某房地产项目开发测算分析报告.docx
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某房地产项目开发测算分析报告
重庆工商职业学院
课程实训报告
课程名称：
房地产开发经营与管理
实训题目：
房地产开发项目可行性研究报告
专业：
班级：
学生姓名：
学号：
指导教师：
职称：
部门：
起止日期：
某房地产项目开发测算报告
一、项目概况
该房地产投资项目位于重庆市江北区谢家嘴内，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：
1、用地面积：
202639平方米
2、建筑密度:
<=36%
3、容积率（地上）：
=3.62
4、绿化率：
=31.38%
5、人口密度：
<=
6、规划用途：
商住综合楼
二、规划方案及主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商住综合楼宇。
楼宇设地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。
裙楼顶层做平台花园。
塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。
本项目主要技术经济指标参见6-1与表6-2.
表6-1项目主要技术经济指标
（一）
项目
单位
数量
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
202639
居住人数
人
12040
总建筑面积
平方米
733553
平均每户建筑面积
平方米
105
居住建筑面积
平方米
361200
平均每户居住人数
人
4
公建面积
平方米
95382
人均居住建筑面积
平方米
30
绿化用地
平方米
63588
道路面积
平方米
42000
居住户数
户
3440
车库面积
平方米
45249
表6-2项目技术经济指标
（二）
层数
功能
所占面积（平方米）
总面积（平方米）
裙楼
4
商铺
11200
106582.1773
公建面积
95382
塔楼
49
住宅
15050
361200
滨江洋房
7
地下室
3
停车库
设备面积
45849
设备面积
300
人防面积
300
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划
1、有关工程计划的说明
项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。
当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。
2、项目实施进度计划
项目实施进度计划见表6-3.
四、项目各种财务数据的估算
1、投资与成本费用估算
（1）土地出让价款
包括两部分：
A、土地使用权出让金
根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为14072万元。
B、拆迁补偿安置费
根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为546.8万元。
上述两项合计为：
14618.8万元。
（2）前期工程费
本项目前期工程费估算见表6-4
表6-4前期工程费估算表单位：
万元
序号
项目
计算依据
金额
1
规划设计费
建安工程费×3%
4457.53
2
可行性研究费
建安工程费×1.5%
2228.76
3
水文、地质、勘探费
建安工程费×0.5%
742.92
4
通水、通电、通路费
建安工程费×2.5%
3714.61
5
场地平整费
60元／平方米
1215.83
总计
12359.65
（3）建安工程费
参照有类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果，见表6-5.
表6-5建安工程费估算表单位：
万元
序号
项目
建筑面积
土建
装饰
设备
金额
单价
金额
单价
金额
单价
金额
合计
1
塔楼
361200
2270
81992.40
150.3
5428.84
587
21202.44
108623.68
2
裙楼
106582.1773
2270
24194.15
475
5062.65
587
6256.37
35513.18
3
地下室
45849
800
3667.92
50
229.25
120
550.19
4447.35
合计
148584.21
（4）基础设施费
其估算过程见表6-6：
表6-6基础设施费估算表单位：
万元
序号
项目
单价
计价数量
合计
1
供电工程
65万元／公顷
73.355318
4768.09567
2
供水工程
15万元／公顷
73.355318
1100.32977
3
道路工程
42.13万元／公顷
4.2
176.9460
4
绿化工程
5.4万元／公顷
6.3588
5
其他工程
占建安工程费的2%
148584.21
合计
9051.39
（5）开发期税费
其估算结果参见表6-7
表6-7开发期税费估算表单位：
万元
序号
项目
金额
估算说明（估算依据）
1
固定资产投资方向调节税
7429.21
建安工程费×5%
2
分散建设市政公用设施建设费
17830.11
建安工程费×12%
3
建筑工程质量安全监督费
594.34
建安工程费×4‰
4
供水管网补偿费
247.68
住宅：
0.3吨／人，600元／吨
67.20
商铺：
0.1吨／平方米，600元／吨
5
供电用电负荷费
660.48
住宅：
4kVA／户，480元/kVA
89.60
商铺：
8kVA／百㎡，1000元/kVA
6
其他
2971.68
建安工程费的2%
合计
29890.30
（6）不可预见费
取以上
（1）-（4）项之和的3%。
则不可预见费为：
（7429.21+17830.11+594.34+247.68+67.20=26168.54）*3%=785.0562（万元）
开发成本小计：
29890.30万元
2、开发费用估算
（1）管理费用
取以上
（1）-（4）项之和的3%.则管理费用为5387.86（万元）
（2）销售费用
销售费用主要包括：
广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%，合计33678.00万元。
销售收入详见表6-9.
