浙江地区互联网电子商务发展产业园及配套物流智能化仓储项目.docx
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浙江地区互联网电子商务发展产业园及配套物流智能化仓储项目
浙江地区互联网电子商务发展产业园及配套物流智能化仓储项目
市场研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1、项目名称：
钱江电子商务园项目
2、承办单位：
**远景控股有限公司
3、项目建设地点：
**市钱江经济开发区
4、法定代表人：
林传貌
项目负责人：
林传貌
5、建设内容：
本项目在**市钱江经济开发区新征用地37407平方米（合计约56.1105亩）.其中工业用地30637平方米（合45.9555亩）.综合用地6770平方米（合10.15亩）.建设钱江电子商务园。
园内总建设面积99116m2.其中电子商务大楼32796.23m2.非生产性工业用房11988m2.高端智能物流仓储18146.1m2.仓库25796.2m2.地下建筑面积10389.41m2。
6、项目总投资：
25938万元。
7、资金筹措：
商请金融部门贷款15000万元.其他由企业投资者按各自投资比例自筹。
8、经营范围：
电子商务服务中心、B2B网络平台以及高端智能化仓储物流。
9、建设期：
2年。
10、财务效益评价：
项目建成后.由财务评价得.项目投资利润率25.77%.税后财务内部收益率22.91%.投资回收期6.01年（含2年建设期）。
1.2项目开发背景
近年来.中国电子商务发展迅速.广泛地渗透到社会经济生活各个领域.成为企业开拓国内外市场、提高流通效率的新渠道.消费者面临消费的新选择.也成为我们政府部门拉动内需、发展经济、优化产业结构的重要抓手。
中国电子商务的交易规模06年迈上万亿台阶达到1.5万亿.07年以来年均增长率超过30%.2010年达到4.55万亿.2011年已经接近6万亿.相当于全国国民生产总值的12.5%。
网络零售增长更加迅速.07年542亿.达到这个数字基本花了十年的时间。
但是.从542亿到2010年的5230亿只花了三年的时间.每年都是翻番的增长.三年基本增长10倍。
2011年已经超过7500亿.相当于社会消费品零售总额的4%。
像北京的京东商城销售额2010年102亿.连续七年增长百分之百。
其他的网上商店比如凡客成本、1号店、当当网等等都有非常突出的表现。
同时.电子商务的快速发展.成为稳定增长方式的重要动力。
据有关统计表明.2011年.中国电子商务服务企业已经突破15万家.电子商务服务业收入已经超过1200亿.电子支付认证服务逐步推快.最近五年.中国第三方电子商务支付总额增长速度将近60倍.2011年已经达到2.16万亿.目前电子商务第三方电子支付企业已经达到101家。
电子证书增长2.3倍.到去年底已经突破3700万家。
目前中国快递企业已经近万家.取得快递业务营业资格证书的已经超过8000家.营业网点达到6.4万处.从业人员超过70万.快递业务连续五年增长超过27%.其中50%的业务来自网络零售配送的需求。
据亿邦动力网的统计.具有盈利能力的行业B2B网站达到5700多家。
1.3承办单位概况
**远景控股有限公司.注册资本金8000万.由林传貌（北京强力实业有限公司）投资2000万元.占注册资本25%；林正柱投资1600万元.占投资比例20%;林加来（温州侨兴纸业有限公司）投资1600万元.占投资比例20%;王同委（温州福龙电脑织唛有限公司）投资1600万元.占投资比例20%;及王海波（上海摩根投资有限公司）投资1200万元.占投资比例15%.共同出资筹办.主要经营范围包括：
电子商务及相关实业投资。
1.4主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标见表1-1。
