五星级酒店项目商业企划书.docx

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五星级酒店项目商业企划书

五星级酒店项目商业企划书

（说明：

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1.项目概况

1.1项目名称：

xx花园大酒店（暂定），占地面积37200平方米，建筑面积60000平方米，绿化率达到50％，拥有生态停车位400多个，酒店主楼高25层，按四星级酒店（准五星）建造。

1.2发起单位：

xx集团

1.3企业性质：

有限责任公司

1.4项目地址：

xxxxxxxxxx

1.5前期投资总额约：

250,000,000元人民币

2.背景分析

2.1政策分析：

形象工程，填补空白。

伴随着中国广东经济的持续增长以及社会消费水平的与日俱增，以劳动密集为主要特征的第三产业也必将得到新的支持和发展，根据博罗县和石湾镇积极发展新兴服务业的战略思路，项目所在地石湾镇科技产业园及项目辐射周边半径10公里内均无高星级酒店与高档次商业服务中心，项目建成后将弥补这一空白，成为新区的重要服务配套项目与政府形象工程，项目与石湾镇政府招商引资形成对接，项目的启动与建设必将得到上级政府的关注和大力支持。

2.2市场分析：

五星打造，独树一帜。

石湾镇所属的博罗县人口76万人，项目所能辐射范围人口可达100万，辐射区内便有中小型企业近2000家，流动与非流动人口超过150万。

博罗、惠东、龙门三县占惠州全市经济总量的39.6%，博罗经济规模已位居全省各县前列，博罗近两年地方财政一般预算收入增幅均超过全市平均水平。

本地居民的消费理念虽然较为理智，但有强大国内外商务、旅游及接待的消费群体，消费能力却不容置疑。

尽管博罗市区内酒店经营状况均处于中等水平，但是我们调查后了解到，现正在营业的酒店，其硬件设施和风格均大同小异，服务质量也是不能恭维。

随着经济的持续增长，其市场空间也正逐渐扩大。

如果“新怡国际花园大酒店”依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类企业中独树一帜，引领潮流。

2.3选址分析

2.3.1石湾镇概况：

石湾镇位于广东省惠州市西南端，是广州、深圳、惠州、东莞的交汇点，素有罗浮山下第一镇、东江一明珠之美誉。

石湾镇地处惠州、东莞、增城三市交界、面积83平方公里，人口10万多人，其中外来劳工多达5.7万人。

下设12个村委会和1个居委会，47个村民小组。

石湾镇是博罗县三个中心镇之一，目前城镇新建成区面积6.2平方公里，城镇规划总面积21.8平方公里，总人口将达到25万人以上。

再加上近1000家的国内外企业，一个强大的生产与商贸布局已经形成。

2.3.2选址优越，升值无可限量。

酒店所在地位于石湾科技产业园永石大道旁，规划为科技产业区6600亩和黄西工业区1000亩，园内规划设置工业区、商务服务区、休闲区、高级管理人员别墅区和文化广场等功能区。

科技产业园预算总投资为1.2亿元，工程分两期进行，首期建设用地为5000亩，二期建设用地2600亩。

目前园内已有2800亩土地完成“三通一平”建设。

科技产业园以高起点，高标准进行规划建设，是一个布局合理、环境优美、设施完善、服务功能齐备的高新技术投资宝地。

是石湾镇重点工程发展项目，政府将大力扶持和发展星级酒店，未来前景无可估量，并具有较广阔的升值空间。

2.3.3交通发达，位置优越。

广汕公路、广惠高速公路与镇内两条主干道石湾大道、永石大道形成纵横交通网络。

距惠州、深圳、广州均只1小时车程。

水路有东江航线，上可至惠州、河源，下可至广州、香港等地。

建有年吞吐量达50万吨的石湾集装箱码头，货轮货运每天直达香港。

2.3.4设施完善，配套功能齐全。

镇内建有两座横跨东江的大桥，分别与东莞石龙、石排两镇相连，村道均铺设水泥路面；现有自来水厂2座，日供水量共7.3万立方米，正规划建设第三自来水厂（设计日供水量15万立方米）；拥有两座11万伏变电站及石湾宾馆等一大批基础设施。

2.3.5商务环境优越，造就服务产业领衔兴起。

本案所在地，石湾镇的政治、经济、文化、服务中心近在咫尺，海关、检验检疫、边检、海事等口岸部门均设有办事处，金融、电信邮政等机构一应俱全。

目前，正在建设投资总额2.62亿元的十项重点工程。

因此具备了打造星级酒店商务服务所需条件的成熟地位。

2.3.6产业基础良好，市场培育日趋成熟。

目前单科技产业园已有工业企业548家，就业人数4万多人。

其中，投资超亿元的企业1家，5000万元至1亿港元的1家，1000万元至5000万港元的有65家。

主要以塑胶、化工、电子、五金、纺织、服装为主。

较大规模的企业有：

南亚塑胶工业（惠州）有限公司，占地900亩，总投资6.4亿美元，首期工程已建成投产。

总投资10亿元人民币的罗浮药谷项目已签订意向书。

2.3.7区域优势明显，客户辐射广。

快捷的交通枢纽和区域优势,又毗邻国家级罗浮山旅游区，客户群体可辐射到石湾、园洲、九潭、福田、长宁、龙华、夏寮、博罗等，东莞的石排、石龙、石碣、企石、桥头和增城等市镇。

一方面将为石湾、博罗等县镇的行政活动和商贸洽谈与接待提供理想的软硬件服务场所；另一方面，将吸引来自国内外的旅客和企事业单位、民营企业等老板商务洽谈、旅游观光、休闲度假。

