万科房地产项目投资决策评审报告房地产.docx

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万科房地产项目投资决策评审报告房地产

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项目名称：

北京顺义区空港居住项目

送审单位：

金地集团北京公司

编制日期：

二○○八年五月

摘要

正文

第一章项目概况10

一、项目基础信息10

1、地块位置10

2、用地性质10

3、开发程度10

4、规划指标10

二、项目来源及要求11

1、时间安排11

2、保证金11

3、竞地原则11

4、地价支付进度（假定竞得价为12亿）11

5、交地11

6、开发主体11

7、开发建设期限11

8、其他11

第二章片区概况及规划12

一、宏观区域概况（顺义区）12

1、经济优势12

2、交通优势13

3、生态资源丰富13

4、配套概况13

5、新城规划14

二、中观区域概况（临空经济圈）16

1、主要经济板块17

2、主要居住板块21

三、顺义区土地市场概况23

1、用地规划23

2、土地供应概况23

第三章地块基本素质分析及结论27

一、地块素质分析27

1、项目区位27

2、项目四至28

3、道路交通系统28

4、地块景观资源29

5、生活配套设施29

6、市政配套设施31

二、项目风险分析及结论31

第四章北京市房地产宏观市场分析32

一、北京市房地产市场分析32

1、04-07北京房地产投资市场分析32

2、04-07北京房地产住宅市场投资分析32

3、北京市2006以来住宅期房市场供需分析33

4、北京市2006以来住宅期房市场成交分析33

二、北京市土地市场分析33

三、房地产政策分析34

第五章项目细分市场分析34

一、项目区域市场分析34

1、竞争片区的界定34

2、竞争片区特性分析35

3、竞争强度分析42

二、项目竞争片区供需分析43

1、竞争片区未来供应分析43

2、竞争片区未来需求分析44

3、周边住宅市场需求潜力分析46

三、典型项目个案分析46

1、龙湖香堤漫步46

2、万科四季花城47

第六章项目定位及结论48

一、项目的SWOT分析48

1、优势48

2、劣势48

3、机会48

4、威胁48

二、客户定位48

1、大户型48

2、小户型49

三、产品定位50

1、基本属性与定位基础：

2、产品定位50

3、商铺50

4、产品建议50

四、价格定位51

1、叠拼价格51

2、6层电梯花园洋房价格51

3、小高层价格52

4、商业定价52

5、车位定价52

6、项目周边租赁市场状况52

7、价格涨幅预测53

8、销售进度安排及全程均价预测54

第七章项目分期及总体开发计划55

一、项目分期55

二、项目总体开发计划55

第八章项目测算及敏感性分析56

一、项目收益测算56

1、项目收益及现金流测算的基本假设56

2、项目收益测算情况56

二、项目敏感性分析57

1、地价、售价及建安对IRR的敏感性分析57

2、挂牌报价对收益的敏感性分析57

三、结论与建议57

附件：

1、项目总体开发计划

2、项目销售周期

3、经济测算表

摘要

一、项目概要

序号

规划指标名称

单位

合计

备注

项目总用地面积

㎡

180029.1

建设用地133657

总建筑面积

㎡

239426

总销售面积192108

2.1

其中：

地上建筑面积

㎡

196688

2.2

其中：

地下建筑面积

㎡

42738

居住容积率

1.5

住宅面积

㎡

191008

其中双限房29216

4.1

其中：

多层

㎡

102992

4.2

小、中高层

㎡

88016

4.3

按住宅套型建筑面积分

90平米以下住宅面积

㎡

133616

90平米以上住宅面积

㎡

57392

托幼用地面积

㎡

4300

建筑面积3010

车位比

停车位/户

0.6

总户数

户

2008

其中：

各种产品类型所占户数

4层叠拼

户

272

6层电梯洋房

户

600

11层小高层（1梯4户）

户

484

15层小高层（2梯4户）

户

300

15层限价房（2梯8户）

户

352

项目整体户均面积

㎡

总停车位

个

1195

其中：

地上

个

258

人防地下

个

220

地下

个

717