（3）财务费用
指建设期借款利息。
第一年借款10000万元，贷款利率为4.73%，每年等本偿还，要求从建设期的第二年起2年内还清。
建设期借款利息计算如下；
第一年应计利息：
（0+9000/2）*4.73%=212.85（万元）
第二年应计利息：
（9212.85+1000/2）*4.3%=598.84（万元）
第三年应计利息：
（9811.59+0/2）*4.73=435.77（万元）
则财务费用上述合计：
1198.52万元.详见表6-14贷款还本付息表。
开发费用小计：
7178.89万元。
总成本费用合计：
255137.79万元
3、投资于总成本费用估算汇总表
详见表6-8
表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：
万元
序号
项目
金额
估算说明
1
开发成本
214873.41
以下
（1）～（6）项合计
1.1
土地费用
9600
1.2
前期工程费
12359.65
1.3
基础设施建设费
9051.39
1.4
建安工程费
148584.21
1.5
开发期税费
29890.30
1.6
不可预见费
5387.86
2
开发费用
40264.38
以下
（1）～（3）项合计
2.1
管理费用
5387.86
2.2
销售费用
33678.00
销售收入×5%
2.3
财务费用
1198.52
3
合计
255137.79
4、项目销售收入估算
（1）销售价格估算
根据市场调查，确定该项目各部分售价单价为：
住宅:
17000/平方米
商铺：
21000/平方米
车位：
15万/个
（2）销售收入的估算
本项目可销售数量为：
住宅113000平方米，裙楼中的商铺部分11200平方米，地下车位2400个。
详见表6-9
表6-9销售总收入预测表单位：
万元
用途
可售数量
预计销售单价
销售收入
住宅
361200
17000元／平方米
614040
商铺
11200
21000元／平方米
23520
车位
2400
150000元
36000
合计
673560
（3）销售计划与收款计划的确定
具体见表6-10
表6-10销售收入分期按比例预测单位：
万元
销售计划
各年度收款情况
合计
年份
销售比例
销售数量
第1年
第2年
第3年
第一年
311668.00
第二年
住宅：
45%
216720
145202.4
商铺：
60%
6720
11558.40
车位：
50%
1440
30240
第三年
住宅：
55%
144480
96801.6
商铺：
40%
4480
7705.60
车位：
50%
960
20160.00
合计
100%
100%
187000.80
124667.20
5、税金估算
（1）销售税金及附加估算
具体见表6-11
表6-11销售税金及附加估算表单位：
万元
序号
类别
计算依据
计算期
1
2
3
1
营业税
销售收入×5%
9350.04
6233.36
2
城市维护建设税
营业税×7%
654.50
436.34
3
教育费附加
营业税×3%
280.50
187.00
4
教育专项基金
营业税×4%
374.00
249.33
5
防洪工程维护费
销售收入×0.18%
336.60
224.40
6
印花税
销售收入×0.05%
93.50
62.33
7
交易管理费
销售收入×0.5%
935.00
623.34
合计
销售收入×6.43%
12024.15144
8016.10
（2）土地增值税估算
具体见表6-12
表6-12土地增值税估算表单位：
万元
序号
项目
计算依据
计算过程
1
销售收入
673560
2
扣除项目金额
以下4项之和
318152.72
2.1
开发成本
214873.41
2.2
开发费用
40264.38
2.3
销售税金及附加
20040.25
2.4
其他扣除项目
取（2.1）项的20%
42974.68
3
增值额
（1）－
（2）
355407.28
4
增值率
（3）／
（2）×100%
1.12
5
增值税税率
（4）≤50%
12.40%
6
土地增值税
（3）×（5）
44070.50
6、投资计划与资金筹措
本项目开发投资总计需255137.79万元。
其资金来源有三个渠道：
一是企业的自有资金即资本金，二是银行贷款，三是预售收入用于在投资部分。
本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，在总投入中，其中第一年投入约为45%,第二年投入约为30%，第三年投入约为25%，从银行贷款10000万元，第一年投入9000万元，第二年投入1000万元，不足款项根据实际情况通过预售收入解决，具体见投资计划于资金筹措6-13
表6-13投资计划与资金筹措表单位：
万元
序号
项目名称
合计
计算期
第一年
第二年
第三年
1
建设投资
255137.79
114812.00
76541.34
63784.45
2
资金筹措
255137.79
2.1
自有资金
15000
105812.00
2000.00
-92812.00
2.2
借贷资金
10000
9000.00
1000.00
0.00
2.3
预售收入再投入
230137.79
0.00
74541.34
156596.45
7、借款还本付息估算
长期借款10000万元，等本偿还，宽限期一年，2年内还清，贷款利率4.73%，具体见表6-14
表6-14借款还本付息估算表单位：
万元
序号
项目名称
合计
计算期
第一年
第二年
第三年
1
借款还本付息
1.1
年初借款累计
0
9212.85
9212.85
1.2
本年借款
10000
9000
1000
0
1.3
本年应计利息
1247.45
212.85
598.84
435.77
1.4
年底还本付息
0
9811.69
9648.62
1.5
年末借款累计
9212.85
0.00
0
2
借款还本付息的资金来源
2.1
投资回收
0
9811.69
9648.62
五、项目财务评价
1、现金流量表与动态盈利分析
（1）全部资金现金流量表
设Ic=10%，具体计算见表6-15
表6-15现金流量表（全部投资）单位；万元
序号
项目名称
计算期
1
2
3
1
现金流入
187000.80
124667.20
1.1
销售收入
187000.80
124667.20
2
现金流出
114812.00
113870.71
88670.69
2.1
建设投资
114812.00
76541.34
63784.45
2.2
销售税金及附加
12024.15
