商业地产设计.docx

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商业地产设计

商业地产设计

国内商业街规划设计问题商业地产和住宅区别大

商业地产和住宅项目区别很大

　　商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的ShoppingMall，还有一类是商业街的商铺店面。

ShoppingMall即购物中心，北京四、五环路沿线规划了四、五个ShoppingMall，但到目前为止，真正意义上的ShoppingMall一个都没建起来。

　　这中间反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。

其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。

很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。

　　为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？

做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。

但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。

发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。

对于大型综合商业，这是最难的一件事情。

比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8000－12000平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。

　　发展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为ShoppingMall有市场需求，然而具体操作并不容易。

既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。

我们曾给家乐福做设计过学院路分店，知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。

如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。

　　商业街的空间限定和功能划分

　　商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。

每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？

这就需要建筑师进行精心地设计。

　　现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。

很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。

王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。

过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。

现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。

其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。

商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。

尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。

柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。

亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。

欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。

所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。

　　现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。

商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。

每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。

　　住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。

但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。

这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。

北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。

　　专业化的顾问机构没有市场

　　北京发展商常常存在这种情况，盲目进行设计。

应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。

同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。

有的ShoppingMall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。

即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。

　　另一方面是专业顾问机构的重要性。

国内发展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。

中国发展商基本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。

中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等，目前市场上恰恰缺乏这些信誉保证。

　　全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。

由于发展商不认可，因此目前在北京没有市场。

发展商都以为自己能够招商，实际上很困难。

像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。

他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。

市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何就需要做专业的评估。

国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。

毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进行评估。

中介机构就是起这个作用。

如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的ShoppingMall撑起来就变得很容易。

大的主力店机构比较强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。

国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。

　　主力店不应在招商前进行建筑设计

　　我们曾经做过许多购物中心的设计，完全是按照发展商的思路进行。

整个空间都很灵活，将来谁做商铺都可以，但这样的规划没有什么意义，属于非常前期的东西。

　　对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。

商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。

因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。

整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。

中庭做得比较好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。

里边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。

　　现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。

比如我们做的深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。

室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。

我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。

跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式。

如今已经变成一种模式，我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。

　　大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：

一是怎样从一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。

我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。

另外是如何把人流往深处引的问题。

只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。

对大规模商业建筑来说这是最重要的。

我们的处理方式是通过大中庭，天窗的引导作用，做到店铺的均好性。

　　如何操作商业地产设计

　　建筑设计应该有三个层次：

第一个层次是宏观的外观造型。

从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。

第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。

第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。

人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。

越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。

　　对于一幢建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。

现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。

新近入市的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶城等的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层部分。

　　在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。

商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团、假日集团、还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。

开发商不是自己使用店面，而是要租卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。

　　如果是做购物中心方面的商业地产，发展商有必要找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业业态的特点和具体的操作方式。

每个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式操作，由专业顾问公司代理或者策划、招商。

如果做普通商业街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险。

有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅项目卖火就可以。

社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计，有的几万平米的大商业，里面有一条食街，装修气氛特别好，但没有足够的通风排烟设备，经营受很大影响。

　　在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。

整个操作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。

有个广告人曾举过一个例子，主人买一条狗看家护院，夜里听到外面有动静，到底是主人出去叫还是狗出去吠？

答案很简单，当然是狗出去叫，因为主人不是学这个专业的。

地产开发也是这样一个道理，重视专业顾问机构很重要。

同时也应该选择专业的建筑设计单位。

许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。

这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。

所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。

深圳市商业地产环境研究报告

一、深圳市商业解析

1、整体商业

据统计，２００３年深圳生产总值（GDP）2860.51亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。

