房产项目委托开发管理合同协议书范本.docx

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房产项目委托开发管理合同协议书范本

编号：

_____________

房产项目委托开发管理合同书

甲方：

________________________________________________

乙方：

___________________________

签订日期：

_______年______月______日

委托方：

（以下简称甲方）

公司住所：

法定代表人：

受托方：

（以下简称乙方）

公司住所：

法定代表人：

鉴于：

1、甲方已协议取得位于国有土地使用权，依法进行房地产开发建设。

2、乙方依托______地产多年的房地产开发经验，逐步建立起完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等，并储备了大量的优秀管理人才，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有较强的专业技术支持力量。

乙方有意通过输出专业的管理及技术，为委托方创造更高的效益，为社会建设更多高品质的房产品。

3、甲方充分认可乙方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，同意委托乙方全面负责上述地块项目开发建设的管理工作，乙方也同意接受该项委托。

为此，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，本着诚实信用、平等、自愿、互利等原则，经友好协商，签订本合同，以资共同遵守。

第一部分协议书

第一条项目基本情况

1.项目地点和土地四至：

宗地位于____________，界址点坐标见《国有土地使用权出让合同》附件《出让宗地界址图》。

2.项目名称和用地性质：

项目名称为__________________（暂定名），用地性质为工业。

3.土地使用权获取方式：

法院拍卖。

4.土地使用年限：

至____________年

5.地块面积：

项目宗地面积平方米；最终以国有土地使用证上登载的面积为准。

6.土地现状与交付：

________________________。

7.主要规划建设指标：

容积率为____________，建筑密度为____________，绿地率为____________（详见地块规划设计条件书）。

项目预计规划总建筑面积______平方米：

其中地上建筑面积______平方米，地下建筑面积______平方米；A地块建筑面积为______平方米，A地块地上建筑面积______平方米，A地块地下建筑面积______平方米；D地块建筑面积为______平方米，D地块地上建筑面积______平方米，D地块地下建筑面积______平方米（最终以规划部门核准的指标为准）。

8、建设内容和建设标准：

项目建设内容包括多层厂房、高层厂房；

项目建设交付标准为：

____________。

第二条委托管理范围

甲方委托乙方进行项目开发管理的范围包括以下第【1-8】项：

1、乙方在甲方的配合下负责办理项目开发建设所需的具体审批和许可手续。

2、规划设计管理：

根据项目类型和实际情况选择并委托各阶段各类规划设计单位，把控设计进度及设计成果质量。

3、成本管理：

制订合理的项目成本管理目标，并在项目开发建设全过程中实行有效的成本管理。

4、工程管理：

通过市场化方式选择各类施工单位、材料设备供应单位和监理单位并进行统筹管理，对项目工程建设阶段的质量、工期、安全生产、文明施工等进行全面管理。

6、竣工验收和交付管理：

组织各类中间验收、竣工验收，完成竣工验收备案工作，组织实施项目房产的集中交付工作。

7、房产保修管理：

负责项目房产在合同约定期限内质量保修的管理工作。

8、档案管理：

对项目开发建设全过程的重要档案资料进行归档保存，并根据相关档案管理的要求及时移交。

第三条委托管理基本原则

1、甲方作为项目的开发建设单位，负责筹措项目开发建设所需的全部资金，拥有项目开发中的投资和合同约定的重大事项的决策权、监督权、建议权和知情权。

甲方依法享有项目的投资收益，承担项目投资风险。

2、乙方根据本合同的约定履行受托管理职责和义务，组建项目管理团队，对甲方负责，在本合同的约定或甲方的特别授权许可范围内代表甲方行使项目日常项目管理权，努力实现项目管理各项目标，获得合同约定的收益。

3、项目建设活动实行合同制管理，项目开发建设过程中的各类合同以甲方名义签订，由乙方进行合同签订至履行的全过程管理。

第四条委托管理目标

甲乙双方一致同意，合理确定开发建设周期，AD地块6大类成本金额预估______亿人民币（以实际6大类成本为准：

含土地+前期工程费+建安工程费+基础设施+其他开发成本,其中建安成本控制在______元/平方米以内），具体金额按双方后续确认金额为准，利用项目销售回笼资金实现良性滚动开发。

