毕业设计可行性研究Word下载.docx
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3.2.3项目的机会分析11
3.2.4项目的威胁分析11
3.2.5项目的SWOT分析小结11
4项目的定位分析12
4.1市场的细分12
4.2目标市场的定位13
4.3目标客户的定位13
4.4产品的定位13
4.4.1主题定位14
4.4.2形象定位14
4.4.3功能定位14
4.4.4档次定位14
5建设规模、产品设计方案15
5.1建设规模15
5.2产品方案15
5.2.1方案的设计15
5.2.2户型的选择15
6项目的建设条件及方案16
6.1建设的条件16
6.1.1自然条件16
6.1.2城市的基础设施条件16
6.1.3周边环境条件16
6.2总体规划布局17
6.3建筑方案设计17
6.3.1户型设计建议17
6.3.2项目园林景观建议18
6.3.3项目的配套设施建议18
6.3.4项目的智能化系统建议18
6.4环境保护18
6.5节能节水措施18
6.5.1节能措施18
6.5.2节水措施18
6.6环境影响评价19
6.6.1环境条件调查19
6.6.2施工期环境影响分析20
6.6.3施工期环境影响分析21
6.6.4公众参与22
6.7安全消防分析与建议22
6.7.1安全措施方案22
6.7.2消防设施22
7项目的进度安排23
7.1项目整体控制计划23
8投资估算与筹资安排25
8.1成本分析25
8.2项目的筹资25
8.2.1项目的自有资金情况26
8.2.2项目贷款资金26
9财务分析及不确定性分析26
9.1财务分析26
9.1.1经营方式的确定26
9.1.2项目预计收入的计算26
9.1.3利润的计算26
9.1.4经济效益评价27
9.2不确定性分析27
9.2.1盈亏平衡分析28
9.2.2
敏感性分析28
10风险分析及对策30
10.1社会评价30
10.1.1项目对社会的影响30
10.1.2项目对所在地的互适性分析30
10.1.3社会评价结论31
10.2风险分析31
10.2.1自然风险32
10.2.2政策风险32
10.2.3经济风险32
10.2.4技术风险32
10.2.5内部决策和管理风险32
10.3投资风险的控制33
11研究结论及建议33
11.1推荐方案的总体描述33
11.2推荐方案的优缺点描述34
11.2.1优点34
11.2.2缺点34
11.3结论及建议34
11.3.1结论34
11.3.2建议35
附录36
谢辞45
参考文献46
摘要
本论文对房地产开发项目可行性研究分析进行了探讨性研究，并利用可行性研究点相关理论及方法对河南省驻马店市房地产业点一个具体案例进行了详细的可行性分析。
本文是一篇采用经营管理理论与房地产业点具体实践相结合，解决房地产开发企业存在的实际问题，提供房地产开发项目可行性分析点参考性点论文，具有一定的代表性和现实意义。
论文首先介绍了房地产开发项目可行性分析点有关理论依据，主要包括市场分析及经济分析方面的一些理论。
其次，介绍了房地产开发项目可行性分析的概念及作用，并给出了规范的可行性分析应包括的步骤流程及可行性报告应涵盖的具体内容。
在“置地住宅小区”项目的可行性分析部分，从该项目的市场可行性、工程可行性、经济可行性三方面对其进行了分析并重点分析了该项目所处的市场及区域经济环境，以及从该项目的投资估算、销售收入的测算、财务评价指标的选取与计算、不确定性分析等方面进行了经济可行性评价。
最后，得出了该项目可行性分析的结论，并对存在的问题提出了相关的建议。
关键词:
房地产；
可行性分析；
经济评价；
风险；
不确定性
Feasibilitystudyreportofrealesate
Abstract
Thisthesisisthestudyforrealestateprojectfeasibilityanalysis.andalsoanalyzingarealcase'
sfeasibilityofananyangrealestateenterprise.Itsolvesarealproblemforanenterpriseandprovidesacaseinrealestatefeasibilityanalysis.Thethesisistypicalandrealistic.First,thethesisintroducessometheorybasisaboutrealestateprojectfeasibilityanalysis.Second,itintroducestheconceptandfunctionofrealestateprojectfeasibilityanalyzing,andalsoprovidesaperfectprocedureandexactcontentofafeasibilityanalyzingreport..
