中国光大银行城镇化建设贷款管理办法(试行)Word文档下载推荐.docx

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第五条贷款主体

城镇化建设贷款的借款主体包括：

（一）依法成立，经政府批准或明确其承担城镇化建设职能、按商业化规则运作的企、事业法人。

（二）符合国家及监管要求，通过与项目业主签订协议，以BT或委托代建方式，承建城镇化建设项目的企业法人。

第六条贷款用途及适用范围

试行期间，符合条件的城镇化建设贷款适用于以下四类：

（一）旧城镇、旧厂房和旧村（城中村）改造。

用于实施主体根据城市规划和政府制定的相关政策，对棚户区、原有旧城镇、旧厂房和旧村（城中村）改造进行建设改造等。

（二）拆迁安置房建设。

用于城镇化建设中城镇居民和农民拆迁及安置房建设。

（三）土地综合整治。

用于城镇化建设中涉及的征收、平整和复垦等土地综合整治建设。

（四）城镇基础设施建设。

用于与城镇居民基本生活需求相关的，能够产生持续、稳定现金流的水电气暖、生态环保、信息通讯、文化旅游等基础设施项目建设；

以及与保障和改善民生，提高区域可持续发展能力相关的学校、医院项目建设。

第七条区域准入条件

城镇化建设贷款地区应符合以下条件：

（一）根据国家城镇化发展规划，列入长江三角洲、珠江三角洲、京津冀、长江中游和成渝地区五大国家级城市群和国家级或省级城镇化发展规划的城市群及相关区域，国家相关机构发布的百强县。

（二）地区经济基础较好、财政实力较强。

（三）地方政府支持城镇化发展的政策导向明确，当地产业支撑能力较强，就业条件较好，居民社会保障体系较为健全。

第八条客户准入条件

（一）资产负债率不高于75%，实收资本在5000万元及以上。

（二）借款人的经营期限应长于贷款期限。

（三）借款人股东背景良好，股权关系清晰，具有健全的组织架构，财务制度规范。

（四）借款人信用状况良好，无不良记录；

如为新设项目法人，其控股股东应有良好的信用状况，无不良记录。

（五）在光大银行开立基本账户或一般结算账户。

（六）光大银行认为必须满足的其他条件。

第九条项目基本准入条件

（一）符合国家或省级（含自治区、直辖市）人民政府关于城镇化发展的相关制度规定。

（二）符合国家规划、土地、环保等政策，符合土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度计划等规定。

（三）符合绿色信贷政策。

信贷项目必须符合国家法律法规对于土地、环境保护、节能减排等各项规定，对于以城镇化为名，变相圈地、盲目投资、乱建园区、大造新城，损害粮食安全、农业发展、生态环境、居民权益的项目，不得提供授信支持。

（四）按规定履行了关于城镇化建设项目的管理程序，取得相关批准（审批、核准、备案）文件。

（五）项目须取得合法的用地批准文件。

（六）项目有明确的还款来源，贷款期内项目自身现金流及借款人其他合法收入能够保证按时、足额归还我行贷款本息。

（七）项目资本金比例一般不低于项目总投资的30%。

项目资本金应同比例或先于贷款到位。

（八）光大银行认为必须满足的其他条件。

第十条贷款金额

城镇化建设贷款金额应综合考虑借款人实际需求和项目风险状况，还款资金来源等因素合理确定，最高不超过项目总投资额的70%。

第十一条贷款期限

城镇化建设贷款的期限根据项目现金流及综合效益还款情况确定，原则上不超过五年（含），最长不得超过十年（含）。

第十二条贷款利率和综合收益

贷款利率按人民银行利率政策执行，原则上不得下浮，综合考虑项目风险状况及当地同业价格水平，合理定价，积极为客户提供量身定制的综合金融服务方案。

第十三条还款要求

城镇化建设贷款要严格落实还款来源，确保项目自身现金流以及项目之外的补贴收入、其他合法收入能全额覆盖贷款本息。

还款资金来源应包括项目土地出让收入中的财政资金返还部分、项目经营收入、项目资产租售收入、税收返还收入、财政补贴收入、政府偿债基金和其他合法收入。

政府相关部门需出具文件，明确项目建设期间取得的土地出让收入中的财政资金返还部分、税收返还收入、财政补贴收入、政府偿债基金等款项及时存入借款人在我行开立的监管专户，优先用于归还我行贷款。

