深圳锦龙名苑项目计划立项可行性研究报告doc.docx

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深圳锦龙名苑项目计划立项可行性研究报告doc

“锦龙名苑”项目计划立项

可行性研究报告

深格项评字（2003）03020号

项目名称：

“锦龙名苑”

开发商：

深圳市锦峰实业发展有限公司

评估单位：

深圳市格衡房地产交易评估有限公司

主评估人：

审定：

二OO三年十一月四日

“锦龙名苑”项目计划

立项可行性研究报告

一、项目总论

1.1

项目背景

1.1.1

项目名称

1.1.2

开发公司

1.1.3

承担可行性研究工作的单位

1.1.4

研究工作依据

1.1.5

项目建设规模和内容

1.1.6

项目开发手续

1.2

可行性研究结论

1.2.1

市场预测

1.2.2

项目建设进度

1.2.3

投资估算和资金筹措

1.2.4

项目综合评价结论

二、项目投资环境和市场研究

2.1

市场宏观背景

2.1.1

全国投资环境

2.1.2

深圳市投资宏观背景

2.1.3

区域发展及前景预测

2.1.4

宏观市场与本项目发展借鉴

2.2

区域市场分析

2.2.1

区域市场界定

2.2.2

供给分析

2.2.3

需求分析

2.2.4

竞争分析

2.2.5

典型物业调查

2.2.6

市场分析有关结论

三、项目分析及评价

3.1

地块解析

3.1.1

交通条件

3.1.2

地形、地势

3.1.3

水电气保障

3.1.4

规划限制条件

3.2

项目SWOT分析

3.3

项目评价

四、

市场定位及项目评估

4.1

项目定位

4.2

方案评估意见

五、项目开发建设进度安排

5.1

有关工程计划说明

5.2

项目工程计划横道图

六、投资估算与资金筹措

6.1

项目总投资估算

6.1.1

固定资产投资总额

6.1.2

流动资金估算

6.2

资金筹措

6.2.1

资金来源

6.2.2

项目筹资方案

6.3

投资使用计划

6.3.1

投资使用计划

6.3.2

借款偿还计划

七、销售及经营收入测定

7.1

各类物业销售收入估算

7.2

项目销售回款计划

7.3

资金来源与运用分析

7.4

销售利润

八、财务与敏感性分析

8.1

赢利能力分析

8.2

项目不确定性分析

8.3

社会效益和影响分析

九、可行性研究结论与建议

9.1

拟建方案的结论性意见

9.2

项目主要问题的解决办法和建议

9.3

项目风险及防范建议

十、附表

10.1

项目工程计划横道图

10.2

项目开发成本估算表

10.3

项目销售收入与经营税金及附加估算表

10.4

项目投资计划估算表

10.5

资金来源与运用表

10.6

损益及利润分配表

10.7

现金流量表（全部投资）

10.8

借款偿还期测算表

10.9

敏感性分析表

十一、附件

一．项目总论

1．项目背景

（1）项目名称：

经深圳市规划与国土资源局及深圳市龙岗区地名管理委员会办公室批准，由深圳市锦峰实业发展有限公司开发的该项目正式命名为“锦龙名苑”。

（2）开发公司：

深圳市锦峰实业发展有限公司，前身系深圳市福田区旧村改造开发公司，成立于1992年12月，法定代表人为郭永威，注册资本6674.48万元，目前已改制为有限责任公司，在深圳市福田区上步南路锦峰大厦28楼办公，为福田区属国有控股企业，主要在深圳市范围内从事房地产综合开发业务。

公司成立以来，承担了福田区内的旧村改造业务，先后完成了对石厦村、福田东头村、埔尾村、上下梅林村及岗厦村的旧村改造，取得了良好的社会效益，为特区城市建设做出了积极贡献。

该公司在完成旧村改造任务的同时，积极开展主营业务，不断开拓发展空间，现已形成了从土地开发、建设、楼盘租售、物业管理“一条龙”的房地产综合开发体系。

公司内设6部2室，各类专业技术人员齐备，下属全资子公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司为深圳市甲级物业管理公司。