Inthepartoffeasibilityanalyzingofthe“zhidihomecommunity”realestateproject,itanalyzesthefeasibilityofthewanzhengshijiarealestateprojectfromthreeaspectsincludingmarketingfeasibility,engineeringandtechnologyfeasibility,economicalfeasibility,thenmakesaconclusionoffeasibilityanalyzingofthewanzhengshijiarealestateproject,togetherwithsomesuggestiontotheproblemofrealestateproject.
Keywords:
realestate；
feasibilityanalysis；
economicevaluation；
risk；
indefiniteness
1总论
1.1项目名称
驻马店市置地住宅小区项目策划
1.2可行性研究报告编制依据
（1）项目建议书及其批复文件
（2）国家及驻马店市颁布的相关法律、法规、政策
（3）驻马店市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要
（4）驻马店市2008、2009年国民经济和社会发展统计公报
（5）驻马店市城市总体规划大纲（2000—2020年）
（6）驻马店市高新技术开发区的经济和社会发展规划
（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
（8）《驻马店市市区基准地价》
（9）驻马店市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
（10）投资项目方签定的协议书或意向书
（11）编制《报告》的委托合同
（12）其他有关依据资料
1.3项目提出的过程和理由
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济的健康发展。
现在房地产经济（尤其是住宅经济）是我国的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，我们为了响应国家的安居工程、保障性住房的要求，确保增加住房的有效供给和房地产市场的平稳健康发展。
决定开发置地住宅小区，为驻马店人民提供满意的住房。
1.4项目概况
1.4.1拟建地点
本工程拟建于驻马店市开源大道与铜山大道交叉口东北方向，距离铜山大道约400-500米.位于市政府与新火车站的黄金节点，雄踞城市的脊梁——开源大道上。
东邻建设中的市体育馆、体育场，西临交通大动脉铜山大道，南界开源大道，交通便利。
距黄淮学院、职业技术学院（电视科学技术学院）、图书馆仅700米左右，距驻马店市的名校地区高级中学分校只有两三分钟路程。
周围为农家田地，桃树环绕，环境优美，形成绝佳的居住环境。
（具体位置相见附图1红色矩形处为拟建地点）
1.4.2建设规模与资金
自有资金6000万元，置地住宅小区规划总用地15亩，约10000.05平方米，建筑面积33157平方米，其中住宅28349平方米，公建2300平方米，商铺面积4808平方米。
总居住户数216户，规划总居住人口600人，容积率3.32，绿化覆盖率35%。
小区内设配套有会所、健身中心、居委会、等设施。
项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的生活环境。
1.4.3项目投入总资金及效益情况
本项目投入自有资金6000万元，贷款8000万元，共投入总资金13380.76万元。
本项目完成后，预计销售收入为26132.72万元，扣除成本13380.76万元，减去销售（营业）税金及附加和印花税、管理费、土地增值税15066.22万元、所得税2439.76万元，预计累计未分配利润为4953.45万元。
（详见附表6）
表2.1技术经济指标
项目
单位
数量
占地面积
平方米
10000.05
总建筑面积
33157
居住建筑面积
24872
公共建筑面积
2100
商铺面积
4808
居住户数
216
平均每户建筑面积
131.2
容积率
3.32
绿化率
%
35
住宅栋数
栋
3
地下车库面积
2404
平均层数
层
20
停车位
个
100
1.5问题与建议
考虑到置地住宅小区建成以后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。
另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免形式单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于驻马店市的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。
而且要重视该项目的社会效益。
2房地产市场研究
2.1投资环境的分析
2.1.1政策环境的分析
（1）国家的政策环境分析
2010年国家对房地产出台了一系列相关政策，1月10日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条”，加强保障性住房和普通商品住房的有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。
3月10日国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，确定了关于住房用地的规章制度。