代征城市公共用地

㎡

36840.1

其中：

代征道路

㎡

36840.1

代征绿地

㎡

项目总成本费用

万元

255870

建安成本估算

万元

65759

项目开发周期

天

880

月均去化速度

套/月

销售收入预测

万元

销售净利润率

IRR

IRR（计财务费用）

LV—IRR

二、项目概况

1、项目背景

本次出让宗地，属于北京市土储中心以挂牌方式公开出让项目。

北京市土地储备整理中心顺义区分中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作。

土地一级开发单位是北京天竺空港工业开发公司，该企业主要开发了天竺空港工业园A区、B区，擅长工业园区土地整理及招商，是顺义区政府下属企业，隶属空港股份。

2、规划技术指标

类别

用地面积（㎡）

容积率

控高（m）

建筑密度

绿地率

地上建筑

面积（㎡）

建设用地

居住用地（A-10）

129357

≤1.5

≤45

≤30%

≥40%

≤194036

托幼用地（A-8）

4300

≥0.7

≤12

≤25%

3010

集中绿地（A-9）

9532

代征

道路用地

36840.1

已建完

总用地面积

180029.1

合270亩

注：

其中商品住宅164930.6㎡，两限房29105.4㎡（限制均价5500元/㎡）。

3、项目概况

地块所处区域成熟、景观资源突出、临空经济及新国展等相关产业发展迅速，使得区域发展前景看好，区域内商品住宅的供应量紧缩，竞争强度不大，市场机遇较好。

项目体量、容积率均具备打造精品住宅的条件，众多企业资金紧张，竞争强度有所下降，同时付款条件相对比较宽松，符合企业要求。

三、项目风险分析

该项目为公开市场挂牌出让项目，场地平整、无待拆迁地上物，项目法律关系简单、明确，风险相对较小，地块原为吉祥庄农田，存在地下物可能性较小。

四、项目定位

1、市场定位

中央别墅区域差异化产品、临空经济区精品配套公寓、财富阶层的首选地

2、客户定位

1）大户型

本项目大户型客户来源广泛，可以划分以东部客户群、涉外客群以及投资客群为主要受众。

他们大多拥有海外生活背景，事业成功、有较高职位，在产品需求方面希望能够延续国际化生活方式，贴近自己的社交圈层，体现身份地位。

追求国际化的生活氛围和成熟配套。

2）小户型

本项目小户型客户追求优越的生活方式、享受生活、强调生活的品质感，追求身份认同感，在区域内可能是阶段性居住，也比较关注资产的后期增值性。

3、产品建议

产品构成

建筑面积

产品比例

户型面积

套数

商品住宅

叠拼

57392

30%

211

272

6层电梯洋房

45600

24%

152

300

小高层（11层）

36300

19%

484

小高层（15层）

22500

12%

300

双限房

小高层（15层）

29216

15%

352

合计

191008

100%

112

1708

4、价格定位

产品

开盘前涨幅（08年2季度-09年2季度）

开盘后年度涨幅

叠拼

6.50%

7-8%

产品

开盘前涨幅（08年2季度-09年4季度）

开盘后年度涨幅

花园洋房

12.50%

8-9%

产品

开盘前涨幅（08年2季度-10年1季度）

开盘后年度涨幅

公寓

13.50%

7-8%

5、项目进度安排

现时点均价

开盘时间

开盘均价

销售周期

结案均价

全程均价

叠拼

20000

09年2季度

21760

18个月

24500

17924

花园洋房

14030

09年4季度

15900

15个月

17550

公寓

11620

10年1季度

13300

17个月

14750

商业

11500

11年2季度

13090

6个月

13350

五、项目分期及总体开发计划

1、项目分期

项目计划分二期开发建设。

◆一期

产品构成

建筑面积

（m2）

销售面积

（m2）

产品比例

户均面积

（m2）

单元数

户数

4层叠拼

37980.00

51%

211

180

6层电梯洋房

36480.00

49%

480

住宅小计

74460.00

100%

113

660

会所地上部分

900.00

——

会所地下部分

600.00

——

地下车库（不含人防）

23111.12

——

◆一期示范区

产品构成

建筑面积

（m2）

销售面积

（m2）