表1-1：
主要技术经济指标汇总表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
工程建筑主要指标
1.1
用地面积
亩
56.11
37407m2
1.1.1
工业用地
亩
45.96
30637m2
1.1.2
综合用地
亩
10.15
6770m2
1.2
建筑面积
M2
99116
1.2.1
工业用地建筑面积
M2
55930.30
其中
智能仓储车间
M2
18146.1
仓库
M2
25796.2
非生产性工业用房
M2
11988
11层
1.2.2
商业地上建筑面积
M2
32796.23
其中
电子商务大厦
M2
32796.23
23层
1.2.3
地下建筑面积
M2
10389.41
1层
1.3
容积率
1.3.1
工业用地
1.82
1.3.2
综合用地
4.84
1.4
建筑密度
%
1.4.1
工业用地
%
29
1.4.2
综合用地
%
30.74
1.5
绿化率
%
15
2
项目定员
人
200
3
总投资
亿元
25938
3.1
固定资产投资
万元
24621
含建设期利息
3.3
流动资产投资
万元
1317
4
资金筹措
4.1
企业自筹
万元
10398
包括流动资金
4.2
银行贷款
万元
15540
含建设期利息
5
主要财务计算指标
5.1
营业收入
万元
14109.87
平均
5.2
税金及附加
万元
776.04
平均
5.3
年利润总额
万元
9926.54
平均
5.4
所得税
万元
3527.47
平均
6
财务评价指标（全投资）
6.1
税后内部收益率
%
23.14
6.2
税后财务净现值
万元
12166
ic=13%
6.3
税后投资回收期
年
6.01
含建设期2年
6.4
投资利润率
%
38.27
7
财务评价指标（资本金）
7.1
内部收益率
%
28.42
7.2
财务净现值
万元
13353.31
ic=13%
7.3
投资回收期
年
6.13
含建设期2年
第二章项目建设的必要性
2.1符合国家产业政策
电子商务产业是当前国家鼓励的产业、产品和技术.符合国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录（2011年本）》“鼓励类”第二十八条信息产业37款：
“电子商务和电子政务系统开发与应用服务”。
2005年国务院发布《关于加快电子商务发展的若干意见》后.中国电子商务开始以前所未有的速度发展.发展电子商务在积极应对金融危机.加快传统产业改造、助力中小企业发展、带动内需和就业等方面的作用日益凸显。
2009年“电子商务发展政策论坛”在**举行.共同探讨中国电子商务发展中遇到的政策瓶颈以及需要哪方面的扶持政策.显示国家重视推进电子商务发展是必然的。
2009年商务部发布《关于加快流通领域电子商务发展的意见》.成为2010年中国电子商务快速上升的催化剂。
2010年电子商务快速上升还源于行业合力与企业的积极努力.也是中国电子商务发展10年的一个必然结果。
同时“积极发展电子商务”也列入了温家宝总理《2010年政府工作报告》.政府的政策导向和支持必然是电子商务发展的加速引擎。
2010年4月.在广州举行的“电子商务助力外贸增长高层论坛暨部分省市区域电子商务平台启动仪式”上.商务部副部长蒋耀平表示商务部将继续加大推进电子商务应用和模式创新力度：
着重加强电子商务理论、规划、管理等方面的研究.加大对电子商务发展的政策支持；并鼓励电子商务模式创新.扶持和规范第三方电子商务平台和行业电子商务平台建设.加大对网上展会的支持力度；扶持和规范面向消费者的电子商务应用.鼓励传统流通企业开展电子商务应用.提升传统市场流通体系信息化水平；积极参与国际电子商务重要规则的制订.开展跨国家、跨地区的电子商务交流活动；多渠道多形式开展电子商务应用的宣传培训活动.使电子商务真正成为商贸流通现代化的重要手段之一。