今年全国房地产市场整体上出现了一些积极变化，但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨的势头，投机性购房再度活跃，为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国务院又出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责；
坚决抑制不合理住房需求；
增加住房的有效供给；
加强市场管理等，各有关部门各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
（2）地方的政策环境
随着国家对房地产行业的宏观调控，相应中央的政策，河南省政府和驻马店市也相继出台了《关于促进全省房地产业健康发展的若干意见》和《关于促进全市房地产业平稳健康发展的若干意见》及15条新政策涉及住房保障、降低住房交易税费、金融支持优化市场环境等，此外还有关于购买经济适用房的优惠措施如对个人首次购买90平方米及以下的普通住房契税税率暂统一下调到1%，对个人销售住房暂免征收土地增值税等。
除此之外，市政府加大扶持力度，促进房地产业的发展，进一步加大保障性住房的建设力度，这一系列措施也给开发商吃了一个定心丸。
2.1.2经济环境的分析
驻马店市的经济处于河南省的下游水平，但经济发展较迅速，09年前三季度生产总值为524.59亿元，增长11.6%，全社会固定资产投资完成195.59亿元，增长39.5%，城镇居民人均可支配收入7282元，增长23.7%，农民人均现金收入2715元，增长20.5%。
金融机构存款余额540.9亿元，比年初增加60.9亿元，增长12.7%，贷款余额332.87亿元，比年初增加39.7亿元，增长13.8%。
06年房地产同比增长17.63%，占固定资产投资的5.14%。
09年前三季度全社会固定资产投资完成195.59亿元，增长39.5%，其中房地产投资增长32.8%。
08年完成房地产开发投资49.78亿元，施工面积834.57万平方米，销售面积221.11万平方米。
随着市区近两年的发展，政府加大引进外资，大胆创新，改进对企业、项目的管理模式，虽然起步较晚，但发展迅速，人们的收入也逐渐增加，经济平稳发展，由此可见驻马店市发展前景较好。
2.2房地产的投资环境分析
目前，房地产市场存在一种拐点论的说法，特别是从去年10月份开始，全国各级市场的房地产发展遇到了前所未有的困难，成交量大规模萎缩，在河南市场，郑州、洛阳、开封三地的房地产市场表现尤为突出。
与此同时，由于金融危机的影响，房价（特别是在2008年下半年到2009年期间）波动较大，而且房地产市场出现拐点和价格即将大规模回落的社会舆论全面出现，这也是导致房地产成交量大量萎缩的一个重要原因，大量的购房客户持币观望。
但是截至到2008年2月初的情况来看，虽然房地产的成交量有所下降，但是我们可以清晰地看到房价并没有实质性的降低，整体房价还在继续上涨，只是房价的上涨速度有所放慢。
因此所谓的拐点论目前并没有得到市场的验证。
同时，虽然房地产并没有出现舆论所讲的房价大规模降价的事实，但是我们也清晰地看到迫于社会舆论的压力，房地产的成交量确实受到了很大的影响，这势必要引起我们的注意，因为这些舆论会直接影响到本地市场的房地产消化速度。
2.2.1目前市场的供需及价格情况
根据驻马店市居民住房面积的抽样调查表明,住宅面积在90㎡以上的占总量的65.3%,其中，住宅面积在60㎡以下的占总量的34.0%,60—90㎡占总量的31.3%,90—120㎡的占总量的22.3%,120㎡以上的占总量的12.4%。
从以上统计结果看,大都数家庭户型面积较小，90—120㎡的住宅面积市场上仍缺乏，从调查显示，居民家庭住房需求面积在90-120㎡之间的占53.5%，是目前驻马店市住宅市场上开发供应的主力,市场接受程度最高。
图2.1住房面积调查
购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:
承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21--30万之间的占30.5%承受总价格在31--40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。
以上调查结果显示,驻马店市购房者所能承受的价格在20-35万之间，比例占到总量的60%以。
上可见是主要购买力的承受范围
图2.2客户对住房价格的承受力调查
2.2.2周围楼盘的供应调查
另外，我们重点调查了项目所在地及驻马店市市场及项目周边的主要楼盘销售状况。
在2009年第四季度驻马店市乐山大道沿线楼盘销售均价在2400元/平方米左右，且销售情况良好。
置地大道附近，均价在2600元/平方米左右的生活住宅小区一季度取得了3000平方米以上的销量。
究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；
二是随着驻马店市政府的搬迁（现市政府位于乐山大道与开园大道交叉口西北方向），从驻马店市规划上看，主要往西北方向扩展以后发展潜力大。
从市场现状看，乐山路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。
在置地大道沿线聚集了吉安住宅小区、领袖花园、通达生活小区等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2800元/平方米以外，其他楼盘均价在2400元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以市白领阶级为主。
建业森林半岛2010一季度销售量在6000平方米以上；
民生集团本季度销量也保持在5000平方米左右。
总体而言，置地大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。
2.3产品供需预测
