房地产估价案例与分析改错知识点.docx

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房地产估价案例与分析改错知识点

一、封面（顺序）

1）估价报告名称；（表述是否正确）

2）估价报告编号（估价机构内部编号）

3）估价项目名称；

4）估价委托人（单位写全称；个人写姓名）

5）房地产估价机构（全称）

6）注册房地产估价师（2名、姓名+注册号）

7）估价报告出具日期（致函日期、估价结果报告一致）

二、致估价委托人函（顺序）

1）致函对象（委托人全称）--简要介绍对象（对象位于**路**号，总建筑面积为***）

2）估价目的

3）估价对象

4）价值时点

5）价值类型

6）估价方法

7）估价结果----总价（大小写）、单价；

（如果估价对象是土地的）估价报告致委托人函估价结果中缺土地单价、土地总价、楼面地价）；

结果确定没有估价人员对影响因素的经验分析这一步骤（注册估价师根据估价目的，选择估价程序，选用适宜方法，并在综合分析因素基础上，确定估价对象结果.....）

结果是否完整，是否漏项（缺车库部分价格）

8）致函日期（公司全称、法定代表人签字、日期）---加盖公章，不得用其他印章代替---落款日期必须在资质有效期内

注：

（抵押目的）--估价结果（致函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。

）

·1在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值

·2房地产估价师所知悉的法定优先受偿款

·3以及抵押价值

三、目录

1）估价师声明

2）估价假设和限制条件

3）估价结果报告

4）估价技术报告

5）附件

必须包含结果报告和技术报告的二级目录

估价报告目录部分与所对应的估价报告的页码不一致。

四、估价师声明（名称是否正确）P10--要素齐全

1）缺对估价对象进行（和未进行）实地查看的注册估价师的姓名。

抵押目的估价在实地查看的必须是注册估价师。

（不能用“我们”进行了实地踏勘，代替估价师）

2）估价报告注册房地产估价师声明中缺对本估价报告提供重要专业帮助的人员姓名（如有）。

重要专业帮助应具体说明，不应笼统说明。

五、估价假设和限制条件P11

1）估价报告估价假设和限制条件中缺估价假设或限制条件或内容不全。

说明的理由不充分（如把工业房地产作商业用途的假设）；

他项权利的影响（如抵押权对资产价值的影响未说明）；

特殊处理（无法确认的土地面积或建筑面积等数据的处理）；

权证说明（证载用途与现实用途不一致；产权问题；他项权利是否评估）。

2）不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。

抵押估价是否把划拨土地作为出让土地评估。

5-1估价假设

A通用条款

1）本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。

2）本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。

若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不负担责任。

B选用条款

1）若估价对象土地为划拨地，应说明本次评估以出让地或以划拨地为前提；

2）若估价对象用途与法定用途不符，或拟改变用途，应说明本次评估以何种用途为前提；

3）若估价对象面积出现了差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此作为前提；

4）必要时应设定土地开发程度，并以此为前提；（假设开发法）

5）必要时应设定房地产所处状态，如在建工程的施工进度，并以此为前提；

6）若估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是否假设房地产处于完整状态；（抵押担保）

7）对综合用途类估价对象，应说明是按整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提。

5-2限制条件

1）估价对象房地产规划用途为住宅，现时用途为办公。

因规划用途与现时用途不符对房地产价值产生的影响，委托方应给予充分的考虑与重视。

2）估价对象所属土地为划拨用地。

本次估价未考虑补交土地出让金及相关税费对房地产价值产生的影响，委托方应给予充分的考虑与重视。

3）抵押贷款和房地产处分必须写：

本次评估报告所确定的房地产价格是在本次评估特定的及限制条件下的公开市场价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用，交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应予以充分的考虑及重视。