1、开发建设周期目标

本项目开发建设周期暂定为______个月（以本合同签定之日起开始计算），预计于______年______月前完成合同约定的建设内容的建设并完成竣工验收备案,具备物业交付条件。

以上时间目标暂为估算，乙方在本合同签订后______个工作日内将项目开发计划提交甲方确认，项目总体开发计划作为双方正式确定的项目开发时间目标。

项目框架性开发计划模板详见附件五，项目总体开发计划模板详见附件六。

2、工程成本管理目标

工程成本管理目标按项目分期确定。

在项目总体设计文件审批通过后30个工作日内，由乙方编制扩初阶段工程成本管理目标，提交甲方审批确认。

在项目建安施工图设计完成后45个工作日内，由乙方组织第三方编制建安施工图预算，并根据预算调整工程成本管理目标金额后报甲方审批确认，经甲方批准后作为项目工程成本管理目标。

3、质量目标

符合设计要求，符合国家和项目所在地现行相关施工质量验收规范的合格标准。

第五条其他事项

1、本合同[第一部分协议书]、［第二部分合同条件］及［第三部分合同附件］中的有关词语含义与本合同附件一《名词定义及解释》中赋予它们的定义相同。

本合同中的[第一部分协议书]、［第二部分合同条件］、［第三部分合同附件］为本合同的有机组成部分，不可分割，具有同等法律效力。

2、本合同一式陆份，甲方执叁份，乙方执叁份，各文本具有同等法律效力。

（以下为合同签署页）

甲方：

（公章）

住所：

法定代表人或授权代表：

____________

电话：

_____________________

传真：

_____________________

开户银行：

_________________

账号：

邮政编码：

__________________

乙方：

（公章）

住所：

______________________________

法定代表人或授权代表：

电话：

____________

传真：

____________

开户银行：

____________

账号：

__________________

邮政编码：

__________________

本合同于______年______月______日签订于____________。

第二部分合同条件

第一章甲方组织架构和管理原则

第一条项目管理制度

1、甲乙双方同意以各项管理制度作为项目开发建设管理的基础依据。

2、财务管理制度、合同印章管理制度，按照甲方既有制度执行，或由乙方提供建议方案后报甲方审批确定。

3、为充分发挥乙方的专业管理优势和经验，甲乙双方同意项目规划设计管理、工程营造管理、工程成本管理、档案管理等参照乙方现有管理制度执行。

4、乙方成立项目团队对甲方负责，乙方团队人员变动需经甲方书面同意确认。

第二条甲乙双方代表

1、甲乙双方均需指定专人为本合同履行过程中双方的代表，甲方代表的人选由甲方通过工作联系单与乙方确认，乙方代表即为其委派的项目负责人。

2、甲乙双方之间有关文件的传递、接收以及指令的发布等均由各自代表签字确认，除在文件签收中予以确认外，双方代表对文件的签收并不表明对签收文件内容的确认。

任何涉及到本合同条款变更的文件，均须由甲乙双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。

3、甲乙双方均必须以书面方式对各自代表进行授权，代表双方履行各自的权利和义务。

为提高工作效率，确保本合同的顺利履行，甲方授权甲方代表行使下列职权：

（1）代表甲方审核、接受乙方提出的项目开发计划；

（2）对乙方管理中的相关行为进行签证；

（3）代表甲方签收乙方的管理工作报告；

（4）代表甲方批准重大设计变更；

（5）参与项目设计等业务会议；

（6）代表甲方进行现场检查，提出监督和整改意见；

（7）代表甲方审批应当由甲方批准的费用；

（8）甲方董事会授权行使的其他权利。

4、甲乙双方任何一方更换代表人选的，必须提前5日以书面形式加盖公司印章告知另一方。

第五条甲方的权利和义务

1.甲方有权根据本合同规定，对委托管理项目的工程建设进度、质量进行监督、检查，对违规行为予以纠正。

2.甲方有权对因技术、水文、地质等原因造成的重大设计变更进行核准。

3.甲方有权要求乙方更换不称职的工作人员，辞退从社会招聘的不称职员工。

4.甲方有权要求乙方赔偿因擅自变更建设内容、扩大建设规模、提高建设标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格所造成的损失。