8016.10
2.3
土地增值税
26442.30
17628.20
2.4
所得税
-1137.08
-758.05
3
净现金流量
（1）－
（2）
-114812.00
73130.09
35996.51
4
折现净现金流量
-104374.55
60438.09
27044.71
5
税前净现金流量（3）+（2.4）
-114812.00
71993.01
35238.45
6
税前折现净现金流量
-104374.55
59498.36
26475.17
评价指标：
A、税前全部投资净现值：
NPV=18401.02（万元）
B、税后全部投资净现值：
NPV=16891.75（万元）
C、税前全部投资内部收益率：
FIRR=999.54%
D、税后全部投资内部收益率：
FIRR=669.67%
（2）资本金现金流量表
设Ic=14%，具体计算见表6-16
表6-16现金流量表（资本金）单位：
万元
序号
项目名称
计算期
1
2
3
1
现金流入
187000.80
124667.20
1.1
销售收入
187000.80
124667.20
2
现金流出
52289.46
-54930.86
2.1
资本金
105812.00
2000.00
-92812.00
2.2
预售收入再投入
3148.40
3346.28
2.3
贷款本息偿还
9811.69
9648.62
2.4
销售税金及附加
12024.15
8016.10
2.5
土地增值税
26442.30
17628.20
2.6
所得税
-1137.08
-758.05
3
税后净现金流量
（1）－
（2）
-105812.00
134711.34
179598.06
4
折现净现金流量
-105812.00
103656.00
121223.57
评价指标：
A、资本金税后内部收益率：
FIRR=-158.59%
B、资本金税后净现值：
NPV=119067.57（万元）
（3）动态盈利分析
a、净现值
开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。
将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。
基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。
本本房地产投资项目以10%作为全部投资的目标收益率Ic1，以14%作为自有资金目标收益率Ic2.
净现值评价标准的临界值为零，经上面积算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为18401.02（万元）和16891.75（万元），均大于0，资本金的税后净现值NOV为119067.57（万元），也大于0，这说明本项目可按事先规定的基本收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。
C、内部收益率
内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率，内部收益率是项目折现率的临界值，本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为999.54%和667.57%，大于同期贷款利率4.73%和目标收益率10%（Ic1），资本金的税后FIRR为-158.59%，也大于同期贷款利率4.73%和目标收益率14%（Ic2），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，因此项目可行。
2、损益表与静态盈利指标
（1）损益表
具体见表6-17
表6-17损益表单位：
万元
序号
项目名称
计算依据
计算期
合计
1
2
3
1
销售收入
0
187000.80
124667.20
311668.00
2
总成本费用
0
153082.67
102055.11
255137.79
3
销售税金及附加
0
12024.15
8016.10
20040.25
4
土地增值税
0
26442.30
17628.20
44070.50
5
利润总额
（1－2－3－4）
0
-4548.32
-3032.22
-7580.54
6
所得税
（5）×25%
0
-1137.08
-758.05
-1895.14
7
税后利润
（5）－（6）
0
-3411.24
-2274.16
-5685.41
8
盈余公积金
（7）×10%
0
-341.12
-227.42
-568.54
9
可分配利润
（7）－（8）
0
-3070.12
-2046.75
-5116.86
（2）评价指标
A、全部投资的投资利润率=利润总额/总投资额*100%=88.94%
B、全部投资的投资利税率=利税总额/总投资额*100%=66.71%
C、资本金投资利润率=利润总额/资本金*100%=278.12%
D、资本金净利润率=税后利润/资本金*100%=208.59%
（3）静态盈利分析
本项目以上四个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，顾项目可以考虑接受。
3.资金来源与运用表
（1）资金来源与运用表
具体见表6-18
表6-18资金来源与运用表单位：
万元
序号
项目名称
计算期
1
2
3
1
资金来源
114812.00
190000.80
31855.20
1.1
销售收入
0
187000.80
124667.20
1.2
资本金
105812.00
2000.00
-92812.00
1.3
银行借款
9000.00
1000.00
0.00
2
资金的运用
114812.00
123682.39
-54930.86
2.1
建设投资
114812.00
76541.34
63784.45
2.2
借款还本付息
0
9811.69
9648.62
2.3
销售税金及附加
0
12024.15
8016.10
2.4
土地增值税
0
26442.30
17628.20
2.5
所得税
0
-1137.08
-758.05
3
盈余资金
（1）—
（2）
0.00
66318.41
86786.05
4
累计盈余资金
0
66318.41
153104.46
六、结论
从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。
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