房屋建筑物评估案例.docx

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房屋建筑物评估案例

案例一：

办公楼（房屋明细表5-1-1第44项）

1、评估对象概况

该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。

房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。

该建筑物为4层混合结构，檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:

7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。

办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。

该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。

外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。

2、重置全价

对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。

重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本

（1）建安工程造价

建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预（决）算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。

根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。

根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。

根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本；

建筑土建工程造价取费计算表

金额单位：

元

序号

项目名称

计算方法

费率

金额

（一）

工程直接费

工程量×基价

872,672.17

（三）

企业管理费

［

（一）+

（二）］×费率

9.34%

81,507.58

（四）

利润

（一）～（三）×费率

5.54%

52,861.56

（五）

组织措施费

（一）～（四）×费率

6.57%

66,162.61

（七）

地区价差

按规定

35,687.70

（八）

规费

（一）～（七）×规费

5.50%

60,989.04

（九）

税金

（一）～（八）×税率

3.35%

39,191.00

（十）

总造价

（一）～（九）

1,209,071.67

（十一）

安装工程

100,352.95

（十二）

建筑安装总造价

1,309,424.61

注：

安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。

（2）前期及其他费用计算表

工程前期费用计算表

金额单位：

元

序号

费用名称

取费基数

费率

金额

取费依据

一

建安工程造价

1,309,424.61

建设单位管理费

建安工程造价

0.87%

11,391.99

财建[2002]394号

中煤建协字[2007]90号

勘察设计费

建安工程造价

3.21%

42,032.53

计价格[2002]10号

中煤建协字[2007]90号

工程建设监理费

建安工程造价

1.70%

22,260.22

发改价格[2007]670号

中煤建协字[2007]90号

工程质量监督费

建安工程造价

0.40%

5,237.70

中煤建协字[2007]90号

招标代理服务费

建安工程造价

0.10%

1,309.42

计价格[2002]1980号

环境评价费

建安工程造价

0.08%

982.07

中煤建协字[2007]90号

计价字[2002]125号

墙体材料专项基金

建筑平方米

7,620.24

财综字[2002]55号

散装水泥专项基金

每吨袋装水泥

392.67

财综[2002]23号

市政公用设施建设配套费

建筑平方米

9,525.30

内政发[1999]12号

二

合计

100,752.14

（3）资金成本

根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.40%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。

资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×1/2

=（1,309,424.61+100,752.14）×5.40%×3/2=114,224.32元

（4）重置全价：

重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本

＝1,309,424.61+100,752.14+114,224.32

＝1,524,401.07元

＝1,524,400.00元（取整）

3、成新率

该建筑物2003年3月建成投入使用，砖混结构非生产用房经济使用年限为50年，已使用5.76年。

通过现场勘察，该房屋基础无沉降现象，梁板柱无裂纹，承载良好；地面轻度磨损，内墙和天棚有部分轻微空鼓、裂纹现象；外墙表面无剥落，门窗轻微变形破损；水、电等配套设施正常使用。

通过评估人员现场鉴定勘察，通过加权平均计算成新率。

理论成新率=（1－已使用年限÷经济寿命年限）×100%

=（1－5.76/50）×100%

=88%。

勘察成新率见下表：

房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表

序号

结构名称

标准分

勘察分

一

结构部分（占80%）

100

基础

柱

梁

板

承重墙

二

装修及装饰部分：

（占10%）

100

屋面

门、窗

外墙

内墙

顶棚

楼面、地面

三

设备部分：

（占10%）

100

给排水及采暖

电气照明

通风

四勘查成新率

83%

成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%

=83%×60%+88%×40%=85%

4、评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

=1,524,400.00×85%

=1,295,740.00元

案例二：

俱乐部（房屋明细表5-1-1第117项）

1、评估对象概况

该建筑物为工会俱乐部，于1984年12月竣工使用，2008年12月31日账面原值2,565,208.89元，账面净值1,213,935.62元。

房产证为房权证陈宝字第280117号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为2,407.47平方米。

该建筑物为1层框架结构，檐高15米，独立基础，其中荷载大者则为振动灌注桩，上部为现浇钢筋混凝土柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨架。

屋面有隔热层及防水层，外墙采用水泥砂浆及清水墙，内墙防磁涂料滚刷，地面采用水泥地面及少量木质地板铺设而成，窗为钢窗，木门。

俱乐部内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。

该俱乐部使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。

外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。

2、重置全价

对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。

重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本

（1）建安工程造价

根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。

根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。

根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为1.0年，1年期固定资产贷款利率为5.31%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本；

