早期介入与前期管理试题.doc
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早期介入与前期管理试题
一、单项选择题:
每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意1．下列不属于前期物业管理期间物业管理企业从事的活动和提供的服务的是（ ）。
A．物业正常使用期间所需要的常规性服务内容B．业主入住C．工程质量保修处理D．配合设备安装，确保安装质量
正确答案:
D
2．早期介入服务的对象是（ ），并根据双方约定支付早期介入服务费用。
A．施工单位B．建设单位C．业主大会D．业主委员会
正确答案:
B
3．物业管理企业承接管理的物业公共区域及共用设施设备等部分的保修事务的负责单位是（ ）。
A．建设单位B．物业管理单位C．业主委员会D．施工单位
正确答案:
B
4．物业管理企业就物业的结构布局、功能方面提出改进建议的早期介入内容属于（ ）阶段。
A．可行性研究B．规划设计阶段C．建设阶段D．销售阶段
正确答案:
B
5．物业管理企业参与（ ），主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为下一步物业的承接查验做准备。
A．竣工验收B．公共设施设备验收C．前期物业管理D．日常物业管理
正确答案:
A
6．为建设单位提供设备的设置、选型和服务方面的改进意见是（ ）阶段早期介入的内容。
A．可行性研究B．规划设计阶段C．建设阶段D．销售阶段
正确答案:
B
7．在物业的质量保修期间，业主产权专有部分向建设单位申报提出处理要求，由（ ）负责。
A．业主B．物业管理企业C．业主委员会D．业主大会
正确答案:
A
8．前期管理阶段的经营收支一般呈现（ ）状态。
A．收入多、支出多、收支平衡和盈利B．收入少、支出多、收支不平衡和亏损C．收入多、支出少、收支不平衡和盈利D．收入少、支出少、收支平衡和盈利
正确答案:
B
9．（ ）是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。
A．前期管理B．早期介入C．物业管理咨询D．项目的可行性研究
正确答案:
B
10．物业管理企业的工程保修责任，主要是（ ）。
A．接受业主关于产权专有部分质量处理要求，及时给与维修B．接受业主关于产权专有部分质量处理要求，及时转告建设单位C．向建设单位申报对物业共用区域及其设施设备的质量保修，跟踪并督促完成D．对物业共用区域及其设施设备的及时维修处理
正确答案:
C
11．下列哪个阶段不属于早期介入阶段：
（ ）A．规划设计阶段B．建设阶段C．销售阶段D．物业承接查验阶段
正确答案:
D
12．某物业管理企业受聘在售楼前对售楼人员进行物业管理培训，属于（ ）阶段的早期介入。
A．规划设计阶段B．竣工验收C．建设阶段D．销售阶段
正确答案:
D
13．下列不属于物业管理项目前期运作内容的是：
（ ）A．管理资源的完善与优化B．管理制度和服务规范的完善C．拟订维修资金年度使用计划D．确定物业管理单项服务的分包
正确答案:
C
14．在物业的质量保修期间，业主产权专有部分的保修由（ ）负责。
A．建设单位B．施工单位C．监理单位D．物业管理企业
正确答案:
A
15．从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段为（ ）。
A．早期介入B．前期物业管理C．物业管理D．前期策划
正确答案:
B
16．下列属于物业管理早期介入中规划设计阶段的内容是：
（ ）A．根据规划和配套确定设施设备的型号B．就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议C．根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准D．设计与客户目标相一致的物业管理方案
正确答案:
B
17．就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见是（ ）阶段早期介入的内容。
A．可行性研究B．规划设计阶段C．建设阶段D．销售阶段
正确答案:
B
二、多项选择题:
每题2分，每题中的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。
错选或多选，本题不得分；少选，所选每个选项0．5分18．以下物业管理涉及的单位和部门中，直接涉及的有（ ）。
A．社区居民委员会B．物业管理企业C．城市供水、供电等公共事业单位D．交通、人防、环卫等行政管理部门E．开发建设单位
正确答案:
ABE
19．物业公司早期介入的作用有（ ）。
A．增加业主对物业公司的了解B．优化设计和有助于提高工程质量C．有利于了解物业情况D．为前期物业管理作充分准备E．有助于提高建设单位的开发效益
正确答案:
BCDE
20．要做好对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护，物业管理单位必须了解的情况包括（ ）。
A．建筑结构B．管线走向C．设备安装D．施工队伍E．承包单位
正确答案:
ABC
21．物业管理是一个综合性较强的行业，物业管理活动所涉及的单位、部门也较多。
直接涉及的单位、部门包括：
（ ）A．政府行政主管部门B．纪律检查委员会C．开发建设单位D．业主、业主大会及业主委员会
正确答案:
ACD
22．物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在（ ）。
A．物业规划设计和施工安装存在问题B．建设单位不按规定提供物业管理的基础条件C．工程质量保修和工程遗留问题处理不及时D．建设单位从自身利益的考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业单位承担E．建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业管理企业承担不合理的责任
