前期物业管理.docx

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前期物业管理

目录

目录1

摘要2

ABSTRACT3

一前期物业管理法律关系概述3

（一）前期物业法律关系3

（二）前期物业与业主开发商的关系3

二前期物业管理中常见的法律关系问题3

（一）那么它们究竟会产生哪些法律关系呢。

3

1前期物业管理中的合同法3

2前期物业管理活动中的问题3

（二）重庆沙坪坝小区案例3

1根据前期物业服务合同来区分3

2从合同法着手3

3根据物业管理条例来区分3

四前期物业管理法律关系问题产生的原因3

五如何解决前期物业管理法律关系中的问题3

（一）完善法律机制3

（二）改意识变服务3

（三）加强企业型人才培养3

（四）发挥委员会的作用3

（五）仲裁机构调节3

总结3

参考文献3

致谢3

摘要

随着住房商品化、小区管理社会化进程加快，物业管理离我们也越来越近，越来越成为我们生活中的一部分。

作为一个全新的行业，物业管理的快速发展与管理不规范、服务人员素质不高、法规建设迟缓、小区居民维权意识不强等问题并存。

种种问题使得物业管理公司于开发商、业主、社区以及市政、交通等职能部门的纠纷越来越频繁。

其中前期物业管理中的问题最为突出。

针对这一问题我们要从哪些方面去解决呢，这是本文要讨论的重点。

本人认为可以从法律的完善，人际的交流等方面去解决这些问题。

关键字：

前期物业物业管理法律关系

ABSTRACT

Asthehousingcommercialization,communitymanagementsocializationprogressfaster,propertymanagementfromusmoreandmoreclose,moreandmorebecomeapartofourlives.Asabrandnewindustry,therapiddevelopmentofpropertymanagementandmanagementisnotstandard,servicepersonnelqualityisnothigh,regulationsconstructiondelaysandlegalawarenessisnotstrongcommunityresidentsproblemscoexist.Avarietyofproblemscausedbythepropertymanagementcompanytodevelopers,owner,community,andthemunicipaladministration,thetransportationdepartmentofthedisputeismoreandmorefrequent.Amongthemtheprophaserealtymanagementofaprominentproblem.

Keyword：

Previousproperty;Legal;Disputes

一前期物业管理法律关系概述

一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始,而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。

前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业公司的职权机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,那只能由开发商选聘物业管理单位,或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。

（一）前期物业法律关系

前期物业管理法律关系是物业管理法律关系中的一种，它是指人们在物业管理中发生的各种关系。

这种关系受物业管理法律规范的调整。

简言之，物业管理法律关系是哦物业管理法律规范在调整人们物业管理行为中发生的权利与义务关系。

（二）前期物业与业主开发商的关系

前期物业服务企业的管理活动，只限于在从与建设者签订的物业管理服务合同至投入使用后，业主大会或业主委员会，与新的物业服务企业签订新的物业管理服务合同钱的这一区间之内。

按照“条例”的规定，就是前期物业服务合同至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止；前期物业服务合同可以约定期限。

但是，前期物业服务合同所约定的期限并不影响新签订的物业服务合同的生效

由于实施物业管理的时间越长,其经济效益才越能显示;短期的物业管理,由于开始时得做大量准备,要理顺和协调各种关系,还要在某些方面先投入点资金等,它的效益是出在一段时期以后。

所以开发商在选聘物业管理单位时,签约一般都签几年,否则物业公司不大愿意接受短期协议。

然而,开发商与物业公司的签约,却无法制约业主,业主委员会成立以后,任何时候都有权解聘物业公司。

作为前期物业管理，它是物业公司与房地产开发商所产生的。

在业主入住之前，所有一系列的法律性合约都市由第三方代理房地产开发商与物业管理公司签订的其中就会存在一些明显的或隐形的侵犯业主利益的条款。

二前期物业管理中常见的法律关系问题

（一）那么它们究竟会产生哪些法律关系呢。

1前期物业管理中的合同法

前期物业管理中，存在两个合同法律关系。

即开发商与物业管理公司之间的物业管理合同关系，开发商与业主之间的房屋买卖合同关系。

其中也包含有物业管理的内容，即房地产开发商与业主之间签订的临时业主公约.

