不动产登记暂行条例讲解.docx

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不动产登记暂行条例讲解

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第一章总则

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2015-01-2610:

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本章对《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）的立法目的及依据，不动产登记及不动产的概念，不动产登记的类型，不动产登记的原则，需要进行登记的不动产权利种类，不动产登记机构以及不动产登记管辖进行了规定。

　　本章对《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）的立法目的及依据，不动产登记及不动产的概念，不动产登记的类型，不动产登记的原则，需要进行登记的不动产权利种类，不动产登记机构以及不动产登记管辖进行了规定。

不动产登记有哪些类型？

（适用《暂行条例》第三条）

《物权法》第六条的规定，“不动产的设立、变更、转移和消灭，应当依照法律规定登记”。

按照《物权法》的规定，同时吸收和借鉴《土地登记办法》、《房屋登记办法》等相关规定，不动产登记的类型包括：

不动产首次登记、变更登记、转移登记以及注销登记；其他特殊登记类型包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

不动产首次登记。

不动产首次登记作为一种登记类型，是《暂行条例》的首创，在《暂行条例》出台之前，存在着土地总登记、初始登记、设立登记等相关登记类型，名称和内涵并不统一，《暂行条例》将其统一归纳为了首次登记。

变更登记。

不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的，权利人就应当向不动产登记机构申请变更登记。

变更登记的主要情形包括：

权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的；法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

转移登记。

转移登记主要针对不动产权属发生转移的，这是各种不动产权利登记中最为普遍的一种登记类型，主要情形包括：

买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股）的；法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权属发生转移的；不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

注销登记。

不动产权利灭失的，权利人申请注销登记。

注销登记在各种不动产登记中已经普遍存在。

注销登记主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。

申请注销登记的情形主要包括：

因自然灾害等原因导致不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；不动产权利终止的；法律、行政法规规定的其他情形。

嘱托注销登记的情形主要包括：

依法收回国有土地、海域等不动产权利的；依法征收、没收不动产的；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭，当事人未办理注销登记的；法律、行政法规规定的其他情形。

更正登记。

更正登记一般是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的行为。

《物权法》第十九条规定：

“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

”更正登记是《物权法》确定的一项新的登记类型，在日常登记实践中普遍存在。

不动产登记工作实践中，由于各种原因难以避免地会导致各种错误，创设更正登记制度原因就在于通过规范纠正登记错误的程序，达到合法纠正登记错误之目的。

《土地登记办法》和《房屋登记办法》也都对更正登记制度作出了更具有操作性的规定。

异议登记。

异议登记是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。

异议登记是《物权法》规定的一项新的不动产登记制度，《土地登记办法》和《房屋登记办法》对此制度进一步进行了明确的规定。

预告登记。

预告登记是为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。

它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

《物权法》第二十条规定：

“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

”

查封登记。

在民事诉讼中，查封是人民法院为限制债务人处分其财产而最常采用的一种强制措施。

在刑事诉讼中，公安、检察机关为了侦查案件的需要，也可以对犯罪嫌疑人的财产进行查封。

查封既可以适用于动产，也可以适用于不动产。

对于动产的查封，一般是在查封标的之上加贴封条，以起到公示之作用；而对于不动产，除了采取张贴封条的方式外，更重要的是应当到不动产登记机构办理查封登记手续，否则，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。

因为不动产以登记作为公示的手段。

由此可见，查封登记，是指不动产登记机构根据人民法院等提供的查封裁定书和协助执行通知书，将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。

其他登记。

我国《信托法》第十条定：

“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。

未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。

”在实践中，2006年6月，银监会批准在浦东新区设立上海信托登记中心，从事信托财产登记的试点和探索。

登记类型包括了初始登记、更正登记、变更登记、终止登记等类型。

考虑到目前信托登记还在研究和探索中，全国性的不动产信托登记管理办法尚未出台，立法时机尚不成熟，因此《暂行条例》对此并未作出规定。

登记管辖权冲突如何解决？

（适用《暂行条例》第七条）

《暂行条例》规定由所跨县级行政区的主管部门先行协商管辖，协商不成的由他们共同的上级登记主管部门指定管辖。

但是无论是协商管辖还是共同上级的指定管辖都要注意《暂行条例》所规定的便民原则。

此处的指定管辖由共同的上级主管部门指定管辖，体现了上级主管部门的指导和监督职权。

同时，我们还需要注意，本条说的是管辖争议县级行政区的共同上级，因此，指定管辖的部门不一定是县级部门的上一级。

比如，跨地市级行政区的不动产虽然也是跨县级行政区的，指定管辖应由两个地级市的上一级指定，一般是省级登记主管部门；如果恰好这两个地级市又是跨省的，那么就应由国务院国土资源部来指定管辖。