正确答案:
ABCE
23．以下关于早期介入的说法中，正确的有（ ）。
A．早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择B．早期介入是建设单位开发建设物业阶段引入的物业管理专业技术支持C．早期介入由建设单位根据约定支付早期介入服务费D．早期介入是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理服务E．早期介入是指新建物业竣工之后，建设单位根据需要所引入的物业管理活动
正确答案:
ABC
24．早期介入的作用体现在优化设计及以下哪几个方面：
（ ）
A．有助于提高工程质量B．有利于了解物业情况C．为前期物业管理作充分准备D．有助于提高项目规划的技术水平
正确答案:
ABC
25．由建设单位负责的物业工程质量保修包括以下哪些部分：
（ ）A．物业管理企业承接管理的物业共用区域B．业主从建设单位购买的产权专有部分C．业主自行购置的自用设施设备D．物业管理企业承接管理的共用设施设备等
正确答案:
ABD
26．建设阶段物业管理早期介入的内容有（ ）。
A．与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案B．配合设备安装，确保安装质量C．对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见D．熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容E．对分期开发的物业项目、共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见
正确答案:
ABCD
27．下列属于早期介入中可行性研究阶段的内容是：
（ ）A．根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式B．根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准C．就物业的结构布局、功能方面提出改进建议D．提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见
正确答案:
AB
28．某物业管理企业前期介入某房地产开发项目，并针对该项目情况为建设单位提出了咨询性意见，属于建设阶段的内容的有（ ）。
A．提供了单元门的安装意见B．对智能化系统的设计提供了主导性意见C．安排机电技术人员全员跟踪机电设施设备的安装D．做好前期物业管理的准备工作E．整理并全面完成物业管理方案
正确答案:
ACD
29．早期介入的必要性体现在以下哪几个方面：
（ ）A．协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题B．在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因，素尽可能消除或减少C．使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障D．杜绝房地产开发建设的纠纷，打造房地产开发建设品牌
正确答案:
ABC
30．前期物业管理的特点包括：
（ ）A．前期物业管理是过渡性的，对日常物业管理没有直接的联系和影响B．前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程C．前期物业管理明显呈现管理服务的波动和不稳定状态D．前期管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态
正确答案:
BCD
31．以下属于前期物业管理的特殊内容的有（ ）。
A．装修管理B．工程质量保修处理C．物业共用部位、共用设施设备承接查验D．业主入住E．完成物业管理方案及实施进度表
正确答案:
ABCD
32．物业管理企业参与的竣工验收包括（ ）。
A．单项工程竣工验收B．分期工程竣工验收C．综合竣工验收D．大市政工程竣工验收E．家庭装修工程竣工验收
正确答案:
ABC
33．在规划设计阶段，物业管理早期介入的方法和要点有（ ）。
A．参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议B．帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险C．从确定的目标客户的角度考虑问题。
在设计上比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受能力，使业主、建设单位服从物业管理企业的目标利益D．要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性E．对分期开发的物业项目、共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见
正确答案:
ABDE
34．下列属于早期介入中销售阶段的内容是（ ）A．拟定物业管理的公共管理制度B．拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续C．派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务D．熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容
正确答案:
ABC
35．物业项目前期管理运作的主要内容包括：
（ ）A．管理资源的完善与优化B．管理制度和服务规范的完善C．确定物业管理单项服务的分包D．参与综合竣工验收
正确答案:
ABC
36．下列哪些阶段属于前期管理阶段的内容：
（ ）A．竣工验收阶段B．物业承接查验阶段C．物业入住阶段D．业主大会组建阶段
正确答案:
BCD
三、简答题37．在可行性研究阶段，物业管理早期介入的方法和要点有哪些?
