份考试房地产评估第次作业.doc
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2014年9月份考试房地产评估第一次作业
一、单项选择题（共20题、总分40分、得分0分）
1.
有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ） （本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、类似写字楼的客观收益
B、市场比较法
C、该写字楼的实际收益
D、无法估算
正确答案：
A
解题方案：
无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格
2.
收益法适用的条件是房地产的（ ） （本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、 收益能够量化
B、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化
D、收益和风险均能量化
正确答案：
D
解题方案：
收益法适用的条件是房地产的收益和风险均能量化
3.
一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（ ）。
（本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、征收价值大于其课税价值
B、征收价值小于其抵押贷款价值
C、征收价值小于其成本价值
D、征收价值小于其市场价值
正确答案：
A
解题方案：
一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为征收价值大于其课税价值
4.
对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有（）。
（本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、可改变用途的旧建筑物
B、停建工程
C、荒地
D、待开发土地
正确答案：
C
解题方案：
对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有荒地
5.
在市场法中，土地使用权年限调整属于（ ）调整 （本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
正确答案：
A
解题方案：
在市场法中，土地使用权年限调整属于权益状况调整
6.
房地产估价专指（ ）。
（本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、房地产价值进行评估
B、房屋工程质量评估
C、房屋使用功能评估
D、房屋完损等级评估
正确答案：
A
解题方案：
房地产估价专指房地产价值进行评估
7.
在建筑物地价分摊时，理论上最完善的方法是按（）进行分摊。
（本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、建筑面积
B、房地价值
C、土地价值
D、使用面积
正确答案：
C
解题方案：
在建筑物地价分摊时，理论上最完善的方法是按土地价值进行分摊。
8.
按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是（ ）。
（本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、投资价值
B、成交价格
C、评估价值
D、理论价格
正确答案：
A
解题方案：
按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是投资价值
9.
路线价法估价的第二个步骤为（ ） （本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、设定标准深度
B、选取标准宗地
C、编制深度百分率表
D、划分路线价区段
正确答案：
A
解题方案：
路线价法估价的第二个步骤为选取标准宗地
10.
同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是（）的 （本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、不同
B、相同
C、有时相同，有时
D、同
E、不确定
正确答案：
A
解题方案：
同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的
11.
在城市租金支付能力由高到低排序正确的是（ ）。
（本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅
B、专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅
C、批发业、零售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅
D、轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅
正确答案：
A
解题方案：
在城市租金支付能力由高到低排序：
零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅
12.
对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当，面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于（）原理造成的。
（本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、收益递减原理
B、适合原理
C、均衡原理
D、预期原理
正确答案：
C
解题方案：
最高最佳使用原则原理理解
13.
运用市场法评估房地产所得价格，通常称作（）。
（本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、成本价格
B、积算价格
C、比准价格
D、收益价格
正确答案：
C
解题方案：
运用市场法评估房地产所得价格，通常称作比准价格
14.
某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物（不含土地）目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达500万元，则该房地产的价格为（）。
（本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、1000万元
B、1500万元
C、2000万元
D、1500万元至2000万元之间
正确答案：
B
解题方案：
某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物（不含土地）目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达500万元，则该房地产的价格为2000万元
15.
在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路方向，地价受道路的影响而（）。
（本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、降低
B、升高
C、不变
D、不确定
正确答案：
C
解题方案：
在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路方向，地价受道路的影响而不变
16.
某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2200元/m2,其需求量从1000套减少为800套。
采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（ ）。
（本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、2.33
B、－2.33
C、3.33
D、－3.33
正确答案：
A
解题方案：
某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2200元/m2,其需求量从1000套减少为800套。
采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为2.33
17.
在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（） （本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、算术平均数?
B、中位数
C、加权平均数
D、众数
正确答案：
D
解题方案：
土地深度考核
18.
下面关于假设开发法的描述正确的是（） （本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费
B、假设开发法是将估价时点时的房地产价值，减去未来的正常开发成本、税费。
C、假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的正常开发成本、税费。
D、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
正确答案：
D
解题方案：
假设开发法理解
19.
一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不宜采用 （本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、1年
B、3年
C、5年
D、6年
正确答案：
A
解题方案：
交易实例的成交日期与估价时点修正
20.
在房地产抵押过程中，债务人或者第三人（ ）房地产的占有。
（本题分数：
2 分，本题得分：
0 分。
）
A、不转移
B、转移
C、暂不转移
D、暂时转移
正确答案：
A
解题方案：
在房地产抵押过程中，债务人或者第三人不转移房地产的占有
二、多项选择题（共15题、总分45分、得分0分）
1.
在收益法中，下列哪一种说法是正确的（） （本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、净收益占有效毛收入的比率称为净收益率
B、运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率
C、投资回报占投资回收的比率称为报酬率
D、报酬率与投资风险正相关
正确答案：
A,D
解题方案：
收益法各项参数理解
2.