第二章不动产登记簿

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于本章是关不动产登记程序的规定。

《暂行条例》作为不动产登记的程序法，对不动产登记的申请程序、申请人所要提交的材料、登记机构的审查程序、登记程序的完成等登记程序的基本问题进行了规定。

　　于本章是关不动产登记程序的规定。

《暂行条例》作为不动产登记的程序法，对不动产登记的申请程序、申请人所要提交的材料、登记机构的审查程序、登记程序的完成等登记程序的基本问题进行了规定。

不动产登记的申请原则是什么？

（适用《暂行条例》第十四条）

不动产登记申请应当以共同申请为基本原则，以单方申请为例外。

除一些法定的可以单方申请的情形外，其他情形均需当事人共同申请。

不动产登记，作为不动产物权变动的公示方法，主要是为了不动产权利交易服务的，是交易双方关于权利变动的意思表示一致的外在表现。

这就首先要求双方就权利变动达成意思表示的一致，而这种意思表示的一致在登记程序中就体现为共同申请。

《暂行条例》第十四条第一款明确了不动产登记以共同申请为原则。

共同申请是不动产登记申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等，这些行为都属于民事法律行为中的双方行为，需要两个意思表示的合致方得以成立。

合同作为一种典型的双方行为，是物权变动的原因行为，仅具备债权效力，合同签订后，还须办理相应的不动产登记，才能发生物权变动的效力。

基于这些行为的不动产登记，如果当事人不共同申请，登记机构就无法完整了解当事人的真实意思，登记结果的正确性也就无法保证，从而使登记的公示公信效力受到影响。

第十四条第二款明确规定了可以由当事人单方申请的情形。

在条文形式上，由于共同申请是登记启动的一般方式，单方申请是特殊方式且类型有限，因此，本款采用了列举的方式对可以单方申请不动产登记的情形进行了规定。

在条文内容上，该款列举的单方申请的情形基本上可以分为两种：

一是不存在不动产权利的交易，也就不存在对方当事人，只能单独申请；二是权利来源于法律的规定，不需要征得原不动产权利人的同意，也没有必要要求原权利人和现权利人一同申请。

具体来说可以分为七种类型：

第一类是尚未登记的不动产首次申请登记的情形；第二类是继承、接受遗赠取得不动产权利的情形；第三类是经过国家公权力确认导致物权变动的情形，包括司法行为、仲裁行为和政府行政行为；第四类是权利人姓名、名称或者自然状况变化，申请变更登记的情形；第五类是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的情形；第六类是申请更正登记和异议登记的情形；第七类是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。

这属于兜底性的规定，涵盖了其他可以由当事人单方申请的情形。

怎样申请或撤回登记？

（适用《暂行条例》第十五条）

现场登记。

申请登记的地点应当到不动产登记机构现场进行。

随着房地产经济的迅速发展，不动产的价值往往比较大，登记申请人亲自到场申请登记便于登记机构准确了解当事人的真实意思表示，可以在一定程度上减少登记错误的发生。

在某些特殊情况下，当事人无法亲自到场进行登记申请，或者由于知识水平有限无法亲自完成手续复杂的登记申请，这时可以由当事人的代理人到场代其进行登记申请。

代理登记。

代理登记，一般是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义进行登记，登记的法律效果直接由被代理人承受的法律关系。

代理登记具有以下特征：

其一，代理人必须在代理权限内实施代理登记行为，代理人超越代理权限进行的代理行为，为效力待定行为，必须经被代理人追认才产生代理的法律效果；其二，代理人必须以被代理人的名义实施登记代理行为；其三，代理登记行为的法律效果直接归属于被代理人。

登记申请的撤回。

根据登记依申请原则，在申请人向登记机构提交登记申请材料后，登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之前的这段时间里，申请人可以撤回登记申请。