众所周知，合同时有其相对性的，前期物业管理合约是由房地产开发商和物业管理公司签署的，业主并没有参与合同的谈判与签署。

那么根据合同的相对性原则，该合同只适用于房地产开发商与物业管理公司。

但不论是《物业管理条例》的规定。

还是司法实践中的做法。

原则都需要履行前期物业管理合同约定的相应义务，也正是因为这一不足，业主入住后对前期物业管理合同中条款意见甚多，前期物业管理合同也成为引发物业管理纠纷和争议的重要原因之一。

2前期物业管理活动中的问题

另一些问题则表现在前期物业管理活动中。

物业管理公司和业主的地位是不平等的，业主在购置物业的时候没有选择物业管理企业的权利，甚至对前期物业管理中双方的权利义务达成合意的权利也被绑架在了购买房屋的权力上。

开发商与物业管理者往往是归属同一个企业或者具有紧密联系的主体，其物业合同的条款约定非常的模糊与抽象，为物业公司逃避法律责任，恣意侵害业主利益留下空间。

前期物业合同中侵犯业主合法权益的现象不可胜举。

表面上看，前期物业合同是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。

但是，实际上建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业企业，还是对业主都具有支配权。

依我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。

建设单位在前期物业中的这种优势地位了打破当事人之间的平等地位，如建筑单位或前期物业管理企业可以在合同条款中约定较高的物业管理费，或者利用霸王条款公然侵犯业主对物业的合理使用权。

同时，物业管理者利用管理权侵犯业主的其他权利。

这种不仅仅是体现在合同中。

如在实践活动中前期物业管理公司经常以维护小区安全为名，侵犯业主的其他权利。

比如对装修公司收取进场费，甚至阻止业主自己选择的装修公司进入。

再如，物业管理公司以维护小区秩序为名阻止业主选择的电信营运公司进入小区进行开展语音与数据业务，强迫业主使用被开发商选择的电信营运商。

如此行为严重损害业主在民法上的自主选择权。

（二）重庆沙坪坝小区案例

重庆沙坪坝区某小区自2007年10月起开始入住，建设单位通过招投标选定A物业公司为前期物业管理服务企业，前期物业服务合同自2007年10月22日起至2010年10月21日止，期限为三年。

一种李先生签订的购房合同中对前期物业服务做了以上约定。

但2010年11月1日。

B公司经理找到李先生，声称其公司已接管该小区，并要求他交纳物业费。

李先生予以拒绝，认为小区物业服务单位是A物业管理公司，B公司无权向业主收取物业管理费。

B物业管理公司辩称，“我们接管小区是基于建设单位的选聘，经过了招投标程序，而招投标已经由政府部门备案，是合法有效的。

A管理公司在合同满后不愿继续服务，B物业管理公司进行接管也是为了全体业主的利益。

”业主李先生反驳说，截至2010年10月1日，90%的小区业主已经全部入住，建设单位在小区虽然保留了部分产权。

但仅是小区业主之一。

因此建设单位不具备再次招投标竞选新的物业管理公司的资格，无权自行更换小区物业管理公司。

而只能由我们业主自己决定选聘新的物业管理服务单位；政府部门也不能给建设单位的招投标进行备案。

1根据前期物业服务合同来区分

《前期物业服务合同》则是指物业管理区域内的业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业管理企业签订的合同。

根据《物业管理条例》第21条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

从《物业管理条例》的规定也可以看出，前期物业管理自房屋出售即业主与开发商签订购房合同开始至业主委员会与接受委托的物业服务企业签订的《普通物业服务合同》生效时止。

其主要内容包括:

