别墅规划方案设计任务书.docx
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别墅规划方案设计任务书
项目
规划及方案阶段设计任务书
2010.6
开发有限公司
、项目基本情况
1、项目概况
项目位于路南区南湖生态城核心区，小南湖公园的南侧，居住环境生态宜人。
项目被规划市政路分为东西两个地块，东侧用地性质为居住用地，西侧用地
性质为商业金融用地。
区域位置图
地块条件图
2、宗地状况
☆示地四至范围：
项目北邻建设中的南湖公园植物园，南邻唐胥路，西邻小南湖湖面，东侧
为规划市政道路。
宗地现状:
项目南边界（唐胥路）
项目北边界（南湖植物园）
项目东边界（规划市政路）
东侧住宅地块西边界
3、气候气象
南临渤海，北靠燕山，地形复杂，气候多样，属暖温带季风型大陆气候。
四季分明、季风显著、降水集中是_气候的总体特征。
城市是在春季干旱，夏季炎热多雨，冬季寒冷。
11年平均气温已接近11C,其平均年降水量达760mm
4、规划指标
1）东侧居住用地（A-01）基本设计要求：
建设用地面积：
145415.75平米；
地上建筑面积：
101791.03平米；
容积率：
0.7;
绿地率：
冯0%;
建筑高度：
＜12米;
建筑退线：
地块北侧、东侧退线5米；地块南侧、西侧退线3米；地块
内地裂缝两边各退线30米，永久保留井架退线3米。
代征绿地（A-02）:
17169.74平米。
2）西侧商业金融用地基本设计要求：
建设用地面积：
74963.87平米；
容积率：
0.8;
绿地率：
冯0%;
建筑高度：
＜12米；
建筑退线：
地块北侧退线5米；地块南侧退线6.5米，地块东侧退线3
米；沿湖泊岸退线15米。
代征绿地（A-03）:
3523.34平米。
、项目发展思路
（一）东侧居住用地（A-01）
1.项目定位:
南湖景观核心区，首席城市别墅
解读：
城市别墅，聚合城市的繁华便利和别墅的稀缺尊贵双重特质南湖景观核心区——地段价值与景观价值的双重解读
2.项目形象定位
守护城市与自然的美墅
3.客群定位：
新富阶层
行业来源：
能源行业、市政高官、高管为主，新知权贵为辅助。
来源半径：
—市以及周边富裕区县，均有一定的辐射。
4.产品定位
以舒适小独栋别墅形象为主的低密度别墅社区
主要产品类型以小独栋别墅和联排别墅为主。
三、项目的设计要点及要求
（一）总体规划建议
1.规划设计原则
1）贯彻“以人为本”、“尊重自然”、建设生态型，独特建筑风格的、并且适于现代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化，将本项目打造成为唐山财富阶层的第一居所的别墅社区。
2）整体项目按照统一规划、分期实施的原则，对项目东、西地块进行总体规划布局。
3）在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充分考虑产品的性价比；同时要考虑项目的可操作性和可持续性，以便于项目的分期开发和分期销售。
4）项目设计应高度重视景观设计，建筑设计与景观设计相互配合，以充分达到两者的相互协调，强调建筑、景观及周边环境的融合。
5）针对目标客群的消费特征，设计充分体现具有第一居所特征的别墅社区特点与风格。
6）设计理念必须与项目开发的思路相协调。
7）人防规划应满足唐山市规划管理规定，可与地下车库结合在一起考虑，在合理范围内尽量避免设置人防。
2.规划设计建议
1）产品分区：
根据本项目的定位，将项目产品分为独栋别墅和联排别墅两大类产品，充分地块的周边资源条件，分区规划独栋和联排产品
2）资源利用原则：
区域内考虑景观资源向优质产品类型倾斜的原则，中央景观带附近的产品类型考虑面积较大的独栋别墅产品。
3）在产品布局中条件允许的前提下，可考虑组团错落布局的方式，避免出现产品布局僵化，影响视觉效果。
4）联排别墅规划应以4联排为主，局部区域受地块条件影响可考虑6联排。
5）遵循别墅用地最大限度私有化的原则，除了园区入口区域和地裂带区域作为中央景观外，其余部分考虑尽量多的南北朝向的别墅，压缩道路面积，在最大程度上增大庭院面积，保证私家庭院的完整性。