这不仅是依申请设立登记原则的重要体现，也是对尊重当事人意思自治原则的诠释。

登记事项记载于登记簿为登记生效要件，标志着登记的完成。

而此前的登记申请人提交登记材料通过登记机构的初步审查后，仅仅发生受理的效力，意味着登记的机构将对登记事项进行下一步的审查，不代表登记机构一定会将申请登记事项记载于登记簿之上。

登记申请应该提供哪些材料？

（适用《暂行条例》第十六条）

登记申请书。

登记申请书是由登记机构制作的，登记申请人填写的记载登记事项的文书，是除查封登记等特殊登记之外的任何登记当事人都必须提交的资料。

登记申请书中需要填写的内容一般应当包括：

申请人的基本情况、不动产坐落情况、申请的具体事项等内容。

登记申请书具有重要的意义：

首先，登记申请书表明了当事人有申请登记的意思表示。

不动产登记以申请为基本原则，除非法律另有规定，否则登记机构不得依职权主动进行登记。

因此，没有登记申请书，原则上登记机构不得依职权主动进行登记。

其次，登记申请书中记载了需要登记的事项，其划定了登记机构的活动范围。

登记机构不得超越该范围进行登记，否则属于违法行为。

申请人、代理人身份证明材料、授权委托书。

这些都是能够证明登记申请人身份的材料，在《土地登记办法》中表述为“申请人身份证明材料”，具体可以分为本人申请和代理人申请两种情形。

相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书。

这些材料都是用来证明申请人所申请登记的事项的，只是因申请登记事项不同，所提交的材料不同。

如划拨国有建设用地使用权初始登记应提供人民政府的划拨决定书等材料，出让国有建设用地使用权初始登记应提供建设用地批准书、国有建设用地使用权出让合同等材料，抵押权的初始登记应当提供抵押土地的土地权利证书、抵押合同等证明材料。

不动产界址、空间界限、面积等材料。

根据《物权法》第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”的规定，本项规定了申请不动产登记应当提供不动产界址、空间界限、面积等材料。

与他人利害关系的说明材料。

是指能够说明与登记事项有关的他人利害关系的材料。

如在因继承发生的不动产变更登记申请中，需要提交的能证明继承人与被继承人关系的户口本、其他继承人放弃继承权声明书以及继承人与被继承人亲属证明等材料。

法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

这属于兜底性的规定，涵盖了其他的可能情形。

登记机构如何进行初审和受理？

（适用《暂行条例》第十七条）

收到登记申请材料后，登记机构具体应从以下几方面进行初步审查：

是否属于登记职责范围。

审查登记申请事项是否属于不动产登记机构的职责范围。

申请材料是否齐全。

登记机构应当审查申请人提供的申请材料是否齐全，《暂行条例》第十六条规定了申请登记时申请人应当提交的材料。

是否符合法定形式。

申请登记材料应当符合法定形式，对于申请材料不符合法定形式要求的，不能办理登记。

申请人提交申请登记材料时，依据登记类别的不同可能包括登记申请书、当事人身份证明、房屋所有权证书（房地产权证书）或房屋他项权证书、合同等登记的原因证明文件，以及建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等申请材料。

为了对申请人不动产登记意思表示的真实性有一个基本的判断，申请人提交的申请登记材料一般情况下应当为原件。

需要注意的是，要求申请人申请登记时提供原件，并不是要把这些原件都由登记机构收存。

初步审查符合以上三个条件的情形，不动产登记机构应当受理申请人的登记申请。

一种情况是，初次提交的申请材料便符合以上三个要求的，登记机构应当受理。

另一种情况是虽然申请人初次提交的申请材料不能完全符合以上三个要求，但是能够及时按照要求提交全部需要补正的申请材料，本次提交的材料符合初步审查条件，则登记机构也应当受理。