其中第一产业增加值18.16亿元，下降6.0%；第二产业增加值1685.37亿元，增长22.4%；第三产业增加值1156.98亿元，增长10.7%。

三次产业结构为0.6∶58.9∶40.5。

按常住人口计算的人均GDP53887元，同比增长7.5%。

按现行汇率计算，本市生产总值（GDP）达到345.58亿美元，人均GDP6510美元。

全社会劳动生产率73199元，增长3.9%。

市场价格总体上略有上升。

全年深圳居民消费价格总水平比上年上涨0.7%，其中服务项目上涨1.6%。

娱乐教育文化用品及服务类上涨0.2%；居住类上涨5.0%。

全年房屋销售价格总水平上涨2.2%，其中商品房上涨2.4%，私房（二手楼房）上涨1.5%。

全年房屋租赁价格总水平下降0.1%，其中，住宅下降1.4%，高标准写字楼上涨1.2%，普通办公用房下降1.7%，商业用房下降0.6%，厂房仓库用房上涨1.8%。

2、商圈

目前，深圳商业呈多中心的发展格局，罗湖商业气氛浓郁，福田发展强劲，南山、龙岗、宝安后劲十足，已形成东门、华强北、人民南、深南中路、华侨城、南山、龙岗、宝安等八个较为成熟的商圈。

此外，福田区的中心区、香蜜湖—农科中心—竹子林—车公庙两个商圈发展迅速，有望成为继华强北商圈后，福田区乃至整个深圳的重要商圈。

3、业态

经过改革开放20余年的发展，深圳已具备了零售业的各种业态。

目前，各种零售业态呈现不同的发展态势，业态之间的相互融合是深圳零售业态发展的一个显著趋势，连锁经营是各业态发展的潮流。

Ø 百货店

传统业态的百货业在深圳发展较为成熟，但竞争激烈。

以天虹、茂业、岁宝、太阳百货等为代表的中档百货占据百货业的主流地位；以友谊城、免税店等为代表的中高档百货是百货业态的组成部分；顶级百货在深圳尚处于初级阶段，仅有西武、天安、嘉汇勉强能达到这一档次，目前只有西武经营较好。

顶级百货在深圳有一定的发展空间，但需在经营上下功夫。

Ø 超市

华润、百佳、惠康金田等为代表的标准超市风光不在。

万佳进入华润后，停止了标准超市的发展，百佳也向大卖场转移，惠康金田已难见踪迹。

在大型综合超市的挤压下，以日用品、食品为主的标准超市举步维艰。

专业型超市尚有一定市场，如都都文具等。

Ø 大型综合超市

大型综合超市在深圳发展的势头强劲，目前已成为深圳最重要的一种零售业态。

外资的沃尔玛、家乐福，本土的万佳、新一佳、人人乐等攻城掠地、卖场火爆。

随着深圳经济的提升，市民消费力的增强和大型社区的建设，大型综合超市前景广阔，但竞争也会更加激烈。

Ø 购物中心

从严格意义上讲，目前深圳尚不具备完整的购物中心。

龙岗世贸中心、华侨城SHOPPINGMALL、中信城市广场和南山海岸广场只是购物中心的雏型，功能不够齐全。

华润万象城、龙岗的五洲风情MALL和鹏达MALL有望成为将来深圳真正意义上购物中心。

购物中心以其规模超大、功能齐全等特点，将改变深圳商业的格局，影响市民的消费方式和习惯。

Ø 专业店

专业店在深圳发展较为完备，这在华强北商圈表现显著，如电子市场、电脑城、女人世界、儿童世界等。

专业店满足了人们对某一类商品的需求，符合市场细分的要求，在深圳有一定发展前景。

Ø 专业市场

随着深圳整体商业和房地产业的发展，与之配套的建材、装饰材料，家居专业市场和商场应运而生，并形成以关外二线市场的建筑及装饰材料为主的专业市场，关内以民用建材、装饰材料为主的专业市场；但由于受到区域和规模的相应限制，大市场整体布局分散，还没有形成集中规模化经营，虽然各区域业已形成一定规模，但是由于业态分布凌乱，市场仍需要集中一条龙供给的具规模化的专业广场，这也是各区域中小型建材、装饰、家居市场经营不景气的原因之一。

