商业地产招商方案.docx
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商业地产招商方案
商业街招商方案
目录
--------------------------------------------------------------------招商目的
---------------------------------------------------------------泉州商业调研
---------------------------------------------------------------------项目简介
--------------------------------------------------------------------功能定位
--------------------------------------------------------------------项目优势
------------------------------------------------------------------业态规划
-------------------------------------------------------------------招商原则
--------------------------------------------------------------------招商对象
--------------------------------------------------------------------招商要求
10、--------------------------------------------------------------------优惠政策
11、---------------------------------------------------------------------合作方式
12、-------------------------------------------------------------------------招商计划
13、-----------------------------------------------------------------------招商流程
14、-------------------------------------------------------------------------绩效考核
一、招商目的
XXX商业街第一目的是以满足社区配套为主，即打造集餐饮、娱乐、休闲、家居建材、购物等为一体的体验式商业街区，第二步是打造泉州新的商业中心商圈。
为了确保XXX商业步行街建成后顺利运营和开业，招商部将分阶段分步骤地全面推进招商工作，通过各种渠道和形式开展有针对性的招商，一方面要满足XXX现有的业主的需要，在突破传统的商业形态上做文章，突出个性化、差异化的经营特色，另一方面着力于XXX商业街新商业中心的品牌构建和推广，形成XXX商业街长效发展的核心竞争力，以推动XXX项目良性的发展。
泉州商业调研
泉州商业的现状
泉州城区已拓展成为“四纵四横”的商业动脉（四横即新华路、中山路、温陵路、田安路；四纵为东街—西街，九一街—庄府巷，津淮街—涂门街—新门街，义全街—泉秀街）。
除此之外，通过政府引导和市场聚集，又形成一些特色商业街。
如把中山路片区称作泉州市区第一个商圈，以田安路、津淮街为中心的“第二商圈”地位不可撼动。
随着泉州的“东进、南下、西拓”城市化进程加快，中高档住宅云集、多个商业项目集中开发，坪山路以东也展现了泉州第三商圈的雏形，以麦德龙、永辉超市等为代表的商业体落户泉州东片区。
东片区的商业地产开始众商云集。
目前的老城区商业非常发达，但老城区商业的发展却面临许多问题。
目前“四纵四横”的商业格局是旧城改造延续传统的商业布局，楼上住宅，楼下店面是泉州商业特色，仅新门街沿街就有上千个小店面，目前空置的居多。
在老城区很难找到2万平方米以上的经营场所，而且还有交通、停车等问题。
相同问题在改造新区同样存在，“泉州第二商圈”----田安路、丰泽街、泉秀街的问题也相同。
