深圳慢城地产项目相关调研报告.docx

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深圳慢城地产项目相关调研报告

慢城的调研报告

慢城位于计划有78万平方米的石芽岭公园周围的布吉生态新区，这是一块有着公园和山，由5-6个大型居住组团组成的纯居住区，周边比较宁静，农人房和工厂比较少见，都离该项目有必然的距离。

慢城定位于中高级住宅，做到低密度计划，这次推出的慢城3期，包括有TOWNHOUSE，4+1情景洋房、圆楼，板式小高层等。

一、楼盘概况（表一）

项目名称

慢城三期

地址

布吉镇石芽岭公园北侧

开盘时间

2007-11-24（三期首批509套）

入住时间

2009年3月

占地面积

平方米

建筑面积

平方米

计容积率建筑面积

平方米

地下建筑面积

平方米

容积率:

绿地率

%

覆盖率

%

建筑类型

小高层、高层、多层

装修状况

精装修

栋数

15栋（4栋花园洋房，6栋11层，3栋17-18层，2栋22层）

户数

1073户

停车位

712个（地上140个,地下572个）

停车费

地上200元/月，地下250元/月

物业管理费

元/平方米·月

开发商:

深圳市承翰投资开发有限公司

代理商

世联地产顾问（中国）有限公司

物业顾问

中海物业

物业管理

深圳市承翰物业管理有限公司

设计单位

深圳市建筑设计研究总院

景观设计

香港贝尔高林

整合推广

黑弧广告、太一广告、马一丁广告

售楼电话:

二、交通配套

1、交通情形

慢城位置图（图一）

周边干道：

清平、南坪、水官高速交汇处离本项目不远，布龙路拓宽、深惠路改造、能够很方便快速的抵达南山、福田、龙华、龙岗等地；地铁3号线、5号线全线贯通，出行也会专门快捷方便。

公共交通：

K206直达慢城小区、还有300、300A、300B、31五、83六、510、537、71一、937、95八、82二、81二、863B、K307等

二、项目自身配套

慢城商业会所、慢城美食街、慢城超市

3、周边配套

中小学：

实验承翰学校（小学到初中九年制）、康桥外国语学校、布吉高级中学（金坑大道）、智民外语实验学校（中翠路桂芳园）

幼儿园：

慢城幼儿园、九矿幼儿园（深惠路电联大厦东北方向）；华茂双语幼儿园、爱丁堡双语幼儿园（中翠路桂芳园）

综合商场：

慢城自有商业区、沃尔玛、天虹商场、万家福购物广场（深惠路茂业城下）、民润超市（中城康桥花园）

医院：

深圳市第三医院、深圳市百合医院（深惠路旁）、中海医院（布吉街道办对面）

银行：

深圳商业银行（慢城商业区内）、农业银行（沃尔玛下面）、进展银行（深惠路天时花园西南面）

邮局：

慢城邮政代办点（慢城商业区内）

其他：

石芽岭体育公园、体育馆（康达尔花园）、布吉镇文体中心（中兴路）

三、户型分析

1、建筑形态

慢城，总共有35万平方米的生态大社区，其三期更是在原有产品的基础上，又打造了TOWNHOUSE，4+1情景洋房，圆楼，板式小高层等五种建筑类型，形成富有层次和多变的园林景观，户型的利用率都比较高，部份户型通过改造乃至都在100%以上，每户都能够欣赏大面积园林景观。

二、户型分析

通过我的实地调研，此刻很多楼盘都存在二房变四房、三房变复式的情形，例如上面所附的两房户型图，看第一幅是一个两房的户型，将我在以下图标示的红色区域打通并封起来后，就变成了四房，多了两间朝北的房间，当我问售楼员我可否将朝南这边的封起来做房间，被售楼员否决了（具体缘故还有待咨询相关人员），而且售楼员向我许诺这两间多出来的房间由他们开发商帮咱们搭建，只是新搭建的这两间可不能送装修。

户型的交楼标准我附在了后面，另外提及的是所有户型都采纳了双层的中空玻璃，小区的北侧有开往广州的和谐号过往，可能离园区北面的楼有50米的距离，另外还有两条双车道公路，车流量不是专门大，售楼员说明说，和谐号的噪音不是专门大，同时中空玻璃本身就带有隔音的成效，可是我站在2楼仍是感觉到有过往的噪音。

此刻市场行情不如以前好，因此现时期的楼盘都通过量赠送面积来博得消费者的青睐，几乎每户都有飘窗的设计，最大限度的延展了室内空间，同时使业主享受了更多的赠送面积。

整体来讲，慢城的户型都是朝南向的，圆楼的一梯两户的设计，使其每一户都南北通透，南向主卧等特点。

因为其户型都是带精装修的，因此我认真的看了每一个装修的标准，发觉其考虑到了主妇做饭的需要，橱具采纳了中山西门子的品牌，一些重点考量区还采纳了国际品牌（比如一样人装修都喜爱将卧室地板装高级一些，乃至装地毯，其装修中就将卧室的地板采纳了国际品牌圣象，从心理上取得客户的一丝认可）。