产品比例

户均面积

（m2）

单元数

户数

4层叠拼

15192.00

81%

211

6层电梯洋房

3648.00

19%

小计

18840.00

100%

157

120

会所地上部分

900.00

——

会所地下部分

600.00

——

地下车库（不含人防）

9626.00

——

◆二期

产品构成

建筑面积

（m2）

销售面积

（m2）

产品比例

户均面积

（m2）

单元数

户数

4层叠拼

19412.00

17%

211

6层电梯洋房

9120.00

120

11层小高层（1梯4户）

36300.00

31%

484

15层小高层（2梯4户）

22500.00

19%

300

15层限价房（2梯8户）

29216.00

25%

352

小计

116548.00

100%

1348

底商

1100.00

——

千人配套

670.00

——

地下车库（不含人防）

9145.12

——

人防兼车库

9881.76

——

2、项目总体开发计划

该项目预计于2008年10月进行示范区的施工，08年11月一期工程开工、09年3月2期工程开工，2009年6月售楼处开放。

五、项目成本及收益

序号

项目

单价

总价（万元）

单位可售面积利润情况

项目总收入

301752

15707.43

1.1

销售收入

290006

15096.00

1.2

处理剩余物业收入

11746

611.42

1.3

出租净收入折现

项目总成本费用

255870

13319

2.1

土地成本

133919

6971

2.2

前期费用

4169

217

2.3

建安工程成本

65759

3423

2.4

开发间接费

2.5

营业费用

9053

471

2.6

公司管理费

6035

314

2.7

营业税及附加

16596

864

2.8

财务费用

15434

803

2.9

土地增值税

4906

255

税前特殊补贴

税前利润

45882

2388

所得税

25%

11471

597

税后特殊补贴

税后净利润

34412

1791

销售净利率

11.40%

28.4%

IRR

18.49%

NPV

6817

六、项目综合评价

1、项目规模适中、容积率及限高条件相对宽松，适宜打造精品住区，符合集团产品线要求；

2、区域环境及市场认可度高，现状供应少，周边居住用地供应紧张，未来面临竞争压力小；

3、临空经济及新国展的带动，区域发展态势大好，有利于提升企业品牌；

4、付款条件相对比较宽松，符合企业现状要求

5、符合集团“快速滚动开发”的发展战略，周转速度快，可以在较短的时间内贡献利润。

项目可行，建议把握机遇，积极获取。

第一章项目概况

一、项目基础信息

1、地块位置

北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村，位于空港工业区B区内西北侧；

2、用地性质

住宅及居住公共服务设施；

3、开发程度

八通一平（上水、下水、电、讯、中水、暖、燃气、道路、场地自然平整）；

4、规划指标

类别

用地面积（㎡）

容积率

控高（m）

建筑密度

绿地率

地上建筑

面积（㎡）

建设用地

居住用地（A-10）

129357

≤1.5

≤45

≤30%

≥40%

≤194036

托幼用地（A-8）

4300

≥0.7

≤12

≤25%

3010

集中绿地（A-9）

9532

代征

道路用地

36840.1

已建完

总用地面积

180029.1

合270亩

注：

其中商品住宅164930.6㎡，两限房29105.4㎡（限制均价5500元/㎡）。

◆双限房：

本次挂牌出让宗地中将配建2.91万㎡双限房（包含在建筑控制规模内），其套型面积应小于90㎡，房屋销售限价为5500元/㎡，根据朝向、楼层等因素，只允许有5%的浮动空间。

外立面材料要求与普通商品房一致，且应在普通商品房完成总规模的80%之前竣工验收。

◆托幼用地：

托幼用地不在此次出让范围，但仍由竞得人代建。

二、项目来源及要求

本次出让宗地，属于北京市土储中心以挂牌方式公开出让项目。

土地一级开发单位是北京天竺空港工业开发公司，北京市土地储备整理中心顺义区分中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作。

