仙桃华美关于加快扩规发展实现整体搬迁项目的可行性报告Word文档格式.docx
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三、制约公司快速发展的瓶颈及因素 16
（一）设备数量增加3倍硬挤在六年前的厂房中 16
（二）产量增加4倍五大仓库膨胀 17
（三）车间拥堵各工序之间材料进出流动困难 17
（四）进货出库无法建设专用场地 17
（五）消防通道狭窄安全隐患严重 17
（六）企业突破原有规划无现代企业形象 17
（七）周边无地扩张原地无法改造 18
四、破解箝制企业发展瓶颈的方案 18
（一）方案构想 18
（二）建设规模 18
（三）规划目标 18
（四）项目定名 18
五、实施华美搬迁项目的利弊分析 19
（一）一个项目上马实际启动了两个项目 19
（二）有利于充分发挥公司的设备潜力 19
（三）有利于提高公司的自动化程度 19
（四）有利于降低生产成本提高劳动生产率 19
（五）有利于提升公司形象与知名度 20
（六）有利于为公司的高速发展预留空间 20
（七）有利于公司为全市经济发展做出新的贡献 20
（八）有利于实现多方共赢 20
（九）有利于进一步推动我市招商引资工作 20
（十）项目利弊分析难寻华美搬迁项目弊端 20
六、华美搬迁项目投资测算 21
（一）项目新投资额框算1.5亿元 21
（二）计算设备残值项目投资超过2亿元 21
（三）项目资金来源——全部自筹 22
1、新厂区建设投资的资金来源 22
2、商品房开发投资的资金来源 22
七、华美搬迁项目投资效益分析 22
（一）项目投资与效益测算 22
1、华美搬迁项目新厂建设投资与效益 22
2、原址开发房地产项目投资与效益 22
（二）投资回收期测算 23
1、新厂建设搬迁项目投资回收期 23
2、房地产项目投资回收期 23
八、华美搬迁项目可行性分析 23
（一）项目经济效益可观 23
（二）项目社会效益显著 24
（三）项目建设条件具备 24
（四）项目建设流程简单 24
（五）建设资金来源可靠 25
九、华美搬迁项目可行性分析结论 25
一、基本情况
（一）公司简介
1、公司名称
公司全称：
公司简称：
华美包装印务（本文下称公司）
公司英文名称；
XiantaoHuameiPackagingPrintingCo.,Ltd.
2、地理位置
公司东靠轻纺路，向南直通沪蓉高速公路入口；
西接丝宝路与318国道交汇；
北面桃源大道与汉水大桥及汉宜铁路贯通，水陆交通十分便利。
厂区位于市城区大洪村区域的桃源路西段10号，周边为居民区。
此区域已上升为商业用地黄金地段，不再适合工业型的厂区扩张。
公司地理位置方位图：
3、公司外景
4、厂区布局
5、主要产品
公司的主要产品为三大类：
（1）彩色箱盒
（2）普通纸箱
（3）各种纸制产品
6、投资规模
总投资1.5亿
占地面积65亩
建筑面积40000㎡
固定资产投入9000万元
7、人员状况
现有员工480人，其中各工序专业技术人员占60%以上。
8、产值利税
2010年
产值16000万元，
上交税收550万元。
（二）设备与生产能力
1、胶印设备先进
公司拥有世界顶尖级水平的生产设备：
德国罗兰全开6色加上光胶印机，德国罗兰全开4色胶印机，并又从德国进口了一台全新高宝利必达RA142-5全开五色胶印机，填补了湖北省印刷行业高宝全开胶印机的空白。
此外还有与之配套的胶印后工序生产设备。
如瑞士全开全自动高速复膜机、高速贴面机、高速模切机等多台世界级顶尖级水平的高档设备。
2、纸板设备配套
拥有高速五层纸板生产线、高速单面瓦楞纸板生产线和高速水墨印刷机以及与之配套的水印后工序生产设备。
3、包装印务兼备
公司全部设备共计220台套；