旧城区商业格局先不足，这正是东片区商业的机遇。
（二）泉州的主要商圈现状
1、泉州主要商圈分布
商圈名称
主要商业网点
租金范围
文庙广场商圈
中闽百汇、屈臣氏、捷龙购物广场等
280-350元/㎡
新车站商圈
大洋百货、国美电器、苏宁电器等
100-150元/㎡
丰泽广场商圈
新华都购物广场丰泽店、泉州百安居、好又多等
150-220元/㎡
中心站商圈
以麦德龙为首的商业及百汇客运中心站店、永辉超市金帝店等
90-120元/㎡
2、主要商圈现状：
1）泉州市商圈形成以文庙广场及丰泽广场商圈为主，新车站、客运中心站为辅的“多商圈”分布格局。
以坪山路向东的“泉州新商圈”也正在形成，但目前仍在萌芽阶段。
2）泉州商业零售业数量较多，但品牌较少。
形成以中闽百汇、新华都购物为主的超市型集群商圈。
以“超商”带“市”的人流集群较明显，整体泉州市场消费层次偏低，高层消费人群外流。
3）随着市行政中心的“东迁”，以及目前老城区商业格局不足，商业中心的东移态势已明显。
从中山路、打锡街为中心的商业已往田安路、津淮街转移。
自08年起，东片区商业发展明显，麦德龙、永辉超市的开业是泉州东片区商业的揭幕之作。
（三）泉州目前主要街道商业情况
序
号
商业
路段
面积（m2）
层高（m）
面宽*进深（m）
租金情况
（元/m2）
经营种类
经营
情况
备注
1
庄府巷
25-50
3.5-4.2
（2.5-3.5）
*（10-14）
150-220
LEE等高端服装、烟酒茶品、进口食品
无空铺，置换率低
市府一条街
2
打锡街
35-40
约3.5
（3-4）*（12-15）
200-300
如卡宾、sprit、七匹狼等中高端服饰
置换率低
转让费高，单间达10万左右
3
百源路
35-40
约3.5
（2-3）*（8-10）
200-280
珠宝、中档服饰
无空铺
毗邻百汇购物中心、后城旅游文化街、关帝庙、府文庙
4
中山路
15-65
4.5-5.1
3×（6-12）
150-200
中低端鞋服饰品为主
临涂门街与新门街店面置换率较高
早期店面，面积小，客源主要来自学生和中低收入人群
5
东街
20-50
3.2-6
3×（10-12）
南俊巷至中山路段100-180南俊巷至东湖路段60-120
业态复杂,主要经营餐饮、药店、日常生活用品及中低档服饰
置换率很高
总长984米,靠近中山路段主要以服饰为主；靠近一院附近以药店水果店为主,人流量很大
6
新门街
（名门时尚街）
35-65
3.2-5.5
（3-4）*
（10-15）
25-100
业态复杂，服饰、小吃、餐饮、建材、文具等
七匹狼购买并招商,211间店面未开
交通与人流阻碍了新门街的发展,211间挂牌店面,全长800米.空铺率高
7
九一路
30-45
3.2-4.2
（3-4）*12
80-120
靠百源路段经营电子类产品为主
靠南俊巷经营服饰、饮食、电子等
置换率高
九一街现有电脑经营商约255家,年成交额上10亿元，主要是益华电脑城在带动。
8
涂门街
30-40
3.5-4.2
（3-3.5）*（10-12）
180-320
中高档服装、珠宝中端餐饮
置换率高
骑楼，中闽百汇沿街店面租金在200-320元/㎡，以珠宝为主，其他区域租金在150-200元/㎡之间
9
津淮街
东段35-40
西段35-90
3.2-5.7
（3-4）×12
西段150-250
东段35-100
田安路以西主营中高档服装,田安路以西主营茶叶和建材
2008年后租金下降,由于立交桥建成,阻隔两面交通
由于合同到期，面临高额转让费，出现各大商家联合罢租情况。
3月份高达70家以上店面招租
10
温陵路
20-50
3-6
不等
临东街25-60,以生活类商业为主，临涂门津淮街70-85临泉秀路25-50
临东街为生活类商店,包括食杂\餐饮\茶业\日用百货等;
临涂门\津淮为银行\药店\烟酒店\大型餐饮等,较高端;
临泉秀路为布艺\五金\电线电缆等
置换率低
温陵路长3.8公里,是泉州南北走向最长的主干道,较多分布银行、电器等业态，零散分布饮食生活类店面
11
田安路
36~50
3.6
（3-4）×15
80-200
业态较复杂,靠宝洲路主要以生活类商店为主,靠丰泽街以服装\中高档餐饮为主,靠东湖路以生活配套\汽车装修\餐饮为主
转租情况一般,租金情况为靠丰泽街高,两端低.
