚婚假。
2、员工的亲属（包括父母、公婆、岳父母、配偶和子女）死亡的，公司给予三天的丧假。
3、婚丧假均不影响月工资。
四、未经请假擅自离岗者或逾期不归未经续假者以旷工论处，旷工一天扣除二倍的日基本工资；连续旷工3天以上者，单位予以除名。
日工资按员工本人月基本工资除以22.5天计算。
五、员工请假确有特殊情况需要变通处理的，可由公司与员工协商解决。
员工奖惩制度
为了更好的实行公司内部管理，提高全体员工的工作积极性和遵守公司各项规章制度、管理规定，特制定本制度。
一、员工奖励规定
（一）、奖励条件
员工表现符合下列条件之一者，公司将酌情给予奖励：
1、改进公司经营管理，提高企业效益方面有重大贡献的；
2、在完成任务、提高服务质量方面有显著成绩的；
3、在发明、技术改进或提出合理化建议，取得重大成果或使公司在经营管理中取得显著效益的；
4、为公司节约资金和能源的；
5、防止或挽救事故有功，使国家、人民、公司和顾客利益免受重大损失的；
6、检举、揭发损害公司或违规行为，抵制歪风邪气，事迹突出的；
7、一贯忠于职守，积极负责，廉洁奉公的；
8、见义勇为，舍己为人或好人好事事迹突出的；
9、其他应当给予奖励的。
（二）、奖励形式
1、口头或通报表扬；
2、记功；
3、晋升工资或晋级；
4、通令嘉奖；
5、授予荣誉称号。
6、在给予上述奖励的同时，可发放一次性奖金。
（三）、奖励程序
凡符合奖励条件者，由所在部门直接将事迹书面报告和奖励建议申请书呈报公司综合管理部，经综合管理部考察审核，报公司总经理批准签署后执行。
二、员工处罚规定
（一）、过失种类
员工过失分甲、乙、丙三类，触犯其中任何一条都要给以相应的处罚。
1、有下列行为之一者，属甲类过失：
a、上班迟到、早退；
b、非因工作需要，上班时间会客聊天或长时间占用电话；
c、拖延执行上级命令；
d、不按规定着装、佩带工作牌；
e、有其他不道德的行为。
2、有下列行为之一者，属乙类过失：
a、迟到早退当月累计超过5次以上；
b、不按规定要求进行操作尚未造成经济损失；
c、值勤时擅自离岗、睡觉或干私活；
d、私藏、私拿公司各种物品占为已有或违反规定浪费、损坏、丢失公物；
e、涂改或伪造医生证明；
f、在禁烟场所吸烟；
g、没有尽职及时报告事故；
h、使用辱骂性语言；
i、服务态度差，遭业户（顾客）投诉；
j、一切有碍生产安全和公共秩序的行为；
3、有下列行为之一，属丙类过失：
a、一年内累计旷工7天；
b、贪污、受贿、盗窃、赌博、营私舞弊，不够刑事处分；
c、玩忽职守、违反技术操作规程和安全规程，隐瞒工作过失造成事故或损失；
d、损坏设备、工具，造成经济损失；
e、不服从正常工作调动或公开拒绝执行上级命令；
f、服务态度差，当年累计客户投诉3次以上或损害客户利益；
g、公司发生紧急情况时，不参与救护或逃离现场；
h、参与打架斗殴寻衅闹事造成人员伤亡；
i、其他严重违反公司规定。
员工有上述行为，情节严重，触犯法律的，有司法机关惩处。
（二）、处罚方式
1、口头警告：
仅限于首次触犯甲类过失的行为，由部门领导发出；
2、书面警告：
员工如重复触犯甲类过失或首次触犯乙类过失的行为，由所在部门书面列明违纪事实、处理意见，经见证人或违纪人签名、部门领导签署后，报综合管理部审核，公司总经理审批后执行并存入员工个人档案；员工从收到“书面警告”后1年内，如能认真改进，积极工作，经所在部门领导提出，综合管理部审核，经总经理审批后，可取消书面警告处分。
3、降级、撤职、罚款：
员工违规，由所在部门根据具体情况书面报综合管理部审核后，报公司总经理审批，在给予其他各项处分的同时，可一并给予降级、撤职或一次性罚款处分，也可单独给予这类处分。
4、辞退或开除：
