公寓前期物业管理服务协议.docx
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公寓前期物业管理服务协议
**前期物业服务协议
本协议当事人
甲方：
**物业管理有限公司
乙方：
甲方是指：
开发建设单位浙江嘉和实业有限公司委托的物业管理企业；
乙方是指：
购房人（业主）。
前期物业服务是指：
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。
物业名称：
丽江公寓（B地块）
乙方所购房屋销售（预售）合同编号：
乙方所购房屋基本情况：
类型：
座落位置：
幢单元室
建筑面积：
平方米
下列词语在本协议中，所赋予的定义是：
1、专有部分---指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性的独立空间或区域，包括上述空间或区域内专用的计量设施和管线接驳端以内的相关设施设备。
2、共用部位---指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、抗震结构、部位、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等。
3、共用设备、设施---指住宅小区或单幢住宅内，共用上下水和地下排水管道、下水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、共用线路、照明、煤气线路、消防设施、共用智能化设备、其它机电设备和共用设备使用的房屋及公共绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和公共设施使用的房屋等。
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业服务达成如下协议：
第一条双方的权利和义务
一、甲方的权利和义务
1、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业服务制度和《业主手册》并书面告知乙方；
3、建立健全本物业的物业服务档案资料；
4、制止违反本物业的物业服务制度和《业主手册》的行为；
5、根据需要，物业服务企业可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；
6、依据与建设单位签订的《前期物业服务合同》的规定，向乙方收取物业服务费用；
7、编制年度物业服务工作计划，物业共用部位、共用设施设备维修资金的使用计划；
8、每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况；
9、提前将装修房屋的注意事项和限制条件告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；
10、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能；
11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；
12、如未被业主、业主大会续聘，自本协议终止起15日内与业主、业主大会选聘的物业服务企业办理相关移交手续，移交手续须经业主委员会确认。
13、按前期物业服务合同，实施小区具体管理。
14、甲方可聘请相关专业公司为乙方提供健康服务。
二、乙方的权利和义务
1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；
2、监督甲方的物业服务服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；
3、遵守本物业的《临时管理规约》和《业主手册》；
4、依据建设单位与甲方签订的前期物业服务合同的规定，向甲方交纳物业服务费用；
5、装饰装修房屋时，和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，遵守有关法规、规章、政策的规定；
6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿；
7、转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议；
8、对承租人、使用人及访客等违反物业服务制度和《业主手册》造成的损失、损害承担民事责任；
9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益；
10、出租房屋时，不得将房屋直接或分割后出租给两个以上的承租人，不得允许承租人将房屋转租给一个以上的次承租人。
11、若依据《商品房买卖合同》有权使用露台或绿地的，应在签订本协议的同时，签署安全使用及清洁、维护露台或合理使用及清洁、维护绿地的承诺书。
12、享有甲方为其提供的健康服务。
第二条服务事项、要求和标准：
一、常规性物业服务内容：
1、综合管理服务标准（详见附件1）；
2、公共区域清洁卫生服务标准（详见附件2）；
3、公共区域秩序维护服务标准（详见附件3）；
4、公共区域绿化日常养护服务标准（详见附件4）；
5、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准（详见附件5）。
6、房屋装修管理
（1）制订房屋装修装饰管理服务制度，做好装饰装修管理工作；
（2）按规定工作日做好业主装饰装修申请审批工作；
（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，加强治安、消防和房屋安全管理，对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，配合相关部门调解因装修引发的邻里纠纷；
（4）业主装修后应进行检查验收，对违反装修协议的要提出处理意见，问题严重的提请有关部门处理。
7、文明建设
协助社区居委会，积极开展文化娱乐活动，增强业主之间交流，创建文明社区。
二、健康服务
1、健康档案
（1）建立并保存业主电子健康档案；
（2）业主书面健康档案整理、保存指导；
（3）为有需要的业主制作爱心卡。
2、健康咨询
（1）常规性健康咨询；
（2）少年儿童生长发育咨询；
（3）孕产期咨询；
（4）更年期咨询；
（5）睡眠改善咨询；
（6）心理咨询服务；
（7）健康膳食咨询；
（8）合理运动咨询；
（9）导医咨询。
3、基本身体指标检测
（1）血氧饱和度检测；
（2）测量血压；
（3）测身高、体重，计算BMI指数；
（4）测量腰、臀围，计算腰臀比；
（5）肺活量检测；
（6）握力检测。
4、家庭环境健康服务
（1）保姆健康知识培训；
（2）冰箱、洗衣机、热水器、饮水器、空调等家用电器灭菌指导；
（3）厨房卫生科学指导；
（4）水龙头清洗和灭菌指导；
（5）寝具灭菌指导；
（6）家庭药箱整理。
5、老年人健康服务（60周岁以上）
（1）膳食营养科学指导；
（2）运动科学指导；
（3）家庭护理指导。
6、健康讲座与沙龙
（1）定期举办各类健康讲座；
（2）定期组织各类健康主题沙龙。
7、其他
（1）为有需要的业主制定个性化体检套餐；
（2）代为联系体检机构；
（3）公共防疫健康信息发布与提示。
第三条物业服务费
甲方采取包干制方式收取物业服务费用。
一、乙方交费时间：
每12个月交纳一次，具体于每12个月的第一个月履行交纳义务；
二、收费标准：
由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下（按建筑面积）：
小高层、高层住宅：
2.5元/月·平方米（含电梯、加压供水等运行能耗费）；
商铺：
2.5元/月·平方米；
其他：
地下车库车位50元/月·个。
三、物业服务费自建设单位发出的“入伙通知书”规定的领房之日的次月起计收。
四、建设单位已交付使用但乙方尚未居住的物业，乙方物业服务费按应收标准的全额向甲方交纳。
五、乙方出租物业时，物业服务服务费由乙方或承租方交纳，乙方负有连带交纳责任。
六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务服务费。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者物业买受人与建设单位因房屋买卖合同纠纷等原因未领取的物业，共用设施设备运行能耗费由建设单位交纳。
