业主大会和业主委员会议事规则.docx

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业主大会和业主委员会议事规则

业主大会和业主委员会议事规则

（示范文本一）

（深圳市南山区城市假日小区（物业））

第一条（制定依据）

根据相关法律法规的规定制定本业主大会和业主委员会议事规则，并经2005年月

日业主大会会议讨论通过。

第二条（业主大会的组成）

本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。

本业主大会设立业主委员会为执行机构。

本业主大会于年月日的首次业主大会会议召开之日成立。

第三条（业主大会宗旨）

本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的

合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、文明、和谐的环

境。

第四条（业主大会议事内容）

（一）制定、修改业主公约和业主大会和业主委员会议事规则；

（二）决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业；

（三）决定专项维修资（基）金使用方案和续筹方案；

（四）决定业主大会诉讼事宜；

（五）选举、罢免业主委员会委员；

（六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；

（七）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；

（八）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；

（九）审议制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生

的维护等方面的规章制度；

（十）改变和撤销业主委员会的不当决定；

（十一）；

（十二）；

第五条（业主大会会议形式）

业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由大会召集人确定。

（一）集体讨论的形式;

（二）书面征求意见的形式。

第六条（业主大会表决票的回收方式）

业主大会表决票采用以下第一、二种形式回收：

（一）设投票箱：

在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经会

议召集人统计汇总，公布表决结果。

（二）专人送达、回收意见：

由会议召集人组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经会议

召集人统计汇总，公布表决结果。

第七条（定期会议和临时会议）

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会每一年召开一次定期会议（每年至少应召开一次）。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）10%以上业主提议（特区内指经持有物业全体业主百分之十以上投票权的业主提

议；宝安、龙岗两区指物业管理区域内百分之二十以上业主提议）；

（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。

第八条（业主大会会议的前期准备工作）

（一）会议筹备工作

会议召集人应做好开会前的准备工作。

包括草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主身

份等，并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。

（二）发布公告

会议召集人应在业主大会召开会议前15日将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理

区域内全体业主公告。

第九条（采用集体讨论方式召开业主大会会议的程序）

采用集体讨论方式召开业主大会会议的程序一般包括以下内容：

（一）会议召集人就本次业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说

明；

（二）会议召集人就本次会议需要决议事项进行说明；

（三）参加会议的业主就需要决议事项逐一进行投票表决；

（四）会议召集人计收有效票；

（五）会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，

确定并宣布决议事项是否通过或有效；

（六）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明；

（七）通报大会议事决定；

（八）会议召集人将征询意见或投票统计结果在物业管理区域内公示，接受业主的查询和监

督；

（九）会议召集人根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物

业管理区域内公告。

会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。

会议记录统一由业主委员会保管。

第十条（采用书面形式召开业主大会会议的程序）

采用书面形式召开业主大会会议的程序一般包括以下内容：

（一）会议召集人就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈

意见投放的截止时间和地点；

（二）在书面征求意见函规定的截止时间，会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；

（三）会议召集人计收有效反馈意见（回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主

大会总票权数法定比例的，由会议召集人告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决

票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例）；

（四）会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项

是否通过或有效；

（五）会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明；

（六）会议召集人将征询意见或投票统计结果在物业管理区域内公示，接受业主的查询和监

督；

（七）会议召集人根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物

业管理区域内公告。

会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。

会议记录统一由业主委员会保管。

第十一条（首次业主大会会议应包括的内容）

（一）表决通过业主公约、业主大会和业主委员会议事规则；

（二）选举产生业主委员会；

（三）。

第十二条（业主参加会议、表决的代理）

业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

（一）业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。

业主为无完全民事行为能力的，由其法

定代理人行使投票权。

（二）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加。

（三）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。

第十三条（业主委员会职责）

业主委员会应当依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；

（二）组织业主委员会的换届选举；

（三）代表业主大会签订物业管理服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）配合街道办事处、社区工作站或社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工

作；

（六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，

监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；

（七）业主大会赋予的其他职责。

第十四条（业主委员会委员条件）

业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法；

（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修基（资）金等；

（四）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力；

（五）具有必要的工作时间和一定组织能力；

（六）未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。

业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任，但全部委员均不具有深圳户

籍的除外。

第十五条

业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。

经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。

每名委

员拥有一票表决权。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。

业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处和社区工作站或社区居民委员会派员列席

会议。

第十六条业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。

执行秘书的津贴数额为：

元/月，从物业管理费中列支。

第十七条特区内物业项目的业主委员会的任期为3年（宝安、龙岗两区物业项目的业主委员

会的任期为2年）。

业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会应当报告区主管部门和街道

办事处，同时开展换届选举工作。

第十八条（业主委员会委员的缺额补选）

业主委员会委员缺额人数超过委员总数40%的，应当在三个月内召开业主大会会议，及时完

成业主委员会委员的补选工作。

第十九条（分期开发业主委员会委员的增补）（此条为可选项）

分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。

新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。

增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%。

增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员

总人数不得超过17人。

第二十条（业主委员会委员的资格终止）

（一）不再是本物业区域业主的；

（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；

（三）拒不履行业主义务的；

（四）连续三次缺席业主委员会会议的；

（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；

（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（七）在物业管理项目所聘请的物业管理企业工作的。

其中

（一）、

（二）项情况委员资格自动终止，其他情况须报下次业主大会会议备案。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属