采用委托代建方式的，项目业主需出具文件明确项目还款资金安排。

第十四条还款方式

城镇化建设贷款还款应按照项目自身现金流和其他合法收入来源合理制定分期还款方案，采用按季还息，项目建成后，每年至少两次偿还本金，利随本清。

第十五条贷款担保

城镇化建设贷款应采取合法、有效的担保措施，原则上采用抵押担保方式，对于抵押担保不足的，可采取保证担保方式，不得采用信用方式。

未经我行同意，不得转让本项目或在本项目上设定的其他担保事项。

（一）采取抵质押担保方式的，优先选择项目土地使用权及在建工程作为抵押（项目所在地政策不能抵押的除外），以其他房产或土地抵押的，不得接受空置三年（含）以上的商品房及闲置两年（含）以上的土地作为抵押物，抵质押率应符合我行押品管理的相关规定，确保抵、质押物无法律瑕疵且我行具有排他性权利。

（二）对抵质押不足或确实难以取得、采取保证担保方式的，保证人在我行信用评级应在A-级（含）以上。

（三）采取BT方式建设的项目，项目业主或承建方母公司要提供连带责任担保，对于个别风险可控的优质项目，可适度放宽。

借款人须向我行书面承诺：

城镇化建设贷款项目取得土地使用权证后，如符合抵押登记条件的，应及时办理相关手续（项目所在地政策不能抵押的除外）；

如有在建工程且符合当地抵押登记条件的，应一并抵押；

贷款存续期间，不得以该项目资产向任何第三方设定抵押或质押；

未经我行同意，不得对外新增担保、不以该项目向第三方融资；

借款人的股权转让或变更须事先得到我行书面同意。

第十六条业务受理

借款人向光大银行提出贷款申请，应按我行有关规定要求提交以下资料：

（一）贷款申请书。

（二）借款人的相关资料。

（三）贷款项目的相关材料。

（四）贷款担保的相关材料。

（五）光大银行要求的其他材料。

此外，须根据城镇化建设借款人及项目条件，提供相应的证明材料。

光大银行经办机构对借款人提供的资料进行审核，满足条件的才能予以受理。

第十七条贷前调查

经办机构受理借款人申请后，开展贷前调查。

城镇化建设贷款按照我行有关规定，除对借款人的资金实力、申报材料的真实性、合法合规性等进行调查外，还应对以下方面进行重点调查、审查和分析：

（一）项目所属区域是否列入城镇化发展规划，项目建设内容与地方政府有关部门批准的建设内容是否一致。

（二）项目是否按规定履行了关于城镇化建设项目的管理程序，取得相关批准（审批、核准、备案）文件。

（三）政府有权部门是否出具相关文件，明确建设项目所获得土地出让收入中的财政资金返还部分优先用于归还银行（我行）贷款。

（四）项目涉及拆迁安置的，应提供有关政府（部门）认可的拆迁方案（包括拆迁范围、拆迁补偿标准、安置费用测算依据、安置措施等内容）。

（五）需建造安置房的，应审查项目土地性质，是否取得国有建设用地指标；

借款人自建安置房项目的，还应审查借款人是否具备房地产开发资质（委托代建的需提供委托代建协议）。

（六）借款人的经营状况、管理水平和营运能力。

（七）对还款来源进行调查分析。

第十八条贷款发放

（一）城镇化建设贷款项目审批通过后，应依照有关法规和我行担保规定，签署书面贷款合同、担保合同等法律文件，办妥担保手续，落实贷款发放前提条件。

（二）为借款人提供综合金融服务方案。

充分发挥我行理财产品、财务顾问、个人按揭贷款、个人消费类贷款、银行卡产品等业务优势，满足客户相关业务需求；

如借款人继续承担商业性项目开发，积极推荐我行相关信贷业务产品；

引导借款人向我行推荐优质招商引资、外商投资等企业客户。

（三）城镇化建设贷款发放与支付应按银监会“三个办法一个指引”的规定执行。

在贷款发放和支付中，按合同约定方式进行，借款人出现以下情况，经办机构应与借款人协商补充发放和支付条件，或根据合同约定停止贷款发放和支付：

1．信用状况下降至BBB-级以下；

2．所提供的有关文件被证实无效；

3．违反合同约定，以化整为零等方式规避银监会“三个办法一个指引”等相关规定支付贷款资金；

4．项目进度落后于贷款资金使用进度、项目拆迁遇到重大纠纷或项目当地、社会媒体出现较多争议和负面评价、因拆迁引发社会问题等；

5．项目总投资出现较大资金缺口，或资金使用计划出现不利于还款的重大调整；

6．拒绝或阻碍经办机构按照合同进行检查、监督；