5-7估价时点与实际查看日期不同有没有假设对象在这期间保持不变。

5-8找不出的话可写其中存在错误

【注意】假设和限制中容易出错点如下：

1.在运用假设开发法估价时，说明采用的是“自主开发前提”，还是“自愿转让前提”、“被迫转让前提”。

2.估价对象已出租、抵押、查封等，但根据房屋征收估价目的的需要，假定估价对象没有出租、抵押、查封等。

估价对象已被查封，但根据人民法院强制拍卖估价目的的需要

，假定估价对象没有被查封。

（背离事实假设）

3.如果评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。

（法定优先受偿）

4.一定要有估价报告的使用期限（本估价报告之出具1年有效。

但价值时点后，在报告有效期--变化，并产生影响，不能直接使用本估价结果；超过一年的，需重新进行估价）。

5.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响”

抵押

1、按照现有用途、最高最佳利用为前提（投资价值--持续使用）

2、设立抵押担保权（他项权利）

3、抵押价值，应充分考虑未来市场变化和强制处分因素影响

六、估价结果报告

1）标题

2）估价委托人---单位的名称、法定代表人和住所；个人的姓名、住所

3）估价机构---名称、住所、法定代表人、资质等级、资质证书编号

注意：

无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务范围是否在资质等级内，超出等级承揽业务算错

一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。

二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

4）估价目的

3-1根据估价企业的资质，估价企业不能承揽该估价目的下的估价业务；

（1）房地产抵押估价目的：

“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”

（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：

1征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

2用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值不用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

（3）房地产转让的估价目的：

“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。

（4）企业入股、合并的：

“为企业入股、合并等发生房地产权属转秱的作价提供价值依据”

（5）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。

（6）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果迚行复核。

”

5）估价对象-----重点（一般2-3处）

4-1估价结果报告估价对象土地的实物状况描述不全，坐落、四至、面积、形状，周围环境，景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件（容积率、建筑覆盖率、绿地率等），利用状况；

4-2估价结果报告估价对象建筑物的实物状况描述不全，坐落，面积、层数（总层数估价对象所在层数）、用途（综合用的应说明每一层的用途）、建筑结构（砖混、钢混、框架等），装修、装饰情况，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月（在建工程的形象进度），维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状。

4-3估价结果报告估价对象缺建筑物或土地权属状况描述。

------

土地权利人姓名（没有交代共有权人及共有权证，如权利人为XXX和XXX；设立了他项权应有说明）、土地取得方式，出让土地的应说明土地使用权取得起止年限；

建筑物所有权人、使用情况（出租、占用情况、用途）其他权利设立情况）。

估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明；

“估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况等、法定优先受偿权（包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款）”

4-4估价结果报告估价对象中缺估价对象区位状况的描述（坐落、方位、楼层、朝向（高层楼层包括总楼层和所在楼层）、交通状况、公共设施状况、基础设施状况、周围环境和景观描述）。

4-5（估价对象为在建工程的）估价结果报告估价对象中房屋的状态交代不清（形象工程进度）。

4-6租赁情况交待不清。

（如：

没说明租金标准、租赁期限等）

4-7（抵押目的下的估价对象）如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。

6）价值时点（必须说明理由）

抵押估价目的下的估价时点一般应为房地产估价师实地查看之日。

征收估价目的下的估价时点应为房屋征收决定公告之日（拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点）

对原估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价时点的估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非原确定的估价时点有误）

估价时点应用公历表示，精确到日；

7）价值类型（必须说明定义或内涵）

抵押价值的定义不是公开市场价值，价值定义表述为：

“估价对象房地产的抵押价值是在估价时点假定未设定优先受偿权利下的价值（不是市场价值）减去法定优先受偿额后的余额；

国有土地上房屋征收补偿估价的价值定义表述为：

“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，有熟悉情况的交易双方以公平交易的方式在估价时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

”

房地产转让价值类型可表述为：

“为公开市场价值”；

房地产投资决策分析和咨询服务价值类型可表述为：

“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。

8）估价原则（对估价原则进行简要定义，无定义所错）

房地产抵押一定要有谨慎原则，市场价值评估应有最高最佳利用原则。

但没有独立、客观、公正原则不算错误，一般就是要求合法、价值时点、替代和最高最佳利用原则，但如果是抵押的可以没有最高最佳利用，也就是说非市场价值没有最高最佳利用不算错误。