锦峰公司以“稳健经营、高效运作、追求卓越、贡献社会”为宗旨，不断向着更高层次的企业

目标阔步迈进。

（3）承担可行性研究工作的单位：

深圳市格衡房地产交易评估有限公司

（4）研究工作依据：

1国务院、建设部、国家土地管理局、深圳市人民政府、深圳

市规划国土局颁发的有关法规和政策。

2委托人提供的有关资料。

3本次评估掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获资料。

（5）项目建设规模和内容：

名目

基本资料

项目名称

锦龙名苑

位置

龙岗镇南联龙溪村

发展商

深圳市锦峰实业发展有限公司

地块编号

G09302-3号

占地面积

25000平方米

宗地取得方式

协议

用地性质

商住混合用地

土地使用年限

70年（1995年6月19日至2065年6月18日）

建筑容积率

≤1.46

建筑覆盖率

≤30%

总建筑面积

规定建筑面积36400平方米，其中住宅建筑面积32700平方米，商业建筑面积2100平方米，幼儿园建筑面积1600平方米。

（备注：

上述指标以《房地产证》及〈深圳市规划与国土资源局规划设计要点〉为依据）

（6）项目开发手续：

①本评估根据《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》认定项目开发商深圳市锦峰实业发展有限公司具备房地产项目开发资质。

②本评估根据《房地产证》（深房地字第600008107号）确认深圳市锦峰实业发展有限公司通过协议方式于2002年12月获得位于龙岗镇南联龙溪村的一块宗地，宗地编号为G09302-3，土地面积为25000平方米，土地用途为住宅用地，土地使用年限为70年（1995-06-19至2065-06-18止）。

③本评估根据《深圳市规划与国土资源局规划设计要点审批表》认定本项目建设工程符合城市规划要求。

根据企业提供的有关资料可以确认深圳市锦峰实业发展有限公司拟开发的“锦龙名苑”项目来源合法，并且已取得有关法律手续，具备立项的法律条件。

项目已取得开发手续一览表

文号或编号

取得时间

土地出让合同

深龙地合字（1995）160号

1995年6月18日

土地转让合同

2002年12月6日

房地产证

深房地字第（600008107）号

2002年12月16日

规划设计要点审批表

06-2003-0118

2003年

深圳市经济特区建

筑物命名批复书

2003年

2．可行性研究结论

（1）市场预测：

本项目具备独特的小区规划、优美的自然景观、充足的休闲空间、优质的物业管理等特质，其物业形象定位在中高档，而价格却在中低价位，因此该项目在市场上将具有较强的竞争优势，市场前景较为乐观。

（2）项目建设进度：

该项目预计在2004年5月开始施工，2005年5月封顶，2005年10月入伙。

（3）投资估算和资金筹措：

本项目总投资额为7534万元，其中计入开发成本7161万元。

该项目总投资7534万元，其资金来源为：

自有资金3447万元、银行贷款2000万元、预售回笼款2087万元。

截至目前为止，已投入自有资金约1600万元（含已付地价款1500万元），尚需投资5934万元，尚需投资的来源为：

自有资金1847万元、银行贷款2000万元、预售回笼款2087万元。

（4）项目综合评价结论：

本项目规模较小，位置较偏，周边配套不全，周边居住氛围不浓，低端产品较多，客户认知度低，`然而本项目周边拥有丰富的自然景观资源，居住视野比较开阔，而且发展商实力雄厚，开发经验丰富，把握市场能力较强，因此本项目有着一定的开发优势，关键是利用和发挥这些优势，同时转换劣势，规避威胁，打造一个“高尚健康的休闲度假风情生活社区”是较为乐观的。

二．项目投资环境和市场研究

1．市场宏观背景

（1）全国投资环境：

2003年８月，国务院下发了被业界简称为１８号文的《关于房地产市场持续健康发展的通知》，其中对房地产业“支柱产业”地位

的确定尤其引人注目。

一边是防范和压缩，一边是鼓励和放开。

被称为中国房地产市场发展新“五年计划”的18号文，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向，国家一直将房地产业当作基础产业对待，在通知中，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，通知中说：

“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

”从“基础产业”到“支柱产业”定性的改变，表明房地产行业在中国国民经济中所占地位再一次被强化了。

关于房地产地位，98年国家曾明确提出要把房地产培育成支柱产业，经过其后几年的快速发展，特别是99年后房地产行业每年的增长速度达到了30%左右，对GDP增长的直接贡献达到1.5%，如果加上间接贡献，这一数字接近3%，已经成为国民经济增长的主要来源之一，成为真正的支柱产业。

通知充分肯定了房地产业的地位与作用：

“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。

实现房地产市场持续健康发展，对于全面

建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。

在《通知》中有“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼

并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集

团”的内容，另外在整顿市场秩序上“对空置最大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报”，在加强信贷管理上“对符合条件的房地产开发企业和项目，要继续加大信贷支持力度”。