员工受书面警告处分后再次出现同类过失，公司有权立即给予其辞退处分；对触犯丙类过失者，给予开除处理。
由所在部门书面报告，经公司综合管理部对事件调查核实，总经理批准后执行，受处分员工不服，应在公布处分10日内向公司或有关部门提出书面申诉，但在未改变原处分决定前，仍按原处分决定执行；对无理取闹、纠缠或恶意报复，影响工作秩序和社会秩序的员工，公司将交由公安部门依法处理。
（三）、公司员工如触犯国家法令法规，应接受有关部门的制裁，此外依照本公司关于公司职工工资的相关规定：
1、责令停止履行职务（岗位）职权，停职期间取消岗位工资及奖金，直至另行安排工作或按新的岗位计发工资、奖金。
2、在给予员工行政处分的同时，如需责令赔偿经济损失的，经济损失全在员工本人工资中扣除。
3、公司聘用工、临时工如触犯国家法令法规，除应接受有关部门的制裁外，公司有权随时予以辞退。
文件管理规定
一、综合管理部为公司文件的管理部门，负责公司文件的拟制、呈审、发放以及外来文件的登记、督办及立卷工作；
二、公司有重要的组织结构设置、人事任免、奖惩通报、处理决定、财务、经营、行政、技术等管理制度、公告的颁发、修改、废止时，俱以公司的名义发文通知。
三、公司文件的发文代号由“煌庭物字（）第*号”组成。
其中“物”是公司名称的简称，“字”代表文件种类，“（）”代表发文年度，“第*号”为年度发文顺序号。
四、公司文件的编号方法为：
凡属公司内部发文和向上级部门行文均以“物字（）第*号”发文；向外部平级单位发文均以“物函字（）第*号”；
五、文件草拟原则上由综合管理部负责，文件制发决定人应向综合管理部作简要的发文背景及事由介绍。
六、草拟文件可用计算机直接打出文稿，经修改后打印出签发稿呈请总经理签发，或由其授权的副总经理签发；
七、综合管理部建立发文登记簿，记载发文时间、标题、签发人和文件顺序号，并按已届的顺序号给出本次的文件号；
八、综合管理部必须依照规定，只能打印已经签发人签字并附有发文顺序号的红头文件，未经签发人签署意见的文件稿一律不准出现在红头文件上；
九、综合管理部人员应仔细审核、校对文件打印稿，避免出现语言和文字错误，确保文字流畅、通顺，校对时不可对文件内容作实质性改动；
十、文件正式发放前属一般公司秘密，在草拟、打印、校对过程中应适当采取保密措施。
；
十一、所有红头文件必须报送总经理及副总经理处存阅，综合管理部留存红头文件的签发稿并另存文件原件备案；
十二、外部单位寄来的信件由综合管理部统一拆阅，经综合管理部人员分捡后迅速送达相关部门或人员；
十三、外出开会或学习带回的资料文件由综合管理部统一编号保管，一般不得个人保存；
十四、文件时效即将届满而未作出明确批示的，综合管理部应主动提醒；
十五、对已办理完结的文件，综合管理部在文件登记簿上的处理情况如实记载，并将原文件存档。
档案管理规定
一、为了严格公司档案管理，保证档案管理有效性、规范性，特制订以下规定。
二、依靠建立、建全立卷归档制度，做好档案收集整理工作。
1、文员负责严格执行文件的立卷归档制度和收发文登记制度。
2、结合保密检查，节日年终清理文件，机构调整或人员变动等机会，把应当存档保存的文件集中起来，加强对零散文件的收集，以补充归档制度的不足。
3、档案收集工作要落实到人，统一由综合管理部文员负责。
三、根据采用年度——组织机构法，把公司档案分为人事档案、财务档案服务中心业户档案、物业档案、房屋和设备档案，做好公司全年档案的分类整理工作，编制检索工作，使之有规可循。
四、对档案进行鉴定，确定合理的保存期限，每年年终进行一次清理登记，经鉴定需销毁者，文员编制销毁清单，经综合管理部批准后销毁，加强档案保管工作。
1、鉴定档案的真伪，鉴定档案的价值，确定其保存期限。
a、反映本单位的主要职能活动和基本历史面貌的，在工作中需要长期利用的档案，应列为永久保管。