5.甲方有权建议项目的建设实施，并参加项目的竣工验收和移交。

6.甲方应完成项目前期交地工作，如因项目交地问题造成施工障碍，甲方应承担甲方自身的延期损失。

因政府政策或者办事原因引起的交地延期，甲方应主动说明，项目工期相应顺延。

7.甲方协助乙方办理项目前期相关审批手续。

因政府政策或者非乙方原因引起政府审批迟延或施工障碍，项目工期相应顺延。

8.甲方负责筹措建设资金，应按相关合同约定及时核拨建设资金，并自行承担因延期付款而产生工期延误及造成的各项经济损失。

9.按时支付本合同约定的各项费用。

第六条乙方的权利和义务

1.乙方应恪尽职责，按照法律及本合同对于代理人的规定，尽心尽力履行受托管理义务，维护甲方的法律法规、其他规定及本合同约定的权益，并享有下列权利：

（1）有权要求甲方支付本合同约定的应付乙方的各项费用；

（2）有权拒绝甲方提出的本合同约定之外的要求；

2.乙方应履行以下义务：

（1）代表甲方以甲方名义签认前期、设计、工程、成本、监理、施工总包、重要分包、主要设备采购（如电梯、变电等设备）等重要合同；如乙方在代理签署上述合同中，因过失、故意或与第三人串通导致甲方产生损害的，乙方应承担相应法律责任及义务；