Ø 便利店

大量便利店散布于深圳的闹市和社区，但目前呈规模化经营的仅7.11便利店。

便利店是深圳零售商业不可或缺的组成部分，规模化连锁经营的便利店有一定的市场空间。

4、消费市场

根据中国社会科学院的调查结果，深圳特区内15岁及以上年龄的180万人口中，办事员、个体工商户和商业服务人员三个阶层，共占了总人口的47.7%，即86万人，另据深圳市统计局的调查结果，月收入5000元的家庭属于典型的中等收入家庭。

由此可见，这些中等收入家庭是深圳消费市场中的重要组成部分。

5、投资、经营市场

Ø 新时期商业物业发展趋势与展望

深圳房地产业走过了沸沸扬扬的２００３年，仔细体会别有一番滋味。

在众多热点中，商业地产的开发无疑是其中最大的亮点之一,２００４年的商业地产趋向专业化。

Ø 投资型商铺成为热点

最近两三年，以商铺为首的商业地产成为房地产业投资的新热点。

它的出现是房地产开发的必然趋势，是商业地产开发水平提高的重要表现。

商业地产的开发，已经从原始的配套型物业转变为一种新的市场形态，并已经形成自己相对独立的市场空间。

显而易见，商铺投资热的形成，其中日渐成熟的商业环境、高额的投资回报应是关键因素。

尤其是像北京、上海、广州、深圳等国际大都市，商业活动将日趋频繁和兴旺。

对于发展商而言，从商业地产特点来看，不能局限在简单的商铺上。

随着商业环境的成熟和不断发展，对商业地产的整体经营才是最终成功的关键。

现行的“点式”开发商铺的市场行为，虽然目前仍然拥有较好的市场前景，但是这种做法很容易形成项目后期销售、经营管理等诸多方面的问题，不容易把好铺做旺，对于开发商、投资者都存在潜在的危机。

因此，把商铺开发从独立商铺上升到整体经营，以至开发大型商厦和综合性商业物业是市场的必然趋势，并且能为发展商带来非常可观的利润空间。

Ø 应充分考虑到市场需求

随着现代商业的不断发展，大型购物中心、大型超级市场等形态将成为零售市场的主导者，而此类形态也与房地产开发存在着紧密的联系。

在美国、新加坡、日本等商业发达地区，都拥有一流的集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、服务等于一体的大型购物中心。

在房地产和商业环境较为成熟的广州，已经拥有像天河广场、广百广场等大型购物中心，成为当地商业地产的航母，发展为城市新的坐标，对整个城市的发展起着举足轻重的作用。

Ø 专业化有助于提高产品竞争力

商业地产的开发，不能简单地等同于普通住宅地产的开发。

一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售乃至开业后商场的经营管理等诸多内容，其操作难度明显高于普通住宅地产。