高层建筑地价分摊的方法有（）。
（本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、按建筑物价值进行分摊
B、按房地价值进行分摊
C、按土地价值进行分摊
D、按建筑面积进行分摊
E、按楼面地价进行分摊
正确答案：
B,C,D
解题方案：
高层建筑地价分摊的方法有按房地价值进行分摊、按土地价值进行分摊、按建筑面积进行分摊
3.
某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？
（） （本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。
B、预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用。
C、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利。
D、按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果。
正确答案：
A,C,D
解题方案：
最高最佳使用原则理解运用
4.
估价师可根据（）判断估价项目的大小、难易和缓急，从而可确定投入多少人力参加估价 （本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、估价对象
B、估价目的
C、估价时点
D、估价报告交付日期
正确答案：
A,B,C,D
解题方案：
估价程序理解
5.
估价所需的资料主要包括（）。
（本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、对房地产价格有普遍影响的资料
B、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
C、所有房地产的交易、成本、收益实例资料
D、反映估价对象状况的资料
正确答案：
A,B,D
解题方案：
估价所需的资料主要包括、对房地产价格有普遍影响的资料、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料、反映估价对象状况的资料、
6.
长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断，如用于假设开发法中预测未来开完成后的房地产价值，此外还有其他作用（） （本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、用于收益法中对未来净收益等的预测
B、用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正
C、用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力
D、用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等
正确答案：
A,B,C,D
解题方案：
长期趋势法
7.
宗地价格原则上可以采用（）方法来评估 （本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、市场法
B、成本法
C、收益法
D、在有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估
正确答案：
A,B,C,D
解题方案：
宗地价格评估
8.
房屋权属证书有三种，分别是（） （本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、《房屋所有权证》
B、《房屋产权证》
C、《房屋他项权证》
D、《房屋共有权证》
正确答案：
A,C,D
解题方案：
房屋权属证书
9.
估价项目完成后，应归档的估价资料包括（） （本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、实地查勘记录
B、委托人照片
C、估价项目来源和接洽情况
D、估价中的不同意见
E、估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
正确答案：
A,B,E
解题方案：
估价资料归档
10.
下列哪些可列为市场法适用的对象（） （本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、房地产开发用地
B、普通商品住宅
C、清真寺
D、标准工业厂房
正确答案：
A,B,D
解题方案：
市场法适用
11.
标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求有（） （本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、一面临街，土地形状为矩形
B、临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度
C、用途为所在区段具有代表性的用途
D、标准深度等于标准宽度
正确答案：
A,B,C
解题方案：
标准宗地
12.
从某种意义上讲，房地产价格是（） （本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、个别人的价值判断
B、估价人员的主观定价
C、由市场力量决定
D、市场参与者集体竟拍的结果
E、由交易双方委托经纪人确定
正确答案：
C,D
解题方案：
房地产价格
13.
成本法中的“开发利润”是指（） （本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、开发商所期望获得的利润
B、开发商所能获得的最终利润
C、开发商所能获得的平均利润
D、开发商所能获得的税后利润
E、开发商所能获得的税前利润
正确答案：
C,E
解题方案：
“开发利润”
14.
下列关于估价目的的描述，正确的是（）。
（本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、估价目的由估价报告用途来确定
B、估价目的有助于明确估价对象
C、估价目的决定估价时点
D、估价目的由委托人提出
E、估价目的不同，得出的价格一定相同
正确答案：
A,B,C,D
解题方案：
估价目的由估价报告用途来确定；估价目的有助于明确估价对象；估价目的决定估价时点；估价目的由委托人提出
15.
影响房地产价格的经济因素主要有（）。
（本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B、社会发展状况、房地产投机和城市化
C、财政收支及金融状况、利率
D、物价、汇率、居民收入
E、人口数量、行政隶属变更、居民收入
正确答案：
A,C,D
解题方案：
影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况、利率，物价、汇率、居民收入
三、判断题（共5题、总分15分、得分0分）
1.
在中国现行的土地制度下，由于土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，所以不仅无折旧，而且会自然增值。
（） （本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、正确
B、错误
2.
临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。
（ ） （本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、正确
B、错误
3.
地价是地租的资本化。
（ ） （本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、正确
B、错误
4.
实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。
（ ） （本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、正确
B、错误
5.
投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
（ ） （本题分数：
3 分，本题得分：
0 分。
）
A、正确
B、错误
一、单项选择题
1-5：
ADACA6-10：
ACAAA11-15：
ACCBC16-20：
ADDAA
二、多项选择题
1、AD;2、BCD;3、ACD;4、ABCD;5、ABD;6、ABCD;7、ABCD;8、ACD;9、ABE;10、ABD
11、ABC;12、CD;13、CE;14、ABCD;15、ACD;
三、
BBAAB
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