交通条件好、商业地产较多、配套设施完善，已成为泉州市繁华商业街.田安路西侧以建材，休闲男装为主，分布零散的银行、童装等，租金80-120元/㎡，田安路东侧以中高档餐饮和中档品牌服装为主，150-200元/㎡，靠近津淮街和靠近丰泽街的租金在200元/㎡左右
12
湖心街
30~50
3.7-6.0
（3-4）×（10-12）
40~100
靠田安北路及刺桐路经营品牌较高端,路段较好,租金较高
建材专业一条街
已形成的专业市场,租金及租期均较为稳定
总建筑面积23万多平方米，拥有2000多个商住单元，其中店面554个
13
泉秀路
3.2-7
不等,大多进深在10~15
临温陵路50~80
临坪山路60~90临温陵路25~50
临坪山路50~70
业态复杂;
40家餐饮\13家休闲娱乐\9家鞋服\9家金融\10家医药\43家购物杂货\30家建材\14家房产中介,共227家
转租情况较多,转租金视店面情况,一般为1~2万元
优越的地理位置却无商业氛围。
居民群与外来人口集散地相冲突.泉秀路的业态零散,低档与高端品牌共存,是较尴尬的一条商业街
14
东湖街
15~25
6-6.5
宽2-3
进深8-12
50~60
主要以社区配套为主,业态较复杂
有小部份转租（3间）转租金1~2万
路面商业量不大,仅有五十余家经营
15
刺桐路
35~60
3-4.7
宽2-3
进深10-15
20~40
业态复杂
以汽车美容\建材\茶叶\五金为主;
经营情况较为一般,但转租较少
租金低,以建材为主的商业街,整合散乱
16
丰泽街
60
4-7.5
不等,进深较深,约20米左右
120~150
金融一条街,穿插大型餐饮\烟酒茶业,北面有部份电子类行业,靠刺桐路有部份美容SPA管等业态;
定位高端
转租情况较少
金融行业极为发达。
靠近坪山路聚集众多中高档餐厅。
17
坪山路
45
3-3.6
不等
按间算,折合约60元
主营建材\汽配\电器\厨卫等
靠东面基本上为民房,靠西面大部份为民房
四周都是厂房和民房,环境恶劣,也算是建材一条街,但整体档次较低,有部份违建,有可能进行拆除
（四）可供参考的市场情况
东海片区周边商业情况
街道名称
面积范（㎡）
层高（m）
面宽*进深（m）
租金范围（元/㎡）
经营业态
备注
东海大街
40-60
3.5-4
3*15
30左右
餐饮、便利店
主要客户群体是周边居民
东梅社区东滨路
30-50
3-4
（2.5-3）*（10-12）
30-40
低档服饰、饰品店
主要客户群体是周边工厂的员工
参考项目或街道
项目名称
面积范围（㎡）
层高（m）
面宽*进深（m）
租金范围
（元/㎡）
经营业态
备注
金帝花园
80-100
两层，一层4米，二层3米
（3.5-4）*10
侧街：
40-50
沿泉秀路：
80-100
主营生活配套，餐饮、茶叶、干洗、美容美发
约70间店面，金帝花园路口租金较高100元/㎡
津淮街东段（山水湾）
60-80
5-6米
（4-5）*15
100左右
中闽魏氏等品牌茶叶店
约15间店面左右，装修好，整体形象良好
泉秀路
中心站-浦西
40-60
3.5-4米
（3-4）*12
80-100
餐饮、美容美发、烟酒礼品行
置换率高，特色餐饮和美容店的经营情况较好
三、项目介绍
XXX西接泉州古城，东邻泉州未来的市级新行政中心，区位成长性好，地段优势明显，交通便利，周边配套完善。
随着泉州市行政中心迁址东海，XXX片区被规划为新行政中心、新商贸中心、新文化教育中心和新高尚居住中心，XXX逐渐成为环泉州XX市中央区，区域升值潜力飙升。
XXX一期商业中心面积约22万平方米，规划配套XXX豪华星级会所、大型商场购物中心、2.8公里国际商业品牌大道、超五星级酒店、甲级写字楼和全国3甲医院等大型高档设施，拟将该区域建设成为集高尚居住、商务金融、医疗教育、休闲娱乐、旅游购物等多功能为一体的国际滨海新城。
四、商业定位
功能定位：
以餐饮、娱乐、休闲、购物、建材家居为主，打造特色主题街区。
市场定位：
本市所有人群消费，以规模和特色取胜，满足各年龄消费群体消费的需要，与老城区商业形成互动。
1、餐饮在档次上以中档餐饮为主，突出特色餐饮、休闲餐饮、品牌餐饮。
2、娱乐以时尚娱乐为主，体现年轻人的新奇、新潮、刺激。
3、休闲以本地市场认可的业态为主。
如网吧、茶楼、咖啡厅、健身会所。
4、购物以泉州本地休闲服饰、运动服饰、饰品为主，便利店为辅。
