汕头市濠江区青篮工业区控制性详细规划.docx
《汕头市濠江区青篮工业区控制性详细规划.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《汕头市濠江区青篮工业区控制性详细规划.docx（29页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
汕头市濠江区青篮工业区控制性详细规划
汕头市濠江区青篮工业区控制性详细规划
汕头市濠江区青篮工业区控制性详细规划公示
发布日期：
2009-2-7
____________________________________________________________________________________________
_______________________
第一章现状概况与问题分析
一、现状概况
1、地理位置与自然概貌
青篮工业区位于汕头市濠江区中心地带，东接青州盐场，西与濠城毗邻，南临河中路，北至磊广路。
规划
用地范围呈不规则形状，规划用地总面积为66.67公顷。
该片区自然地势较为平坦，为沿海台阶和冲积土形成，多为低洼平地和盐田。
区内地势北高南低，已建设
厂房地块地面高程为2.5-3.4米；南部盐田高程为0.3-1.2米；磊广路高程为4.2-5.6米。
规划区内的西北部现有东北－西南向的宽度5－7米的排洪渠，收集北边山体雨水；规划区中部有一条宽5－10米纵贯用地南北、注入濠江的沟渠。
2、现状建设情况
规划区内现有建筑多数集中在南北向排水渠的西北侧，现有少量已建厂房，为工艺制品企业。
建筑层数为
3～6层，局部8层，均为九十年代建筑，质量较好；在坑乾路口有一幢2层烂尾楼。
现有企业主要分布于
坑乾路两侧，已建成的有：
达濠兴隆实业有限公司、联兴塑料工艺厂、松山铜材厂等；区内还有部分已征
工业用地目前处于平整、待建设阶段。
规划区内南北向排水渠的东侧现有2处建筑，为没有征地和报建手续的临时建筑，建筑层数1－2层；东北角有一处临时垃圾堆场，占地约8公顷，对周边环境和盐田生产带来一定环境影响，将根据城市总体规划
的要求进行搬迁。
规划区内其他用地目前多为盐田、菜地、水塘及沟渠等，其中，南北向排水渠的东侧与西侧的盐田由于和
垃圾堆场、厂房企业较接近，部分盐田已停止生产，按相关手续陆续转为建设用地。
（详见表1）
表1：
青篮工业区现状用地汇总表
M工业用地（已建）3.595.38
工业用地（已平整）4.286.42
SS1道路用地0.630.94
UU4U42垃圾处理用地7.9011.85
E盐田38.5657.84
E1水域6.279.41
E2E21菜地5.448.16
合计66.67100.003、土地权属情况
该片区内已征的土地有4块，其中部分用地征地重复，须作出相应调整。
A、B地块约15.7亩，为已建工业用地；C、D地块约112亩，为已征工业用地。
（详见表2）
表2：
青篮工业区现状用地权属表
A5333.02平方米汕达国土用（1991）46号
已征B5108.9平方米汕国土房产管（1998）45号
建设用地C34821.33平方米汕国土房产管（1995）135号
D40000平方米汕国土房产管（1995）134号
合计85263.25平方米4、道路建设情况
规划区目前以磊广路为外部主要交通道路，内部道路只有一条连接磊广路和濠城约6米宽的坑乾路，区内已建厂房都以坑乾路为主要交通干道。
5、周边地区建设情况
规划区西部与濠城相接；北部是风景秀丽的青云岩风景区，山脚下磊广路以北为青云山庄；盐田南面为濠
江。
规划区处于规划工业经济带濠江石化园区中的临港工业片区和商业金融中心之间，是近期濠江区工艺
品制造业和新兴产业发展的重要园区之一。
规划区与濠城有着良好的依托条件，主要生活配套设施可以与规划区共享。
第二章规划目标
一、功能定位
结合对规划区的发展前景与相关规划的分析，本次规划确定规划区范围功能定位为：
汕头市濠江区重要的
工业区，濠城工业转移业基地。
二、发展目标
承接濠城工艺制品业“三合一”工厂的转移，引导和吸纳工艺制品业集聚，进一步发挥工艺集群效应，形
成从上游到下游完整的产品链，把工艺行业做强做大。
适当发展与濠江临港片区石化产业相配套的新兴产
业，使片区逐步成为濠江区特色产业和新兴产业园区。
三、发展方向
规划区以靠近濠城的西北片为启动区，由西北向东南逐步推进建设。
以规划区内两条主干道构成的“十”
字形发展轴和“丁”字形景观轴，形成一区三片的工业发展空间格局。
四、发展规模