根据调查，目前驻马店市房地产投资大幅增加，2009年上半年驻马店市完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2万平方米。
2009年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。
其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，09年销售额只占到投资额的43.78%，09年上升到60%，在2009年，全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；
总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。
再结合入住驻马店市的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。
据此分析，我们此时开发商品经济房，是迎合市场需求，销售前景良好。
2.4价格预测
市场的发展、产品品质的提升也必然伴随市场价格的整体上扬。
07年，市区房地产价格上涨幅度超过10%，08年至09年趋于稳定，但随着区域市场由起步阶段向成熟阶段的发展，近两年的市场价格仍然会保持稳定并趋于小幅增长，同时产品的多元还和差异化也会改变目前房地产的价格状况。
据调查，今年驻马店市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2009年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动驻马店市房价继续走高。
今年驻马店市继续向外发展，老城改造，新城建设，使得大量居民重新置业，为驻马店市商品房的销售提供了契机，同时，受全国一线、二线城市房地产价格上涨对三线城市产生的蝴蝶效应，驻马店市商品房价格出现上涨趋势。
从原因上看，主要有四：
（1）在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。
住宅集中区地段周边（特别是北边和西边）开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。
（2）需求量大。
从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；
还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。
（3）购买力的增强，按揭的作用。
我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。
（4）住宅品质的提高，也成为了房市升温。
因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。
最终导致价格上扬。
（5）竞争激烈。
对于驻马店这样规模的三线、甚至是四线城市来讲，国家相关的房地产政策以及全国房地产发展大势对其发展影响并不是最重要的，影响驻马店本地房地产发展最重要的因素是市场本身的供给、需求和价格之间的关系。
驻马店市商品房主要靠本地购买，自住为主，炒房、投资客户总量稀少，而前两年连续拉高的房价已经使本地市场出现了购买力短期被透支的迹象。
同时，尽管不能把所有的城市一概而论，但所谓的房价拐点说法，已经波及并影响到本地市民的购买热情。
市民即便有购买意向，也是更愿意持币观望---要么期待政策方面的严格调控，要么期待本地市场楼盘增多，从更激烈的房产竞争中有所收获。
由以上分析及现在驻马店市市场的房价看，到项目建成后即2010年房价预计可达到2900-3400元/㎡。
2.5竞争力分析
2.5.1周围竞争力的分析
从目前来看，周围铜山大道路上地区高级中学分校西面50米处正在建设的新天地未来城住宅小区以及开源大道上正在建设的明珠港湾，周围设施与本项目开发处差不多，总体竞争力平衡。
2.5.2我市房地产竞争分析
从07年开始，随着市政府的搬迁，我市已开工销售和将要立项、开工的房地产项目确实增加了很多，2010年投放量将会更大，计划建设各类住房1.5万套，总建筑面积115万平方米。
其中，新建商品住房建设0.7万套，建筑面积70万平方米；
城中村改造0.4万套，建筑面积24万平方米；
政策性住房建设0.4万套，建筑面积21万平方米；
其中，经济适用房15万平方米，廉租房6万平方米。
市场上8-13个项目在同时销售，总投放量预计将超过70多万平方米，这就造成了市场供应充足、消费需求不足、影响价格的攀升。
激烈的竞争是不可避免的。
所以2010年市场的需求增长速度要稍慢于房地产的投放量，这样就造成了客户的选择范围更广，选择条件也更加苛刻。
这也无疑会给我们的销售带来很大的困难。
激烈的市场竞争势必影响房地产价格的上涨速度，缓慢的价格上涨也会使本来就不多的投资客户转向选择其它的投资行为，造成结构性的客户群流失。
而且周边地段由于驻马店市近两年来的发展，城市的重新规划，特别是08年以后，致使周边居民住房困难，与此同时居民的购买力增强，，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此给项目的开发带来了无限的商机。
由此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。
3项目的背景及SWOT分析
3.1项目的概况
3.1.1项目基本情况
本项目位于驻马店市开源大道与铜山大道交叉口东北方向，占地约15亩，东临地区高中分校、职业学院和黄淮学院，西邻交通大动脉铜山大道，南临开源大道。
土地用途：
商业兼容住宅
土地使用年限：
商业用地40年、住宅用地70年
该地块位于目前城北方向，总规划面积为15亩，现为农田用地，西面北面分别邻开源河，视野开阔，景色优美。
3.1.2项目所在区域发展规划
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