b、反映本单位一般工作活动，相当长时间内单位需要查考的列为长期保管。
c、在较短时期内本单位需要查考的各种文件材料，均列入短期保管。
2、凭借柜具的有序化摆放，加强对档案实施日常管理。
对一切可能损毁档案的社会的自然的因素采取必要的措施，防止档案的损坏，延长档案的寿命。
五、档案的统计工作。
1、为了科学地进行收集整理，保管和有效地提供利用，就要对档案进行数量的登记、统计和分析研究；
2、做好档案的利用工作要本着既方便服务，又便于管理的思想；
3、凡外借档案的员工，统一办理相关书面手续，并经综合管理部批准后执行。
六、档案管理人员以自己掌握的知识，对查询者提供咨询服务。
七、公司工作人员调离岗位前，必须做好资料移交工作，文员在调动移交文件上签字，方可办理调动手续。
公章管理规定
一、为规范管理、明晰职责，特对公章使用管理作如下规定：
二、公司对外签订的合同、协议一律须盖公司合同专用章，加盖此章须填写《公章审批单》，经总经理室相关负责人签字同意后方可由综合管理部盖章，手续不全者综合管理部有权拒盖；
三、除财务章、各种服务章、部门章以外的各类图章集中由综合管理部专人负责保管。
各部门的图章由本部门负责人或指定专人保管。
须经本部门负责人批准方可盖章，并只能在本部门辖区范围内有效使用。
超出使用范围，由此造成的后果由公章使用批准人承担；
四、公章如需携带外出，必须办理出借手续；
五、公章须妥善保管，保持清洁、完好、清晰；
六、加盖公司章的合同、协议须在综合管理部存档。
保密制度
一、为维护公司商业机密不受侵害，切实维护公司合法权益，依据国家有关法律法规规定，结合本公司实际情况，特制定本制度。
本制度是为处理涉及公司机密的文件及其他机要事项而制定。
公司职员必须根据自己的职务遵守处理机要文件及机要事项的纪律。
二、本制度修改与废止，由综合管理部提议，经公司总经理批准后实施。
三、本制度中所称机要是指不得泄露其内容的文件及事项，凡符合下列条款之一者均属于此列。
1、公司重要政策或计划；
2、公司人事问题；
3、重要会议讨论事项；
4、业主或租户档案资料；
5、契约、协定或根据协商而决定的事项；
6、规定、命令中特别指定的事项；
7、公司对新承接物业所做方案、标书等；
8、其他需保密事项。
四、机要文件及其处理，按其程序可分为以下三种。
1、绝密，除了特别指名的最小范围内的相关人员以及承办人员，不得向其他任何人公开。
2、秘密，除了部门经理、主管以及业务上相关人员，不得向其他任何人公开。
3、公司内部秘密，不能向公司以外公开。
五、机要文件、机要事项及其种类的认定，原则上由所管部门经理（按本制度第四条）认定，但公司总经理可以命其变更。
六、机要文件或机要事项由该业务部经理负责制订和传达。
并由其制发部门制成正、副本两份，一份由制发部门分门别类加以保管，另一份由综合管理部专人保管。
机要文件应在文件上标明其种类，其处理和保管由收件人自行处理。
七、机要文件的制发部门应备有发文簿，文件发送至有关部门时，必须请收件人签字盖章。
八、公司内机要文件的传递，除责任者自行携带处，必须加封后传递。
不能以文件方式传递的绝密、秘密事项必须由直接关系者亲自传达。
九、机要文件复制时，制发者将复制件数量及去向在原件或副本上详细记录。
机要文件及其相关草案和其他无用物品的销毁，应确定一定的时间，由所管经理负责销毁。
十、凡违反本制度者，由总经理办公会议讨论处理。
会议管理制度
一、为提高议事效率，规范会议种类、内容和程序，特制定以下管理规定。
二、公司综合管理部为会议的组织部门，在职责范围内做好会议组织、会议记录及纪要整理、决议事
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