根据《电子商务“十二五”规划》初稿.“十二五”期间.电子商务将被列入战略性新兴产业的重要组成部分.作为新一代信息技术的分支将是下一阶段信息化建设的重心.电子商务的应用领域也将进一步拓宽。
浙江省作为较早推动电子商务发展的省份之一.在行业网站、网上购物、中小企业应用和电子商务中介等方面作了积极探索.其电子商务的快速发展不仅得益于浙江良好的产业基础.也离不开领导的重视和政策扶持。
早在2004年.浙江省就制定了“浙江省电子商务发展专项规划”.明确了电子商务发展重点；今年又发布了《浙江省电子商务产业“十二五”发展规划》指导全省电子商务的发展。
2006年.制定了《浙江省人民政府办公厅关于加快电子商务发展的意见》.明确从财政、金融、税收以及人才培养等方面着手.加大电子商务的扶持力度。
对列为重点培育的电子商务企业.在房产税、城乡土地建设税和水利建设基金等方面给予见面优惠。
因此.本项目的实施符合国家、省及地方相关规划和产业政策的。
2.2符合**市相关政策导向
**是“中国电子商务之都”.大力发展电子商务产业.是**市深入贯彻落实科学发展观.促进发展方式转变、提升城市核心竞争力的战略选择.是构建以现代服务业和总部经济为核心的市域现代产业体系的重要组成部分。
为积极应对国际金融危机.进一步发挥电子商务在**市保就业、拓市场、促转型的重要作用.**市政府从以下几方面加大对电子商务产业的扶持范围和力度：
一、创新网上创业就业认定办法；二、实行鼓励网上创业就业的扶持奖励政策；三、加大网上创业就业场所保障力度；四、鼓励电子商务企业拓宽就业渠道；五、支持企业发展网上虚拟经营；六、拓宽杭产品网上销售渠道；七、扶持电子商务龙头骨干企业；八、培育电子商务服务平台；九、完善电子商务企业产业链；十、运用电子商务提升传统企业发展水平；十一、加强电子商务配套支撑体系建设；十二、加强电子商务人才引进和应用能力培训；十三、完善电子商务统计和绩效评估体系；十四、营造电子商务发展的良好环境等。
2.3有利于整合资源促进企业发展壮大
本项目将新建电子商务综合大楼、高端智能物流仓储车间、仓库及标准厂房.同时创建——B2B电子商务平台.即集有形的园区、无形的商务平台以及产品生产为一体的综合性电子商务中心.有利于项目承办单位整合各类资源.降低企业运营成本.提高资源利用效率.把规模做大.从而促进企业发展壮大。
项目实施并成功招商后.将吸引几百家大型电子商务企业入驻园区.预计实现年营业额达30亿.增加当地财政收入2.5亿元.效益非常明显。
第三章市场分析及预测
3.1市场现状分析
2008年.中国电子商务市场前期延续了2007年电子商务持续高速增值的势头.后期则受全球金融危机和发展瓶颈影响.交易额增长放缓。
但总体来说.中国电子商务市场的发展仍在稳步前行。
2008年中国电子商务市场交易额达到24000亿元.同比增值达到41.2%.其中B2B市场仍是总交易额的构成主体.C2C基本维持现状.B2C将提速发展；2008年6月中国网上购物人数达到6329万人.网上支付人数达到5697万人.增长率分别为25%和22.5%。
中国电子商务市场发展前景依旧乐观。
亿元
图3-1：
2004-2008年中国电子商务市场交易额及增长
从电子商务的三种业务模式来看.B2B依然是电子商务市场的主旋律.B2B交易额占中国电子商务总体交易额的89.5%.达到21480亿元；而B2C交易额占整体交易额的7.4%.达到1776亿元；C2C交易额占3.1%.达到744亿元。
整体业务格局的最大变化在于B2C市场份额进一步扩大。
B2C
C2C
B2B
图3-2：
2008年中国电子商务市场三种业务格局
具体分析三种业务模式所处的细分市场.B2B市场中阿里巴巴仍占据市场霸主地位.中国制造网和网盛旗下的中国化工网、生意宝增长迅速.垂直B2B平台体现了巨大发展动力。