具备了从设计制作到高速胶印、高速水印两大系列包装的生产能力，可对产品实行烫金、起凸、七彩、UV上光、复膜、冷冻包装防潮、自动贴面、模切、开槽、粘钉成型等生产工艺。
4、生产品种齐全
公司生产的产品分为彩色箱盒、普通纸箱和各种纸制产品三大类，品种十分齐全，各类产品主要包括：
彩色箱盒——包括高级彩色包装盒、手提袋、画册、烟标、酒标、吊牌、说明书等彩色印刷品等；
普通纸箱——包括二层、三层、五层、七层高抗压、高防潮的内销与出口纸箱纸盒等；
各种纸制产品——包括纸碗、纸杯等多种纸制产品。
生产品种逾2000多个。
5、生产能力强盛
胶印和水印日生产能力可达60万平方米，生产品种逾2000多个，设备现有生产能力可达年产值5亿元以上。
（三）拥有众多国内外市场和知名企业客户群
1、国内外市场状况
各类产品远销到英国、美国、加拿大、日本等10多个国家或地区，供应于国内世界500强、集团公司、上市公司、优秀知名企业等共20多家，受到国内外合作企业的一致好评。
2、已经合作多年的大客户
目前与我公司合作多年的大客户主要有：
双汇集团、娃哈哈、达利园、乐百事、蒙牛、伊利、美的、苏泊尔、爱仕达、达利园、冠捷、福娃、旺旺、亲亲、泡吧、海新食品、真巧食品、华美食品、瑞阳汽配、米老头、燕京、雪花啤酒、中昌、金龙鱼、沙隆达、仙隆化工、外婆家、德炎水产、莱克水产、科伦药业、滨湖药业、奕鲜食品、纳伟仕、金麦郎；
还有我市的蛋品行业、无纺布行业等共200多家集团公司、上市公司、知名企业。
3、新近开发的合作客户
新近开发与正在开发合作的客户有：
富士康、海尔、可口可乐、百事可乐、百威啤酒、统一、康师傅、银鹭、红牛、王老吉；
以及烟、酒类包装如：
黄鹤楼、白云边、枝江大曲、稻花香；
还有更具潜力的印刷制品、纸杯、纸碗出口市场的拓宽与开发等等。
4、客户源前景
随着我市招商引资成效逐步显现，我公司的企业规模不断扩大和生产能力大幅度提高，还会有更多的优秀企业不断的落户仙桃，这些优秀企业都是我们包装企业的客户资源增长点。
（四）企业管理状况
1、管理体制配套
2、管理流程清晰
公司在企业管理中，全面规范了每一道工序、每一个生产环节的流程，编制了《企业管理流程总图》，使企业的全部管理流程清晰顺畅，极具可操作性。
3、规章制度健全
公司在发展中不断建立健全并完善各项规章制度，现已建立规章制度48项。
健全的规章制度保障了企业正常化规范化运行。
4、质量管理规范
公司按照GB/T9001：
2008质量管理体系标准的要求，全面规范质量管理，取得了下列资质：
2005年通过ISO9000国际质量管理体系认证；
2008年中国海关核发了自营进出口权证《进出口货物收发货人报关注册登记证书》。
2010年通过ISO14000国际环境管理体系认证；
国家质量监督检验检疫总局核发了《出口危险货物包装容器质量许可证》及《自理报检单位备案登记证明书》。
公司自始自终本着客户至上、质量第一的经营理念，凭借规范的管理，先进的设备，雄厚的实力，赢得了多家客户对产品质量、产品价格、销售服务等方面的一致好评。
5、管理系统先进
公司2001年尚在起步期时就开始应用计算机试行企业管理，逐步将企业管理规范化、流程化、表格化、数字化。
2009年引进深圳博思通管理软件，本系统包括：
资料管理、报价资料、
销售管理、采购管理、生产管理、库存管理、应收应付、统计分析、资讯报表、安全性共十个模块，建立起了华美包装印务公司企业管理平台,将公司的各项工作纳入计算机和软件管理，把企业提升到一个全新的、先进的办公自动化管理环境，向与世界接轨的目标迈出了可喜的一大步！
二、公司12年发展历程
仙桃市华美包装印务有限公司组建于1998年，至2002年为起步期。
起步期四年，公司挤在一栋不足200平方米的民房里，靠一台单色胶印机、一台单面机、大小两台模切机、大小两台钉箱机，摸索了生产技术、产品市场、原料市场、管理经验，培养了企业所需技术人才，为快速发展奠定了基础。