3.目前星级酒店现状及趋势

3.1博罗县星级酒店现状：

目前只有，博罗东山森林公园五星级酒店项目（是由惠州市康顺投资发展有限公司投资2.9亿元人民币打造的一个位于博罗县城东山森林公园内的配套酒店项目，用地面积共13万平方米,是博罗县城首个按五星级标准建设的在建项目）、博罗宝田国际度假会议中心（五星已授牌）、园洲晶港大酒店（准四星商务酒店）、博罗县汤泉高尔夫俱乐部（于２００４年６月开始营业，总面积近4万多平米），另有：

富华大酒店（四星级涉外商务酒店，位于惠州博罗商业中心地段，共136套客房）、新世纪大酒店和银城大酒店（皆二星级）。

以上东山森林公园酒店、宝田国际度假会议中心皆为旅游区配套型酒店，而晶港大酒店的四星级功能配置不够，凸现不出主题，其它低星级酒店却无法适应现代高中端消费市场的需求，更达不到二级市场酒店的竞争力。

现在星级酒店的发展趋势已向比如博罗这样的二级市场进军，如果建设新怡国际花园大酒店项目将是石湾镇首家四星（准五星）级酒店，并能极大地满足博罗、石湾乃至周边地区客户所需的市场需求。

3.2周边星级酒店现状：

即周边辐射区域的市镇，如增城、石龙、石排、企石等。

只有石龙金凯悦酒店（挂牌五星级）。

3.3星级酒店发展趋势：

根据全国星级酒店研讨会的调查和广东省酒店经营实际，目前酒店业的现状及趋势有以下特点：

3.3.1五星级以上的酒店经济效益普遍较好。

3.3.2高星级酒店凡是娱乐、休闲度假规模巨大的效益较好。

3.3.3凡是注重酒店形象包装及品牌策划的酒店均效益较好；

3.3.4老式以单纯商务为主的酒店正在转型之中，私营大型酒店，股东淡出经营权是当今酒店发展的趋势；

3.3.5酒店管理公司运作模式正在向国内二线城市大举发展。

4.经营定位

4.1定位基本理念

4.1.1档次定位：

四星级（准五星）综合性商务酒店。

4.1.2功能定位：

中、高端商务，会议，娱乐，度假，博罗商业休闲中心。

4.2定位主要依据:

目前，石湾镇尚无一家集商贸、酒店、餐饮、会议、办公、休闲、娱乐于一体的综合性商业服务中心，本案建成营业后将弥补这一空白。

在工业区内建设四星级（准五星）生态商务酒店，在博罗石湾尚属首家，鲜明的功能与市场定位，将成为市场竞争中取得成功的第一步。

4.3经营理念

4.3.1主题理念：

打造博罗首家独特的生态商务酒店。

石湾乃至博罗最体面的商务接待应酬场所，最具有品位的娱乐、桑拿水疗休闲去处，最时尚的商业、会议、办公、旅游居停空间。

4.3.2外延理念：

xx集团的实力象征，以物业保值增值，以准五星级标准的商务客房及配套会议、餐饮设施为品牌形象，以规模化的客房、桑拿和KTV包房娱乐、中西餐为利润中心，以特色立足，以特色取胜，突出人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我变的经营策略。

4.3.3运作方略：

在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力,即独特的竞争优势手段及良性循环机制，实现酒店国际化标准运行。

以个性化的服务为特色，按国际化模式经营客房、餐饮，按东莞模式经营娱乐、桑拿。

除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外，着重建立以CLUB会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。

5.功能布局与建设基本思路

5.1功能设置

5.1.1环境设计:

聘请国际著名的规划设计院设计本案，依照中国饭店协会发布的《绿色饭店标准》并结合超现代国际化高星白金级酒店功能设计理念进行设计,突出功能服务设计著名品牌。

5.1.2公共建筑部分：

生态花园、生态停车场、网球场等，以满足营业与附加值增升的需要。

5.1.3酒店主楼共25层功能设置（含前裙楼、后裙楼、副楼、侧裙楼和楼塔）。

5.1.3.1首层设：

酒店主入口、接待大厅、总服务台、商务中心、自助银行、中餐大堂及厨房、特色餐厅，美容、医疗、精品和监控、消防控制室等管理与后勤附房用房。

5.1.3.2二至三层设：

中餐大厅、中餐包房区与无国界西餐厅及厨房、会议休闲区（茶艺吧）、室内生态花园小品等。

5.1.3.3四层设：

多功能宴会厅（多功能会议厅）、中小会议室、会见室（贵宾休息室）、小型室内展览馆和天台恒温泳池、咖啡吧。

5.1.3.4五至二十层设：

标准客房和套间客房等（共480间），其中五至八层配置CBD高级办公区及商务公寓，每层均带有空中花园的设计方案；最终将公寓、商业、酒店、会与办公议中心、展览和娱乐休闲综合在一起，从而造就新怡成为石湾乃至博罗的商务中心和财富、信息中心。

5.1.4酒店副裙楼共四层——康乐楼功能设置（共设置两个入口）

5.1.4.1娱乐CLUB主楼首层设：

KTV接待大堂、SLOWBAR和SHOWBAR两吧、KTV包房；二层豪华KTV包房，厨房及吧台等管理附房用房；各类规格豪华KTV包房共70间。

5.1.4.2娱乐CLUB塔楼首层设：

桑拿接待大堂；三层设生态水疗、足疗、中医按摩、棋牌、桌球、健身房、乒乓球、沙壶球、书吧、影吧等休闲娱乐用房和VIP桑拿房区；四层设VIP桑拿房区；桑拿房总数共70间。

5.1.5居住建筑部分设：

员工公寓（宿舍）和生活休闲区，在宿舍底层设置洗衣房、员工小卖部等。

5.2酒店设计建议

5.2.1总体设计指导思想以未来酒店市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“国际性生态商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。