9）估价依据

（1）如果是抵押估价的必须有《房地产抵押估价指导意见》

（2）如果是房屋征收估价的必须有：

《国有土地上房屋征收评估办法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》

3）如果是在建工程，委托人提供的相关材料还必须有：

《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》

（一）有关法律、法规及文件依据

1.《中华人民共和国物权法》；

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3.《中华人民共和国土地管理法》；

4.《中华人民共和国城市规划法》；

5.《城市房地产抵押管理办法》。

（二）估价标准依据

1.《房地产估价规范》GB/T50291-2015;

2.《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013；

3.《房地产抵押估价指导意见》

4.《估价委托书》、合同。

（三）估价机构及注册房地产估价师搜集的资料依据

1.估价对象照片；

2.实地查勘记录；

3.可比实例等相关资料；

4.当地市场调查和搜集的有关资料等。

10）估价方法（必须有定义，理由）

（注意：

此处重定义轻理由）

10-1估价结果报告估价方法中只选用了一种估价方法（未说明只选取一种估价方法进行估价的理由；适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价）；

10-3估价对象能用市场法没说明未选用市场法估价的理由；（尤其是拆迁估价目的下的）

10-4估价对象为收益性房地产，没说明未选用收益法估价的理由（如超市等）；

10-5估价对象为具有投资开发或再开发潜力的房地产，没说明未选用假设开发法估价的理由；

10-8选用的方法不适当，估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定；

（1）比较法：

是指估价对象与在估价时点近期发生过交易的可比实例进行比较，并以这些可比实例的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。

（2）收益法：

是预测估价对象的未来正常收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数，将预测的未来正常收益转换为估价时点的价值。

（3）成本法：

先求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧求取估价对象价值的方法。

（4）假设开发法：

先预测估价对象未来开发完成后的价值及正常开发成本和利润，然后将开发完成后的价值减去正常的开发成本和利润等来计算估价对象价值的方法。

11）估价结果（确定估价结果的理由要充分，例如为何采用加权平均法，权重是如何选择确定的）

币种对外币表达的结果，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格

总价及大写、单价（单价不用大写）；

估价对象为土地的，应有总价、单价、楼面地价

房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元

抵押报告的，需要同时披露三种价值：

市场价值、估价师所知悉的法定优先受偿款、最终的抵押价值

12）注册房地产估价师（“不得以印章代替签字”）

说明所有参加估价的注册房估姓名、注册号，及本人签名，注明签名日期至少是两名以上注册房估师，1名算错误！

）

13）实地查勘期

为实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。

14）估价作业期

是本次估价的起止日期，具体自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止。

（注意：

要与封面上的估价报告出具日期、与致委托人函的致函日期相匹配。

）

15）变现能力分析及风险提示（抵押）

七、估价技术报告

1）估价对象描述与分析（区位、实物、权益）

（1）估价对象实物状况描述与分析

A．土地实物：

土地面积、四至、土地用途、形状、地形、地势、土壤、土地开发程度

B．建筑物实物：

建筑规模、用途、层数和高度、建筑结构、设施设备、装饰装修、外观、防水保温隔热隔声通风采光日照、层高和室内净高、空间布局、建成时间和设计使用年限、使用维护状况及完损状况、竣工日期（建成年月、建成年代）、设计使用年限（钢筋混凝土结构60年、砖混50年、砖木40年、简易10年）