从2002年起，公司发展速度由慢加快，现已实现了四次扩张：
（一）1998年创办于不足200㎡的民居
（二）2003年从创办地（一厂）迁至占地4000㎡的二厂
（三）2004年开始建设新厂，2005年迁进新厂
2005年从二厂迁至占地35亩的新厂
（四）2008—2010年,先后取得了厂区东西两边区域土地使用权
2008年—2010年,先后取得了厂区西边的华实信达公司和东边华盛公司部分区域的土地使用权，形成了华美现占地110亩的厂区。
（五）现厂区土地平面图
三、制约公司快速发展的瓶颈及因素
我公司已形成初具规模的现代化彩印包装企业，正在迈入快速成长期。
然而经多次扩规后，狭窄的厂区已严重地阻碍了企业的正常生产，成为制约企业快速成长的拦路虎，与企业现有的规模与生产能力极不匹配。
（一）设备数量增加3倍硬挤在六年前的厂房中
2004年二次扩规迁到现厂址时，公司各类大小设备共72台套。
六年多来，公司为满足客户深层次需求，在激烈的市场竞争中抢占先机，先后从德国购进世界顶级五色全开胶印机、瑞士进口世界顶级水平全开全自动高速复膜机、高速贴面机、高速模切机等多台世界级高档设备及配套设备150台套，现设备数量已增加到220多台套，数量增加近3倍的设备，硬塞进六年前规划建设的原厂房中，使得本来已满负荷状态的厂房显得更加拥堵不堪。
近期公司正在为2011年计划购进4台套新工艺设备无处可放而一筹莫展。
（二）产量增加4倍五大仓库膨胀
2010年企业产值16000万元，是2004年初3000万元的5倍，产量增长了4倍多。
包装产量的逐年大幅度增加，造成了五大仓库即原材料仓库、产成品仓库、半成品仓库、纸板仓库、废纸仓库的膨胀，已达无法周转程度，仓储自动化管理无法实现，大大增加了仓储管理的难度，ISO9001国际质量管理体系认证确立的仓储管理指标难以达标。
（三）车间拥堵各工序之间材料进出流动困难
受制于厂区规模，生产设备各道工序之间原材料进出流动的自动化传输无法实现，全靠人工运输，一影响生产进度，二增加生产成本，三降低半成品完好率，还增添了厂区内的拥堵。
（四）进货出库无法建设专用场地
运出的产品与购进的原料上下车，没有地方建设固定台位，现有运输机械因场地限制有时也无法使用，多靠人工上下车，造成产品与原料流动无序，增加了搬运困难与成本，降低了产品与原料的完好率，损害了供应商与客户对公司的信誉。
（五）消防通道狭窄安全隐患严重
现生产场地与五大仓库特别是产品仓库没有条件隔绝，消防通道狭窄，客户看货也只能进出生产车间，既影响生产，又增加车间的人员流动频率，这对于生产原料和成品均为纸品必须严禁烟火的企业管理，更增添诸多安全隐患。
（六）企业突破原有规划无现代企业形象
企业六年前迁至现场地时，曾做过整体规划，当时囿于企业的发展速度与自身经济实力，规划只做到了当时的程度。
六年的发展，已大大突破原有规划。
六年来的两次东西向扩规，虽土地面积增大，但房屋建筑已成定局，无法综合改造利用；
加之土地形状不甚规整，厂区整体无法统一规划，厂内厂外均不宜观瞻，不具备现代企业形象。
（七）周边无地扩张原地无法改造
厂区周边为居民区，前后左右已不能再扩张。
现有厂区内本有两处小面积空地，但一是规划绿地不能占用，二是离车间甚远不便形成整体连接，三是这两片小空地对于快速成长企业的需求来说也是杯水车薪，即使用上，因土地形状不甚规整，厂区仍无法统一进行整体规划。
四、破解箝制企业发展瓶颈的方案
（一）方案构想
现有区域空间是箝制我公司快速发展的瓶颈，现有地段周边已不再适合我公司扩规建设，为打破严重制约企业发展的瓶颈，实现年销售收入5个亿的目标，我公司初步设想的方案为：
自筹资金，新征土地，统一规划，精心设计，与国际接轨，高标准建设，厂房整体搬迁，新旧厂无缝对接。