（2）完成项目前期报批工作；

（3）通过招投标或者其他市场化原则确定包括但不限于设计、土建、安装、监理等专业工作单位。

并在确定上述专业工作单位后代表甲方履行上述合同项下甲方的有关权利、义务；

（4）按约定范围负责项目建设管理，协调项目所有参建单位间的关系，按照乙方自有项目的工作品质控制标准，实施进度、成本、质量和安全等四大控制的具体工作；

（5）接收并归档保存设计方、承包商等提供的资料，并在项目建成移交时统一提交给甲方或其届时指定的第三方；

（6）按要求向甲方报送工程等工作情况报告，如遇方案、开发计划、成本等重大调整，须按流程审批；

（7）做好项目建设中与有关专业工作单位的付款及结算工作；

（8）监督监理方进行相关的工程监理工作；

（9）组织竣工验收；

（10）负责督促、审核承包方编制的项目竣工报告；

（11）竣工验收通过后，及时与甲方办理移交手续；

（12）乙方应建立完整的项目建设档案，在项目完成后将工程档案及相关资料向甲方或其指定第三方和有关部门移交。

未征得甲方书面有关方面同意，不得泄露与本工程有关的保密资料；

（13）负责自项目取得竣工验收备案之日起的合同约定期限内房屋整改和维保管理工作；负责质保期内的相关协调工作，但质量保修责任由相关专业工作单位依据合同约定承担；

涉及款项支付的合同在签署前应征求取得甲方代表对价格及付款方式的意见书面确认意见。

乙方应于上述涉及款项支付的合同在签订后3个自然日内，将合同报甲方负责人处备案。

第八条合同和印章管理

1、项目开发建设过程中所涉及的各类前期、工程、设计、成本及其相关合同由乙方负责签定，根据附件三《项目管理权限审批表》规定的权限完成审批后，向甲方进行合同备案

2、合同签定后，由乙方负责合同履行过程中的管理，确保甲方权利得到保障，并避免产生各类合同风险。

3、甲方公章由甲方指定专人进行保管，财务印鉴章由甲方委派的财务人员保管。

各类印章具体的使用办法，按照相应的管理制度执行。

第九条财务和资金管理

1、委托管理项目应单独建账、单独核算、专人管理。

项目资金管理甲方负责根据乙方提供的资金使用计划，及时拨付到位。

2、项目开发建设资金全部由甲方负责解决。

在项目具备融资条件后，由乙方负责向金融机构融资，甲方给予必要的协助（应改为由甲方负责向金融机构融资，乙方给予必要的协助）。

项目融资由金融机构发放到项目专项账户后，必须优先满足项目开发建设资金需求。

如甲方将融资资金用于与本项目开发建设无关的用途，而对项目运营造成任何不利影响，责任由甲方承担。

3、项目开发过程中，由乙方根据项目建设需要编制项目年度资金使用计划（模板见附件七）。

4、项目开发建设过程中的各类应付合同款项，由乙方直接根据相关约定、管理制度及签证文件，支付给各专业工作单位。

每次付款前，各专业工作单位应提出付款申请，并附上相应金额的发票及其他所需的付款证明文件，经乙方签证确认后，按流程审核付款，甲方予以签认盖章。

5、乙方按甲方批准的预算用款（月度、季度、半年度、年度资金计划），不得超批准的计划用款。

预算内用款向甲方报备即可，出现超预算用款的情况时，乙方应向甲方进行市场化协商得到____________地产集团及甲方批准后，方可使用。

6、乙方对项目建设资金的使用进行管理，乙方在每月月末前一周，按月向甲方提交下月资金支付计划，甲方在下月一日前将资金拨付到账，如因甲方原因未按期拨付，应承担因此而造成的项目建设包括但不限于经济、进度的其他损失。

8、双方共同建立项目工程资金监管专户，该账户由甲乙双方委派的财务总监共同预留印鉴共管。

9、项目工程资金对外支付均需通过监管账户进行操作

10、在本合同履行期间，甲方有权定期或不定期委托第三方财务咨询机构对项目财务进行审计，如发现财务审批、资金支付等各方面存在问题的，有权向乙方提出整改意见并应承担相应责任。

甲方按实承担的管理费用按年度预算控制，项目年度管理费用预算由乙方制定（预算模版参见附件七），报甲方审批后执行。

（这与代建管理费不一致？

应删除）

第二章项目委托开发管理工作内容和开展方式

第十条项目前期管理

1、乙方应在对项目情况与项目所在地市场情况进行充分调查了解后，提出项目框架性开发计划，经与甲方充分沟通后，共同予以书面确认。

双方认可的框架性开发计划，作为确定项目开发建设周期目标的参考依据。

2、在项目开发建设过程中，根据双方确认的框架性开发计划，结合项目的具体规划设计方案和开发思路，乙方制订项目总体开发计划，并报甲方审批后，作为双方正式确认的项目开发建设周期目标。

3、乙方负责以甲方名义办理项目前期审批各项手续，包括但不限于立项、建设用地规划许可、规划方案、初步设计、施工图、建设工程规划许可、施工许可，以及防雷、交评、环评、节能等专项审批。

甲方应积极配合乙方办理项目前期相关审批手续。

4、涉及到与土地使用权确权、土地交付、用地性质与用途调整以及规划设计条件调整相关的前期审批事项，由甲方负责，乙方予以配合。

因政府政策或者非乙方原因引起政府审批迟延，甲方应积极参与解决，项目开发建设周期相应顺延。

5、办理项目前期审批手续过程中产生的各项费用，由甲方承担，并按照规定及时缴纳。

6、若本合同签订时已经存在延期动工情况，乙方负责按本合同约定的开发建设周期目标完成开发建设，如因项目延期开发引起的风险和责任，与乙方无关。

7、若本合同签订时项目土地尚未交付，甲方负责办理完土地交付手续，并保证后续动工建设不存在任何障碍，否则项目开发建设周期相应顺延，且由此造成的相应损失由甲方承担。

第十一条规划设计管理

1、乙方负责以招标或其他方式选择规划设计各阶段（包括但不限于规划设计、建筑方案设计、初步设计、施工图设计、景观设计、装修装饰设计等）的设计单位，选定的设计单位应当具有相应的资质条件和专业技术能力。