建筑土建工程造价取费计算表

金额单位：

元

序号

费用项目

计算方法

费率（%）

金额（元）

（一）

直接工程费

按定额计算

1,708,798.13

（二）

措施项目费

按计算规则计算

1.04%

17,771.50

（三）

小计

（一）＋

（二）

1,726,569.63

（四）

企业管理费、利润

255,636.20

企业管理费

直接工程费

7.96

136,020.33

利润

直接工程费

119,615.87

（五）

合计

（三）＋（四）

1,982,205.83

（六）

材料差价调整

85,020.35

（七）

合计

（五）＋（六）

2,067,226.18

（八）

规费

113,077.27

工程排污费

按实际发生计算

工程定额测定费

不含税工程造价

0.15

3,100.84

养老和失业保险及医疗保险

不含税工程造价

4.17

86,203.33

住房公积金

不含税工程造价

0.89

18,398.31

意外伤害保险

不含税工程造价

0.26

5,374.79

（九）

合计

（七）＋（八）

2,180,303.45

（十）

税金

（九）×综合税率

3.35

73,040.17

（十一）

工程造价

（九）+（十）

2,253,343.62

（十二）

安装工程

240,882.43

（十三）

建筑安装工程造价

（十一）+（十二）

2,494,226.05

注：

安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。

（2）前期及其他费用计算表

工程前期费用计算表

金额单位：

元

序号

费用名称

取费基数

费率

金额

取费依据

一

建安工程造价

2,494,226.05

建设单位管理费

建安工程造价

1.13%

28,184.75

财建[2002]394号

勘察设计费

建安工程造价

3.78%

94,281.74

计价格[2002]10号

工程建设监理费

建安工程造价

2.18%

54,374.13

发改价格[2007]670号

工程质量监督费

建安工程造价

0.10%

2,494.23

内发改费字[2007]677号

招标代理服务费

建安工程造价

0.31%

7,732.10

计价格[2002]1980号

环境评价费

建安工程造价

0.08%

1,870.67

计价字[2002]125号

墙体材料专项基金

建筑平方米

19,259.76

财综字[2002]55号

散装水泥专项基金

每吨袋装水泥

1,290.18

财综[2002]23号

市政公用设施建设配套费

建筑平方米

24,074.70

内政发[1999]12号

二

合计

233,562.26

（3）资金成本

根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为1.0年，1年期固定资产贷款利率为5.31%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。

资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×1/2

=（2,494,226.05+233,562.26）×5.31%×1/2=72,422.78元

（4）重置全价：

重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本

＝2,494,226.05+233,562.26+72,422.78

＝2,800,211.10元

＝2,800,200.00元（取整）

3、成新率

该建筑物1984年12月建成投入使用，框架结构非生产用房经济使用年限为60年，已使用24.02年。

理论成新率=（1－已使用年限÷经济寿命年限）×100%

=（1－24.62/60）×100%

=60%。

鉴定成新率

通过实地勘查将建筑物分为三部分，即结构部分、装修部分、设备部分，向被评估单位了解该房屋的使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，然后对结构部分、装饰部分和设备部分进行打分，确定其鉴定成新率

勘察成新率见下表：

房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表

序号

标准分

勘察分

现场勘察情况

结构部分G

地基基础

沉降均匀，基础有一定承载力

承重构件

承重构件整体较好

墙体

轻微裂纹、轻度腐蚀

屋面

局部渗水

地面

局部裂缝、局部破损

小计：

（1+2+3+4+5）×

80%

46.40

装修部分S

门窗

开启不灵活

外墙

局部脱灰、空鼓

内墙

局部脱灰、腐蚀

顶棚

局部脱灰、空鼓

小计：

（6+7+8+9）×

5.85

设备部分B

电器照明

线路老化

水

不够畅通，接头处有渗水现象

其他

一般

小计：

（10+11+12+13+14）×

11%

5.83

合计：

成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%

=58%×60%+60%×40%=59%

4、评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

=2,800,200.00×59%

=1,652,118.00元

案例三：

驻呼和浩特市办事处（房屋明细表5-1-1第103项）

1、房屋建筑物概况

（1）位置及周边环境

评估对象位于呼和浩特市新城区财神庙街，用途为办公室。

临近新城区新华大街，财神庙街上有2路、3路、4路、5路、19路、55路、61路等多条公交线路，交通非常方便。

周边多个成熟大型住宅小区，宾馆、饭店、银行、医院、超市等生活办公服务设施齐全，繁华程度一般。

（2）产权状况

该楼于1997年竣工投入使用，2008年12月31日账面原值合计684,970.00元，账面净值合计606,453.52元。

房产证号为：

呼房权证新城区字第2004013422号，建筑面积236.73平方米，所有权人为宝日希勒第一煤矿。

（3）建筑状况

该建筑为砖混结构，共6层，370mm砖墙，外墙抹砂石，坡屋顶，水、电、煤气、照明、采暖设备设施齐全。

评估对象在该楼房2层，朝向南偏东，建筑面积236.73平方米。

室内装修：

地面铺设600*600防瓷地板砖，内墙面、天棚滚刷高级防瓷涂料，窗台为大理石铺面，榉木板木门及防盗门，双层塑钢窗，玻璃刻画隔断墙，器具、电照、厨卫采用高档设施。

评估对象由神华宝日希勒能源有限公司于1997年购买，目前用作呼和浩特办事处，经现场勘察，上述房产维护保养情况正常，房屋基础、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、电照等均可正常使用。