1、人口发展规模
产业人口：
参照目前汕头市同类产业园区调查统计所得的数据，以现代制造业为主的工业区一般的产业人
口规划为100～150人/公顷产业用地（产业人口包括工厂员工及配套服务体系产业员工，产业用地包括仓
储用地、公用设施配套用地等）。
本规划控制以上产业用地约42.44公顷，预计可配套产业人口0.4～0.6万人。
居住人口：
根据汕头市一般工业区实际运作情况，就业员工住宿分三个部分。
第一部分是本地或周边的务
工人员，上班到厂下班回家，住宿自理；第二部分是外地务工人员，其住宿大多位于本厂区内部独立候工
楼及宿舍；第三部分为外来投资人口和管理人员（占产业人口比例10%左右），其住宿一般为独立与本工厂外的居住小区或公寓。
根据以上测算，本工业区需独立考虑配套居住小区的人口约0.05万人，基数较小，独立配套建设小区公寓的条件不成熟。
利用规划区毗邻濠城的优势，建议工业区高级管理员工的居住问题，可结合濠城房地产配套建设统一考虑。
依托濠城，服务配套设施共享，达到社会效益最大化。
2、开发建设规模
规划区总用地面积66.67公顷，包括道路用地、工业用地、仓储用地、公共服务设施用地、市政公用设施
用地及绿地等。
其中工业用地和仓储用地共40.06公顷（净用地，不包括工业地块四周服务道路），约占规划区内总建设用地的60.09%。
第三章用地布局
一、规划布局结构
规划参考汕头工业经济带濠江临港片区的发展定位，结合濠城近期工艺制品业“三合一”工厂的退迁,以工业组团产业互补、资源共享、有序拓展、满足不同发展主体需求等为原则，规划布局结构为：
一心、一廊、
一轴、三组团。
1、一心：
青篮工业区配套服务中心
青篮工业区配套服务中心：
位于规划区西侧，配套公共停车场、行政办公用地、商业服务用地和文化娱乐
用地等,作为该片区主要服务区。
2、一廊：
景观通廊
绿化景观通廊：
利用贯穿南北向的宽12米左右的沟渠，结合两側带状绿地及区內主干道形成一条宽约70米的绿化景观通廊,南与濠江相通、北与风景秀丽的青云岩风景区隔路相望。
3、一轴：
产业发展轴
产业发展轴：
由规划区内东西主干道形成主要发展轴，并与内部支路形成方格网的道路系统，通过便捷的
交通体系拉动片区的投资建设，成为青篮工业区开发建设的主要发展轴线。
4、三组团：
西北片、南片、东片
（1）青篮工业区西北片：
规划区内磊广路以南、濠城以东、排水渠以西地区。
地块划分结合地形和现状厂
区进行分割。
以接纳濠城的工艺制品企业“三合一”工厂退迁为主，进一步发挥工艺集群效应,形成从上游到下游完整的产品链,满足濠城特色产业发展需求。
（2）青篮工业区南片：
规划区内河中路以北、排水渠以西地区。
规划以一、二类工业为主，重点发展塑料
制品、包装印刷、化妆品和食品等产业。
地块划分较方整，便于地块整合，有利于引进较大型投资项目，
体现工业区的品牌效应。
（3）青篮工业区东片：
规划区内排水渠以东地区。
根据《汕头市工业经济带控制与发展规划》，该片区为
临港片区发展用地。
规划以二类工业为主，发展与石化产业配套的中下游相关产业，或其他有利于片区发
展的优势产业，同时结合临河中路的仓储区，构筑从原材料－生产－销售一条龙的物流链。
二、规划用地分类
规划区总用地66.67公顷，在建设用地分类上，按照国家城市用地分类标准进行分类。
包括有公共设施用
地、工业用地、仓储用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地等。
（具体用地分类见表3）
表3：
青篮工业区规划用地汇总表
大类中类小类
城市建设用地66.67100.00
C公共设施用地2.383.57
C1行政办公用地0.76
C2商业金融用地0.80
C3文化娱乐用地0.82
M工业用地37.0555.57
M1一类工业用地21.21
M2二类工业用地15.84
W仓储用地3.014.52
W1普通仓库用地3.01
S道路广场用地15.4023.10
S1道路用地14.87
S3社会停车场库用地0.53
U市政公用设施用地1.301.95
G绿地7.5311.29
G1公共绿地4.14
G2生产防护绿地3.39
第四章道路交通系统规划
一、现状概况
规划区目前已建设的道路有城市主干道磊广路，内部道路只有一条连接磊广路和濠城约六米宽的坑乾路。
区内已建工业厂房基本沿坑乾路建设，其他地块目前尚未开发，配套的支路系统也没有开展建设。
规划区
以磊广路与周边城市主干道形成交通网络，规划区较为靠近深汕高速公路、广澳深水港等大型交通基础设
施，其对外交通十分便捷。