可以预言，由现在开始，数量庞大的中小型房地产开发企业将进入一个合并重组的高潮，国内将出现一批有能力进行跨地域经营、主导市场发展的大型房地产企业，而各中小城市也将出现数量较少、但是能在当地市场发挥重要作用的中型房地产企业。

（2）深圳市投资宏观背景：

1、房地产投资总量分析

①上半年房地产投资结构

深圳2003年上半年房地产投资结构表

投资类别投资（亿元）所占比率（％）去年同期投资（亿元）同比增长（％）

房地产开发投资额181.3100164.710.08

住宅127.7170.44118.47.86

办公用房6.33.811.9-47.06

商服用房13.267.3114.5-8.55

其它34.0318.4519.971.01

上半年深圳市房地产投资中住宅开发仍占绝对优势，住宅投资总额为127.71亿元，所占比率为70.44％，比去年同期增长7.86个百分点。

但是，办公用房、商服用房较去年相比均有不同程度的下降，而其它投资却有明显的上升，较去年同期增长71.01个百分点。

2．供给市场分析

　　新盘数量

　　2003年上半年深圳市推出楼盘共有120个，市场供应面积上看，热点集中在南山、福田、宝安三个区。

从推盘的个数来看，龙岗区、宝安区和南山区推盘的个数最多。

2003年上半年各区新推楼盘表

区域楼盘个数可售面积（万平方米）面积比（％）

罗湖11314231.358

福田17936815.9124

南山251290423.2232

盐田5148582.054

宝安30733517.1218

龙岗32548454.1214

合计1203972023.77100.0

（以上数据以规划国土局批准预售面积为准）

2003年上半年各类新增物业状况表

行政区预售面积其中（住宅）住宅套数

罗湖314231.35237006.394094

福田936850.81598484.515616

南山1290423.221182467.1810907

盐田148582.05121761.793599

宝安733517.12615307.027301

龙岗502937.16420766.54684

大工业47195.2142231.43402

合计3973736.923218024.8236603

　　今年上半年批准预售面积为397万平方米，去年上半年批准预售面积为443万平方米，今年同比下降了10.38％。

从区域来看，南山区预售面积量最大，为129万平方米，占上半年预售面积的32％。

今年上半年全市商品房共有120个项目获得预售许可证。

总批准预售面积为397.20万平方米，与去年同期相比，获得预售许可证的项目下降了13个，总批准预售面积下降了30.76万平方米，下降了7.2％。

其中住宅项目批准预售面积为321.80万平方米，与同去年上半年的426.72万平方米相比，下降了24.58%。

（3）需求市场分析

　　深圳市上半年商品房总销售面积达380余万平方米，同比增长高达30％左右，房地产市场需求继续保持相当旺盛的增长态势，若市场需求继续保持这一势头，预计今年全年商品房销售面积将突破去年792万平方米的总销售量。

2003年上半年全市商品房销售统计表（按照用途）

类型套数面积金额均价

办公楼60876860.26757992873.99861.960835

商铺3235191745.21238512831412439.05031

单身公寓166384662601816126.87108.456294

住宅375543460924.62192390718905558.939879

仓库1147.234421323003.002105

其它213573.88273738667659.42505

合计430823817913.223011825202.946027.330637

2003年上半年销售面积为381.792万平方米，其中住宅销售面积为346.09万平方米，销售成交均价为5558.94元／平方米，办公用房销售面积为76860.26，销售成交均价为9861.96元／平方米，商业用房销售面积为238512万平方米，其中销售成交均价为12439.05元／平方米。

今年上半年，尽管受非典、银

行提高高档商品住宅门槛等多种市场因素影响，深圳楼市仍表现出强劲的增长态势，其预售量同比增长超过六成，写字楼、商铺的销售更是表现前所未有的增长态势，同比增幅分别接近两倍和一倍，住宅销售价格也呈现了平稳上扬，1-6月份的住宅销售价格的稳步增长，使人们看到深圳楼市可喜的一面。