（二）建设规模
计划自筹资金约1.5亿元，新征工业用地200亩，新建厂房8万㎡。
附：
新征土地平面设计图和新厂区效果图
（三）规划目标
新厂正常运转后，实现年产值5亿元，上交税收2000万元以上，新增就业人员3000人。
（四）项目定名
新旧厂无缝对接，不仅企业生产可以无缝对接，而且新厂建设与原址开发亦可实现无缝对接，即新厂房开建的同时，原厂址土地变性工作立即启动；
新厂房建成原厂向新厂搬迁之时，商品房开发建设项目立即启动。
本项目拟定名为“仙桃市华美包装印务有限公司厂区整体搬迁项目”，简称“华美搬迁项目”。
五、实施华美搬迁项目的利弊分析
（一）一个项目上马实际启动了两个项目
华美搬迁项目启动上马，实际上先后启动了两个项目：
1、“新征土地，规划建设与整体搬迁厂房”项目
2、原有场地“土地改性，开发商品房”项目
两个项目总投资额将越过4亿元人民币。
这样投资规模的项目将对于全市的经济发展起到一定的拉动作用。
（二）有利于充分发挥公司的设备潜力
公司现有设备的设计能力为5亿元以上，而产能只有1.6亿，因受场地空间限制，目前只用到设备设计能力的32%，造成大量的产能浪费。
项目建成后，现有设备能力完全可以得到充分发挥，从而达到挖掘设备潜力，提高设备整体利用率、降低产品成本的目的。
（三）有利于提高公司的自动化程度
公司规划新厂区的设备安装位置与原材料、半成品、成品、纸板、废纸等物资的流向将使用优选法设计，摒弃人工和半机械化运输，尽量采用自动化传输，减少厂区工序间半成品的不合理流动，有效地规范生产现场管理。
（四）有利于降低生产成本提高劳动生产率
项目建成后，机械化、自动化、网络化程度的提高，有利于公司生产现场规范化，物资流向条理化，质量监督系统化，仓储管理正规化。
从而降低产品的废品率，提高半成品的完好率和产成品的合格率，最终减少无效劳动，降低生产成本，提高劳动生产率。
（五）有利于提升公司形象与知名度
项目建成后，企业有了全新的形象，可为市工业园区新增一道靓丽的风景线。
同时有利于提升公司形象与知名度，尽快把我公司建成全国有影响、全省首强的包装企业。
（六）有利于为公司的高速发展预留空间
新厂区按高标准统一规划设计建设的同时，并设计为企业再扩规发展预留空间，确保企业15至20年不落后。
以期为公司实现高速发展奠定基础。
（七）有利于公司为全市经济发展做出新的贡献
项目建成后，达到年产值5亿元的目标，纳税将可达到年2000万元，均比现在的产值和税收增长3倍以上。
将为全市工业战线新增一个强势企业。
（八）有利于实现多方共赢
整体搬迁厂房后，旧厂区将有利于全市的统一商业用地规划，有利于改善当地居民的居住环境，实现政府、企业、居民多方共赢。
（九）有利于进一步推动我市招商引资工作
我公司拥有众多客户资源，包括一大批国际国内上市公司、集团公司、知名企业，通过以商引商、以业务引商，可进一步推动我市招商引资工作。
（十）项目利弊分析难寻华美搬迁项目弊端
华美搬迁项目利弊分析，只能找到实施项目的有利之处，尚未发现任何弊端。
可以说：
华美搬迁项目有百利而无一害。
六、华美搬迁项目投资测算
（一）项目新投资额框算1.5亿元
项目
数额
大写
地土/亩
200
单位地价/元
80000
捌万元
土地总价/元
16000000
壹仟陆佰万元
厂房/㎡
平方造价/元
1400
壹仟肆佰元
总造价/元
112000000
壹亿壹仟贰佰万元
自动传输设备
12000000
壹仟贰佰万元
配套装卸设备
1000000
壹佰万元
出菲林设备
2000000
贰佰万元
晒版制版设备
500000
伍拾万元
双向高压电源
1200000
壹佰贰拾万元
自备发电系统
锅炉
锅炉房含煤场/㎡
1000
壹仟元
锅炉房总造价/元
道路/㎡
4000