房屋交付验收；装潢管理；卫生保洁工作；维护小区秩序；协调各种矛盾等。

这个阶段的小区常常发生各种配套设施不健全，各种管理规则不完善，各种服务不到位等现象。

从前期物业服务的性质看，包括开发商的售后服务和为业主提供物业服务的双重属性。

2从合同法着手

根据《合同法》，对此大致有两种解释：

第一种是开发商委托物业管理公司，指定业主履行合同。

《合同法》第五十六条规定：

当事人可以约定由第三人向债权人履行债务。

那么是否可以根据条款认为业主承担前期物业管理合同的义务是由开发商指定的呢？

本人认为不能。

因为该条款还对第三人不履行债务的后果做出了描述，即“第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。

也就是说，业主不履行前期物业管理合同，物业管理公司依法追究承担责任的对象不应该是业主，而应该是开发商。

这和目前对前期物业管理合同的普遍理解是完全不同的。

第二种是开发商作为业主的代理人与物业管理公司签署合同，其法律后果由业主承担。

《合同法》第二十一章是对委托合同的规定。

那么是否可以根据该章节，认定业者委托开发商与物业管理公司签署前期物业管理合同呢？

本人认为不能。

因为在实践中，开发商和物业管理公司签订前期物业管理合同、备案临时公约都是在房屋销售之前。

当购房人还没有成为“业主”的情况下，委托人是不确定或是不存在的，代理关系自然也就无法确立了。

何况物业管理企业的招投标成本、项目物业管理的前期开办费等也是由开发商独立承担的，和与业主没有关系。

3根据物业管理条例来区分

而根据《物业管理条例》第26条规定：

前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

这里要注意区分两个不同的概念，即前期物业服务合同终止与前期物业管理终止的区别。

就前期物业服务合同而言，当事人双方均有权随时终止合同，另外，当事人双方约定的合同期限届满时，合同也终止。

前期物业服务合同因上述原因而终止时，可能仍然需要进行前期物业管理（业主委员会尚未产生时），这时就需要订立新的前期物业服务合同，换句话说，前期物业服务合同终止，并不一定意味着前期物业管理的终止。

只有在业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之时，前期物业管理才终止。

综上所述，前期物业管理仅仅存在于业主、业主大会选聘物业服务企业的过渡中。

一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业之间签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段的结束。

总的来说，只要业主有了自行选聘物业服务企业的条件，那么选聘权就属于业主，而不是其他任何单位或个人。

四前期物业管理法律关系问题产生的原因

首先，本人觉得出现这些情况在于业主自我管理、自我约束的意识和能力较弱

实践中业主大会成立难的问题十分突出，其原因有两方面：

一方面是由于筹备成立业主大会要拟定《业主大会议事规则》、《业主公约》等文件的草案，要确认业主身份、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，这些工作需要筹备组投入一定的精力；另一方面是业主参与意识普遍不强，众多业主之间难以形成一致意见。

有些地方没有及时按照《物业管理条例》，将原有的业主委员会制度调整为业主大会制度，仍然存在少数业主委员会成员自行决策的情况，不能体现民主协商和少数服从多数的原则，容易发生少数业主委员会成员损害大多数业主利益的情况。

业主公约是业主应当共同遵守的行为准则，对业主自我管理和自我约束有重要作用，但相当多的业主缺乏公约意识，不少小区没有制定业主公约，或者制定了仅流于形式，业主违反公约的现象较为普遍，对此也缺乏有效的制约手段。