为保证规划设计的品质，双方同意优先选择和乙方长期合作的优秀规划设计单位。

3、乙方应负责编制设计任务书，并确定各类设计的范围、深度、标准、质量等具体要求。

4、乙方应负责协调联系各规划设计单位，督促各设计单位按规定期限及要求完成设计任务，设计中应当充分利用各项规划指标，以利于实现项目的最佳整体效益。

5、对于各设计单位提交的设计成果，甲乙双方共同参与评审，乙方在保证设计质量、成本并满足甲方产品规划设计标准的前提下，听取甲方意见。

为保证项目品质符合甲方产品标准，以下设计相关工作成果在与甲方充分沟通并听取意见后，由乙方负责选定：

（1）规划设计方案和建筑设计方案；

（2）主要外立面设计方案及材料选样定板，如主要石材、面砖、外墙涂料、玻璃幕墙、外立面门窗、外立面栏杆等；

（3）景观设计方案和主要材料的选定；

（4）室内硬装设计和软装饰设计方案（含样板房、精装修产品、公共空间）；

（5）其他乙方认为对产品品质和外立面效果有重大影响的设计环节。

6、乙方应根据成本管理的需要，要求设计单位按成本概算进行合理的限额设计。

在项目建设过程中，重大工程变更在确定实施前，乙方应取得甲方的书面认可。

7、如果甲方在没有取得当地规划设计管理部门调整本项目规划设计条件的书面许可文件情况下，要求乙方和设计单位不按照本项目规划设计条件、国家有关设计规范和规定或当地规划和建筑设计管理规范要求进行设计的，由此引起的责任，以及设计和报批报建进度延误、施工延误等损失由甲方承担。

若乙方擅自在没有取得当地规划设计管理部门调整本项目规划设计条件的书面许可文件情况下，不按照本项目规划设计条件、国家有关设计规范和规定或当地规划和建筑设计管理规范要求进行设计的，由此引起的责任，以及设计和报批报建进度延误、施工延误等损失由乙方承担。

第十二条工程成本管理

1、在项目总体设计文件审批通过后30个工作日内，由乙方编制扩初阶段工程成本管理目标，提交甲方审批确认。

在项目建安施工图设计完成后45个工作日内，由乙方组织第三方编制建安施工图预算，并根据预算调整工程成本管理目标金额后报甲方审批确认，经甲方批准后作为项目工程成本管理目标。

乙方应及时做好动态成本跟踪管理，如发生引起工程成本调整的重大因素，及时书面向甲方报告。

2、在项目开发建设过程中，如发生下列情形并引起工程成本发生变化的，乙方应及时向甲方报告，并经甲方同意后相应调整工程成本管理目标：

（1）不可抗力；

（2）国家技术规范、标准调整，导致项目建设过程中的工艺、标准变化；

（3）施工或材料设备采购合同约定可调整合同价款的因素发生变化；

（4）根据项目开发实际需要或甲方要求，对项目建设内容、建设标准等进行重大调整；

（5）因受地质等事前不可完全预料的自然条件制约，在具体施工过程中有重大技术调整；

（6）其他经甲方同意的变更情形。

3、项目开发建设过程中按规定必须招标的内容，由乙方拟订招标方案。

招投标工作由乙方负责组织实施，乙方应在招标工作开始前准备招投标整个的工作流程、评标办法，以及招标文件等材料。

4、通过招投标或其他方式选择专业工作单位时，专业工作单位的资质条件及具体要求由乙方根据项目实际情况制定。

为确保本项目房产品质量并节省成本、提高效率，乙方应充分利用其合格供应商的资源，推荐合适的单位参与投标或竞争，甲乙双方同意在施工单位及材料设备采购招标时，在品质因素同等情况下，优先考虑乙方的合格供应商。

6、材料供应管理

（1）乙方应根据工程所在地条件、项目定位，确定各类工程材料采购方式。

（2）直接影响产品质量的材料和设备，主要包括外立面材料（石材、面砖、涂料、门窗、构架、幕墙材料）、主要设备（电梯、空调系统、锅炉、生活给水系统、智能安防系统、排污、消防）、装修主材等，在相应的设计方案确定后，由乙方根据集团同类或可参考类似产品，并结合本项目的实际情况，拟订具体采购标准，经与甲方沟通确定后执行；