该企业主要开发了天竺空港工业园A区、B区，擅长工业园区的土地整理及招商工作，是顺义区政府下属企业，隶属空港股份（股票代码600463）。

1、时间安排

公告时间

竞买申请时间

竞买时间

现场竞价时间

5.5日9时——5.16日15时

5.5日9时—5.19日15时

5.19日15时30分

2、保证金

本次挂牌出让地块保证金为人民币4000万元，由竞买人在顺义区分中心提出竞买申请时以支票（或汇票）方式交纳，或者也可以在竞买申请截止日前将竞买保证金汇入顺义区分中心指定的银行帐号。

如获取得土地，则将保证金直接冲抵相应政府土地收益，

如未取得土地，保证金将于挂牌结束后5个工作日内（5月25号左右）退还，不计息。

3、竞地原则

起始价为3.6576亿元，竞价阶梯为200万，相当于楼面价每次增加10.3元/㎡；

竞买人可以多次报价，每次报价时需要提交竞买报价单并出示竞买资格证明；

在竞价截止时仍有两个或者两个以上竞买人要求报价的，则由顺义分中心对挂牌出让宗地组织现场竞价，出价最高者为竞得人。

4、地价支付进度（假定竞得价为12亿）

序

款项

招标文件要求

日期

支付金额（万元）

保证金

申请挂牌资格时

5.16

4000

开发建设补偿款

竞得后（获取《成交确认书》）23个工作日内全额付清

6.18

11533.8

政府收益

竞得后28个工作日内支付20%

6.25

17693.24

剩余金额在签订合同后60日内付清

8.19

86772.96

5、交地

在签订《土地开发补偿协议》且竞得人已向空港公司支付全部土地开发补偿费后5个工作日内（6月底），空港公司提供现状具备“三通一平”（通临水、临电路由、通路；场地平整）条件的土地，临时水电的接用费用由竞得人承担；空港公司根据竞得人开发进度的要求，陆续提供宗地外七条市政管线（上水、下水、电、讯、中水、暖、燃气）。

6、开发主体

既可以由境内外企业、其他组织和个人等独立竞买，也可以由两个或者两个以上法人或其他组织组成的联合体共同竞买。

7、开发建设期限

3年（自签订土地使用权出让合同之日起算）。

8、其他

设计方案中应安排太阳能热水装置，多层居住建筑应采用坡屋顶形式。

第二章片区概况及规划

一、宏观区域概况（顺义区）

顺义区位于北京市东北郊，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳区，南界通州区、河北三河市。

城区距市中心30公里，总面积1021平方公里，截至2006年底常住人口为71.8万、户籍人口为56.2万。

顺义区曾于1990年成为亚运会部分比赛场地，并将于今年承办奥运水上等项目（赛艇、皮划艇两个比赛项目，产生30枚金牌）的比赛，是北京近郊发展最迅速、经济实力最强劲、生态环境优美的地区。

1、经济优势

顺义拥有众多的航空、物流、制造产业，约有30家世界500强企业入住，同时也拥有燕京啤酒、现代汽车、汇源果汁、曲美家具、牛栏山等大型企业，并拥有顺鑫农业、大龙地产、燕京啤酒、空港股份、首安消防、汇源果汁、机场股份、国航股份等上市企业。

顺义经济实力一直处于北京市前列。

顺义新城将大力发展临空产业，基于现有制造业的良好基础，促进制造业由分散向集约发展，重点发展高端第二产业，成为北京发展先进制造业的基地。

1.1GDP人均GDP人均可支配收入

顺义

GDP

（亿元）

比上年增长

常住人口人均GDP

（美元）

城镇人口人均可支配收入（元）

2004

230.8

21.3%

3854

14118

2005

276.1

19.6%

4812

16167

2006

318

15.2%

5720

17654

2007

365

14.78%

6745

19800

2007年，顺义完成GDP365亿元，位于全市第六，人均GDP始终保持在北京市第6-7位的水平；2007年全区实现属地财税收入141亿元，地方财政收入44亿元，同比分别增长53%和97%，财政总量、增长幅度均处于全市前列，明显高于其他郊区县。

