某村公租房项目一期可行性研究报告.docx
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某村公租房项目一期可行性研究报告
某村公租房项目（一期）
可行性研究报告
第一章项目总论
1.1项目名称
某村公租房项目（一期）
1.2项目承办单位
某开发建设（集团）公司
1.3项目主管部门
某管理委员会
1.4项目拟建地点、建设规模、资金来源
**新城某村公租房项目（一期）拟建地点位于沣泾大道以北，县东路以东，总占地约14亩，容积率3.75，规划总建筑面积约35000平方米。
项目计划新建公租房700套，为高层住宅。
项目建设成本约人民币8718.5万元，其中中省市资金支持2800万元，其余资金自筹。
1.5承担可行性研究工作的单位
##**项目管理有限公司
1.6研究工作依据
1、《某区总体规划（2010-2020年）》；
2、《**新城分区规划（2010-2020年）》；
3、《关中—天水经济区发展规划（2009-2020年）》；
4、《西安国际化大都市发展战略规划（2009-2020年）》；
5、《西安市城市总体规划（2008-2020年）》；
6、《咸阳市城市总体规划（2008-2020年）》；
7、国家及省、市有关经济适用房、廉租房和公租房的政策、法规和文件；
8、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发【2007】24号）；
9、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
10、##省人民政府《关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（陕政发【2007】62号）；
11、《##省关于加快推进我省保障性住房工作的意见》（陕财办【2009】112号）；
12、《关于加快保障性住房建设的意见》（陕办发【2010】11号）；
13、《##省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
14、《**新区**新城分区规划》（2010-2020）；
15、《##省保障性住房建设标准（试行）》（2011年9月）；
16、项目建设单位提供的背景资料；
17、项目调研收集的有关资料；
18、《工程咨询报告》编制委托书；
19、##省各类建筑取费标准；
20、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。
1.7研究工作概况
本项目是**新城居住用地规划中的**新城某村公租房项目，租住对象是**新城FC1区（**镇）的部分乡村拆迁应安置人口、外来务工人员、企业人员等。
接到委托任务后，可研承担单位立即抽调骨干人员组成专业工作组，由总经理亲自挂帅，人力物力配备到位，立即开始分组工作，市场调研组、财务分析组、现场踏堪组等平行开展工作，尽快编制报告，配合业主的需要。
1.8主要技术经济指标
**新城某村公租房项目（一期）主要经济技术指标表
序号
某村公租房
单位
指标
1
总用地面积
㎡
9333
2
总建筑面积
㎡
35000
3
容积率
3.75
4
绿地率
%
59
5
总停车数
辆
157
6
户内平均居住人数
人/户
4
7
居住户数
户
700
8
居住人数
人
2800
9
建设投资
万元
8718.5
10
每平方米建设投资
元
2491
1.9项目承办单位概况
某开发建设（集团）有限公司（以下简称**集团公司）是经##省人民政府批准同意，由某管理委员会出资设立的大型国有独资公司。
集团公司成立于2011年10月18日，注册资本10亿元人民币。
公司下设行政部、财务部、技术合同部、投资经营部、工程建设部和城乡统筹部六大职能部门。
作为**新区**新城商业开发和市场化建设经营主体，主要承担**新城规划范围内城市基础设施及市政配套设施建设；新城跨区交通干线连接；土地储备及开发；房地产及文化教育场馆的开发、建设；农业项目、旅游服务项目、物流仓储项目开发、建设、管理经营；房屋租赁；物业管理；园林景观设计及绿化建设施工；区域内招商引资、投融资；工业、商业、高科技项目的研发等任务。