6）竖向设计：
小区的整体高程应北高南低，结合周边市政的道路、雨污水管路标高（雨水管底标高为15.3米，污水管底标高为14.12米）综合考虑，尽量考虑重力自流的方式排放雨污水。
7）根据园区的竖向设计，结合现状的高程条件，大致估算回填的土方量。
8）道路系统：
小区内部除主环路外，其他部分不考虑地上行车。
主环路设计时，通过竖向设计配合园林景观尽量减少对周边户型居住品质的影响，以保证住户使用的安宁和私密性。
9）停车方式：
采用组团式地下停车的方式，每户不得少于两辆私家停车位。
地下车库出入口的设置，应注意其与主环路的关系。
10）主入口考虑设置在居住地块的西侧和东侧地块，入口应紧密结合整体规划，并充分考虑景观设计、交通组织设计，力求做到充分体现其仪式感、形象性、标志性，在第一时间给人以强烈的视觉冲击力。
同时应考虑满足未来的封闭化管理方式的要求。
11）在规划设计时，应考虑为社区服务的设备设施用房的大致位置（开闭站、燃
气调压站、消防控制室、弱电控制室、监控室、物业管理用房等），能放在地下的尽量放在地下部分，并且结合我司提供的周边市政条件，考虑开口位置。
3.建筑单体设计建议
1）建筑立面建议
立面风格：
采用浪漫典雅的法式建筑风格，该风格建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩。
法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。
联排别墅设计时，应考虑4联排作为一个统一的整体，外立面按照大独栋的方式设计。
立面材料：
外墙：
采用暖色调石材为主、局部考虑面砖、防石涂料等，突出材料的质感，体现法式古典主义雍容华贵。
门窗：
采用铝包木门窗。
屋面：
水泥瓦。
落水系统：
铝合金成品落水系统。
户门：
成品法式木门
2）产品类型及配比根据市场定位情况，本项目的产品类型为：
独栋别墅和联排别墅。
具体的产品配比如下：
（请营销部、百达行确认）
地上单体建筑面
积（m2）
户型种类
数量配比（%）
独栋
285
4
30%
别墅
320
2
10%
370
2
8%
500
1
2%
联排
240
4
50%
3）功能区建议
一方面，由于别墅单体面积较小，不可能把每一个功能区都做得尽善尽美；
另一方面，客户需求千差万别，对房间功能的定义也有自己的想法。
因此对各功能区灵活定位，给客户充分的自由，也尽量提高空间的利用率。
以下是对几个主要的功能区说明：
（1）客厅：
作为度假别墅内主要的公共活动功能区，客厅主要是满足家庭和度假同伴公共活动的需求。
建议客厅尽可能朝南，保证采光，并尽量考虑与室外的景观的沟通，部分户型可以考虑在客厅外接一个阳光露台，尽量增强与室外的交流，在有可能的情况下尽量考虑挑高。
500平米的户型考虑除客厅外，设置家庭室，客厅部分宜挑空处理。
（2）厨房：
厨房要把握其尺度的合理性，370卅以上户型在尺度上考虑可设置中西厨房。
（3）主卧、主卫：
充分考虑采光和与室外景观的呼应，其中主卧卫生间要舒适、宽敞、通透，给业主自由装修的空间。
更衣室：
满足一般性要求即可。
（4）露台：
一层露台：
此部分露台主要的功能是作为室内外空间的过渡区，也是室外活动的重要区域。
二层露台：
尽量保证足够的露台空间，给人充分与大自然接触的机会
（5）工人房
工人房设计以经济合理为原则，位置考虑设置在地下一层，设独立的卫生间。
（6）壁炉
部分户型考虑设置壁炉。
4）主要户型功能尺度建议（请营销部、百达行确认）
（1）联排户型240卅左右（地上）
内部功能
数量
辅助功能
主要尺度
开间
1
开间＞7.2m
进深
1
进深＞14m
客厅
1
开间＞5m（南入户），高度
不低于3.9米，35平米
餐厅
1
独立餐厅
15平米
厨房
1
中西厨房兼顾
10平米
主卧
1
开间耳4.5m，面积》20m2
主卫
1
步入式更衣间
面积》10m2
次卧
3
有一个可作书房
开间＞3.3m，面积》12m2
卫生间
3
面积耳4.5m2
车库
1
地下室内2个车位
工人区
1
工人房、独立卫生间
6m?