四、销售情形

一、销售价钱

慢城的价钱已经处于布吉的中等水平。

三期首批的价钱在受整个宏观经济的阻碍，相对二期，并无持续走高，相对市场而言，价钱比较适中。

这次推出的单元从二房到五房不等，以二房和三房为主，还送精装修（装修标准见附录）。

均价可能在1万元左右，其中一次性付款给予96折优惠，按揭99折优惠，不管是一次性付款客户仍是按揭类客户都能够在此基础上再打99折，若是属于老业主介绍的话，还能够再打99折，尽管本人是第一次去慢城，也说明并非熟悉慢城的老业主，售楼员仍是在按业主介绍的折扣给我计算的房价款，可见那个折扣是比较容易争取的。

因为我算的这套是两房，可是实际能够看成四房用，赠送面积比较多，因此单价略微高一些，在11246元/平方米，听售楼员说还有8000元/平方米的，朝向和户型都有不同。

布吉现时期的商品房房价都在8000-14000之间，离布吉街道办一站路的天虹商场对面有一些农人盖的屋子，听说在4000元/平方米左右。

二、销售情形

2007年11月24日三期首批开盘，这次推出9栋，共计509个单位，依照咱们在国土局的网上公示的调查，销售率为30％多一点。

五、客户分析

一多半为自住客，还有一部份投资客。

依照调查了解，慢城一期推出了500多户，06年末入伙，此刻可能只有300多户业主入住，入住率不是专门高，该项目就在新计划的石芽岭公园旁，同时又位于100万平方米左右的布吉生态新区，在布吉属于自然生态环境好的区域，资源比较稀缺，有必然的投资比例。

第一次置业者和二次置业者各半

在慢城，因为其所提倡的慢生活，包括其项目里的3.2万平方米的深圳实验承翰学校，就在家门口上实验名校，给予其建筑以新的生活理念，包括在去看样板房的路上，两旁的围板，都是布满了漫画图片，以诙谐的方式讥讽现代人一辈子活的压力，很有创意，弄笑之余加倍令人陷入思索，各类这些，都向想改善居住环境的二次置业者放开了大门，也吸引了很多第一次置业者的眼球。

业主所在区域要紧集中在市区，少量布吉本地置业者

布吉，因为其特殊的地理缘故，靠近罗湖和福田区，素有罗湖的后花园之称，因此，长久以来，布吉除本地人外，以其低于市区的房价，吸引了很多来自市区的置业者，据了解，慢城的置业者中就有来自罗湖、福田和南山等区的置业者，还有一些本地的企业老板和公司白领。

六、楼盘状况

一、两低一高。

本项目在布吉属于自然环境比较优越的地块，这也是慢城第一次冲破，容积率做到了，慢城三期19%的覆盖率，最大限度的给予了业主最舒适的生活空间，为其所提倡的慢生活提供的优雅的条件，也为园林预留了更多的空间，自然档次就上去了。

二、整体感觉有点偏僻，不如康达尔、英郡年华、信义和可园地段繁华。

慢城给人感觉有点像郊外小镇，周边缺少大的商场，而布吉一些大的商场如天虹、沃尔玛等都离项目还有必然距离。

相较同区域的几个楼盘，其价钱又不具有优势，其隔壁的景园价钱要更低一些。

七、附录：

交楼标准

Ü客餐厅

地面：

600*600抛光地砖及踢脚线

墙面：

乳胶漆（ICI）

天花：

乳胶漆（ICI）

灯饰：

吸顶式照明（欧普）

强电开关、插座：

奇胜如意系列

弱电插座：

奇胜如意系列网络插座

智能化系统：

安装黑白可视对讲

入户门：

乙级防火防盗门

Ü卧室

地板：

复合地板配地脚线（圣象）

墙面：

乳胶漆（ICI）

天花：

乳胶漆（ICI）

房门：

环保实木膜压门及门锁、门吸、门套线

强电开关、插座：

奇胜如意系列

弱电插座：

奇胜如意系列网络插座

灯具：

吸顶式照明（欧普）

Ü洗手间

地面：

优质防滑地砖（萨米特）300*300

墙面：

优质强砖（萨米特）300*600

天花：

条形铝扣板吊顶（粤富）

门：

环保实木膜压门

灯饰：

吸顶式照明（欧普）

洁具：

座便器、洁面盆（暂定箭牌）

卫浴：

水龙头、花洒（箭牌）

Ü厨房

天花：

条形铝扣板吊顶（粤富）

墙面：

优质强砖（萨米特）300*600

地面：

优质防滑地砖（萨米特）300*300

开关插座：

奇胜如意系列

灯具：

吸顶式照明（欧普）

门：

环保实木膜压门

橱柜：

整体橱柜（中橱）

橱具：

品牌燃气灶、油烟机（中山西门子）

燃气：

管道燃气入户

Ü阳台

地面：

优质地砖（萨米特）330*330

Ü入户大堂

地面：

石材

墙面：

石材

天花：

乳胶漆

Ü公共电梯间

地面：

复合石材及踢脚线

楼梯踏步：

复合石材留防滑槽

墙面：

优质瓷砖

天花：

乳胶漆

调研人：

上丹

调研时刻：

2008-2-28