二、道路交通规划
1、路网结构
本工业区道路系统规划遵循《汕头市城市总体规划（2002-2020年）》的城市路网布局，参考《汕头市濠
江区分区规划（2007-2020年）（方案成果）》，在现状建成的城市主干道磊广路基础上，落实城市主、
次干道。
工业区内道路以顺畅、便捷、灵活为原则，分为两级系统，工业区主路采用“十”字系统，分割
三大组团；工业区次路采用方格网系统，分割各个建设地块。
2、道路等级与断面
根据以上道路布局结构，规划形成城市主干道、城市次干道、工业区主路、工业区次路四个道路等级。
其
中城市主干道红线宽度控制60米，两侧控制15米道路防护绿化带；城市次干道红线宽度控制30～40米；工业区主路红线宽度控制20～30米；工业区次路红线宽度控制15米。
具体的道路断面形式见表4。
表4：
青篮工业区规划道路红线控制一览表
磊广路城市主干道60南侧控制15米绿带
河中路城市主干道60北侧控制15米绿带
西侧外围道路城市次干道40东侧控制15米绿带
东侧外围道路城市次干道30
西北外围道路城市次干道25东侧控制15米绿带
工业区主路（横向）工业区主路30排水沟以西两侧控制10米绿带
工业区主路（竖向）工业区主路20东侧控制10～30米绿带
工业区次路工业区次路153、公交规划
结合汕头公共交通规划，规划将城市公交线路延伸至规划工业区，解决园区内员工上下班交通和出行问题。
规划在工业区周边的城市主、次干道预留港湾式公交停靠站，分别位于工业区北侧的城市主干道磊广路、
南侧的城市主干道河中路、以及西侧的城市次干道。
4、停车场规划
规划根据工业区停车需求，在公共服务中心配套建设社会公共停车场，满足公共服务区集中停车需求。
同
时，规划要求各建设地块按不同的使用功能及建设规模，按城市规划管理要求，配套建设足够的停车位。
第五章竖向及排水规划
一、现状概况
工业区现状用地除已建设用地外，其余为低洼平地和盐田，区内地势北高南低。
北部未建设区域地面高程
为2.0-2.6米（黄海高程，下同），已建设厂房地块地面高程为2.5-3.4米；南部盐田高程为0.3-1.2米；磊广路高程为4.2-5.6米。
二、竖向规划
1、规划原则
（1）结合、利用现有地形标高，确定场地竖向标高，满足防洪、排涝标准。
（2）与道路的平面规划同时进行。
（3）与城市用地选择及用地布局同时进行。
（4）结合城市用地的控制高程、沿线的地形地物、地下管线、地质和水文条件等综合考虑。
（5）挖填土方量尽可能平衡，工程合理，造价经济。
2、规划思路
参考《濠江及两岸开发控制与利用专项规划》，规划区以外南部沿江路标高2.6米（黄基）及现状磊广路高程，竖向规划考虑排水需要及降低开发成本,延续北高南低的地势设计竖向标高。
本规划区的竖向设计在满足上述要求的条件下，考虑建（构）筑物基础、防护工程等的工程量，以建设的经
济性、满足地面排水达到自流要求。
科学合理的安排路面和片区控制点的设计高程，竖向规划依据地面排
水及排涝要求地块整体设计高程北高南低。
3、标高确定
场地竖向：
规划场地标高根据已建建设用地标高和道路标高，结合地形进行控制，现状已建设用地和已平
整用地地面高程在2.5～4.2米（黄基，下同）之间，其余未建设用地地面高程在0.3～2.8米之间，规划确定场地标高在3.0～4.6米之间，土方平衡后不应小于的平均高程。
场地最小坡度按0.2%控制，地块的标高比周边道路的最低路段高出0.3米以上。
详见《道路及竖向规划图》。
道路竖向：
结合磊广路、沿江路标高进行设计，现状磊广路建设标高坡度4.2～5.6米、上层次规划控制沿江路标高2.6米，本次规划控制区内其余道路控制标高在2.6～5.0米之间。
道路坡向根据地形和排水坡向
确定，基本上最大坡度按5%控制，最小坡度按0.2%控制，个别地形特殊道路可以放宽要求。
详见《道路及
竖向规划图》。
三、排水工程规划
1、排水体制
根据《汕头市城市总体规划（2002-2020年）》，本规划区所在地区排水体制为雨、污分流制排水体制。
2、污水工程规划
（1）规划污水量
本规划区的污水主要为工业污水。
污水量按总用水量的85%计算，污水量预计为0.69万吨/日。
（2）污水系统工程规划
根据地形地势以及结合竖向规划的要求，本规划区污水收集自北向南排入河中路上的污水干管，根据城市
总体规划和南部工业经济带规划，最终送往河度污水处理厂处理。
污水管网布置详见《污水工程规划图》。
（3）污水设施规划