七、地面车位使用费按照政府物价部门有关规定执行。
八、甲方受乙方的委托对其物业专有部分提供维修养护等服务，费用由委托人支付，服务收费标准由甲方制定并在物业服务区域内公示。
九、甲方向乙方提供的其它服务项目和收费可参考当地政府有关收费标准执行。
第四条房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护费用及物业维修资金使用：
1、保修期内属保修范围内的房屋建筑本体及共用部位、共用设施设备的维修、养护费用及责任由开发建设单位承担，开发建设单位委托甲方进行保养的，由甲方负责；
2、不属保修范围内的维修、养护费用，按有关规定办理；
3、保修期满后，房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新改造费用，在物业专项维修资金未建立之前，由物业区域内的全体业主按各自拥有物业建筑面积比例共同承担。
物业专项维修资金建立后，在其专项维修资金中列支；
4、维修资金不敷使用时，由业大会决定筹续；其缴存、管理、续筹均依照相关的法律规定及相关政府部门的规定执行。
5、业主转让房屋所有权时，维修资金不予退还，随房屋所有权过户。
第五条本物业服务区域内属于全体业主所有的停车场、商业用房及其他物业共用部位、共用设施设备统一委托甲方经营；甲方按照收入的20%提取代理服务费，并在扣除成本、代理服务费后，甲乙双方约定纳入维修资金方式处理。
第六条违约责任
一、双方约定因为下列事由所导致之损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方的免责事由，即甲方均不负赔偿之责：
1、天灾、地震等不可抗力之事及非甲方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害。
2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所致之损害，但因甲方故意或过失所致，不在此限。
3、因本物业内设备或相关设施，本身固有瑕疵所致的一切相关损害。
4、因乙方或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本协议、业主临时管理规约和其它物业服务规定所致的一切相关损害。
5、非因甲方违反本协议义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害。
6、甲方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而乙方未采纳所致之损害。
7、自乙方迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生之任何损害。
8、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因甲方违反本协议义务而导致以上事故者除外。
9、乙方、物业使用人未经甲方同意，擅自委托甲方工作人员提供服务所致之任何损害（如代为泊车等）。
10、除上述各款外，其它不可归责于甲方之事由者。
二、甲方违反本协议第三条的约定，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退，并就多收部分要求甲方支付银行同期存款双倍利息作为违约金。
乙方违反本协议的约定，使甲方未完成规定管理标准，甲方不承担违约责任，造成甲方重大损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
三、乙方违反协议，不按照约定交纳物业服务服务费的，甲方可以依照合同约定收取滞纳金，每日收取的滞纳金标准是乙方应交纳额的千分之二。
五、乙方违反协议，将房屋直接或分割后出租给两个以上的承租人或允许出租人将房屋转租给一个以上的次承租人的，甲方有权要乙方限期改正，乙方逾期未改正的，甲方可按本协议第十二条约定的争议解决途径要求乙方停止违约行为并根据《临时管理规约》约定支付违约金。
第七条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。
甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理
第八条在本协议履行期间，如遇不可抗力致使本协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
第九条本协议内空格部位填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第十条本协议的解释适用中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及本物业所在地的法规、政策。
本协议与相关法律、法规和有关政策相抵触的部分无效，但不影响本协议其他部分的效力。
第十一条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向人民法院起诉。
第十二条本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
第十三条甲方与业主签订的第一份协议，由甲方送当地物业服务行政主管部门备案。
第十四条本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效。
甲方（章）;乙方（章）：
签约代表：
签约代表：
年月日
附件1：
综合管理服务标准
内容
服务要求
物业服务中心设置
本物业内设置物业服务中心，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。
服务人员要求
（1）物业服务中心经理有相应的上岗证。
（2）物业服务人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情。
服务时间
周一至周日在物业服务中心进行业务接待，并提供服务,每天接待时间不少于10小时。
日常管理与服务
（1）服务规范应符合杭州市物业管理行业规范要求。
（2）公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。
（7）建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。
（8）制定物业服务工作计划，并组织实施。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于物业住户80%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
（10）制定物业服务中心内部管理制度和考核制度。
（11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。
（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（13）综合服务的其它服务项目达到约定的服务标准。
（14）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
（15）物业内标志明显。
附件2：
公共区域清洁卫生服务标准
序号
内容
服务要求
1
地面
每日清扫、每周拖洗一次；一层共用大厅每日拖洗一次；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次。
2
扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱
扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每二周清洁一次。
3
栏杆
每天檫抹一次
4
天花板、公共灯具
每月除尘一次。
5
进户门
每三天擦抹一次
6
楼道玻璃
每周清洁一次
7
天台、屋顶
每月清洁一次
9
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上，循环保洁（如有地毯每日换洗一次）。
10
垃圾收集
每层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
11
道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每日清扫二次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死角；明沟每周清扫一次。