5、家居建材以知名品牌家居建材为主，辅以各种装修设计配套。
五、项目六大优势
1、位置优势：
“XXX商业街”位于泉州市XXXXX组团，连接泉州新老城区、XXXXXXX等地的核心位置，是新区门口的迎宾大道，交通便利，是泉州最具强大辐射能力的区域。
2、配套优势：
自然景观：
商业配套：
教育配套：
交通配套：
休闲配套：
医疗配套：
商务配套：
3、管理优势：
“XXX物业管理有限公司”入驻本案，“戴德梁行”全程顾问，负责统一经营管理。
4、政策优势：
城市X扩，XX中心X迁，该项目为泉州市政府重点扶持项目。
5、人群优势：
XXX片区未来30万高端消费人群。
6、品牌优势：
XX开发公司实力巨献。
六、业态规划
（一）XXX文园、XX商铺业态规划建议
规划概要：
（1）XXXX商铺均位于XX大街中段，XX一侧商铺有了XX商铺成功招商的基础，有新华都超市等品牌社区店进驻开业的带动，商业氛围成熟度较高，XX5#楼商铺以品牌形象店为主，4#、3#、2#、1#楼逐渐过渡为满足社区生活配套需要；
（2）XX一侧商铺1#，2#，3#楼集中规划为家装建材电器区，满足大量业主入住装修需要，专业市场针对目的型客群易于存活，4#、5#逐渐过渡为社区生活配套业态；
（3）第一步主力店大客户的招商及1F店面招商，尽可能先把X、X、X园1F店面招满，同时兼顾2F大面积商户招商，有适合的主力店商户可先积极引进；第二步主攻2F商铺，大型商户招商要考虑硬件配套设施，如墙体、楼板、空调、冰柜、电梯、货梯、排油烟道、用电量等的改造安装，谈判周期较长，还要规划好2F大型商家在1F店招门面入口通道，大型主力店的进驻具有带动作用，可拉动中小铺面的招商；
（4）X1号、5号楼商铺整体定向工行、泉州XX银行打包销售，银行外观形象好，同时也是社区配套需要的业态，可减轻招商压力，也可加速资金回笼；
（5）XX1号、3号、5号楼为小高层9楼，如做餐饮项目加装排烟道较容易，租赁期限2—3年，即照顾到商家的利益，也便于后期调整；
（6）部分1楼优质店面建议做为品牌形象店招商（如XX01#、08#、13#、15#、18#、49#、56#；XX42#、45#、49#、55#），选择品牌形象好，运作经验丰富，实力强的商家，宁缺毋滥，以提升商业街整体形象，品牌号召力，促进店面价值的提升；
（7）目前因入住率影响，商家的观望情绪严重，目前引进服装服饰品牌较难生存，建议引进泉州本地休闲运动厂家直营品牌店，本地商家管理成本小，广告形象投入大，经营实力强（如休闲男装七匹狼、马克华菲、与狼共舞、劲霸、利郎、拼牌、柒牌、九牧王、帝牌、虎都、斯得雅、爱登堡、诺奇等，运动装赛琪、安踏、匹克、特步、361度、鸿星尔克等）
（8）建议公司争取政府支持在2800米长的XX商业街上建两座过街人行天桥或地下通道，避免人车抢道，同时也把商业街的两侧连成一片，更有利于顾客与商家的人气互动，也增加了安全性；
（9）步行街超过650米长，会引起逛街顾客的疲劳，建议每隔百米设置休闲座椅，报刊亭，还要合理设置公厕方便顾客；
（10）现阶段步行街招商要兼顾质量和数量，目前的入住率和配套等招商氛围不成熟限制了一些品牌的引进，在今后的2-3年中仍需不断调整和培育市场，逐步提高整条商业街的经营档次和商业价值。
规划说明:
（1）XX1号楼规划一如不考虑销售，01#、08#店面开间宽6.9米-11.4米，格局规整，但01#店面中间有柱子，对不同业态的设计有一定限制，可做概念餐饮、茶艺馆、水吧，但做餐饮要加装排油烟道通楼顶，不适合做品牌服饰店；08#店面开间宽11.4米，面积大，适合做品牌形象店，如品牌服饰、通讯营业厅、咖啡水吧、茶艺，餐饮酒楼要加装烟道到楼顶；
（2）XX1号楼02#、03#、04#、05#、06#、07#店规划为社区配套（如干洗、花艺、杂货、礼品、烟酒、保健补品店等）；
（3）二楼202#--208#商铺整体可规划为大面积餐饮酒楼、休闲会所，要在一楼规划店面入口通道；
XX1#楼规划一
房号
门厅
202
203
204
205
206
207
208
2F面积（㎡）
112.16
108.88
159.23
159.23
108.88
112.16
349.67
面宽（m）
3.75
3.75
3.9
3.9
3.75
3.75
3.75
进深（m）
14.2
14.2
15.85
15.85
14.2
14.2
14.2
2F业态
餐饮酒楼
休闲会所
房号