集团公司将按照国家及**新区整体的战略部署，努力打造**新城成为西安国际化大都市北部中心，高端制造业、现代物流业、地理信息产业基地，统筹示范区，并逐步形成以低碳产业为主，重点发展高端制造业、测绘、新能源、现代物流、创意产业、都市农业等产业的发展格局，在发展模式上将采取“一区多园”的产业化发展道路，最终实现**新城“一心两廊、五轴八组团”的现代田园城市空间结构。
未来，公司将秉承“态度决定一切、思路决定出路、细节决定成败”的企业精神，按照优质、精细、高效的原则要求，积极进取、顽强拼搏，依托**新城良好的发展平台实现新的跨越式发展，为推动**新城区域内社会经济繁荣做出贡献。
1.10国家和行业发展规划
“十二五”期间，我国计划建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，保障性住房覆盖面达到20%左右,开局之年已为实现目标打下坚实基础。
2011年，全国计划开工1000万套各类保障房，实际开工1043万套，基本建成432万套。
“规模之大、任务之重，史无前例。
”去年年底，国务院召开全国住房保障工作座谈会，住建部代表保障性安居工程协调小组与各地签订了2012年的住房保障目标责任书，分解落实了年内建设任务。
根据计划2012年全国将开工保障房和棚户区改造工程700万套以上。
依据中共##省委办公厅文件《陕办发（2010）11号》进一步推进保障性住房建设工作，经省委、省政府同意，做出如下安排:
公共租赁住房是解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和进城务工人员住房困难的重要途径。
各市要认真做好需求调查，抓紧编制公共租赁住房建设规划。
力争于2012年底前，首先解决好城镇中等偏下收入住房困难家庭的住房困难问题，大中城市将新就业大学生、外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。
1.11项目发展概况
在省委省政府的高度重视下，各市县和升级部门共同努力、真抓实干。
截止到2010年10月25日，保障性安居工程开工48.13万套，占目标任务的107.36%；完成投资475.5亿元，占年度投资计划的88.1%，如果加上2008-2010年度项目在2011年开工31189套，2011年全省总计开工和完成保障性安居51.25万套。
这些指标在全国继续保持前列。
我省确定2012年的保障性住房总任务是40.08万套，总的原则是以公租房为重点，各市总任务不低于今年的85%。
保障性住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房4类住房。
1.12项目提出的背景
随着新一轮西部大开发的全面展开、西安国际化大都市建设的全面启动以及西域一体化的深入推进，特别是《**新区总体规划（2010-2020年）》在国新办新闻发布会正式发布后，**新区建设正式列入国家战略，**新区管理委会正式成立,“一区五城”建设随之迅速拉开帷幕。
《**新城分区规划（2010-2020年）》即在这样的背景下开展编制工作。
为加快落实《中共##省委办公厅文件》陕办发（2010）11号关于加快保障性住房建设的安排，该项目是《**新城分区规划》中FC1区某村公租房项目。
1.13项目发起缘由
按照省委省政府的部署，“十二五”期间，全省将建设210万套保障性安居工程，届时全省住房保障覆盖面将达到国家20%的要求。
**新城分区规划的要求，对原有自然村要进行拆迁，对部分低收入住房困难原有村民进行安置，解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和进城务工人员的住房困难问题。
1.14投资的必要性
加快保障性住房建设，有利于调整住房结构，促进“住有所依”目标的实现；有利于引导合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展；有利于人才和劳动力的有序流动，促进城镇化进程；有利于保障和改善民生，促进社会和谐稳定。