7．未能履行和遵守贷款合同规定的义务及所做出的承诺；

8．光大银行认为影响贷款资金安全的其他情况。

（四）借款人出现以下情况，经办机构停止支付借款人尚未使用的贷款，并按合同约定，要求借款人提前归还贷款：

1．拒绝接受贷后检查的；

2．提供虚假或者隐瞒重要事实的财务资料，拒不改正，情节严重的；

3．挤占、挪用贷款，拒不改正的；

4．借款人或担保人未经同意发生兼并、合资等或即将停产、停止经营、解散、关闭、清理整顿、破产清算、卷入或即将卷入重大诉讼或仲裁及其他法律纠纷的；

5．借款使用的建设项目被取消或缓建的；

6．其他严重的违法、违约行为。

第十九条封闭管理

城镇化建设贷款实行全流程封闭管理，经办机构在贷款发放前，应与借款人签订《中国光大银行股份有限公司城镇化建设贷款项目资金封闭监管合作协议》（见附件），作为城镇化建设贷款主合同的补充，以明确资金封闭管理要求；

并新开立资金监管专户，将项目资本金、其他自筹资金、项目土地出让收入中的财政资金返还部分、项目资产租售收入、税收返还收入、财政补贴收入、政府偿债基金、综合经营收入和其他合法收入等资金归集到专户管理。

未经我行同意，借款人不得在其他银行开立任何涉及本项目资金的存款账户。

经办机构客户经理应对城镇化建设贷款资金的使用实行全程监控，逐笔对贷款资金进行支用审核，密切关注资金流向，确保专款专用，用款进度与项目实际进度匹配。

第二十条贷后管理

对城镇化贷款必须按照我行授信后管理相关政策加强贷后管理，包括但不限于以下内容：

（一）经办机构应当对全部信贷业务按信贷业务种类和按客户逐笔建立信贷业务台账，跟踪监测客户授信使用和还本付息情况，并依据会计、结算的账务处理信息及时更新台账数据。

（二）经办机构应落实贷后管理人员对授信额度在有效期内或有信贷余额的客户和担保人进行贷后检查。

贷后检查的内容包括但不限于以下内容：

1．客户及担保人情况：

包括客户基本情况、生产经营情况、重大事项进展情况、财务状况、现金流、体制改革、重大人事变化等。

2．客户债项情况及财政偿债能力变化：

包括贷款资金使用及用途情况，其他银行贷款及用途情况；

借款人所在地地方财政收支和负债规模变化等。

3．抵质押品情况：

抵质押品价值登记变动情况、价值重估情况等。

4．授信前提条件落实情况：

包括信贷审批批复条件落实情况、信贷审批批复附加条件落实情况、授信审查报告中关键授信风险点发生情况等。

5．对项目建设类贷款，要重点检查资本金到位情况，到位资本金是否符合相关法规规定的来源，项目进度与计划进度和投资比例是否相符，有无资本金抽逃现象等。

6．其他情况：

包括信用等级、资产分类变化，本息回收情况，以往检查出现问题的整改情况及通过我行帐户大额支付情况等。

（三）经办机构开展贷后监管可按照有关规定采取现场和非现场监控结合的方式，定期检查回访并形成检查报告。

第二十一条担保管理

（一）各经营机构应加强对抵质押权的变更、押品权证保管、押品监控、押品价值重新评估、押品的返回与处置管理。

对于发现押品出现风险隐患的，按照我行授信担保中押品的相关管理规定执行，及时进行风险预警管理。

（二）经办机构可根据抵押（出质）人和押品状况，确定是否需要办理公证。

对需要办理公证的，经办机构应与抵押（出质）人共同办理公证手续。

与抵押（出质）人签订抵质押合同后的15个工作日内，经办机构应按照法律法规的规定到登记部门办理押品登记手续，并及时从登记部门领取他项权利证书或其他登记证明。

（三）经办机构应加强对保证人的贷后管理，如发现保证人出现代偿能力下降及可能影响我行贷款代偿的其他重大不利因素时，应采取追加其他抵质押担保、变更担保人等措施。

第二十二条本办法由中国光大银行总行负责解释。

第二十三条本办法未尽事宜按照我行相关信贷管理政策执行

第二十四条本办法自发布之日起执行。

附件

中国光大银行股份有限公司

城镇化建设贷款项目资金封闭监管合作协议

（参考文本）

协议编号：

甲方：

乙方：

中国光大银行股份有限公司行

为确保甲、乙双方签订的编号为的□《固定资产借款合同》/□（以下简称“主合同”）及其担保合同的履行，完善甲乙双方对权利义务的约定，确保乙方发放的贷款资金全部用于项目（以下简称“城镇化建设项目”），保证信贷资金的专款专用，甲乙双方经友好协商，达成如下补充协议：