规划遵循《汕头市城市总体规划（2002-2020年）》的城市路网布局，参考《汕头市濠江区分区规划（2007-2020年）（方案）》，在规划区东南地块设污水提升泵站，独立占地，面积不小于3000平方米。
3、雨水系统工程规划
考虑工业区近期的开发建设，工业区近期规划保留区内明渠。
远期根据《汕头市工业经济带控制与发展规
划》排水片区规划，结合实际统筹安排。
雨水采用就近排放的原则，直接排入水体；雨水自北向南直接排
入濠江。
雨水管网布置详见《雨水工程规划图》。
4、防洪工程规划
规划区内的明渠及排（截）洪沟设置同时满足山塘水库溢洪需要。
由于开发建设和路网规划需要，将西北部
原有东北－西南向的小排洪渠取消，利用规划区中部有贯穿南北的排水渠进行拓宽至12米宽，用于收集北部山体雨水和规划区内部排水。
第六章公共服务设施规划
一、现状概况
规划区内现有建设量不多，现状主要以盐田、低洼地为主，基本没有配套公共服务设施。
总体而言环境配
套设施有待完善。
二、规划理念
1、结合规划区临近濠城的特点，部分设施配套建设与周边地区一体化考虑，在公共设施建设上以满足工业
区基本需求为原则，大型公共设施与濠城共享，避免重复建设。
2、按相关规范对公共设施进行合理分布，保留合理的原有公共设施，同时在适当的地块增加必需的相应设
施，以求整个工业区公共设施分布得均衡。
3、突出集中和协调的原则，公共服务设施布置应适当集中，同时尽量与生活性入口、停车、街头绿地等协
同开发，既提高了土地利用率，又起到真正为员工、居民服务的功能。
三、中心区布局
规划区内公共服务设施安排在西侧城市次干道与工业区生活性入口的交界处，集中在一个规划单元内安排，
划分有行政办公管理地块、文化娱乐地块、商业服务地块等，形成以行政管理机构、商业服务设施为核心
的青篮工业区综合配套服务区。
四、设施规划
1、行政管理设施
规划青篮工业区的管理中心位于综合服务中心，独立占地，面积约0.8公顷，作为青篮工业片的行政办公管理机构，也可以结合需求作为社区办公用地，配置派出所、税务等相关的管理机构。
2、商业服务设施
规划青篮工业区商业服务设施位于综合服务中心，独立占地，面积约0.8公顷，配套建设部分超市商场，满足工业区务工人员和部分周边社区居民购物需求，可配套建设部分小型商业设施，配置商业餐饮网点、
储蓄所及邮政所等，满足工业区员工日常生活服务需求。
3、文化娱乐设施
规划青篮工业区文化娱乐设施服务中心位于综合服务中心，独立占地，面积约0.8公顷，配置小区级文化设施。
可配套建设书店及报刊门市部；安排服务于园区员工的文化活动站，可结合安排影像、教育、文娱
等多种项目，满足外来务工人员的娱乐需求。
4、体育设施
规划区规模较小，无独立安排大型体育用地。
体育设施安排结合厂区建设进行配置，同时也可结合沿河绿
化的建设安排部分小型运动设施及休闲活动场所，如篮球场、羽毛球场及健身器械等。
5、医疗卫生设施
规划区规模较小，规划未安排居住用地，无常住居住人口，不单独配置医院。
设小区级健康服务中心1处，设于区内公建服务中心，可与工业区管理机构等合建或附设于其它建筑，建筑面积不低于800平方米/处。
（详见表5）
表5：
青篮工业区规划公共服务设施一览表
行政管理工业区管理机构1用地面积3000m2A04独立占地
2社区服务社区健康服务中心1建筑面积800mA04合建
2文化娱乐文化活动中心1用地面积5000mA04独立占地
2A04合建书店及报刊门市1建筑面积600m2商业服务超市1建筑面积2000mA04合建
2商业餐饮网点1建筑面积1000mA04合建
2储蓄所1建筑面积300mA04合建
2交通设施停车场1用地面积5000mA04独立占地
第七章开发强度
本规划按照《广东省城市控制性详细规划编制指引（试行）》的要求，对具体建设地块提出开发使用强度控
制，包括容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等控制指标，以规范工业区的开发建设。
（详见表6）本规划区工业用地，大部分为了搬迁濠城內原有的“三合一”厂房,增加了对工业用地开发强度的需求，结
合汕头市人多地少、现有工业用地严重紧缺，新的城市规划管理条例正在编制当中等现实情况，规划适当
提高工业用地开发强度，以达到更好的节约用地、合理发挥土地效益等目的。
尤其是对于近期用于“三合
一”厂房搬迁的西北组团用地，鼓励建设通用厂房，适当提高建筑容量，便于合理安排中小型传统企业的
建设。
表6：
青篮工业区规划单元及规划地块控制要求一览表
A01-1G22防护绿地7551--------A01A01-2M1一类工业用地43155--352.0?