于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

第二十一条（重要决定的处理）

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达

每一位业主：

（一）关于专项基（资）金的使用的建议；

（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业

管理企业的决议；

（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

（六）关于罢免委员的建议；

（七）。

第二十二条（业主委员会发布信息的要求）

以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外

公布。

有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字：

（一）关于专项基（资）金的使用的建议；

（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业

管理企业的决议；

（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

（六）关于罢免委员的建议；

（七）向市、区主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议；

（八）。

第二十三条业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档

案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给所在地区主管部门，并在所在地街道办

事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第二十四条（印章的使用管理）

经业主大会会议表决通过的事项应加盖业主大会印章，经业主委员会会议表决通过的事项应

加盖业主委员会印章。

业主委员会应当建立健全印章管理制度。

业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指定

专人保管，并按印章管理制度使用。

第二十五条（档案资料的建立和管理）

业主委员会应当建立业主委员会活动档案，档案一般包括以下内容：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；

（四）业主名册；

（五）物业管理服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

（八）维修资金收支情况；

（九）。

本物业区域的档案采取以下第1种方式保管：

1、由业主委员会指定专人保管；

2、委托所在地社区工作站或社区居民委员会管理。

第二十六条（业主委员会活动经费）

业主委员会活动经费用于下列开支：

（一）业主大会、业主委员会会议开支，计元/年；

（二）必要的日常办公等费用，计元/月；

（三）有关人员津贴，共计费用元/月，具体支付对象如下：

（1），费用；

（2），费用；

（3），费用。

业主委员会开展工作的经费从管理费中开支。

经费收支帐目由代为管理，经费收支帐目每月在物业管理区域内公布一

次，接受业主的监督。

第二十七条（业主大会和业主委员会议事规则的生效）

本议事规则和本议事规则的修订经业主大会会议通过后生效。

本议事规则未尽事项由业主大会补充。

业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则

的组成部分。

业主大会和业主委员会议事规则

（示范文本二）

（草案）

第一节业主大会的组成和职责

第一条业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成

立。

一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成

立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二条物业管理区域划分应考虑城市规划、共用设施设备、建筑规模、社区建设、历