500
伍佰元
道路总造价/元
绿化面积/㎡
10000
贰佰元
绿化总造价/元
新投资总计/元
152878300
壹亿伍仟贰佰捌拾柒万捌仟叁佰元
（二）计算设备残值项目投资超过2亿元
我公司现有设备残值逾5000万元，未计算在新项目投资之内，如果将设备残值计算为设备投资，本项目总投资额将超过2亿元。
（三）项目资金来源——全部自筹
1、新厂区建设投资的资金来源
华美搬迁项目新厂区建设投资1.5亿元，全部由我公司自筹解决。
2、商品房开发投资的资金来源
土地改性“招拍挂”出让后，除去上交国家部分，我公司可获土地出让金约5500万元。
我公司以此出资，采取贷款、滚动开发、招商等方式筹资建设。
七、华美搬迁项目投资效益分析
（一）项目投资与效益测算
1、华美搬迁项目新厂建设投资与效益
项目总投资额/万元
15000
年产值/万元
50000
创税收/万元
2000
2、原址开发房地产项目投资与效益
65亩地上建房/㎡
130000
房均平方米造价/万元
0.2
总造价/万元
26000
销售价/万元/㎡
0.35
房产总销售价/万元
45500
毛收入/万元
19500
上交税收/万元
1560
两个项目总投资/万元
41000
两个项目预计纳税/万元
3560
（二）投资回收期测算
1、新厂建设搬迁项目投资回收期
总投资/万元
企业年收益万元
回收期/年（不计原土地出让金）
3.75
公司原土地出让金/万元
5500
计算原土地出让金回收期/年
2.38
2、房地产项目投资回收期
建设期2年
销售期1.5年
投资回收期3.5年
八、华美搬迁项目可行性分析
（一）项目经济效益可观
1、“新征土地，规划建设与整体搬迁厂房”项目
新征土地到位后，新建厂房工期约一年，由于新建与搬迁厂房为无缝对接，基本不会影响生产。
新厂正常运转后，可实现年产值5亿元，上交税收2000万元，，不计算原土地出让收益，4年之内可收回全部投资；
计算原土地出让金3年内可收回全部投资。
2、“土地改性，开发商品房”项目
土地改性“招拍挂”出让后，可上交国家约6400万元。
原土地上约可开发商品房13万㎡，按商铺与住宅平均销售价3500元/㎡计算，总造价约2.6亿元，总计约销售4.55亿元，可上交税收1560万元。
该项目建设工期约2年，最后收回投资时间约3.5年。
（二）项目社会效益显著
1、华美自身可找到广阔的发展空间，为企业高速成长铺平道路；
2、可置换出商用价值极高的土地，用于房地产开发；
3、可为市工业园区发展、新增产值利税、安置更多的就业人员做贡献。
4、可为城市规划建设和满足城镇居民住房需求做出应有的贡献。
（三）项目建设条件具备
政府部门的支持
华美自身的实力
包装行业的前景
房地产业的强势
（四）项目建设流程简单
新征工业用地200亩
土地拍卖价150万元/亩，上交国家54%，返还企业46%。
华美以此为投资
项目方案层层报批
批复工业园征地
项目前期工作
华美新厂房建设
华美原土地拍卖
兴建标准厂房8万平方米
华美迁进新厂房
筹资开发房产20万平方米
房地产开发销售
（五）建设资金来源可靠
1、新厂房建设项目资金华美有经济实力自筹；
2、商品房建设项目已有原土地改性“招拍挂”收益5500万元作起步资金；
3、国内房地产项目的强势拉动多家银行和房地产商已前来洽谈贷款和联合开发事宜。
我们将权衡利弊后，选择实力强大的银行或者房地产商就房地产项目进行合作，可以说：
房地产开发项目资金绝对有保障，决不会出现资金断链或尾巴工程。
九、华美搬迁项目可行性分析结论
综上所述，华美搬迁项目可行。
公司地址：
湖北省仙桃市桃源大道中段电话：
0728-332419925/25
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