图3-3：
2008年中国B2B电子商务服务市场品牌格局
B2C市场中.1776亿元的市场规模中.第三方平台交易额达到124.7亿元.其中当当、卓越仍保持了原有发展动力.京东商城迅速崛起.其他垂直市场B2C平台也发展快速。
图3-4：
2008年中国B2C网上销售平台品牌格局
C2C市场中.格局与07年相比变化不大.淘宝仍然是市场霸主.拍拍则凭借庞大的用户资源站稳了第二的交椅。
图3-5：
2008年中国C2C电子商务服务市场品牌结构
3.2市场特点分析
虽然中国电子商务市场规模的增长仍维持在一个较高的水平.但市场规模增长的放缓仍是不争事实.这一现象不仅是全球金融危机所致.同时市场也存在其他发展瓶颈.亟待突破：
一是资金投入不足的问题.政府已经逐步认识到电子商务公共服务平台对中小企业度过经济寒冬作用巨大.且通过改善政策环境和引导予以扶持.但政府财政投入毕竟有限；二是支撑服务体系不健全的问题.从目前的电子商务平台来看.大多数平台只做到了能完成贸易过程中的特定服务.比如厂商介绍、产品展示.而对交易前的业务协同、交易后的支付和物流等功能性环节缺乏关注.贸易的全流程服务更无从实现。
面对以上严峻的市场问题.2008年中国电子商务市场做出了一定的适应性调整.并反映为2008年中国电子商务市场的主要发展特点：
（1）政府加强引导性投资的注入解决资金不足问题
2008年政府加强了在电子商务领域的引导性投资.用以改善中国电子商务市场的投资环境.政府通过将投资收益返还社会投资人、支持社会投资回购政府所持股份等政策.将大量资金引入电子商务的发展。
2008年底.依托“十一五”国家科技支撑计划重点项目“现代服务业服务交互支撑平台”构建的“正佳网”在广州正式开业.充分说明国家对电子商务发展的扶持力度已经达到一个新的高度.市场发展的资金问题逐步得到缓解。
（2）企业与政府合力完善电子商务支撑体系
在电子商务支撑体系建设方面.支付体系已经具备了一定发展基础.支付宝、财付通等网上支付服务商已经具备了一定的竞争优势.同时为进一步改善网上支付市场的发展环境.继续扩大市场占有率.企业具有主动联合政府或金融机构完善支付体系的意愿.其中完善网上支付信用体系工作成为2008年的主旋律。
2008年1月17日.第三方支付平台支付宝与中国建设银联合推出了的支付宝卖家信贷服务.符合信贷要求的淘宝网卖家将可获得最高十万元的个人小额信贷.国内首次推出这种信贷模式.在很大程度上加强了第三方支付公司的信誉保障。
（3）政府主导物流电子商务服务平台的整合与构建
与企业主动建设网上支付体系不同.物流体系的完善需要政府的大力推动。
通过整合全省甚至全国的物流资源.建立物流公共信息平台成为目前一个时期的首要任务。
目前中国已经具备了中国物流交易中心、厦门物流公共信息平台等一批市级物流平台.但从信息质量、功能服务等方面看都需要进一步提升。
在此背景下.2008年国家将苏州工业园区综合保税区现代物流公共信息平台.列为国家区域性现代物流公共信息平台建设试点.利用政策优势和硬件建设、软件服务优势.建设中国国际电子产品交易基地。
（4）电子商务保持投资吸引力.B2C成风投新宠
2008年中国电子商务市场除在扩大资金来源、支撑体系建设方面有所成就外.不可避免的需要面临全球金融危机所带来的影响.但随着中国电子商务与行业发展结合的更广、更深.充分利用电子商务B2C手段已经成为中国行业企业在度过经济寒冬中的重要选择。
因此.2008年投资机构对中国电子商务市场的关注度不降反升.其中B2C行业无论在投资案例数量还是在投资金额上都呈快速增值趋势。
母婴用品、IT数码产品、珠宝、建材等一大批传统行业细分领域开始进入B2C市场.并获得VC持续关注。
年内.凡客、麦考林分别获得2000万美元和8000万美元的资本注入。
可见B2C已经成为推动中国电子商务市场发展的重要细分市场。