史条件等因素，具体划分方法由市主管部门制定。

第三条业主大会的主要职责如下：

（一）选举、更换业主委员会的成员；

（二）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；

（三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同；

　　（四）监督业主委员会、物业管理企业的工作；

　　（五）决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；

　　（六）决定专项维修基（资）金的使用、续筹方案，并监督实施；

　　（七）决定物业管理的其他重大事项。

第二节首次业主大会会议的筹备

第四条业主大会成立的法定条件成就后60日内，建设单位或物业管理企业应当书面告

知物业所在地街道办事处和区主管部门；业主也可书面告知物业所在地街道办事处和区主管

部门。

　　前款“法定条件”指物业的入住（用）率达到50%以上或自第一个业主入伙之日起满两

年。

　　第五条街道办事处应在收到书面告知后14日内，负责组织、指导、协调成立首次业主

大会筹备组。

　　筹备组一般由5名成员组成，其中社区工作站或社区居民委员会、建设单位代表各一

名、业主代表3名。

筹备组的组长由社区工作站或社区居民委员会的工作人员担任。

筹备组

中的业主代表由社区工作站或社区居民委员会推荐产生。

　　区主管部门应当指导筹备组开展工作。

物业管理企业应配合筹备组开展工作。

　　第六条筹备组的主要职责如下：

（一）自成立之日起15日内拟定业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主

委员会议事规则（草案）；

（二）确定业主委员会委员的人数；

　　（三）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；

　　（四）确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；

　　（五）根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选

表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。

　　第七条业主委员会由5至17人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实

际情况确定。

　　第八条业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。

　　第九条筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主委员会选举证。

选举证应当写明业

主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。

　　选举证用于业主大会事务中核实业主身份。

　　第十条业主大会投票权数按物业的建筑面积计算。

特区内各类物业按每十平方米为一

个投票权，不足10平方米的按四舍五入计算；5平方米以下且有房地产权证的非住宅类物

业，每证为一个投票权。

　　宝安、龙岗两区以每一平方米为一个投票权，不足一平方米的，按四舍五入计算。

　　第十一条业主委员会委员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以推荐一名候选

人。

筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。

　　业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。

　　第十二条筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：

（一）业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草

案）；

（二）业主委员会候选人简历表、会议的表决票、业主委员会选票、业主大会会议议

程。

　　业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。

筹备组

应当在5日内予以答复。

　　第十三条筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式送达全体业

主：

（一）当面递交书面通知；

（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；

　　（三）邮寄。

　　此外，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。

　　通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权

数、投票人的权利和义务等。

第三节首次业主大会会议的召开

　　第十四条首次业主大会会议的内容包括：

（一）表决通过业主公约、业主大会议事规则、业主委员会议事规则；

（二）选举产生业主委员会委员；

　　（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

　　第十五条业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。

业主为无完全民事行为能力

的，由其法定代理人行使投票权。

　　业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。

书面委托书应载明委托事项和投票权

数。

　　业主投票时应出示选举证，代理人除应出具业主的选举证外，还应出示委托书。

　　第十六条单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。

　　第十七条业主委员会委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数得票多者依次当选

为首届业主委员会委员，产生业主委员会。

　　第十八条采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在公示期满3日内组织人员根

据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，并做好签收与登记工作。

　　第十九条回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例

的，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票

权数达到业主大会总票权数法定比例。

　　前款“与会”指收到业主或其委托人的表决票或选票。

　　前款“与会业主总票权数”指与会的业主所持票权数的累计之和。

　　第二十条筹备组负责开箱验票，统计并在物业管理区域内公布选举结果。

　　第二十一条筹备组应当自业主委员会选举产生之日起30日内组织召开首次业主委员会

会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。

　　首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。

第四节业主大会定期会议和临时会议

　　第二十二条业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。

　　第二十三条业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主公约的规定召集，每

年至少应召开一次。

　　经业主提议，且提议业主达到法定数额的，业主委员会应当依法召集业主大会临时会

议。

　　前款“法定数额”在特区内指经持有物业全体业主10%以上投票权的业主提议；宝安、

龙岗两区指物业管理区域内20%以上业主提议。

　　提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、物业名称、投票权数。

　　业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主的提议无效。

　　第二十四条业主委员会逾期不召集业主大会会议的，区主管部门可以责令业主委员会

限期召集；仍不召集的，由提议业主提请该物业管理区域所在地社区工作站或社区居民委员

会组织召集。

　　第二十五条业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大

会的相关规定执行。

　　业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地街道办事处、社区工作站或社区居民委员

会参加。

　　第二十六条因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会

仍应依法履行职责，其定期会议和临时会议由所在地社区工作站或社区居民委员会组织召

集。

　　第二十七条除业主委员会和社区工作站或社区居民委员会外，任何单位和个人不得非

法召集业主大会定期会议和临时会议。

业主大会和业主委员会议事规则

（示范文本三）

第一条业主委员会应当依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；

（二）组织业主委员会的换届选举；

（三）代表业主大会签订物业管理服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）配合街道办事处、社区工作站或社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管

理工作；

（六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建

议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；

（七）业主大会赋予的其他职责。

第二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的区主管部

门备案。

备案时应提交以下材料：

（一）业主委员会备案登记表；

（二）业主公约；

（三）业主大会、业主委员会议事规则；

（四）选举和表决结果统计表；

（五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。

区主管部门应当在收到上述材料后应当在10日内将有关情况书面通报所在地街道办事处、社

区工作站或社区居民委员会、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。

第三条前条备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况向

区主管部门备案。

第四条业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法；

（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修基（资）金等；

（四）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力；

（五）具有必要的工作时间和一定组织能力；

（六）未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职；

业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任，但全部委员均不具有深圳户

籍的除外。

第五条业主委员会委员应履行下列职责：

（一）模范遵守业主公约，履行业主义务，按时交纳物业管理服务费、专项维修基资

金；

（二）定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议；

（三）向业主委员会报告业主的意见和建议。

第六条业主委员会委员应参加由市、区主管部门组织的业务培训，参加市、区主管部

门召集的会议。

第七条业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，也可以委托所在

地社区工作站或社区居民委员会管理。

档案一般包括以下内容：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；

（四）业主名册；

（五）物业管理服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

（八）维修资金收支情况；

（九）其他书面和实物资料。

第八条业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。

经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。

每

名委员拥有一票表决权。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。

业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处和社区工作站或社区居民委员会派员

列席会议。

第九条业主委员会可以聘请一名执行秘书、负责处理业主委员会的日常事务。

执行秘书的津贴数额由业主大会确定，从物业管理费中列支。

第十条业主委员会的任期为3年。

业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会和物业

管理企业应当报告区主管部门