【应试补充】根据不同的用途如何描述实物状况：

1）商业：

要具体分析用途、用地面积、临街状况、建筑品质及内部格局、楼层、净高、建筑面积、装修、无形价值等内容。

2）住宅：

要具体分析房屋结构、建筑面积、设施设备、质量、装修等内容。

3）工业：

要具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等内容。

4）写字楼：

要具体分析用地面积、外观形象、内部装修、设施设备、智能化程度、物业服务水平、租户类型、建筑面积、可出租面积等内容。

（2）估价对象权益状况描述与分析（共有情况、拖欠税费情况）

A．土地权益状况：

（1）土地所有权状况；

（2）土地使用权状况；（3）他项权利设立情况；（4）土地使用管制（容积率或建筑控制规模、建筑高度、建筑密度、绿地率、土地

用途）；（5）目前使用状况；（6）其他特殊情况。

B.建筑物权益状况：

（1）房屋所有权状况；

（2）出租或占用情况；（3）他项权利设立情况；（4）其他特殊情况。

C.在建工程：

（1）建设用地规划许可证；

（2）建设工程规划许可证；（3）建设工程施工许可证的取得情况。

（3）估价对象区位状况描述与分析

A.位置状况：

坐落、方位、不重要场所（设施）距离、临街状况、朝向、楼层；

B.交通状况：

道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况（就是觃划）、停车方便程度；

C.周围环境和景观：

自然环境、人文环境，景观

D.外部配套设施状况：

基础设施、公共服务设施

【应试补充】根据不同的用途如何描述区位状况

1）商业：

要具体分析繁华程度、交通条件、临街情况、楼层等内容；

2）住宅：

要具体分析交通条件、生活服务设施、公用配套设施、环境状况、楼层、朝向等内容；

3）工业：

要具体分析区域、地理位置、交通、基础设施等内容。

4）写字楼：

集聚程度、交通条件、楼层、周边环境。

2）市场背景描述与分析

市场背景分析过简，要分析与估价对象同类房地产的过去、现在、未来市场情况（估价对象缺未来市场趋势分析）。

3）最高最佳使用分析

说明以最高最佳为前提，并进行分析。

当为某种利用时，应从维持现状、更新改造、改变用途、改变规模、重新开发或组合来分析最高最佳利用。

（根据估价目的，不以最高最佳为前提的，可不进行估价对象最高最佳利用分析）

4）估价方法适用性分析（理由-不充分、定义）

不管选用了几种方法测算，只要有没选用的方法就要明确说明不选用方法的理由，否则可以作为一处错误予以指出。

只选用一种方法，应说明未选用其他估价方法的理由

估价对象为收益性房地产，未说明没选用收益法的理由；估价对象为在建工程，未说明不选用假设开发法的理由。

5）估价测算过程

6）估价结果确定

要详细说明不同估价方法的测算结果--和--最终的估价结果及其确定的方法和理由

【注意】其可能出现的错误主要表现在：

（1）确定估价结果的理由不充分。

a.两种方法测算出两个结果，如何得到最终结果，没有说明，例如权重差别大没有说明原因。

估价结果需要有理由来支持,例如说：

“估价原则、估价人员周密计算、根据本类房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果”。

b.确定的“估价结果”与计算结果不一致。

（2）最终结果应说明总价和单价，并要有大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。

（3）注意：

必须与致估价委托人函和结果报告中的估价结果一致；如果是抵押报告的同时披露三种价值：

在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值、估价师所知悉的法定优先受偿款、最终的抵押价值。

严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。

（4）单纯的土地评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。

（5）对估价结果有重大影响的不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明或者披露，也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的；或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露，但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说的。

8）估价对象变现能力分析与风险提示（仅限抵押报告）

1．变现能力分析

1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；

2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；

3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。

2．市场风险提示

1）关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素迚行分析说明；

2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；

3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；

4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；

5）合理使用评估价值；

6）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值迚行评估等。

9）附件---一一对应、列举

1）估价委托书复印件；

2）估价对象位置示意图；

3）估价对象实地查勘情况和相关照片，应说明对估价对象迚行了实地查勘及迚行实地查勘的注册房地产估价师。

（当无法迚入估价对象内部迚行实地查勘时，应说明未迚入估价对象内部迚行实地查勘及其具体原因。

实地查勘的相关照片应包拪估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况的照片。

对未迚行实地查勘的估价对象内部状况，可不包拪估价对象的内部状况照片，但应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