3.3市场前景预测
展望未来.中国电子商务市场将在国民经济的发展中起到越发重要的作用。
预计2011年市场规模将达到68274亿元.从市场格局看.B2B市场占整体市场89.3%.B2C比例明显提高.达到7.3%.C2C市场交易额则达到3.4%。
（1）B2B仍有发展潜力.B2C将提速增长
从整体市场及细分市场的发展看.2009年中国电子商务交易额将达到34278亿元.增长率保持在40%以上。
未来10年.中国将有70％的贸易额将通过电子交易完成。
中国B2B电子商务市场交易规模增长潜力巨大。
此外.由于电子商务向行业的渗透将更加深入.加之B2C市场对投资者的吸引力加强.B2C市场的份额将在2009年呈现明显的扩大趋势.其中IT数码、家居建材领域B2C市场将成为未来几年中国电子商务市场发展的热点领域。
（2）保险、旅游、批发零售行业电子商务市场份额将扩大
从行业应用角度看.鉴于2008年的经济环境.国民的保险意识将进一步加强.而方便快捷的保险电子商务将成为保险客户的首选.因此未来保险电子商务仍将快速发展；同时.随着经济增长放缓.各省市将加强对旅游产业的重视.从而提升本地经济增长能力.在旅游产业二次创业的要求下.旅游电子商务将成为未来各地着重发展的业务；此外.赛迪顾问认为中国国民消费能力在未来不会有太大波动.当市场物价逐步增高.网络平台所提供的低价格产品将更加受到消费者青睐.随着网民网上购物、网上支付以及物流服务的健全.直接面向个人消费者的批发零售业电子商务将会面临最佳的发展机遇。
（3）物流平台将逐步崛起.支付市场面临洗牌
从电子商务市场支撑体系建设看.一方面2009年物流公共信息平台在政府的持续推动下将有巨大发展.平台信息服务能力将显著提升.同时更多的电子商务服务商会加入物流体系建设的行列中。
另一方面.网上支付服务商将在未来2年经历二次筛选.资金短缺以及技术、商业模式、信用体系等环节不健全的服务商将面临被市场淘汰的危险。
综上所述.中国电子商务市场充满机遇和挑战.而政府和企业的通力合作是抓住机遇并赢得挑战的基础。
在此基础上.中国电子商务市场将一步步向发达国家电子商务水平接近.在成为全球网络经济中心的道路上稳步前行
第四章工艺流程及设备
4.1B2B电子商务平台
4.1.1工艺流程
B2B是企业与企业之间通过互联网进行产品、服务及信息的交换。
通俗的说法是指进行电子商务交易的供需双方都是商家（或企业、公司）.它们使用了Internet的技术或各种商务网络平台.完成商务交易的过程。
这些过程包括：
发布供求信息.订货及确认订货.支付过程及票据的签发、传送和接收.确定配送方案并监控配送过程等。
如图4-1所示.企业A通过Internet选定一家提供商务服务的电于商务系统（或自身商务购物系统）.根据其自身需要提出商务业务请求.将请求信息通过Internet发送给此电子商务系统;电子商务系统根据企业A提出的商务业务请求寻找合适的交易企业B.并将请求信息通过Internet发送给企业B.企业B得到企业A的请求信息后.经过分析处理其相应交易请求.并将相应信息发送给电子商务系统;收到企业B的交易请求后.电子商务系统开始处理交易信息.并要求交易双方提供各自银行账户信息。
得到交易双方的银行账户信息后.需对交易双方进行身份认证.将认证合格的银行账户信息通过支付网关发送给交易双方的开户银行.完成银行转账;将转账后的信息通过电子商务系统发送给交易企业.并联合工商、税务等协同单位.最后委托运输配送公司来完成配送工作。
图4-1：
B2B购物系统流程图
4.1.2新增设备
表4-1：
项目新增主要国产设备
序号
设备名称
数量
（台/套）
单价
（万元）
金额
（万元）
1
电脑
100
0.5
50
2
电子商务网络软件及网络设备
1
150
150
3
4
5
8
9
合计
200
4.2高端智能化仓储物流