01
02
03
04
05
06
07
08
1F面积（㎡）
93.76
49.25
52.52
56.90
56.90
52.52
49.25
128.62
面宽（m）
6.9
3.9
3.6
3.9
3.9
3.6
3.9
11.4
进深（m）
14.2
14.2
14.2
14.2
14.2
14.2
14.2
14.2
1F
业态
茶艺、水吧
社区配套（如干洗、花艺、杂货、礼品、烟酒、保健补品店等）
品牌形象店（餐饮、服饰等）
文园业态规划二：
规划为银行、证劵、邮政储蓄等金融服务机构业态，满足社区居民配套的需要。
XXXX1#楼规划二
房号
门厅
202
203
204
205
206
207
208
2F面积（㎡）
112.16
108.88
159.23
159.23
108.88
112.16
349.67
面宽（m）
3.75
3.75
3.9
3.9
3.75
3.75
3.75
进深（m）
14.2
14.2
15.85
15.85
14.2
14.2
14.2
2F业态
证劵交易厅
房号
01
02
03
04
05
06
07
08
1F面积（㎡）
93.76
49.25
52.52
56.90
56.90
52.52
49.25
128.62
面宽（m）
6.9
3.9
3.6
3.9
3.9
3.6
3.9
11.4
进深（m）
14.2
14.2
14.2
14.2
14.2
14.2
14.2
14.2
1F
业态
证劵交易厅
银行或邮政储蓄
规划说明：
（1）XX2号楼1F13#、15#、18#商铺开间宽7.2米，纵深13—14.2米，格局规整，规划为品牌形象店（如服饰、美发、运营童装）；
（2）10#商铺开间宽7.2米，纵深19.8米，承重梁柱突出曲折较多，规划做婚纱摄影店,其他商铺规划为业态相近的社区配套店（如美甲、美体皮具睡衣、孕婴童装、酒庄、面包店等）；
（3）2楼5间店面共1792.42平方米，建议规划为书店音像，健身会所等；
XX2#楼
房号
209
212
214
218
220
2F面积（㎡）
377.39
392.77
470.32
387.22
164.72
面宽（m）
16.1
16.1
16.1
16.1
7.7
进深（m）
19.8
19.8
19.8
19.8
19.8
2F
业态
书店音像、瑜伽健身会所
房号
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
1F面积（㎡）
41.58
121.89
51.16
51.16
96.58
74.34㎡
96.58
51.16
51.16
89.15
65.38
44.82
面宽（m）
4.4
7.2
4.5
4.5
7.2
4.4
7.2
4.5
4.5
7.2
4.4
3.2
进深（m）
11.3
19.8
11.3
11.3
14.6
13
14.6
11.3
11.3
13
12.6
13
1F
业态
台湾零食
喜饼店
婚纱摄影
品牌形象店（美容、美发）
美体SPA
品牌形象店（服饰）
美甲
家居
睡衣
品牌形象店（孕婴童装）
酒庄
面包
规划说明：
（1）XX3号楼为九楼小高层，1F为26㎡-69㎡小型商铺，其中21#、33#、35#商铺开间宽，小巧精致规整，两间打通可引进速食餐饮，风味小吃，干果干货、水果、生鲜蔬菜等社区配套业态；
（2）2楼18间2143.79平方米，规划为餐饮酒楼、电玩网吧。
XX3#楼
房号
221A
221B
222
223
224
225
226
227
228
229
230
231
232
233A
233B
234
235
236
2F
面积（㎡）
149.63
171.66
119.23
137.42
87.93
85.79
87.93
87.93
85.79
125.46
123.97
85.79
87.93
87.93
137.42
119.23
210.88
151.88
面宽（m）
3.85
3.85
3.9
3.75
3.75
3.75
3.75
3.75
3.75
3.9
3.9
3.75
3.75
3.75
3.75
3.9
4.1
7.7
进深（m）
19.8
19.8
19.8
19.8
14.2
14.2
14.2
14.2
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