一、甲方承诺：

（一）甲方自身为依法设立、具有独立法人资格的企事业单位，并已具备承建城镇化建设项目的职能；

甲方并承诺，本协议下的城镇化建设项目符合国家的产业、土地、环保和投资管理等相关法律法规与监管要求，甲方已按规定履行了项目的合法合规审批程序，取得了一切必要的批准与同意。

（二）甲方在乙方开立账号为的人民币账户，作为甲方在城镇化建设项目中相关资金归集和资金使用的指定封闭管理存款账户（以下简称“封闭管理账户”），甲方同意将项目建设、土地出让返还收益、销售经营过程中的所有资金通过该账户结算。

封闭监管期限自年月日起，至甲方在主合同项下的全部债务清偿之日止。

（三）甲方承诺在足额清偿乙方的城镇化建设贷款本息之前，下列资金全部进入封闭管理账户进行管理：

1．自筹资金：

包括甲方自有资金、股东借款及其它一切自筹资金；

2．银行贷款：

乙方发放的城镇化建设贷款；

3．在符合法律法规及监管政策的前提下，可用于销售部分的全部预售和销售收入：

包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、所售项目的个人住房贷款等全部该项目销售收入；

4．出租收入：

甲方将建设项目用于出租经营的租金收入；

5.公司日常经营产生的收入（含物业收入）；

6.土地出让收入返还款、税收返还收入及政府补贴收入；

7.其他与城镇化建设项目相关的资金。

8.乙方认为应纳入封闭管理的其他合法收入，包括：

（四）甲方承诺该项目资金的支用全部在乙方监督下使用，包括：

1．与项目建设有关的款项支用：

包括拆迁安置补偿款、土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、设备款、材料款、各类税费等；

2．归还乙方城镇化建设贷款本息的支用。

3．经甲乙双方协商确定的其他用于项目建设的资金支出，包括：

。

（五）封闭管理方式：

1.甲方承诺在其与相关第三方签订的合同或收费单据中明确，所有款项直接汇入封闭管理账户。

2.如果乙方认为有必要，甲方应提供相关第三方的书面承诺，保证将应支付款项汇入封闭管理账户。

3.未经乙方同意，甲方不得在乙方以外的其他银行开立任何涉及本城镇化建设项目资金的存款账户。

（六）账户日常监管

1.甲方授权乙方对封闭管理账户进行日常监管，包括但不限于对封闭管理账户的资金收入和支出情况进行了解和记录，依据本协议对账户资金使用进行限制。

2.在本协议有效期内，自甲方开始收取第一条第（三）款第3-8项所述收入之日起，封闭管理账户余额在任一时点均不得低于人民币

万元，如相关收入为外汇，则按当日乙方适用的结售汇牌价折算成人民币（下同）。

3.甲方从封闭管理账户的单笔提款数额超过万元人民币的，须征得乙方书面同意。

4.甲方承诺封闭管理账户余额低于本款第2项约定的最低余额的，须及时采取措施将差额补足。

在未补足差额之前，乙方有权拒绝甲方从该账户提取任何款项。

5.本协议有效期内，甲方必须保证封闭管理账户资金的（月/季）流入量不低于万元人民币。

如资金流入量低于上述数额，乙方有权决定采取下述一种或几种措施：

（1）自下（月/季度）起提高本款第2项约定的封闭管理账户最低余额，直至流入量恢复到本协议约定数额为止；

（2）自下（月/季度）起降低本款第3项的单笔提款额，直至流入量恢复到本协议约定数额为止；

（3）停止发放甲方尚未提取的借款或要求甲方提前归还全部或部分已提取借款的本息。

（七）账户特殊监管

1.甲方授权乙方对封闭管理账户进行特殊监管，包括但不限于授权乙方在本协议规定的情形发生后对封闭管理账户资金进行相应的冻结和扣收。

2.甲方违反本协议关于收入归集和账户日常管理的各项约定，或甲方发生主合同项下的违约情形的，乙方有权对封闭管理账户资金进行冻结，甲方不得从封闭管理账户中提取任何款项，直至违约行为得到纠正并被乙方认可。

3.甲方未按照主合同的约定，在还款日或结息日前将应支付的借款本息或合同其他应付款项存入指定账户的，乙方有权对封闭管理账户资金进行冻结，并在甲方到期未履行或未完全履行相关义务时从封闭管理账户扣收借款本息及应由甲方支付的其他款项。

