2016年上海七宝镇御前街项目评估报告30页PPT文档格式.pptx

2016年上海七宝镇御前街项目评估报告30页PPT文档格式.pptx

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江南水乡古镇、20万人口基数,七宝。

江南水乡古镇、游客积聚效应好,优势：

距离上海市区最近的江南水乡古镇；

漕宝路、吴中路、顾戴路、S20、七莘路、嘉闵高架“三横三纵”路网9#、10#、12#三轨聚集的立体交通优势；

每天大量的旅游客源导入+交通带来的客流+自身20万人口基础；

消费群体基础扎实！

BUT。

现实情况如何？

让我们先来看几组照片。

直面问题，寻找最有效的解决之道！

七宝老街日间实景,七宝老街夜间实景,七宝老街日间实景,御前街日间实景,七宝老街,汇宝国际广场,现状。

天时：

白天人满为患！

夜间惨不忍睹！

地利：

老街人山人海！

御前街门可罗雀！

人和：

客户两级分化！

消费缺乏支撑！

挑战。

日间、夜间的商业业态都要活！

营业时间可到22点以后！

外地游客的吸引！

市区访客的导入！

区域住客的欲望！

主力消费群体的吸引！

人均消费力增长！

问题及目标已清晰下阶段两大核心问题：

如何打动+成功导入,Part1,业态的定位决定了生存空间,关于自身产品体系,营销早已不是停留在体验感阶段了。

更多的参与感成为当下的重要议题！

最大商业价值：

独立1F商铺，面积较小，有内部环形道路连接，有独立的连通外部门禁，部分直接亲水；

次之商业价值：

独立2F商铺，面积尚可，有二层环形道路连接，且与一层有外部楼梯连接；

一般商业价值：

下沉商铺，面积尚可，有环形道路以及部分中心广场和水景，与一层又外部楼梯连接；

1F、2F连通商业，面积较大，可借助内部、外部双重的立体交通系统；

较弱商业价值：

部分3F及4F商业，面积较大，人行动线薄弱，但景观优势较为显著；

Part2,针对问题制定解决策略,Q1：

如何解决夜间消费问题，同时将消费时间延长,解决夜间消费：

以周边的区域住客的夜间就餐为主；

夜间消费的主体多为追求时尚感的年轻人为主体，为了具有鲜明特色的元素吸引而来；

因此，我司认为，我们需要一条聚集人气的夜市，不仅满足周边的区域住客，同时可吸引慕名而来的市区客及游客；

同时，可考虑以夜间营业为主的酒吧、特色餐吧等轻餐饮业态作为补充；

Q2：

如何导入老街的游客，同时又能吸引购物中心的消费者,解决老街游客的导入：

七宝老街美食消费档次较低，上海特色的小礼品销售已深入人心；

区别化定位，规划档次较高江、浙、闽特色美食，以下沉广场的台湾美食街为主体；

解决市区主力消费客户的吸引以及购物中心的截留：

差异化的业态定位，主要针对现有的汇宝、星钻城以及未来的万科、宝龙等大型商业中心项目，避免同质化竞争而形成的弱势，引进商家有一定的独特性以及高性价比的特色性；

【A、主题下沉商业台湾美食*御前夜市】,【A、主题下沉商业台湾美食*御前夜市】,【B、亮点亲水茶馆、咖吧、酒吧】,【B、亮点亲水茶馆、咖吧、酒吧】,【C、特色1F、2F品牌餐饮、休闲小店】,【C、特色1F、2F品牌餐饮、休闲小店】,1,2,3,客流导入动线模拟：

1、北向漕宝路、经过七宝老街北街，主要导入动线，以游客、地铁客户以及部分市区驾车客户为主；

2、西向七莘路，经过富强街或南西街，次要导入动线，以周边居民为主，少量驾车及12#线来访游客；

3、东向新镇路，经过富强街，补充导入动线，以驾车客户以及去七宝寺游客为主；

4、借用北向及东向的大型商业停车场以及地面停车场，做好引导指路牌等标识；

引导标识,引导标识,【客户导入小物料】导游美食手册、美食券派发,Q3：

如何解决3F、4F等高区商业体量的招商问题,解决高区招商：

从商业的招商价值、人流动线以及经营境况来看，传统的商家考虑到租金回报问题，很难进驻；

本项目的高区商业多集中于南侧及东侧区域，环境相对较为安静、同时景观视野较好，因此我们建议引进江南水乡的民宿型特色小旅馆，借鉴类似于平江街、乌镇等成熟的运营经验，主要针对外来游客的纯粹江南水乡居住需求；

Part3,服务模式及运营管理,Q4：

如何将规划落地，同时解决小业主、商家的担忧,解决前期招商满铺、以及后续的租金平稳增长：

传统的商铺租赁模式、很多都会最终变成招商铺位不均匀；

一般商家都会集中选择最好的位置，区域内商家业态重叠性高，对于后期的经营来说、谁都无法盈利；

而处于次价值区域或一般价值区域的商铺，或是长期空置、或是难以吸引到客户而迅速关门，长久以往就会对于整个整个项目造成负面的影响、从而损失客流；

我们在项目前期招商、即引入专业的招商运营团队，根据分区域主题规划来进行目标商家的导入；

计划用1012个月的时间达到招商面积80%以上后、集中开业，引爆市场，同时对于不同的商家给予为期912个月的培育期；

后期为了更好的满足商家对于客户导入、活动规划、保洁、保安等各方面的需求，引入专业的商业物管公司，做好各商家的服务工作。

1、商家统一招商运营管理为了满足小业主的投资回报需求、同时考虑到商家的租金成熟能力，针对项目组建专业的招商运营管理团队、签订10年/期的统一运营管理协议。

2、运营管理费用的收取考虑到本项目之招商运营存在的难度，以及商家首批入驻的品牌、免租期等众多可能的问题，运营管理费用的收取为首年2个月的租金、第二年起收取10%的年租金收益；

3、专业的物业管理服务、定期的主题活动开展，以及后续的商家更换、升级等服务综合考虑到本项目目前的受制于客流、动线等的困境，故，需在开业期内进行广泛的宣传以及现场的主题活动，以达到吸引人气、形成口碑的效果；

后续的不定期暖场活动结合商家的需求，可进行活动冠名或小物料广告冠名的推广；

在商铺的培育期内，根据小业主的租金回报需求以及商家的实际经营能力，进行商家的招商、更换、升级等服务工作。

针对所有商家（特别是餐饮类商家），提供保洁、保安、日常维护等多方面的物管服务，收取一定的商物管服务费；