房地产开发工作流程图文档格式.docx

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房地产开发流程（详尽）

第一步房地产开发公司的建立

房地产开发公司建立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的建立

1、公司建立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理公司名称早先同意

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的建立

6、申请同意项目建议书

7、办理公司名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资公司同意证书

10、办理公司登记

房地产开发公司建立阶段的有关税费

1、公司法人开业登记费

2、公司法人更改登记费

3、公司法人年度查验费

4、补、换、领证照费

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签订合作意愿书

2、初步确立开发方案

3、申报规划重点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的有关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划允许证执照费

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、拜托作出规划设计方案

4、办理人防审察

5、办理消防审察

6、鉴定规划设计方案

7、住所设计方案的专家组审察

8、落实环保“三废”治理方案

9、拜托环境影响评论并报批

10、建设工程勘探招、招标

11、拜托地质勘探

12、拜托初步设计

13、申报、鉴定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征采主管部门审察建议

15、落实市政公用设备配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套建议

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的有关税费

1、工程勘探（丈量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划允许证执照费

4、完工档案保证金

5、暂时用地费

6、暂时建设工程费

7、建设工程勘探招标管理费

8、勘探设计监察管理费

9、古建园林工程设计费

第四步房地产开发项目土地使用权的获得

获得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划允许证

2、办理建设用地拜托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘探

5、土地估价报告的预审

6、拜托地价评估

7、办理鉴定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取暂时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘探

15、划拨用地申请的审察、报批

16、获得划拨用地同意

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订赔偿布置协议

21、确立劳动力布置方案

22、区（县）房地局审察各项协议

23、市政府下文征地

24、缴纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、检查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员布置工作

31、地上物作价赔偿工作

32、征地了案

获得房地产开发项目土地使用权的有关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资本占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资公司土地使用费

6、防洪工程建设保护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属检查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预定金

12、征地管理费

13、土地赔偿费

14、青苗及树木赔偿费

15、地上物赔偿费

16、劳动力布置费

17、超转人员布置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步房地产开发项目的拆迁布置

房地产开发项目拆迁布置阶段的法律程序

1、拜托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁允许证

4、签订房子拆迁责任书

5、办理拆迁通告与通知

6、办理户口冻结

7、暂止办理有关事项

8、确立拆迁布置方案

9、签订拆迁赔偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁布置

11、发放运作拆迁赔偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房子拆迁纠葛的判决

15、强迫拆迁

房地产开发项目拆迁布置阶段的有关税费

1、房子拆迁赔偿费

2、迁居补贴费

3、提早迁居奖赏费

4、暂时布置补贴费（周转费）

5、清理费

6、停产休业综合补贴费

7、对从城区地点较好的地域迁往地点较差的地域或郊外区县的居民的补贴费

8、一次性异地布置补贴费

9、房子拆迁管理费

10、房子拆迁服务费

第六步房地产开发项目的动工、建设、完工阶段

房地产开发项目动工、建设、完工阶段的法律程序

一、房地产开发项目动工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、缴纳煤气（天然气）厂建设费

4、缴纳自来水厂建设费

5、缴纳污水办理厂建设费

6、缴纳供热厂建设费

7、缴纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，缴纳档案保证金

12、办理消防审察建议表

13、审批人防工程、办理人防允许证

14、核发建设工程规划允许证

15、领取动工审批表，办理动工登记

二、房地产开发项目的工程建设招招标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通知

19、编制招标文件并同意

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同估算审察处确认

22、标底送市招标办同意，正式申请招标

23、招标单位资格审批

24、编制招标书并送到

25、召开招标会，勘探现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审察

三、房地产开发项目动工手续的办理

31、办理质量监察注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理动工统计登记

34、缴纳实心粘土砖限制使用费35、办理动工前审计

36、缴纳投资方向调理税

37、领取固定财产投资允许证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、缴纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程动工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场所的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、构造施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监察

五、房地产开发项目的完工查收

47、办理单项工程查罢手续

48、办理开发项目的综合查收，领取《工程质量完工核考证书》

49、商品住所性能认定

50、完工统计登记

51、办理完工房子测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目动工、建设、完工阶段的有关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水办理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设备建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化赔偿费

15、路灯保护费

16、环卫设备费

17、生活服务设备配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外面供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

21、建设工程招招标管理费

22、合同估算审察工本费

23、质量管理监察费

24、完工图费

25、建材发展增补基金

26、实心粘土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备拜托招标服务费

30、超计划用水涨价

31、夜间施工噪声扰民赔偿费

32、占道费

33、固定财产投资方向调理税

第七步房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、北京市外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售允许证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签校正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交托入停手续

11、办理产权过户手续

二、北京市内销商品房的销售

12、提交达成建设项目投资证明

13、签订预售内销商品房预售款看管协议

14、办理《内销商品房预（销）售允许证》

15、销售项目存案

16、拜托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记

20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交托入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、北京市房地产出租的综合管理

25、房子出租权确实认

26、申请房子租借允许证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租借当事人办理租借登记手续

29、租借房子的转租

30、房子租借关系的停止

四、北京市房地产出租的专项（外处来京人员）管理

31、房子出租权确实认

32、出租人办理房子租借允许证

33、出租人办理《房子租借安全合格证》

34、签订书面租借协议

35、租借两方办理租借登记存案手续

五、北京市房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管

40、抵押房地产的处罚

房地产开发项目经营阶段的有关税费

1、营业税

2、城市保护建设税

3、教育费附带

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、公司所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房子产权登记费

12、房子全部权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房子他项权益执照费

15、房子买卖登记费

16、房子买卖手续费

17、房子租借审察存案手续费

18、素来京人员租借房子审察存案手续费

19、来京人员租借私房合同登记存案手续费

20、房子租借登记费

21、房子估价手续费

22、房子公证估价手续费

23、房地产价钱评估费

24、房地产中介服务费

第八步房地产开发项目的物业管理阶段

房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签订物业管理拜托合同

3、居住小区的物业接收综合查收

4、物业使用、管理、维修条约的同意

5、安排签订管理条约

6、拟订、供给质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的建立

房地产开发项目物业管理阶段的有关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设备设备维修基金

3、一般居住小区物业管理费

4、高档住所物业管理费

5、经济合用住宅小区物业管理费

6、供暖费