1.15投资回收期
公租房租金收取标准，需要考虑成本回收租金，以略低于市场租金的标准进行确定，一般在市场租金的70-80%左右。
以西安为例，经调研，目前西安市商品住房市场租金均价为20元/平方米，公共租赁住房按市场租金的80%计算，租金价为16元/平方米·月，按此标准计算，静态测算高层公租房资金回收期为15.97年左右，动态测算资金回收期为28年左右。
2.1城市概况
2.1.1城市基本情况
**新区位于西安、咸阳两市区之间，西起茂陵及涝河入渭口，东至包茂高速，北至规划中的**环线，南至京昆高速，规划区面积882平方公里，规划建设用地272平方公里。
按照组团发展的格局，新区分为五个组团：
**新城、空港新城、秦汉新城、沣西新城、沣东新城。
**新城：
包括泾阳县的泾干镇、永乐镇、崇文镇和**镇（部分），总面积146平方公里，规划建设用地47平方公里。
空港新城：
包括泾阳县的太平镇，渭城区的底张镇、北杜镇和周陵镇福银高速以北的区域，总面积141平方公里，规划建设用地36平方公里。
秦汉新城：
包括渭城区的正阳、窑店、渭城、周陵镇福银高速以南的区域，秦都区的双照镇，兴平市茂陵的周边区域，泾阳县的**镇（部分），总面积291平方公里，规划建设用地50平方公里，遗址保护区面积104平方公里。
沣西新城：
包括户县的大王镇，长安区的马王街道、高桥乡，秦都区的钓台、陈杨寨街道，总面积143平方公里，规划建设用地64平方公里，遗址保护区面积8.6平方公里。
沣东新城：
包括长安区的斗门街道、王寺街道，秦都区的沣东街道，三桥街道、六村堡街道西安绕城以西的部分，总面积161平方公里，规划建设用地75平方公里，遗址保护区面积13.3平方公里。
2.1.2地理位置
**新城地处##省泾阳县东部，关中平原中部，**下游。
包括泾干镇、崇文镇、永乐镇全部和**镇部分用地。
东与高陵县交界，南与秦汉新城接壤，西临空港新城、中张镇，北与燕王镇、三渠镇相交。
县城位于西安市北偏西54公里，咸阳市北偏东28公里，距首都北京1290公里。
全区总面积146平方公里。
行政区划：
**新城行政范围主要涉及咸阳市泾阳县4个镇（街道办）、62个行政村，详见表1。
表1**新区行政区划
区（县）
街镇乡
行政村
泾阳县
泾干镇
柴家、大训堡、樊家、花池、华角、马庄、唐李、望泾、姚坊、大曲、东关、花角、县前、花池渡、柴家、先锋、双赵、瑞凝、土贺、封家、建立、团庄、粮集、金柳、木刘、南强、北强、吉元、西关、瓦王
崇文镇
宋村、摆渡、坡底、蔡壕、虎杨村、崇文村、焦村、北丈八寺村
**镇
修石渡、付家、舒家、唐家、王家、东风、蒋刘、大堡子、小徐、金田玉、阜下、王家堡、##庄、费家崖、新庄、寿平、**、芦家、聂冯
永乐镇
永乐、永丰、南横流、北横流、庞家、邵村、尚家、亢营、大齐、南吴
**新城区位图：
2.1.3自然气候条件
主要气象资料如下：
年最大降雨量：
820.5毫米
年平均降雨量:
560.6毫米
年最少降雨量：
349.2毫米
冬季平均风速及主导方向25米/秒（东北风）
夏季平均风速及主导方向25米/秒（东南风）
最大冻土深度0.3米
最大积雪厚度0.2米
年平均气温13℃，
冬季（1月）最冷－13.8℃，
夏季最热（7月）40.9℃。
日照时数年平均2195.2小时，
（最多（8月）为241.6小时，最少（2月）为146.2小时）
无霜期平均213-225天
水源充足，地下水丰富，地下水资源年均8306万立方米，占全县水资源总量的25.8%，地表水资源总量19.2328亿立方米，原因有三条过境河流。
**自王桥镇谢家沟入境，张家山出谷，东南流至桃园村附近出境。
冶峪河系渭河二级支流，口镇三王沟入境，口镇出谷，东注清河。
清峪河为泾阳县与三原县的界河；区内素填土、黑垆土和黄土状土多为湿陷性土，埋深在4-5米以上。
2.1.4交通情况
**新城路网由城市快速路、城市一级主干路、城市次干路和支路组成。
城市快速路红线宽100米，城市一级主干路红线宽60～80米，城市次干道路红线宽40米，支路红线宽30米。