1.2三产比重

顺义

第一产业（%）

第二产业（%）

第三产业（%）

2004

58.6

32.4

2005

7.2

6.1

31.8

2006

2007

5.4

51.7

42.9

顺义目前以第二产业为主，第三产发展迅猛，尤其在2007年，三产比例进一步优化。

根据规划，2020年，顺义新城人均GDP将突破20000美元；第三产业比重超过60%，第二产业比重保持在40%左右，第一产业比重在1%以下。

顺义已成为首都经济发展最快、最具活力的地区之一，并将进一步快速发展。

2、交通优势

顺义不但有机场的优势，同时还有机场高速、京承高速、机场北线、六环等快速路，交通体系非常发达。

顺义新城的建设以及奥运契机使得顺义区交通环境有了进一步改善，规划或在建的轨道交通线网有：

S6线，是连接顺义、亦庄、通州新城发展带的市郊轨道；

M15线（北京--顺义），起点颐和园，经望京，终点顺义城区。

该线路直接与地铁2号线、10号线、13号线等多条线路迅速换乘，建成之后，海淀中关村科技园区、朝阳奥运功能区以及顺义新城三大园区将被M15号线联系起来，计划09年开工，2014年全线贯通；

L1线（机场高速铁路），起点东直门交通枢纽，经三元桥、二号航站楼、一号航站楼后，直达三号航站楼，并可与地铁10号线、2号线迅速换乘，今年6月即可通车；

此外，奥运大道（白马路）直接连接北京奥运中心与顺义奥运分中心，沟通昌平、顺义及平谷3个区，西起高丽营与京承高速公路，终点为顺密路，从北四环到顺义奥运场馆仅需30分钟左右。

同时机场南线、京平高速、新国展联络线等线路将于今明两年开通，周边交通路网更为顺畅、便捷。

3、生态资源丰富

与亦庄和通州相比，顺义生态资源优势非常突出。

北京唯一的内河温榆河流经顺义区域，此外还有潮白河、减河以及潮白河森林公园、奥林匹克水上公园、汉石桥湿地公园等大量自然生态景观，因此顺义也成为京城别墅的首选之地，拥有中央别墅区和马坡别墅区两个组团。

目前顺义商品住宅的购买人群大致可以分成三类，依次为顺义本地人、空港人群、北京城区的人。

北京城区的客群包括一些养老需求，同时年轻白领在逐渐增加，主要来自北京北部和东北方向，环境和交通以及良好的发展前景是最主要的诱因。

4、配套概况

顺义目前的配套基本能满足生活所需，但知名医院较少，公交停运较早，娱乐设施较少。

5、新城规划

根据北京城市总体规划，将重点建设顺义、通州、亦庄三个新城。

5.1新城规模

新城的规划区范围为顺义区行政辖区，总面积为1021平方公里。

2020年，顺义新城建设用地规模控制在162平方公里。

不含首都机场及临空经济核心区，根据北京总体规划，2020年顺义新城人口规模规划控制在90万人左右，同时预留达到百万人口规模的发展空间。

5.2新城产业

顺义新城距离首都机场最近。

因此，未来的顺义是面向国际的首都枢纽空港，也是带动区域发展的临空产业中心和先进制造业基地。

新城将建设成现代国际空港、区域产业引擎、绿色宜居新城，利用首都国际机场优势，发展国际会展、商务、物流等临空产业，打造作为区域产业发展引擎的临空产业中心和首都先进制造业基地和绿色宜居新城。

5.3新城结构

按照规划，顺义重点新城确立了“一港、两河、三区、四镇”的城市空间结构：

一港——首都机场及临空经济核心区；

二河——潮白河旅游休闲度假区

温榆河绿色生态走廊；

三区——顺义中心区（原卫星城三个组团）

空港区（后沙峪镇中心区、空港工业区、温榆河别墅区）

河东新区（南彩镇和北小营镇中心区）；

四镇——杨镇

高丽营

李遂

赵全营。

顺义新城将构建“公共交通轴线＋城市组团＋生态绿地”的空间发展模式，形成“两轴、多组团”的“十字形”空间布局结构。

两轴包括沿轨道交通M15和S6的两条城市发展轴。

多组团指“十字形”结构由大致呈东西和南北走向的两个带形组团式城镇群组合而成。

东西向城镇组团（沿M15线）为空港城、空港物流基地、新城中心、

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