7、工程变更

（1）对于非重大工程变更，乙方有权根据项目实际情况，在充分征求监理方和设计方意见的基础上安排组织实施，将与有关承包商协商及实施的结果报甲方备案；

（2）对于重大工程变更，乙方应向甲方提供一份书面的工程变更报告，阐明需进行变更的理由，文件中还应附上监理方和设计方对此问题的书面意见及该变更涉及的造价调整预估。

甲方应在收到该文件后5日内予以回复，经甲方确认后的变更由乙方组织实施；

（3）如重大工程变更涉及前期政府审批手续变更的，乙方负责按规定程序报有关政府职能部门审批，甲方予以协助；

（4）如重大工程变更涉及到调整项目工程成本管理目标，在甲方对重大工程变更确认后，工程成本管理目标相应调整。

8、乙方应建立完善的工程变更及现场签证管理流程，在施工过程中，由作为发包人代表的管理人员严格按照流程做好施工现场的工程变更及签证管理工作。

签证涉及工程造价调整的，应由成本管理专业人员出具意见。

9、项目竣工验收通过后，乙方应要求施工单位及时提交竣工结算报告，由乙方成本管理专业人员提出初审意见，并委托第三方造价咨询机构出具审核意见，与竣工结算报告一并提供甲方。

在竣工结算过程中，乙方应全力配合甲方完成移交、签认等相关工作。

第十三条工程管理

1、在项目整体或分期施工总承包合同签订后，乙方应要求施工单位及时编制工程总体施工计划及施工组织方案，并根据招投标情况及甲乙双方确认的时间目标，提出专业的审核意见，经各方确认后，乙方应责成施工单位按月、季、年编制阶段进度计划，认真按照标准、规范和设计图纸的要求督促施工单位按计划进行施工，并随时接受甲方的检查检验，同时为检查检验提供便利条件。

2、项目分期实施工期控制，具体以该期工程合同约定的工期为准。

如遇下列情况，工程工期应相应顺延，且甲乙双方确认的项目开发建设周期目标可作相应调整：

（1）重大工程变更，项目建设内容和建设标准发生变化；

（2）因施工过程中发现地质情况与详勘资料有较大出入而导致重大技术方案调整；

（3）因需对接的区域市政工程、拆迁等前期工作不能及时跟进而导致延期；

（4）甲方未及时拨付建设资金造成工程延误；

（5）施工合同中规定的施工单位可以顺延工期的其他情形；

（6）不可抗力因素及政府行为、国家重大政策调整；

（7）其他因甲方原因导致工期顺延。

3、乙方应对承包商完成进度计划的情况进行监督和检查，掌握项目实际进度状况。

当某一进度计划将无法按时完成并预计将影响到总体竣工期限时，应及时告知甲方，并提出相应的整改措施，确保按期完工。

4、乙方应督促施工单位提报施工组织设计及专项方案，完善质量、成本、进度、安全等控制措施。

5、乙方应充分加强对监理单位的协调和管理，充分发挥监理单位在施工监理中的作用。

6、项目工程质量标准应达到国家或行业现行的施工质量验收规范的合格标准，如双方关于工程质量标准有其他更高约定的，工程质量应同时符合该约定标准。

乙方应根据质量管理的实际需要，参加工程各关键节点的隐蔽工程验收、中间验收等，一旦发现工程质量达不到约定标准的，乙方应立即责成施工单位负责修复、整改或者返工，直至符合质量要求。

7、乙方应做好本项目安全文明施工的相关管理工作，督促、教育相关施工单位严格按照安全标准组织施工，采取相应安全防护措施，并检查落实到位。

乙方应对施工现场进行至少每月一次安全检查。

如发生伤亡及其他安全事故，乙方应立即通知甲方，并按有关规定上报有关部门，同时按政府有关部门要求处理。

8、乙方在项目管理团队中指定适当的人选作为业主单位派驻现场的工程师，严