4.乙方依据本款第3项从封闭管理账户直接扣收相关款项的范围包括但不限于：

主合同项下全部借款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、质押物保管费用、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因甲方违约而给乙方造成的损失和其他所有应付费用，直至上述款项全部得到清偿为止。

5.第一条第（六）款第2项关于封闭管理账户最低余额的约定不对乙方依据本条约定扣收借款本息及其他款项构成任何限制。

（八）甲方承诺城镇化建设项目取得土地使用权证后，如符合抵押登记条件的，应及时办理相关手续；

贷款存续期间，不以该项目资产向任何第三方设定抵押或质押；

未经乙方同意，不对外新增担保、不以该项目向第三方融资；

甲方的股权转让或变更须事先得到乙方书面同意。

（九）甲方承诺及时提供乙方所需的相关资料，并对所提供资料的真实性、合法性负责，同时配合乙方的日常监管和检查。

具体为：

1．甲方及担保人情况：

包括基本情况、生产经营情况、财务状况、体制改革、重大事项进展情况、重大人事变化等；

2.本协议约定的城镇化建设项目情况，包括相关的拆迁农户户数、拆迁面积、拆迁安置资金信息；

安置房建设用地、建筑面积有关信息；

土地整理复垦面积、建设用地指标落实等信息，并按月提供《城镇化建设工程进度表》。

3．项目中建设新社区、安置小区计划销售部分的销售（预售）情况表，包括销售（预售）的房屋套数、房号、面积、价格等情况。

4.项目中建设厂房、办公楼、配套商业等销售部分的销售情况。

5.项目中资产出租运营的，应提供相关承租方、租赁合同等主要信息。

6.项目中资产生产运营的，应及时提供生产经营信息。

7．甲方的会计报表月报、季报和年报（年报须经审计）。

8．与建筑承包商、材料与设备供应商和其他收款人签订的承包合同、材料及设备供应合同等合同原件以及中标通知书、工程进度计划复印件等资料。

9.甲方承诺按乙方要求及时提供贷款资金的用款计划及用途，并提供相关的依据资料。

10．乙方要求的其他资料。

（十）甲方工程项目的施工单位原则上要求在乙方开立工程项目资金结算账户，甲方工程预决算等相关业务，包括应由乙方办理。

（十一）甲乙双方约定，在主合同期限届满之前，甲方采用分期偿还的方式归还乙方贷款本息，分期偿还贷款本息的计划，由甲乙双方在主合同的分期还款条款中进行专门约定。

甲方若提前实现收入，除留足项目后期建设开发所需资金外，必须提前归还乙方贷款本息。

（十二）未经乙方同意，甲方不得将已抵质押给乙方的资产向乙方以外的第三人提供抵质押。

（十三）甲方承诺在乙方信贷支持的城镇化建设项目的区域和范围内，招商引入的工业企业、现代农业、外商投资企业等各类企业优先推荐给乙方。

二、乙方承诺：

（一）除非另有约定，如甲方足额清偿乙方全部城镇化建设贷款本息并履行本协议规定的各项义务后，封闭管理账户内资金甲方可自主支配。

（二）乙方按照主合同的约定按期足额发放贷款，但因甲方原因造成延迟的除外；

乙方将根据法律法规、监管规定及中国光大银行股份有限公司信贷管理政策的要求办理贷款审核和发放手续，甲方因为未能提供乙方信贷管理要求所需提交的审核资料而造成乙方未能及时投放贷款的，乙方不承担城镇化建设贷款未按时及时投放的责任。

（三）在主合同履行期间，乙方承诺按照有关法律法规做好资金结算服务。

三、双方的其他权利和义务

（一）乙方有权要求甲方协助避免监管账户及账户内资金受到或可能受到来自任何第三方的侵害，甲方有义务通知并协助乙方避免侵害的发生。

（二）甲方依法注册并合法存续，具备签订和履行本协议所需的完全民事权利能力和行为能力。

（三）签署和履行本协议和单项协议系基于甲方的真实意思表示，已经按照其章程或者其它内部管理文件的要求取得合法、有效的授权，且不会违反对甲方有约束力的任何协议、合同和其他法律文件；

甲方已经或将会取得签订和履行本协议所需的一切有关批准、许可、备案或者登记。

（四）甲方在本协议项下向乙方提供的全部文件、财务报表、凭证及其他资料是真实、完整、准确和有效的。

（五）甲方申请向乙方叙作业务的交易