专家讨论业主委员会起诉开发商的主体资格.docx

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专家讨论业主委员会起诉开发商的主体资格

专家讨论业主委员会起诉开发商的主体资格

专家讨论业主委员会起诉开发商的主体资格作者：

佚名

时间：

2008-7-28

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2005年4月16日静源居业主委员会就诉开发商侵权及违约一案召开了新闻发布会。

2005年4月20日在海淀区人民法院原、被告双方交换证据,被告方正式提出原告方静源居业主委员会在本案中不具有诉讼的主体资格。

出于集思广益,以集体的力量服务于业主的目的,2005年4月23日焦点社区法律顾问团在搜狐总部举行座谈会为静源居业主委员会诉开发商一案中的原告方静源居业主委员会会诊,就本案的争议焦点:

业主委员会是否具备诉讼开发商主体资格的主体资格进行各抒己见。

北京律师协会房地产与建筑工程专业委员会委员陈旭律师为本次座谈的主持人。

陈旭律师:

我们今天来,请焦点律师团的各位律师来,包括业主代表来,我们现在集中要讨论的问题,就是我们业主委员会,它作为一个社区的组织,它在法律诉讼上有没有诉讼主体的资格?

我们事先也看了诉讼状和背景介绍。

我想我们各位律师对本案已经有基本的了解。

我们今天要研究讨论的,就是业主委员会它在法律诉讼过程中有没有独立的诉讼地位?

桂庆凯律师:

我认为可以从几个角度分析这个问题。

、业委会诉开发商,能不能作为原告,这个取决于这个开发商是和实际的物业管理企业之间什么关系?

如果提供物业管理的是开发商的分公司,那么当然可以诉开发商,实际上是追究开发商作为总公司应该承担分公司所应该承担的责任。

2、如果想基于《商品房买卖合同》追究开发商违约责任,或者是物业公司应该承担的责任,这是不可以的。

3、因为本案起诉中大部分是因为《商品房买卖合同》中开发商的承诺,所以诉的是开发商。

这里表现了合同的相对性的问题。

虽然合同相对性的理论现在有很多突破,但是我认为本案业主委员会仍然不具有原告的主体资格。

这个案子的法律关系是《商品房买卖合同》关系,业主委员会显然不是一方当事人,因此不具有直接的利害关系。

孟宪生律师:

、应该说,如果说特别针对于本案来讲是基于买卖合同或者基于买卖合同相关的广告等等问题提起诉讼的话,确实业主委员会不能作为原告。

2、关于诉讼中的利害关系,这个利害关系是在实体法上的权利和义务关系。

这个诉讼告开发商所依据的实体关系应该是具体的每一个买受人和开发商的一个具体的合同。

这样一个具体的合同,发生的诉讼只能由合同当事人来起诉,这也是基于合同的相对性所产生的。

3、像类似这样的案子,我的建议是:

就大家共同的这样一个合同利益出现的话,那么可以走团体诉讼然后推上代表人来进行。

如果不是基于共同的利益,那么只能分别起诉。

胡波律师:

、2003年12月份的时候,北京市高院出台了一个试行的意见,这个意见就业主委员会,因物业纠纷对物业公司之间能够成为原告。

而我们这个案件,通过焦点网目前得到的起诉状来看,业主委员会在本案中提起的被告是开发商,诉讼请求中,我觉得所涉及一些权利划分上存在着逻辑混淆。

2、就诉权来讲,包括程序意义上的诉权和实体意义的诉权,目前我们国家现有的法律对程序诉权操作中有指导性的就是"民法通则108条。

"。

我觉得本案业主委员会如果就开发商单独基于《商品房买卖合同》关系侵害了具体

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业主的权利的话,那么到目前为止,在我国现行有效的法律框架下成为原告是有障碍的。

3、这个案件的进行首先是一个思路的问题。

什么样的法律关系?

什么样的诉讼基础和背景采取怎么样的诉讼架构?

深入考虑这些问题才能决定我们业主委员会在这个背景情况下是否具有主体资格的条件。

如果单单从诉状反应的情况,我觉得业主委员会成为民事诉讼的原告,在本案中,在目前有效的法律框架下是一个障碍。

吴维丁律师:

、我的意见关于公共设施作为业主委员会有资格起诉。

最高人民法院针对安徽省高级人民法院《关于金湖新村业务委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》,于2003年9月10日以民立他字第46号批复答复:

"根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第四十条之规定,金湖新村业主委员会符合'其他组织'条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。

"至此,最高院以司法解释的形式,对业主委员会的民事诉讼主体资格问题已经给出了一个较为明确的规定,只要所诉的案件的范围在本《批复》的使用范围之内的,均可以以业主委员会的名义提起诉讼。