2、估价方法及测算

估价人员在分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似物业进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点，选取市场比较法作为本次估价所采用的基本方法。

3、评估过程

1）可比实例的选取和介绍

案例a：

如意小区住宅

建造于2003年的新城区如意小区住宅为6层砖混结构。

建筑面积118平方米，结构与评估对象基本一致，高档装修，水电等基础设施基本齐全，2008年12月成交价格3390元/平方米。

案例b：

乌兰察布东路住宅

建造于2003年的乌兰察布东路商住楼，附近多条公交线路，交通比较方便。

周边多个成熟大型住宅小区，宾馆、饭店、银行、医院、超市等生活办公服务设施齐全，繁华程度一般。

案例建筑面积113平方米，房屋的结构、装修与评估对象基本一致，水电等基础设施基本齐全，2009年2月成交价格2920元/平方米。

案例c：

新城区艺术厅北街住宅

建于1999年的新城区艺术厅北街商住楼，附近多条公交线路，交通非常方便。

周边多个成熟大型住宅小区，宾馆、饭店、银行、医院、超市、商店等生活办公服务设施齐全。

案例建筑面积105平方米，房屋的结构、装修与评估对象基本一致，水电等基础设施基本齐全，但建成年份要较评估对象早很多年，2009年2月成交价格3330元/平方米。

三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下：

因素条件说明表

因素

待估房地产

案例A

案例B

案例C

名称

呼和浩特市办事处

如意小区

商住楼

位置

新城区财神庙街

新城区如意小区

乌兰察布东路

新城区艺术厅北街

交易价格（元/m2）

待估

3390

2920

3330

交易时间

2008-12-31

2008-12-2

2009-2-13

2009-2-17

交易情况

正常

房地产用途

住宅

区域因素

土地级别

同级别

基础设施

电、水、气、通讯、暖系统

五通一平

公共配套设施

医院、学校、娱乐

周围有建行新城西街支行、呼和浩特市对外贸易局、中山医院、同乐幼儿园、北垣小学、新世纪广场等行政机关

周围有建行新城西街支行、呼和浩特市对外贸易局、中山医院、同乐幼儿园、北垣小学、新世纪广场、呼和浩特市政府等行政机关

周围有建行新城西街支行、呼和浩特市对外贸易局、中山医院、电力学校、北垣小学、新世纪广场、呼和浩特市政府等行政机关

周围有建行新城西街支行、呼和浩特市对外贸易局、中山医院、同乐幼儿园、北垣小学、新世纪广场等行政机关

交通便捷程度

交通主（次）干道数量、级别

交通主干道2条

与主干道通达程度

临主干道

离汽车站、公交车站客流量

距火车站约20分钟，长途汽车站约35分钟

距火车站约30分钟，长途汽车站约45分钟

距火车站约20分钟，长途汽车站约35分钟

共有2.3.4.5.19.55.61路多条公交车

共有4、19、20、54路多条公交车

共有2.3.4.5.19.55.61路多条公交车

聚集效应

商业繁华程度

较好

一般

较好

环境质量

绿化、文化

一般

个别因素

宗地条件

临街状况

临主干道

道路类型、级别

主干道：

双向二车道

主干道：

双向二车道

主干道：

双向二车道

主干道：

双向二车道

房屋状况

楼龄

使用状况

较好

一般

层高

3米

朝向

朝阳

东西

朝阳

面积

236.73平方米

118平方米

113平方米

105平方米

装修情况

高档装修

普通装修

中档装修

建筑结构

砖混

层数

2/6

6/6

2/6

1/6

建筑外形

长方形

比较因素条件指数表

因素

待估房地产

案例A

案例B

案例C

名称

呼和浩特市办事处

如意小区

商住楼

位置

新城区财神庙街

新城区如意小区

乌兰察布东路

新城区艺术厅北街

交易价格（元/m2）

待估

3390

2920

3330

交易时间

100

102

交易情况

100

房地产用途

100

区域因素

土地级别

100

基础设施

电、水、气、通讯、暖系统

100

公共配套设施

医院、学校、娱乐等

100

交通便捷程度

交通主（次）干道数量、级别

100

与主干道通达程度

100

离汽车站、公交车站客流量

100

聚集效应

商业繁华程度

100

环境质量

绿化、文化

100

个别因素

宗地条件

临街状况

100

道路类型、级别

100

房屋状况

楼龄

100

104

102

使用状况

100

层高

100

朝向

100

面积

100

104

装修情况

100

建筑结构

100

层数

100

建筑外形

100

因数比较修正系数表

因素

待估房地产

案例A

案例B

案例C

名称

新城区财神庙街

新城区如意小区

乌兰察布东路

新城区艺术厅北街

位置

待估

3390

2920

3330

交易价格（元/m2）

待估

3390

2920

3330

交易时间

1.0000

0.9804

交易情况

1.0000

房地产用途

1.0000

区域因素

土地级别

1.0000

基础设施

电力、供水、排水、煤气、通讯、供暖系统及保证率

1.0000

公共配套

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