左右
其他功能空间
由设计方根据设备
设施需要酌情考虑
（2）独栋户型285-320卅左右（地上）
内部功能
数量
辅助功能
主要尺度
开间
进深
客厅
1
开间＞6m，咼度不低于
4.2米，30平米
餐厅
1
采光的独立餐厅
20平米
厨房
1
中西厨房兼顾
12平米
主卧
1
开间》4.5m，面积》20
m2
主卫
1
带步入式更衣间
面积》12m2
次卧
3-4
有一个可作书房，一
开间》3.3m，面积》12
间可带卫生间
m2
卫生间
3
面积》5m2
车库
1
地下室内2个车位
工人区
1
工人房、洗衣房、独
8m?
左右
立卫生间
活动房
1
地下室
20平米
其他功能空间
由设计方根据设备
设施需要酌情考虑
（3）独栋户型370卅以上（地上）
内部功能
数量
辅助功能
主要尺度
开间
进深
客厅
1
挑空空间
开间＞6m，咼度不低于
4.2米，35平米
家庭室
1
之0平米
餐厅
1
采光的独立餐厅
之0平米
厨房
1
中西分厨
开放西厨15平米，中厨
10平米
主卧
1
开间》4.5m，面积》25
m2
主卫
1
带步入式更衣间
面积》15m2
次卧
4
一层设置一间带卫
生间的老人房，二层
设置两个次卧
开间》3.6m，面积》12
m2
卫生间
3
面积》5m2
车库
1
地下室内3个车位
工人区
1
工人房、洗衣房、独
立卫生间
10川左右
活动房
1
地下室
20平米
影音室
1
地下室
20平米
其他功能空间
由设计方根据设备
设施需要酌情考虑
5）单体庭院建议
（1）庭院是单体建筑的补充和衬托，根据市场调研，客户对私家庭院的面积非
常关注，设计中应力求最大限度地完善不同方位的院落与室内在行动、视线、景观等关系的处理；考虑私家庭院与公共景观之间的融合；私家花园的围合形式力求多样化，丰富视觉效果，同时考虑对私密性的保护。
（2）庭院尺寸建议，以下尺寸仅供参考（请营销部、百达行确认）
户型
花园面积
240
为0m2
285
>120m
320
>150m2
370
>180m2
500
>250m2
6）产品升级建议
1）后期部分产品要考虑市场需求的升级，调整产品的类型，对产品面积、
功能进行调整。
（2）在后期预留比较大的单体基地位置，以便后期根据市场情况推出高总价产品。
7）样板区建议（请营销部确认）样板区和售搂处的位置范围详见附图样板房：
在样板区别墅中共选择6-8套左右作为样板房组团，用来展示别墅室内
户型特色以及功能分区，并在240卅左右、285川左右、320川左右三类户型中各选择一套较典型的户型精装修。
售楼处：
（联排别墅的四联排中三联）
（1）总面积：
750卅，共三层
（2）内部主要空间分布：
一层：
门区、服务台、模型区、影音区、贵宾洽谈区、酒吧台二层：
代理销售经理办公、甲方营销办公、签约、财务、会议室地下：
物业管理、销售员办公、保安室、库房
模型区：
面积不小于，放置一个大模型以及若干单体模型，边缘布置
3〜4组洽谈桌。
放映区：
大约为30川，用于放映三维动画影片，布置成家庭影院的