12
垃圾厢房
垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次，冬天隔天冲洗一次
13
果皮箱、垃圾桶
合理设置。
每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
14
消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），每年灭鼠三次。
附件3：
公共区域秩序维护服务标准
内容
服务要求
人员要求
（1）专职人员，以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。
（2）能处理和应对物业内公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
（3）上岗时佩带统一标志，按需求穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。
（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
门岗
（1）主要出入口24小时值班看守、12小时立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2）夜间有外来人员进入物业内，必须通过电话联系相关单位，决定是否放行。
（3）对进出园区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行确认制度，并进行记录。
巡逻岗
（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位、重点区域每1小时巡逻一次。
（2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，并报告业委会与警方，协助采取有关措施。
（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。
技防设施和救助
（监控岗）
（1）园区设有监控中心，并具备录像监控（监控点至少覆盖园区进出口、主要公共走廊）、并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
（2）监控中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
（3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
车辆
管理
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
（2）有专职人员12小时巡视和协助停车事宜。
（3）车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
附件4：
公共区域绿化日常养护服务标准
项目
内容
要素
养护要求（植物）
公共
绿化
草坪
修剪
草坪保持平整，草高不超过8cm。
清杂草
每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。
灌、排水
常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
施肥
按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。
病虫害防治
及时做好病虫害防治。
其它
草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。
树木
修剪
乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。
中耕除草、松土
适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。
施肥
按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
病虫害防治
防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％。
扶正
加固
树木基本无倾斜。
其它
乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
花坛花境
布置
一年中有三次以上花卉布置，三季有花。
灌、排水
保持有效供水，无积水。
补种
缺枝倒伏不超过五处。
修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
病虫害防治
适时做好病虫害防治。
附件5：
共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
项目
内容
运行、保养、维修服务要求
公共
部位
门窗
每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。
楼道灯
完好率不低于95%。
雨、污水管道
区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及进清掏。
道路、场地等
每周二次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每半月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
供水系统
1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。
2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
排水系统
1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。
2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。
3、控制柜电气性能完好，运作正常。
4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。
5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。
升降系统
1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。
消防系统
1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；
2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；
3、每天检查火警功能、报警功能是否正常；
4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器及时清洗或更换；
5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；
6、每月检查一次灭火器，及时更新或充压。
承诺书
（一）
本户为的买受人，根据《商品房买卖合同》对楼的露台享有使用权，为安全使用该露台，本户承诺如下：
一、在使用中：
1、保持原有风格，不在露台上开凿、拆改、变动相关墙体，不增砌墙体，增加承载负荷，不破坏原有的防水层；
2、不在露台上敷设管线、增加构筑物、增加或减少绿化；
3、在使用过程中，不侵害其他业主的合法权益，处理好相邻业主之间的关系。
二、承担露台的管理、养护、维修等责任，及时清理垃圾，避免垃圾堵塞排水设施，造成自身或他人的财产损失；
三、对于物管公司为小区业主的利益考虑而进行的露台及其附着物的检查，本人有义务配合并提供通行的便利；
四、同意承担违反本承诺书的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本承诺书的行为承担连带责任。
本户同意在转让该物业时取得物业受让人签署的承诺书并送交开发商或物业服务单位；开发商或物业服务单位收到物业受让人签署的承诺书前，本承诺继续有效。
幢单元室代表：
年月日
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