申请材料当场更正后咋受理？

登记申请人往往不具备专业的申请不动产登记的知识，提交的登记材料难免会产生各种错误。

为了方便登记申请人申请不动产登记，对于申请材料能够当场更正的错误，登记机构应当告知申请人当场进行更正，申请人按照要求对申请材料进行更正的，登记机构应当受理。

申请材料不齐或不符合法定形式的咋处理？

申请材料不齐全或者不符合法定形式的，登记机构应当当场一次性告知申请人需要补正的全部内容，申请人能够当场补正的且符合受理条件的，登记机构应当受理。

不属于本登记机构职责范围的登记申请咋处理？

对于不属于本登记机构职责范围的登记申请，不能简单告知申请人不予受理，还应当当场告知申请人向有登记权的机构申请登记。

登记机构按照本条规定的情况对登记申请进行相应处理后，不能仅仅采取口头告知的形式，还应当用书面的形式及时通知申请人。

登记机构应当查验哪些内容？

（适用《暂行条例》第十八条）

一是不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。

判断不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致，通常可以通过审查测绘报告来进行。

二是权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致。

三是申请登记的不动产是否存在权属争议。

申请登记的不动产如果存在权属争议，有尚未解决的纠纷存在，那么登记机构就不能对不动产进行登记，否则就相当于登记具有了审判的性质，对实体法律关系进行了裁判。

四是登记申请是否违反法律、行政法规的规定。

登记申请不得违反法律、行政法规的规定。

登记机构应履行哪些调查职责？

（适用《暂行条例》第十九条）

实地查看。

实地查看是不动产登记机构的一项重要审查职责，可以大大降低登记错误的发生率。

但由于会降低登记效率，登记机构不可能做到对每一件登记申请都进行实地查看，为了便于登记机构的具体操作，第十九条第一款对登记机构可以实地查看的情形做出了列举规定。

调查。

第十九条第二款、第三款规定了登记机构进行调查的权利和申请人、被申请人应当予以配合的义务。

对可能存在权属争议、或者可能涉及他人利害关系的登记申请涉及的不动产进行实地查看和调查，有利于维护正常的不动产交易秩序，更好地保护权利人的合法权益，并且可以有效避免因申请人提交的申请资料与事实情况不符而造成的登记机构的登记错误，因此登记机构要求进行实地查看、询问等审查程序时，申请人、利害关系人或者有关国家机关有义务予以配合。

登记机构可采取现场测绘、拍照、摄像等方式对不动产的自然状况记录存档以备查，也可通过对权利人、利害关系人等就房屋自然状况、权利状况和其他状况进行询问的方式来明确不动产物权的设立、消灭事项。

审查时限是否包括公告时间？

（适用《暂行条例》第二十条）

本条所规定的审查时限并不包括公告的时间。

公告并非不动产登记的必经程序，如果登记机构在进行审查时需要公告，或者法律法规有明确的规定需要公告的，公告的时间应当另行计算。

在《暂行条例》中未规定公告及公告期限的相关内容，一是由于作为行政法规的《暂行条例》不宜规定过细，关于公告的具体规定可以在今后出台的实施细则中进行规定。

二是由于《房屋登记办法》等相关部门规章和规范性文件中已经对公告的内容有具体的规定，在实施细则颁布前可以按照这些规定进行不动产登记的公告程序。

如何完成登簿和发证？

（适用《暂行条例》第二十一条）

登簿。

登记申请完全符合登记的条件，登记机构应当及时办理登记，将不动产物权变动状况和后果记载于登记簿，意味着登记机构对登记事项正当性的认可。

登记事项记载于不动产登记簿的时间就是登记完成的时间。

实践中，往往有人认为只有不动产登记机构将不动产权属证书或者登记证明发给申请人手中之时登记才完成，而实际上不动产登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之时登记就完成了。

颁证。

登记完成后不动产登记机构应当依法向申请人核发统一的不动产权属证书或者登记证明。

实行统一登记后，由不动产登记机构依法向申请人核发统一的不动产权属证书或登记证明，改变了多部门管理的乱象，便利了不动产交易，是便民原则的重要体现。

第三章登记程序

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本章是关于不动产登记程序的规定。

《暂行条例》作为不动产登记的程序法，对不动产登记的申请程序、申请人所要提交的材料、登记机构的审查程序、登记程序的完成等登记程序的基本问题进行了规定。

　　本章是关于不动产登记程序的规定。

《暂行条例》作为不动产登记的程序法，对不动产登记的申请程序、申请人所要提交的材料、登记机构的审查程序、登记程序的完成等登记程序的基本问题进行了规定。

不动产登记的申请原则是什么？

（适用《暂行条例》第十四条）

不动产登记申请应当以共同申请为基本原则，以单方申请为例外。

除一些法定的可以单方申请的情形外，其他情形均需当事人共同申请。

不动产登记，作为不动产物权变动的公示方法，主要是为了不动产权利交易服务的，是交易双方关于权利变动的意思表示一致的外在表现。

这就首先要求双方就权利变动达成意思表示的一致，而这种意思表示的一致在登记程序中就体现为共同申请。

《暂行条例》第十四条第一款明确了不动产登记以共同申请为原则。

共同申请是不动产登记申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等，这些行为都属于民事法律行为中的双方行为，需要两个意思表示的合致方得以成立。