样子；客户进入售楼处后，首先由业务员带到这里观看三维动画影片，对项目有一个感性理解后才参观模型。
贵宾洽谈区：
建议做1〜2个相对私密的“红酒雪茄”室（一大一小）内部可
容纳3〜4人、5〜6人，进行深度洽谈和未来签约之用
景观：
整个景观区形成一个较为完整和独立的景观区，并考虑与后续小区的结合
8）造价控制（请造价部确认）
（1）建安成本控制：
独栋元/平方米；联排元/平方米；
（2）园林绿化成本控制
主入口及中央景观轴350元/平方米；
售楼处及样板间600元/平方米；
公共空间及宅前绿化：
300元/平方米；
唐胥路沿线及看房动线：
250元/平方米；
四、设计依据及设计成果要求
1、设计依据
☆《建设工程勘察设计管理条例》
☆《建筑工程勘察设计市场管理规定》
☆《建筑工程设计文件编制深度规定》
☆国家及唐山地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章
☆建设工程相关批准文件
2、开发商提供的资料
序号
资料及文件名称
份数
提交日期
有关事宜
1
现状地形图
1
2
该地块规划局规划设计条件
1
3
发包人设计任务书
1
4
市政综合管线条件
1
5
地勘成果报告
1
3、设计成果要求
分为规划概念方案阶段和建筑概念方案阶段
1）概念规划方案阶段
☆设计成果电子文档1份及图册8份。
（图纸电子版DWG文件）
☆设计成果
◊设计说明及经济技术指标
◊区域位置分析图
◊总平面渲染图
◊景观系统分析图
◊建筑形态分析图
◊产品分区图
◊停车示意图◊交通分析图
◊消防示意图
◊分期建设示意图
◊主要建筑景观概念示意图
◊总平面图（CAD）
◊日照分析图
◊道路结构示意图
◊竖向剖面图
◊主力独栋、联排建筑标准层平面图、纵向剖面图
◊主力独栋、联排建筑主要建筑外立面效果图（各两张）
◊规划工作模型
注：
上述设计成果需提供A3缩印本8份，A1彩色展板1套，电子文档1套，DWG
格式文件、工作模型1个（比例适当）
2）建筑概念方案阶段（最终提交成果）
◊设计成果电子文档1份及图册8份（图纸电子版DWG文件）
◊设计说明
◊主要外墙材料说明
◊总平面图深化修改（平面彩图）
◊彩色总体鸟瞰图
◊经济技术指标表◊单体种类分布图
◊景观系统分析图
◊道路系统分析同
◊所有户型平、立、剖面及指标表
◊所有单体表现图（每个单体不同角度两张）
◊样板街区主要街景组合立面渲染图（4张）
◊各组团地下停车平面图及整体竖向分析修改调整
◊主要街景组合立面图
◊样板组团模型（1:
500）
注：
上述设计成果需提供A3缩印本8份，A1彩色展板1套，电子文档1套，DWG
格式文件、样板组团模型1个（比例适当）
4、设计时间进度要求
工作内容
工作进度
提交成果
备注
1
概念规划方案阶段
4周
概念规划方案成果
提交唐山市规划部门
审批通过
2
建筑单体方案阶段
5周
概念规划方案成果
提交一期工程报规证
万案
3
初步深化设计阶段阶段
3周
初步深化设计成果
分期提交甲方审核
4
施工图设计阶段
7周
施工图
分期提交唐山市施工
图联合审查
开发有限公司
升级会员 