正确答案:
在可行性研究阶段，物业管理早期介入的方法和要点有：
①组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。
②除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。
③选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。
38．销售阶段物业管理早期介入的内容包括哪些?
正确答案:
销售阶段物业管理早期介入的内容包括：
①完成物业管理方案及实施进度表；②拟定物业管理的公共管理制度；③拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。
39．销售阶段物业管理早期介入的方法和要点有哪些?
正确答案:
销售阶段物业管理早期介入的方法和要点有：
①准确全面展示未来物业管理服务内容。
有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时要实事求是。
在销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。
②征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制定和修正依据。
40．前期物业管理的内容包括哪些?
正确答案:
在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主入住，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。
41．前期物业管理有哪些特点?
正确答案:
前期物业管理的特点包括：
（1）前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。
（2）前期物业管理在时间和管理上均是一个过渡时期和过程。
（3）前期物业管理明显呈现管理服务的波动和不稳定状态。
（4）前期物业管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态。
42．可行性研究阶段物业管理早期介入的内容有哪些?
正确答案:
可行性研究阶段物业管理早期介入的内容有：
①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
四、综合分析题：
（43-48题共用题干）某城市住房开发项目为中高层，项目分三期建设。
甲物业管理公司拟早期介入该项目。
43．甲物业管理公司可以早期介入该项目的阶段包括（ ）。
A．前期物业管理阶段B．规划设计阶段C．建设阶段D．销售阶段
44．甲物业管理公司应该与（ ）签订服务合同。
A．业主大会B．业主委员会C．建设单位D．施工单位
45．甲公司前期介入该项目，应该支付服务费的是（ ）。
A．甲公司B．建设单位C．施工单位D．业主大会
46．甲公司就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议应该在（ ）阶段。
A．前期物业管理阶段B．规划设计阶段C．建设阶段D．销售阶段
47．在项目建设阶段，甲公司可以从事的工作内容包括（ ）。
A．与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案B．配合设备安装，确保安装质量C．对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见D．参与竣工验收
48．在物业竣工验收后，工程进入质量保修期。
在物业前期管理阶段，保修期内出现以下保修事务应由建设单位负责的有（ ）。
A．物业管理企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分B．业主从建设单位购买的产权专有部分C．业主自行安装改造的暖气设备D．物业范围内的公共区域内市政给水管网设施压力爆破
正确答案:
43．BCD；44．C；45．B；46．B；47．ABC；48．AB
五、综合分析题49．某住宅小区为多高层混合小区，在建设阶段甲物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务?
在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任，在保修期内，保修责任是谁?
作为物业管理公司，你应该如何处理?
正确答案:
（1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的敷设情况。
（2）物业工程质量保修分为两个部分：
一是业主从建设单位购买的产权专有部分；二是物业管理企业承接管理的共有区域及共用设施设备部分。
（3）这两个部分的保修事务都应由建设单位承担。
（4）作为物业管理企业，主要是向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。
业主专有部分由业主自行向建设单位提出处理要求，也可以向物业管理企业反映，物业管理企业负责转告建设单位。
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