通过秦汉大道将城区分为东西两部分，即泾阳片区及新城东部片区。
通过高泾大道、高泾中路、高泾南路加强东西片区的联系。
通过机场北线高速、沣泾大道、空港北路加强**新城与西安国际空港区的联系。
以高泾大道、高泾中路、高泾南路、沣泾大道、正阳大道、原点西路、县东路、秦汉大道、形成“四纵四横”的主干道网基本骨架。
形成环路加自由方格式的路网系统。
城市道路与高速路及铁路相交均为下穿。
211国道208省道经城区穿过，远期改线从城区北边经过。
在城市北部及南部各规划一个高速出入口。
次干道与支路以生活性功能为主，城市次干道设计车速20～40公里/小时，其道路间距为400～500米，与城市主干道相间布置。
主干道红线60～100m，次干道30～40m，支路20～25m。
道路广场用地765.5ha。
人均道路用地16.3平方米，干道道路密度3.4公里/平方公里。
沣泾大道全长7.2公里，为城市快速路。
高泾大道全长5.8公里，高泾南路全长8.5公里，高泾中路全长10.5公里，县东路全长7.2公里，原点西路全长7.5公里，正阳大道全长9.3公里，构成了城市一级主干路。
另有若干支道与主次干道相联，形成完整的路网体系。
2.1.5城市面积范围
**新城位于渭河地堑北缘中段，岐山至富平断裂带两侧。
地势西北高、东南低。
东西长37公里、南北宽27公里，海拔最高1614米，最低361米，垂直高差1253米。
境内北部和西北部系嵯峨山、北仲山、西凤山及黄土台塬。
山区面积97平方公里，占全区的12.4%。
中部为冲洪积平原，自西向东逐渐展宽降低，大部分海拔400米左右，地势平坦，面积503平方公里，占全区总面积的64.5%。
南部为黄土台塬，位于**以南，塬面开阔，海拔为430—500米，面积180平方公里，占全区总面积的23.1%。
2.1.6人口状况
**新城（2010年）与**新区（2009年）总体情况对比：
指标
**新区（2009年）
**新城（2010年）
人口（万人）
89.3
13.64
生产总值（亿元）
130
38.50
地方财政收入（亿元）
7.5
1.96
新区面积（平方公里）
882
146.00
规模以上工业企业数（个）
166
35
规模以上工业企业总产值（亿元）
394
52.32
城镇污水处理率（%）
60
63.54
垃圾无害化处理率（%）
50
52.20
绿化覆盖率（%）
39
37.80
2.1.7行政划分
乡镇概况
1泾干镇
泾干镇地处泾阳县城区。
面积54平方公里，耕地5.04万亩。
现有人口7.8万人，农业总户数13013户，其中农业人口4.66万人，耕地面积4.6万亩，辖29个村委会、4个社区居委会。
党委辖42个支部，其中农村支部29个，党员1272人。
2009年农民人均纯收入5421元。
泾干镇区位优越，交通便捷，是发展工业、商贸流通、三产服务及现代农业的最佳区域。
近年来，泾干镇按照“依托优势招商、科技兴工强农、围绕产业服务、建设和谐泾干”的发展思路，全镇干部群众解放思想，负重奋进。
镇域经济发展迅速，整体实力名列全省50强乡镇。
形成了以机械制造、医药保健、食品加工、房地产开发、商贸流通为龙头的民营经济产业集群，固定资产达到44亿元以上；以蔬菜、奶畜、时令鲜果为龙头的三个现代农业产业带，有效促进了农民增收。
2009年，全镇实现社会总产值36.1亿元，非公总产值32.2亿元；完成财政收入666万元；完成固定资产投资1.2亿元，招商引资任务到位资金9440万元；粮食总产实现3782.4万公斤，耕地保有量49000.15亩，基本农田保护面积8628.9亩；2009年人均纯收入5421元。
②崇文镇
崇文镇位于泾阳县东南部，东与西铜高速公路相邻，西延铁路穿境而过，南邻**与**镇隔河相望，西与泾干镇接壤，北依中国大地原点，全镇辖8村74个村民小组，20680人，总面积2.7平方公里，耕地面积2.2万亩。
2008年全镇人均纯收入8826元，其中农业1148元，工业1721元，第三产业957元，是泾阳县工业密集区三大园区之一。