2、业主委员会起诉开发商的事也不是没有发生过。

2003年11月12日,南京市鼓楼区法院审结了该市首例星汉城市花园全体业主状告开发商争要地下车库归属权案,判决地下车库归全体业主所有,开发商无权出售。

2005年4月厦门市中级人民法院对太微花园业委会诉开发商擅改车库一案做出判决:

业委会可作为"其他组织"的身份参与民事诉讼,法院判定业委会胜诉,开发商应恢复车库的原状。

3、作为我国第一部统一的物业管理方面的法律规范,《物业管理条例》主要借鉴了香港特别行政区相关立法例。

依据法理,物业管理法规应建立在物权法基础之上,但因我国尚无物权法,《物业管理条例》只能以合同法作支撑,故其难以对业主委员会的民事主体资格作出明确的界定。

《物权法草案》规定了建筑物区分所有权制度,明确了小区共享部位、共享设施的所有权,解决了困扰小区的大难题。

建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。

会所、车库、绿地等的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,均属于建筑物区分所有权人共有。

这就规定了建筑物区分所有权的基本问题,建筑物区分所有权中的管理权的内容就是业主的完全的自我管理。

建筑物区分所有权人依照该法的规定,享有对建筑物的完全的管理权,当然是自主管理。

草案规定,建筑物区分所有权人会议可以制定有关该建筑物及其附属设施的管理规定,自行管理该建筑物及其附属设施,也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。

业主委员会正是一个为代表全体业主更好地行使建筑物区分所有权中的成员权而成立和存在的组织。

冷永军律师:

北京市高院的指导意见里写了,业委会可以以自己的名义起诉,最终的法律后果由全体业主共同承担。

这句话说明了业委会是代表全体业主的共同利益的。

现在主要看这个案件里实际的诉讼请求与业委会与每个业主之间的利益是否相关。

业主委员会是业主大会的执行机构,是广大业主共有财产的管理者,那他就是适合的主体。

朱小梅律师:

、针对本案原告方的十项请求,我认为除了第9项,其他的9项诉讼请求我认为静源居业主委员会均有权利作为原告。

本案所有诉讼

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包括两类:

一类是侵权之诉、一类是违约之诉。

目前违约的框架下有三方合约的就是物业管理公约和房屋住宅使用维修管理公约。

这个公约存在几方主体:

包括开发企业、物业管理企业和业主三方。

在物业管理公约中开发企业有相应的义务,这义务是按照国家规划要求建设小区、移交小区的相关资料,这是达到相关条件情况下,移交相关的东西。

包括移交小区的管理用房,包括小学校等商业配套设施。

这是属于开发企业在物业管理公约项下的义务。

这个义务约定于三方合约,从违约的角度讲,本案静源居业主委员会作为业主大会执行机构,它作为主体原告是没有问题的。

2、在本案中有多项诉讼请求实际上我认为是违约之诉。

也就是说开发商没有按照物业管理公约履行它相应的义务。

这里需要注意的是《商品房买卖合同》中开发商的开发义务和物业管理义务是有多项共存的。

3、本案还有多项是侵权之诉,比如小区的公共配套,消防通道、物业用房这在法律上有明确的规定。

这是属于《物业管理公约》,咱们应该是按照北京的范本进行草拟的,这里有一些包括开发企业不能侵占的相应的义务。

这里有一些是侵权之诉,业主会代表业主起诉的话这个我认为没有问题。

4、还有一项请求法院要求被告立即像所辖学校缴纳资金,我看到业主和开发商的交涉材料中开发商和业主进行了谈判和交流并且做出了相应的承诺。

这份承诺是针对业主委员会提出的,所以业主委员会可以提起诉讼。

我的观点是,因为开发企业未按照物业移交的条件完成建设小区义务,相应侵犯业主公共所有权,业主委员会作为主体告开发企业是合适的。

5、为什么我觉得第9条不符合诉讼资格呢?

因为这个合同从《商品房买卖合同》的角度它是开发企业针对每一个买售人来讲分别签的合同,作为合同主体来讲业主委员会并不是合同的主体。

我认为这个角度无论是实体权利还是程序上他不能作为《商品房买卖合同》约定的具体诉讼。

6、在《商品房买卖合同》中,业主委员会虽然不是主体,但是买受人、出卖人有约定了业主委员会的两项权利,一个是公共面积的使用权,一项是外墙面积的使用权。

事实上作为一个起诉来讲,业主委员会因为本案诉讼请求里没有涉及到这两点,如果涉及到这两点,这里就存在一个第三人的问题,就是业主到底作为什么样的主体?