高端智能化仓储物流是现代物流管理向供应链管理转变过程中产生的新的物流形态.它是处于供应链高端的物流活动.它具有高科技含量、高附加价值、高产业带动力、高辐射力和低资源消耗、低环境污染特征.并且符合世界物流发展的主要方向.即：
物流内涵的向外拓展、物流工程的上下延伸、物流覆盖面的不断扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。
4.2.1高端物流形态创新
在世界经济格局变化的影响下.物流需求正从低端向高端发展.使物流也从传统的仓储与运输变为以信息化为主要特征的现代物流业。
在各级政府政策的引导和推动下.中国物流业基本完成了从传统物流业向现代物流业的转变.为提升产业发展水平与质量.正在向满足供应链一体化发展需要的更高级形态转变。
1、物流运作模式创新
物流运作模式在供应链的高端领域不断创新.出现了多种物流衍生模式.即：
以物流服务与其他行业服务结合在一起的综合性服务品种。
表4-3：
物流运作模式创新
物流衍生模式
运作模式
物流服务与银行业务嫁接（金融物流）
资产流通模式：
代理采购、资金配套。
资金流通模式：
信用担保；仓单质押；买房信贷；授信融资；反向担保。
承运单物权模式：
出口承运单；综合运作模式.先参股银行.后与服务对象一对一结算。
物流服务与法律事务嫁接
在途货权遇到损失的赔偿等法律事务交由物流公司完成。
物理服务与保险业务嫁接
货物在途保险的申报和获赔交由物流公司.且由物流公司为担保人。
物流服务与生产企业嫁接
将OC管理、看板管理迁移至物流运作环节.物流企业驻厂服务。
物流服务与电子商务嫁接
利用电子商务手段整合供应链.使整个链条上的主体结成战略联盟。
物流服务与商贸业务嫁接
联合销售；市场导入；产销渗透。
2、物流服务创新
表4-4：
物流服务创新
物流服务
表现形式
服务流程创新
供应链管理下的VMI模式；
利用RFID、GPS等技术创新通关模式.形成“文件通关在前.实物通关在后”；
拿集装箱当“仓库”.变“先存后拼”为“先拼后存”；
MILKRUN.
服务项目创新
冷链物流；展会物流；特种物流；应急物流；大型物流。
服务方式创新
物流企业参与用户企业的物流管理活动.形成一体化供应链管理。
服务内容升级
第三方物流发展到第四方物流：
由物流功能性服务上升到供应链管理。
服务理念提升
绿色物流、环保物流。
服务网络突破
网络形态的优化、创新。
服务技术创新
GPS、RFID、EPC物联网技术；物流仿真技术；物流信息共享技术。
第五章项目建设方案
5.1项目建设地点和建设条件
5.1.1项目建设地点
钱江电子商务园项目座落在**钱江经济开发区.位于余杭区千年古镇塘栖镇的东南角.北临京杭大运河.西靠09省道.南接320国道.属于中国经济实力最强、产业规模最大、人口密度最高、市场发育最完善的经济核心区——长三角南翼.**湾产业带的核心区块.毗邻国际大都市上海。
可广泛辐射杭、勇、沪、宁等大城市及华东、华中的广阔腹地。
**钱江经济开发区是**市政府直属的开发区.总规划面积23.8平方公里.首期启动2.91平方公里。
钱江经济开发区坚持高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效率管理.是**接规上海最前沿的投资创业平台。
将成为**和“长三角”经济圈中最重要的生态型现代工业新区。
在工业用地日益紧张的今天.土地资源成为新区无可替代的优势。
5.1.2项目建设条件
（1）自然条件
**位于浙江省东北部.离上海180余公里.是中国著名的七大古都之一.也是国务院确定的重点风景旅游城市和历史文化名城。
从秦朝设县治以来.**已有2200多年历史。
五代吴越和南宋王朝都曾在这里定都。
**作为浙江省的省会.是全
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