房地产行业的信用分析.doc

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房地产行业的信用分析

——以万科、保利房产为例

万科简介

万科企业股份有限公司（股票代码：

000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。

总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。

 公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。

投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。

主要产品是商品住宅。

目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。

万科在行业内所处水平

万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。

2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。

保利房产简介

保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：

一级房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。

　　房地产行业基本行业分析

　　根据国家统计局数据分析，2010年1～9月全国房地产完成投资335l1．25亿元，住宅投资额23512．05亿元，同比增长33．8％商品房销售面积63150．23万平方米，销售额31916．58亿元，销售额增速15．9％。

9月份，全国房地产开发景气指数为103．52，比8月份回落0．59个百分点，比去年同期提高2．44+百分点。

由此可见我国房地产投资行业仍然处于一个高度发展的时期，并且随着一线城市的带动，二三线城市的房地产投资业逐渐进入了一个快速发展的时间段。

财务效率分析

一、偿债能力

万科A偿债能力分析

2007

2008

2009

2010前三季度

流动比率

2.15

2.73

2.31

2.34

速动比率

0.66

0.67

0.74

0.54

现金比率

0.24

0.28

0.4

0.24

现金流量比率（%）

-49.58

-38.9

-2.99

-46.24

资产负责率

68.62

70.78

69.99

78.92

保利地产偿债能力分析

2007

2008

2009

2010前三季度

流动比率

1.96

1.76

1.91

1.65

速动比率

0.59

0.43

0.59

0.52

现金比率

0.35

0.31

0.34

0.29

现金流量比率

-21.4

-0.053

13.6

-1.11

资产负债率

66.11

67.44

67

73.75

1、两家公司流动比率、速动比率均属正常，万科在稳定程度和绝对数方面都较优于保利，这与两家公司现金的市场地位相符。

2、由于保利前几年规模扩张太快，资产融入资金增长较大，所以其资产负债率呈下降状态。

而万科生产经营正常，仍保持较高的负债率。

3、万科不论是在短期偿债能力还是长期偿债能力都优于保利，但保利在这些方面也显示了很强的能力。

二、资产经营能力

应收帐款周转率反映企业应收帐款的周转速度。

首先要说明应收账款周转率有一定的适用范围，在一些特殊的行业和公司中，指标有可能偏离正确的方向。

第一是可以使用大量分期付款结算的行业，比如房地产业；第二是季节性企业使用这个指标时不能反映实际情况；第三，大量使用现金结算的销售；第四，年末大幅度销售或者年末销售大幅度下降。

万科的应收账款周转率平稳增长，波动较小，而保利有较大幅度增长，2007年后高于万科，显示其良好的销售信用。

存货周转率反映了企业存货的周转速度。

万科持续高于保利，但两者间差距逐步缩小，显示房地产市场的竞争日渐激烈。

图中万科07到08年的存货周转率比较大幅度的下降，说明它的存货在逐年增加，或者是存货的增长速度快于主营业务成本的增长速度，这样不仅耗费存货成本，还影响公司的资金周转。

08到09年又有一定的上升，应该是受金融危机影响的房市有回暖的趋势，市场需求增加。

保利的存货周转率虽然整体低于万科的，但是07到09年呈逐年上升的趋势，说明该公司注意了进货和销货的关系，使存货的占用水平逐年下降，从而增强了企业的应现能力。

特别在全球金融危机的影响下，在判断形势发生转变的情况下，公司灵活应对市场变化，较好的控制了存货规模。

总资产周转率反映企业全部资产的运营能力，体现了企业对资产的运用效率。

万科虽在总资产周转率方面一直高于保利，但逐渐趋于一致，比较平稳。

两家公司在应收账款周转率方面的对比变化显示了保利在销售信用方面的努力，取得了良好的结果，而万科作为房地产的中坚力量，在占有了较大市场份额后对销售信用的忽略。

万科在总资产周转率方面一直高于保利，与万科流动资产的良好利用有关，显示了在公司财务机制方面的优势。

如图所示，万科的流动资本周转率依旧是07到08年下降幅度较大，到09年趋于平稳。

而且07年到08年万科流动资本从95,432,519,188.17增加到113,456,373,203.92，增长幅度基本和总资产增长幅度一致，所以流动资产周转率的跌幅也和总资产周转率的跌幅差不多。

同样的，08到09年的流动资产资本周转率变动幅度和总资产周转率的变动幅度一样。

保利的流动资产周转率保持在一个比较平稳的水平，有上升的趋势，但整体水平同样低于万科的。

保利应该注意盘活所有现金，提高资产的运用效率。

总结：

1、通过分析，万科的净资产收益率依旧保持在较高水平，资产结构和营运能力良好，作为房产的航母，保持良好的资金流动性是相当重要的。

2、由于资金面的短缺，要求万科企业在今后要加强融资，扩大融资渠道，降低融资费用，适度增加企业贷款，控制财务风险，保证资金运作正常，并适度增加新发股。

3、通过分析可知，近几年来，保利的资产负债结构尚为合理，偿债能力较强。

4、保利近几年的发展速度明显快于万科，虽然规模尚有差距，但其实力不可小视。

5、出于未来发展，考虑过多拿地，加大行业扩张，近两年土地成本高，土地款支付压力过大，导致经营性现金流出问题。

保利与万科要紧抓国家宏观调控政策，改善自身战略结构，筹集大量资金，为其提供发展动力和可靠保障。