崇文镇是全国最高砖塔——崇文塔所在地，此塔距今约860年，为全国保存最好的砖塔之一。
现为国家级重点文物保护单位。
设有文管所和专人保护。
该塔建于明万历二十一年，属楼阁式砖塔，平面呈八角形，共十三层，总高度87.13米，根据八卦悬顶的古建筑原理设计，从塔下至塔顶全部用青砖修建。
全部塔身为八棱形状，底层每边九米，周围共计72米。
③永乐镇
永乐镇历来是泾阳县乃至西北大镇，具有得天独厚的地理条件，知名度很高，长期以来，永乐镇就是人流、物流和信息流的集散地，商贸云集，市场繁荣。
一是区位优势明显，交通便利，西延铁路，西铜高速纵贯南北；国道、泾高公路横穿东西。
永乐又是泾阳、三原、高陵三县公路的中心点，交通四通八达。
二是文化底蕴深厚。
历史文化悠远，教育事业发达，镇区内有省交通技术学院、省水利技术学院等五所专业技术学院，县办高中一所，县办小学一所。
镇属中小学校教育机构健全，教育资源和文化积淀深厚。
三是工业发展迅猛，永乐镇作为工业重镇，工业基础坚实，辖区内中央、省、市、县级单位家，省办、县办和私营企业近千家。
尤其近年来，通过大力招商引资，引进包括统一石化、石羊饲料、声威包装、宏亮塑业等知名企业家，初步形成了以齿轮加工，饲料农资、食品乳业三大产业为主的工业格局，泾阳县工业密集区永乐园区建设规模不断扩大，吸引着更多的投资商在此投资兴业，园区的发展日新月异。
面积25.5平方公里，14个行政村。
④**镇
面积25.8平方公里，19个行政村，2.88万人，耕地3.73万亩，机井79眼。
秦望夷宫、唐瀛洲台遗址在此。
农业户数3420户，居民点占地面积4792.9亩，户均1.40亩，镇内企业主要为沙石、砖厂，农民人均收入1620元。
2.1.8城市定位及项目在区域规划方向
以**新区建设、西安国际化大都市建设为契机，以承接、带动、提升##北部区域发展为导向，以大西安地区实现多中心网络化整体均衡发展为使命，通过工业化、现代化、城市化、田园化之间的互动、共振，把**新城打造成为**新区的优先发展新城、核心引擎新城。
规划通过十年的开发建设，力争“两年出形象、三年大变样、五年大跨越”，把**新城建设成为人居环境舒适优美、现代产业集群发展、产城田林和谐共生、工作出行高效便捷、基础设施完备均等的**新区北部核心新城、西安国际化大都市特色功能新城，形成在西部具有重要影响力、在##具有强大集聚力和辐射带动功能的一体化开发示范区。
项目所在区域为FC1区，规划将此区域列为FC1项目区，本可研报告工作重点围绕项目的策划和项目的规划设计开展工作，以高起点策划为指导思想，竭力将FC1打造成田园城市的标杆。
2.2城市经济状况
一产比例较大，二产迅速崛起，三产发展比较滞后。
农业方面，粮菜果畜四大主导产业发展良好，葡萄种植迅速发展，梨枣、银杏、沙红桃等杂果种植受欢迎；工业方面，农产品加工业蓬勃兴起、泾阳工业密集区迅速崛起、电磁线缆基地全面振兴，乡镇企业发展较快，第三产业方面，区内主要分散县城、城镇和若干集镇，旅游、物流、地产、资讯等现代服务业发展相对滞后。
2010年，新城地区生产总值38.50亿元，地方财政收入1.96亿元，规模以上工业企业总产值48.32亿元。
新城呈现出城乡结合部的特征，2010年，三产比为37.2：
36.4：
26.4。
现状一产占比重较大，二产发展较快但工业企业数量较少且上规模企业不多，三产发展滞后且现代服务业缺失。
产业集聚特征初步显现，但产业关联度不高，链动发展能力弱。
产业定位不够清晰，对接大西安产业的能力不强。
农业方面，粮菜果畜四大主导产业发展良好，葡萄种植迅速发展，梨枣、银杏、沙红桃等杂果种植日趋受欢迎；工业方面，农产品加工业蓬勃兴起、泾阳工业密集区迅速崛起、电磁线缆基地全面振兴，乡镇企业发展较快，第三产业方面，区内主要分散县城、城镇和若干集镇，旅游、物流、地产、资讯等现代服务业发展相对滞后。
2.2.1城市辐射区域
**新城辐射区域有西安、咸阳、高陵、长安、户县、阎良、富平、三原。
2.2.2总结（对城市未来发展潜力的判断）