合同作为一种典型的双方行为，是物权变动的原因行为，仅具备债权效力，合同签订后，还须办理相应的不动产登记，才能发生物权变动的效力。

基于这些行为的不动产登记，如果当事人不共同申请，登记机构就无法完整了解当事人的真实意思，登记结果的正确性也就无法保证，从而使登记的公示公信效力受到影响。

第十四条第二款明确规定了可以由当事人单方申请的情形。

在条文形式上，由于共同申请是登记启动的一般方式，单方申请是特殊方式且类型有限，因此，本款采用了列举的方式对可以单方申请不动产登记的情形进行了规定。

在条文内容上，该款列举的单方申请的情形基本上可以分为两种：

一是不存在不动产权利的交易，也就不存在对方当事人，只能单独申请；二是权利来源于法律的规定，不需要征得原不动产权利人的同意，也没有必要要求原权利人和现权利人一同申请。

具体来说可以分为七种类型：

第一类是尚未登记的不动产首次申请登记的情形；第二类是继承、接受遗赠取得不动产权利的情形；第三类是经过国家公权力确认导致物权变动的情形，包括司法行为、仲裁行为和政府行政行为；第四类是权利人姓名、名称或者自然状况变化，申请变更登记的情形；第五类是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的情形；第六类是申请更正登记和异议登记的情形；第七类是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。

这属于兜底性的规定，涵盖了其他可以由当事人单方申请的情形。

怎样申请或撤回登记？

（适用《暂行条例》第十五条）

现场登记。

申请登记的地点应当到不动产登记机构现场进行。

随着房地产经济的迅速发展，不动产的价值往往比较大，登记申请人亲自到场申请登记便于登记机构准确了解当事人的真实意思表示，可以在一定程度上减少登记错误的发生。

在某些特殊情况下，当事人无法亲自到场进行登记申请，或者由于知识水平有限无法亲自完成手续复杂的登记申请，这时可以由当事人的代理人到场代其进行登记申请。

代理登记。

代理登记，一般是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义进行登记，登记的法律效果直接由被代理人承受的法律关系。

代理登记具有以下特征：

其一，代理人必须在代理权限内实施代理登记行为，代理人超越代理权限进行的代理行为，为效力待定行为，必须经被代理人追认才产生代理的法律效果；其二，代理人必须以被代理人的名义实施登记代理行为；其三，代理登记行为的法律效果直接归属于被代理人。

登记申请的撤回。

根据登记依申请原则，在申请人向登记机构提交登记申请材料后，登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之前的这段时间里，申请人可以撤回登记申请。

这不仅是依申请设立登记原则的重要体现，也是对尊重当事人意思自治原则的诠释。

登记事项记载于登记簿为登记生效要件，标志着登记的完成。

而此前的登记申请人提交登记材料通过登记机构的初步审查后，仅仅发生受理的效力，意味着登记的机构将对登记事项进行下一步的审查，不代表登记机构一定会将申请登记事项记载于登记簿之上。

登记申请应该提供哪些材料？

（适用《暂行条例》第十六条）

登记申请书。

登记申请书是由登记机构制作的，登记申请人填写的记载登记事项的文书，是除查封登记等特殊登记之外的任何登记当事人都必须提交的资料。

登记申请书中需要填写的内容一般应当包括：

申请人的基本情况、不动产坐落情况、申请的具体事项等内容。

登记申请书具有重要的意义：

首先，登记申请书表明了当事人有申请登记的意思表示。

不动产登记以申请为基本原则，除非法律另有规定，否则登记机构不得依职权主动进行登记。

因此，没有登记申请书，原则上登记机构不得依职权主动进行登记。

其次，登记申请书中记载了需要登记的事项，其划定了登记机构的活动范围。

登记机构不得超越该范围进行登记，否则属于违法行为。

申请人、代理人身份证明材料、授权委托书。

这些都是能够证明登记申请人身份的材料，在《土地登记办法》中表述为“申请人身份证明材料”，具体可以分为本人申请和代理人申请两种情形。

相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书。

这些材料都是用来证明申请人所申请登记的事项的，只是因申请登记事项不同，所提交的材料不同。

如划拨国有建设