因为本案没有涉及所以不多谈这个问题了。

张莹娟律师:

、我想法律上来讲民事法规定法人、公民和其他组织均可参与。

我认为业主委员会可以作为其他组织参诉讼,作为一个民事诉讼主体。

刚才吴律师讲了2004年最高院的规定。

其他组织,最高院民事诉讼法使用的意见里,也规定了只要有组织依法成立的就可以。

这样看业主委员会也是经过法律程序成立的,所以我认为它可以作为一个其他组织参与诉讼。

2、就本案我来讲我认为有几项请求是不适合作为诉讼主体参与的。

请求的基本是基于的《商品房买卖合同》来提出的。

我认为《商品房买卖合同》参与人只是开发商和业主。

业主委员会并不是一个权利、义务的承受主体。

所以它不能作为一个适合的主体参与这个诉讼。

像绿化率、提供《住宅使用说明书》、教育基金这些东西恐怕都是《商品房买卖合同》的一些约定。

目前来看业主是委托了业主委员会行使这种权利。

但请注意?

这种权利是否表明诉权的转移?

实体诉权是否能转移?

我认为是不可以的。

郑菊芳律师:

、我认为第2和第10项我的理解通常是由物业管理公司的行为,不应该由开发商来做。

这两项作为业主委员会,这两项诉讼请求应该根据物业管理合同可以由业主委员会起诉物业管理公司

2、诉讼请求2和10除外,这8项里不属于最高院批复的所赋予业主委员会的权利的,应该是由业主起诉开发商,我觉得这样是比较合适的。

这就是我的基本观点。

袁前岭律师:

、我觉得业主委员会作为诉讼主体资格没有问题。

刚才几位律师说的很好,有北京市高院的司法解释,北京市高院通过解释的方式确认了业主委员会在物业纠纷里它的主体资格。

但是它没有排除说在其他的问题上不能作为原告。

业主委员会作为其他组织,我觉得它的权利,一个是通过业主大会,可以说是一种授权吧。

同时得到了政府部门的核准。

我觉得它主要可能是对于公共区域、公共配套、公共设施的利益享有管理。

如果把业主的权利拆分成两类的话,一类是公共的权利,一类是私人的权利。

公共权利成立业主公约的时候已经授权业主委员会来行使了。

所以业主委员会有权代为行使这种权利。

2、这个案子最大的难点在于象刚才吴律师说的,怎么样对诉讼请求进行拆分?

哪些诉讼请求属于业主委

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佚名

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员会能够作为原告资格起诉的?

那些根本不存在问题,因为本身是物业公司该尽的职责没有履行,完全可以告物业公司,有哪些纯粹属于业主自己的私人权利问题,这时候业主委员会代为行使是不是妥当。

刘桂林律师:

、我的观点是这样的,大家做这个案子的时候能不能换一个角度,法院是怎么处理的?

我们的理解是从我们的律师这个角度来理解的。

法院和律师之间对法律依据和具体实行的冲突是比较大的。

举一个例子民事法的集团诉讼可以推举代表人但是现实根本没有执行。

这属于有法不依,他的观点从法院的角度理解,法院认为这样做是维护社会稳定或者其他的各个方面考虑。

2、这个案子我的理解,法院驳回的可能性比较大,最主要的依据可能是不把同的法律关系混在一起了。

他肯定要把很多问题要拆分,我觉得这个案子可能会驳回,业主可以再次起诉。

比如作为两个案件或者作为三个案件起诉。

陈旭律师:

现在南京也好包括福州最近有个案子也是最高法院就程序问题的一个批复。

是架空层的问题,也就是说程序上业主委员会可以作为诉讼主体起诉开发商。

我们眼下首先要解决的是程序问题,我们把程序问题解决好才能保证我们的实体权利。

这也是我一直在讲的一句话,没有程序正义就没有实体正义。

刚才刘桂林的提议特别好,我们要从法官的角度考虑这个事,可能人家已经质疑我们的诉讼问题了。

虽然法院是比较中立的,但客观上还是有一定的自己的见解的。

我们换位思考一下做一些相应的调整,这样会有一些主动。

业主吕先生:

、业委会作为原告告物业公司是合法的那就涉及到公有财产的、灭失和毁坏的问题。

那没有毁坏是不是不能告了比如开发商把我的绿地让别人侵占了,造成我的损失是不是等同类推。

还有业主委员会是不是作为直接权利人的问题,实际上静源居现在业主在交了公摊费用……业主委员会是有自己的财产的,并且可以为自己的财产去争取的。

2、刚才谈到第9条垃圾处理间的问题,因为垃圾处理间并不是说每间房都有,图纸是每一层有两到三间,这个还是能够算作共有权的范围内。

3、还有大门不让走的问题,这个大门开在现在开发商办公的院子里。

开发商说如果我允许你走大门的话就意味着你穿我大门过。

卖房的时候讲有一个很漂亮的大门、是铁艺的,但是因为开在他的院里,所以焊死了不让走。

所以我觉得这个问题还是应该跟开发商打官司。

事实上买房的时候他承诺了,并且以此为卖点,这个涉及到广告是不是可以作为诉讼的一部分,我认为可以的。

因为广告的承诺是我买房子的动机,如果广告不这么宣传我可能不会买这个房子。

4、刚才也一个律师说以合同纠纷为由打官司是不是合适?