**新城必将成为人居环境舒适优美、现代产业集群发展、产城田林和谐共生、工作出行高效便捷、基础设施完备均等的**新区北部核心新城、西安国际化大都市特色功能新城，在西部具有重要影响力、在##具有强大集聚力和辐射带动功能的一体化开发示范区。
第三章保障性住房分析
3.1##省保障性安居工程相关指标
1、##省保障性安居工程建设用地计划指标为31202亩，其中占用未利用地指标6649.6亩，在省政府下达各市（区）2011年度土地利用计划指标中实行单列。
确保廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房用地不低于住房用地的30%。
2、按照西安地区保障房建设高层多层比例8:
2，高层建筑容积率3.0、多层1.5，其他地区高层多层比例1:
1。
高层建筑容积率3.0，多层1.5的比例进行测算，按照“十二五”保障性住房建设规划，“十二五”期间，全省保障性住房共需要土地92918亩。
3、按照廉租房、公租房静态建设资金平衡闭合要求，经测算汇总，其保障性住房建设比例为1:
1:
1.75:
1.25（廉租房：
经适房：
公租房：
限价房）。
3.2相关政策
3.2.1综述
1、住房问题是关系到国计民生的经济和社会问题，为低收入者提供住房既是住房保障制度的重要内容，也是我国构建和谐社会的必然要求。
然而“房价高、住房难”已成为困扰我国居民的一大难题，住房困难说明我国当前的住房制度存在缺陷。
改善住房保障的核心是加快公租房建设与供给。
在“十二五”期间国家将大力建造包括公租房在内的保障性住房，为中低收入者排忧解难。
2、2007年8月13日，国务院下发《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发【2007】24号）（以下简称“意见”）。
《意见》的核心内容是要“加快建立健全以公租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，这以文件的提出明确政府建设保障住房的责任，把住房保障视为政府的公共服务，并加大此类住房的供应，由各级政府分担投入并强化管理。
3、2010年底，国家“十二五”规划出台，指出强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。
多渠道筹集公租房房源，完善租赁补贴制度。
重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。
加快各类棚户居改造，规范发展经济适用住房。
建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。
加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、推出管理和租费标准。
4、##省各级政府重视城市低收入家庭住房保障工作近年来，##省各级政府高度重视并大力推进城市低收入家庭住房保障工作，在解决低收入家庭住房困难方面取得了初步成效。
但总体上讲，##省公租房保障的覆盖面仍然较低，面向社会供应的经济适用房总量较少，部分城市低收入家庭的住房保障依然比较困难，为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发【2007】24号）和全国城市住房工作会议精神，切实解决##省城城市低收入家庭的住房困难问题，##省政府发布了《##省关于加快推进我省保障性住房工作的意见》（陕财办【2009】112号）。
其内涵与国发【2007】24号文的精神一脉相承，其目的都是为了更好的解决低收入家庭的住房困难问题。
5、《##省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出要完善社会保障体系，坚持“广覆盖、保基本、多层次、可持续”的方针，加快建立覆盖城乡的社会保障体系，基本实现人人享有基本社会保障。
加快城镇公租房、廉租房、经济适用房、限价房建设和棚户区
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