）

4）估价对象权属证明复印件（当估价委托人丌是估价对象权利人且估价报告为非鉴证性估价报告时，可丌包拪估价对象权属证明复印件，但应说明无估价对象权属证明复印件的具体原因，幵将估价对象权属状况作为估价假设中的依据丌足假设在估价报告中说明）。

5）估价对象法定优先受偿款调查情况，应说明对估价对象法定优先受偿款迚行了调查，幵应提供反映估价对象法定优先受偿款的资料。

【注意】当丌是房地产抵押估价报告时，可丌包拪该情况

6）可比实例位置图和外观照片。

【注意】当未采用比较法迚行估价时，可丌包拪该图和照

片。

7）与业帮劣情况和相关与业意见。

8）估价所依据的其他文件资料；

9）房地产估价机构营业执照和估价机构资质证书复印件；

10）注册房地产估价师资格证书复印件；

其他：

房屋征收人与被征收人对被征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以依据协商结果迚行估价，估价师要求估价委托人提供征收人与被征收人签字认可的对被征收房屋的性质或面积协商一致的书面结果，幵做为附件；

估价测算过程

1）收益法（客观收益不是实际收益、出租率、空置率、净收益以年为单位、扣除商业利润、超额利润）---注意前后一致，是否有漏算项

估价对象为违规出租的情况，如可比实例为正常出租的情况，应进行交易情况的修正。

划拨地上营利性房地产租赁评估应确定土地收益中应上缴国家的部分。

用途变更和规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料。

一、选用公式易出错点（必须列出字母或文字公式！

）

1．选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的；

2．选用了无限年计算公式（一般选有限年计算公式），在净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；

3．未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；

4.未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式。

5.未列出选用具体公式

6.未说明选取公式理由，未分析未来收益变化趋势

7.如按一定比率递增的g的取值缺乏理由（抵押慎用--保守值）

8.如净收益按一定比率递增的收益法公式中A应为第一年的净收益，而非未来的净收益

二、有效毛收入

①有效毛收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失+其地收入

②潜在毛租金收入=全部可出租面积×最有可能的租金水平

1．有效毛收入必须考虑租赁保证金和押金的利息收入（其他收入）---押金收人其它收人不应考虑出租率的问题、

空置和收租损失（计算有效毛收入时认为空置率为0或者入住率为100%不合理。

即使真有这种情况，至少要说明原因）

2．租金水平：

①租金内涵交待不清；---有装修、无装修

租金的内涵、交易方式是否与估价对象一致（可比实例）

②租赁实例状况描述不完整、不清晰；

③租赁实例可比性较差。

---年代远

3．租约限制：

有租约按租约期内的合同租金，没租约或租约外按市场客观租金。

4．用市场法提取的比准租金应说明是预测值；收益法计算中，有效毛收入、年运营费用、平均出租率也应说明是预测值（应作出说明）。

5.计算可出租面积时，应注意其准确性，不应包括大厅、管理用房等面积（其收益已在其他功能房地产租金收益中体现）。

6.不同楼层、不同用途应分别确定租金。

三、运营费用（扣除项目不要多项也不漏项）

收益法计算未说明房地产出租年运营费用组成项目的客观理由。

运营费用中四不包括：

1．所得税；

2．抵押贷还本付息额；

3．折旧摊销（建筑物拆旧费、土地摊提费）；

4．改扩建费用；

运营费用六应扣除（4+2）：

各费用取值无依据或计算基础无依据或错误

1）维修费

计算基础是建筑物的重置价格（客观成本，不应做成新修正）

2）管理费

管理费用如以年有效毛租金为基础不是年有效毛收入，则不包括租金押金收入；

费率应是未来预测值，是社会平均水平，取值依据充分。