我理解不知道对不对,主要希望大家指正。

业主委员会的权利从何而来?

肯定从业主委员大会集体表决业主赋予的权利。

那业主委员会的权利是出于房屋买卖合同,如果没有这个合同后面的东西都不成立的。

所以我觉得就这个基础打官司,从一个普通的角度出发这是一个根源问题,因为这个根源我们有这个权利打这个官司。

孟宪生律师:

这个问题我觉得现在双方的争议不在于说业主委员会到底有没有权利,而在于在细节上我们提出诉请的事实依据是什么?

如果基于《商品房买卖合同》起诉肯定不行。

如果按照朱律师的思路,依据三方的合约或者开发商把物业部分交给物业公司,法律赋予了他的义务,这种情况我们主张一些公共权利还是可以的。

但是我们在诉讼具体理由上,那就不是依据广告,也不是依据《商品房买卖合同》了,而是依据公约或者依据物业管理条例。

朱小梅律师:

现在我们谈的是本身这个诉讼请求是能成立的,但是依据能不能支持他诉讼的理由。

我刚才说了除了第9项垃圾处理,我以为是垃圾处理器,如果说垃圾间的话我认为还是有权利的。

问题是你的依据,比如说这个诉讼请求我认为存在这样几个问题。

我为什么说其他项都成立呢,比如第一项它是属于物业管理公约的权利。

提供验收报告并且打开消防通道,这个业主委员会也有权利诉讼。

我认为提供《住宅使用说明书》这个也可以诉讼的。

还有一个教育基金的问题,当时开发商对业主委员会有承诺。

你所依据的事实理由如果从物业管理公约的角度,追究开发企业作为前期建设的所有义务是能够支持你的诉讼的观点的。

前提就是三方合约的存在,最高法院包括那几个判决,我们要看主要案件依据什么判决的,司法解释有它具体的依据前提。

现在问题就是你的诉讼请求和诉讼理由。

请求必须有相应的合法依据支持的。

但是好像咱们目前这样的理由、这样阐述被法院支持的可能性不大。

这些请求都是能成立的,但是你所依据的理由不应该是这种方式。

冷永军律师:

从吕先生陈述来看,我感觉他的意思恰恰和诉讼请求完全是吻合的。

业主委员会是小区公用财产和所有权和管理权的问题。

目前我们国家现行的法律法规、条例来讲。

业主委员会是小区公用财产所有权的问题现在没有法律支持。

因为根据最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定的司法解释已经明确说了,起诉或者答辩状对一

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些事实的认为自己应该提交相应的证据。

如果你是作为一个小区公用财产所有者提起诉讼的话得举证,但业主委员会并没有相关的财产所有权证明。

法律依据没有、事实依据没有,这等于是什么都没有。

朱克非律师:

由于工作没有现场发表我的意见,但是通过阅读起诉书,和浏览各位大律师的观点,我深受启发。

这里就本案的实际操作问题谈谈看法。

大家从法理和关于北京和最高院的意见和批复阐述的观点都很到位,关于理论层面我的看法是,目前单纯靠两级法院的文件很难确定业委会在本案的原告资格。

法院主体"裁驳"的可能很大。

充分的研究类似案件的业委会主体资格,可能在物权法实施后回有进一步的根据。

具体的建议:

本案的代理一定要在诉讼程序方面确定明确的方案,因为程序重于实体,实体权利的实现必须仰仗程序的适当,否则这种业主集体性质的诉讼将会拖延很久,不利于权利维护。

一些绝对共性并且是与物业公司和开发商厉害关系交织的诉讼请求,已业委会的主体诉讼,事实上从本律师的认识上看,这一类属于必要共同诉讼,有关业委会的规则公约是可以用于证明业委会代表共同诉讼的证据,,但是这个诉讼的风险性是存在的,但是应该具理力争,有可能获得法院的重视。

另外,我同意朱小梅律师的观点,属于单纯合同关系的问题应该由具体的买受人单独诉讼,确保实体权利的保护,所以我认为调整方案,有设计的分案诉讼效果肯定好于当前的诉讼方案。