五如何解决前期物业管理法律关系中的问题

对于物业服务合同监督方面存在的问题。

在物业管理中，物业问题或多或少地会涉及到公共利益。

为防止物业问题损害公共利益、他人合法权益，就有必要对物业管理进行行政监督：

一方面对业主大会、业主委员会等组织进行监督；另一方面对物业服务合同进行监督。

现行法规对于组织的监督有明确的规定，如业主委员会成立后需向行政机关备案。

然而对于物业服务合同却没有相关的备案或其他的监督程序，特别是对前期物业合同，行政机关应加强监督，以防止建设单位、前期物业企业滥用优势地位侵害业主合法权益。

然而，依现行法规行政权在此十分薄弱。

要解决我国物业管理的这些问题，应该要建立起规范化、专业化、成熟的物业管理市场，并从以下方面努力：

（一）完善法律机制

加速立法，建立物业管理法律体系，不但要有法可依，还应切实可行，具体细致，如消防安全细则、物业管理招投标规章等。

改革现行收费标准，引进竞争机制，创造公平的竞争环境，业主委员会能够真正行使权利，能够自由选聘、解聘物业管理企业。

开展物业管理多种经营，政府适当放宽物业管理企业开展多种经营的政策限制，为持续快速健康发展提供资金保证。

规模较小的物业管理企业可考虑合并、重组等方式，以扩大规模，谋求更好的生存空间和发展环境。

（二）改意识变服务

引导社会公众加深对物业管理的了解，纠正偏见及错误看法，创造良好的社会舆论环境，便于物业管理工作的开展。

另一方面物业管理企业也要通过良好的服务来逐步改变人们的观念。

（三）加强企业型人才培养

高度重视人才培养。

要通过大专院校与自学考试等多种形式，多种渠道培养物业管理人才，抓紧对物业公司经理、部门经理和管理员进行上岗培训，适时开展对小区主任的培训。

（四）发挥委员会的作用

重视业主委员会的重要作用，及时组建业主委员会，提高其参与意识，充分发挥其作用，建立健全监督机制。

（五）仲裁机构调节

引入仲裁制度，成立仲裁机构，在格式化的《物业管理合同》中订立仲裁条款。

同时政府应协助加强对仲裁结果的执行力度，形成开发商、物业管理企业、业主及国家相关职能机构等的联动格局，使像收费纠纷等类问题通过正规途径，得到及时、妥善的解决。

这是物业企业要赢得市场、增强凝聚力、实现可持续发展的必经之路。

今后的物业市场，竞争必然更加激烈，市场重新洗牌不可避免。

企业要想占有更多的市场份额，必须拥有自己的品牌，塑造自己的形象。

实施品牌化战略，物管企业优胜劣汰，是一种必然的趋势。

专业化是生产力发展到一定水平，社会化分工到一定程度的产物，也是物业管理市场化的必然结果。

未来的物业管理项目将由更多的专业性公司来完成，而不是由一个物业管理公司来统包统揽。

物业管理将需要更多的专业人才物业管理行业发展时间较短，目前的物业管理人员大多是从别的专业转行过来的，这些人缺乏专门的知识和系统的培训。

随着高科技的迅速发展，现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备。

管理好这些复杂的设备，靠过去那种简单的管理维护技术显然是难以承担的。

物业管理企业要走可持续发展道路，必须注重员工的培养，挖掘经营管理人才。

说到底，“企业的竞争其实就是人力的竞争”。

为了能在市场上占领一席之地，人才的培养和储备是必不可少的。

总结

社会在不断地进步，我们也需要不断的跟进。

在前期物业管理中错在许许多多的问题，当面对这些问题时，我们不要选择逃避，要面对，要想办法解决。

只有不断地解决问题，我们才能在前期物业管理中做得更好。

不断完善法律机制，我们在前期物业管理中才能有更好的依据去解决问题。

参考文献

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[10]刘渝静.举足轻重的物管企业文化建设[J].现代物业，2006（01）.

致谢

本学位论文是在我的导师的亲切关怀和悉心指导下完成的。

她严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我。

从课题的选择到项目的最终完成，老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持。

在此，我还要感谢在一起愉快的度过大学生活的各位同学们，正是由于你们的帮助和支持，我才能克服一个一个的困难和疑惑，直至本文的顺利完成。

在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意!

最后我还要感谢培养我长大含辛茹苦的父母，谢谢你们!