只有把握好每一个环节，通过一系列的操作，才能实现项目自身素质的提高和飞跃，在激烈的竞争中脱颖而出。

因此，专业化的商业地产将指导项目的策划和建设。

对于一个成功的商业地产项目而言，关键因素应在于准确的市场定位和良好的经营管理。

市场定位是项目前期运作的重点，准确的定位可以给项目提供一个独特、鲜明的个性。

项目定位传达的是项目的精髓、项目的主旨。

定位不准，项目就很难适应市场，甚至难以生存。

良好的经营管理则是一个商业项目拥有持久生命力的保证。

没有良好的经营管理，很可能出现项目初期销售、租赁火爆，但维持不了多长时间就会人去楼空，经营惨淡。

因此，只有踏踏实实地做好项目的后期经营管理工作，才能使项目得到市场的认可，从而创造出高额的利润和良好的信誉。

商业地产的开发是一个城市房地产开发的重要组成部分。

通过专业化的策划和操作，把先进的商业模式带进来，将成为２００４年商业地产的重点。

Ø 休闲景观给商业地产带来福音

放眼新开发的商业地产项目，都非常重视环境规划、景观建设以及休闲氛围的营造。

可以说，商业地产界，景观环境开始受到了前所未有的重视，成为发展的一大趋势。

与此同时，这些各具特色的休闲景观也为商业地产项目带来福音。

太古购物广场就比较具有代表性，“以人为本”的个性化规划设计，集购物、情景步行为一体，给人流畅、宽松的感觉。

同时配置室内外照明设施和室内清风交换系统，使购物环境更加舒适惬意。

现在的人无论是购物，还是休闲娱乐，都特别讲究环境、一些经营者在接受采访时如是说。

Ø 商业地产要满足不同消费群的需求

现在的商业设施趋于综合性发展，而不再朝单一体发展，多以一业经营为主，多种经营为辅。

在国外，有的超市就建在温泉旁，人们购物累了，便可以去泡温泉、就餐、甚至看电影。

现在，不同的人有不同的需求，一个人本身也有多种需求，因而单一的业态很难经营。

如果在一个商业场所，有多种商业业态在一同经营，便可以满足不同群体的需求，一家老少都可以找到自己的去处，以及满足个人的多种需求。

这样就要求商业场所具有优美的环境和良好的休闲娱乐设施。

Ø 全新口岸用景观来提升价值

商业地产设计景观休闲设施，表面上看，会增加成本，减少商铺面积，但长远看，却能营造持续的人气。

在商业场所各个楼层设置雕塑、水景、厅廊及休闲椅，增加人们的活动内容，为整个场所带来人气和商机，从而使“黄金口岸”不仅仅局限于底楼临街商铺，由于经营门类不同，四楼的生意可能都比一楼好，改变人们传统的“金铺”观念，进而提升整个商业场所的价值。

据了解，日本的大型商业场所在规划设计中，已不再特别看重临街口岸，有的甚至将人流、物流及交通通道以外的临街面封闭，而特别注重商业设施内部人流方向的组织，空间的变化，神户的“马赛克”商业中心临街面只有很少的铺面，其余设计成半地下车库，一楼以上才是商业铺面；东京“维纳斯”城堡临东京海，临街面没有一间铺面，内部空间设计却十分丰富，层次变换无穷，甚至将地铁站引入其中，人气、商气非常浓厚。

Ø 休闲景观要满足人文需求

过去的商业场所最普遍的是以街为市，主要是满足老百姓购买柴米油盐酱醋茶，而传统的大商场大百货公司呢，都没有专门休息的地方，就更说不上娱乐了，这两种商业形态都不能满足现代人的需求。

过去，人们以物质满足为主，去商业场所就是为了买东西，而现在则讲求物质、精神、文化、教育方面的满足，不仅要去购物，还要去逛街，饿了就要吃饭，累了还要坐一坐，看看电影，因此就需要一个集商业、娱乐、休闲、餐饮为一体的环境，而不只是买东西的场所。

因此，现代城市的综合商业场所就要能满足人们精神、文化和物质的需求。

商业设施讲究景观环境，这是商业界和房地产界出现的新动向，必将成为一大新趋势。

商业地产也会很快走到这一步，设计将注重环境规划，开发将致力于打造景观，营造休闲娱乐氛围。

与此同时，商业地产的环境设计也将成为一大新的建筑设计门类。

研究人的心理特点，商业设施设计融入人文关怀，迈向人性化，更适合人们购物、休闲、娱乐等活动，满足人们购物以外的心理需求。

6、新时期商业物业选址及建筑设计原则

“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。

“天时”是指商家对投资时机的把握以和经营过程中对时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。

而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。

店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。

城市商业活动是以追求最高利润为目的，这是商业设计与布局的经济原则。

同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑布局与城市人口分布形态密切相关。

城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。

商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。

7、商业设施的选址应该考虑以下因素：

（1）客流规律

（2）交通状况

（3）商业环境

（4）地形特点

（5）符合城市规划要求。

（1）客流规划是商场最重要的因素

Ø 以消费为中心

从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；

Ø 以成本效益为中心

要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利城市的各种基础设施。

所以，城市人口分布的空间形态是商业形成发展的重要制约因素。

◆相同客流规模的不同地区，因客流流动的目的、速度、时间不同，对规划条件有不同差别。

商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。

有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。

前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。

◆规划需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。

◆要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。

◆对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。

（2）交通状况

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。

因此，它是制约商业聚集发展的又一个重要因素。

商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