20
A02-1G22防护绿地4760--------A02A02-2M1一类工业用地54121--352.0?
20A03A03-1M1一类工业用地29695--352.0?
20
A04-1G22防护绿地3792--------
A04-2C2商业金融用地8000C1、C3352.0?
20
A04-3U市政设施用地4000--20--?
25A04A04-4S3停车用地5266--20--?
20
A04-5C1行政办公用地7599C2302.0?
25A04-6C3文化娱乐用地8215C1、C2302.0
A05-1M1一类工业用地31007--352.0?
20A05A05-2G22防护绿地1539--------
B01-1G22防护绿地3847--------B01B01-2M1一类工业用地27454--352.0?
20
B02-1G22防护绿地1482--------B02B02-2M2二类工业用地32933M1352.0?
20
B03-1G22防护绿地4698--------B03B03-2M1一类工业用地26623--352.0?
20
B04-1M1一类工业用地33569--352.0?
20B04B04-2G22防护绿地1828--------
C01-1G12街头绿地2755------C01C01-2G12街头绿地5572--------
C01-3G22防护绿地2398------
C01-4U12110KV变电站6047--20--?
30
C01-5M2二类工业用地31383M1352.0?
20
C02-1G12街头绿地5405--5----C02C02-2G12街头绿地4153--5--
C02-3M2二类工业用地28088M1352.0?
20
C03-1G12街头绿地6454--5----C03C03-2G12街头绿地4772--5--
C03-3M2二类工业用地32382M1352.0?
20
C04-1G12街头绿地7145--5----C04-2G12街头绿地5180--5--C04C04-3W1普通仓库用地30051M1401.5?
20
C04-4U市政设施用地3004------?
25
C04-5G22防护绿地2046--------注：
A01、A02、A03、A05、B01、B03单元以满足濠城传统产业搬迁为主，鼓励以通用厂房形式建设，集约
使用土地。
第八章分期建设规划
本次规划以靠近濠城的西片为启动区，由西北向东南逐步推进建设。
分片建设，滚动发展，形成工业区开
发建设的良性循环，以达到最大的经济效益和社会效益。
一、近期建设区域
规划濠城与磊广路相邻地区为近期启动区。
该地区交通便捷、已经有一定产业基础，现状大量土地已经平
整或完成盐田转产，便于近期实施。
规划地块能满足濠城近期工艺制品企业“三合一”厂房集中搬迁，厂
房建设鼓励以通用厂房为主，适当提高建筑容量，便于合理安排中小型传统企业的建设同时建设工业区中
心配套设施，为工业区全面发展打下前期基础。
二、中期建设区域
工业区西南部区域，为中期建设区。
该地区现状用地为废弃盐田（部分已转产），能够在工业区建设条件
基本成熟以后开始建设。
该地区依附工业区主干道发展，地块划分较大，方整，便于地块整合，有利于引
进较大型、成规模的优势产业和新兴产业项目，体现工业区的品牌效应。
三、远期建设区域
工业区东部区域为远期建设区域。
该地区离现有建成区濠城较远，现状大部分为条件较好、正在生产的盐
田，部分为临时垃圾堆放区。
在基础设施、交通可达性、用地使用等方面都不存在近期建设的条件，建议
作为远期建设区域。
该地区毗邻工业经济带石化园区临港片，可在条件成熟时，发展与石化产业配套的中
下游相关产业，或其他有利于片区发展的优势产业，进一步提高工业区整体的项目档次。
附图：
升级会员 