各区销售情况

上半年全市商品房销售情况（住宅、商铺、办公楼、厂房、其他）

统计（按照行政区统计）

区套数面积金额均价

罗湖5769417006.4134411675098252.073412

福田8365769284.2264102220538332.709661

南山9315910740.7360887524886685.49488

盐田106189666.18495871450.25530.194886

宝安9139845512.3934717073784106.039626

龙岗9325777635.9530753603893954.755935

大工业1088067.3228743936.123563.009291

合计430823817913.223011825202.946027.330637

今年上半年深圳的销售热点集中在南山和宝安两个区，但是龙岗与福田两个区的销售面积也相差不大，而罗湖则显出了销售的差距。

今年上半年共销售43082套，销售成交均价为6027.33元／平方米，在整个商品房的销售均价中，商铺的销售均价最高，为12439元／平

方米，仓库最低，仅为3003元／平方米，而住宅销售均价处于中间水平，为5559元／平方米。

与2002年全年住宅销售均价5533元／平方米相比,今年上半年的住宅销售均价略有上升，每平方米上升了26元，增幅为4.7％。

从今年上半年住宅销售均价看，深圳楼市克服了诸多负面的市场因素的影响，1到6月份呈现出一种平稳的增长态势。

一季度住宅销售面积为156.45万平方米，占销售房屋总面积的90.8％，住宅均价为5462元／平方米。

（3）区域发展及前景预测：

深圳市大工业区是深圳市人民政府直接设立的大型工业基地，以高新技术产业和先进技术工业为主导，配套兴办金融、房地产、贸易、服务业等第三产业，进行经济技术开发的区域，是深圳市高新技术产业带的重要组成部分。

大工业区位于深圳市东北部龙岗区内，规划面积174.4平方公里，是目前国内面积最大的国家级出口加工区，2001年3月31日通过国家验收，正式封关运作。

近年来，大工业区出现了喜人的变化。

大工业区合计引进项目91个，其中全球500强企业赛格三星、日立赛格、住友纳米已经投产或即将投产，高新技术项目21个，项目投资总额2000万美元以上23个，累计协议投资总额17.83亿美元，累计实际利用外资1.9亿美元。

91个项目中已正式投产的37个，在建的24个。

91个项目中有70个是2001年以后引进的，协议投资总额和注册资本分别是前几年9.1倍和4.7倍。

深圳出口加工区已有25个项目落户该区，据驻区海

关预测，今年仅出口加工区进出口额就可达2亿美元；全部达产后，年出口总额可达10多亿美元。

近些年，龙岗环境的改善、龙岗基础设施的配套完善，随着龙岗区的整体规划和建设，如今的龙岗区可谓是面貌一新。

特别是随着深圳卫星城计划的出台，新龙岗形象，将更具发展魅力。

作为深圳8大卫星城构想，龙岗区便占据了5个。

为此，龙岗区正在加紧各卫星新城的总体规划和建设设想，按照政府对龙岗区卫星新城的规划设想，龙岗将在外部交通的疏理、城市道路的完善上，逐步摆脱村镇建设的模式，以中等城市的规模来重新规划；龙岗的这种功能定位，使龙岗区从过去单纯的地域发展上升到区域整体发展构架，并形成以龙岗中心城为中心，各卫星城为区域经济共同发展的地产发展格局，经济辐射和吸引力将进一步增强。

作为龙岗区行政、经济、文化的中心，龙岗中心城的建设，处于至关重要的地位。

龙岗中心城规划面积32平方公里，规划人口25－30万人。

龙岗中心城有“现代化花园式卫星城”之美誉，首期8.15平方公里开发区基础设施累计投资近26亿元，房地产开发面积超过150万平方米。

龙岗中心城配套设施起点高，具有高效率的交流系统，高层次的

产业结构。

龙岗区政府及各职能部门都位于中心城内，邮电、银行、

商场、综合市场、医院、学校、娱乐康体等设施完备，深惠、深汕一

级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。

龙岗中心城至市区仅

需20分钟，至罗湖海关、平湖编组站、盐田港仅半个小时车程，离

深圳机场也在1小时内，生活十分便利。

将来深圳地铁3号线开通，也将极大缩短龙岗中心城与深圳市区的距离。

自2001年万佳百货与世贸中心联手打造万佳商圈开始，中心城便很快形成以万佳百货为核心、多个临街商铺带相连的商业格局，并

逐步发展成与龙岗镇商业紧密相连的巨大商圈。

随着龙岗世贸中心、人人购物广场等大型综合性商场的发售以及雅豪祥苑建材一条街、集

银皮革市场等专业商场的亮相，龙岗的商业环境较以前有了很大程度的改善。

龙岗中心城的商业格局由分散、功能单一的临街型商铺和社区商铺跃升至功能齐全的区域市场商圈。

2002年至2003年上半年，龙岗的商铺投放活跃，大大超过了往年的投放量。

以去年来说，龙岗商用物业的推盘量位居深圳各区的前列，各大型百货、超市纷纷进军龙岗。

商铺的租金也呈增长势头，各发展商投资商用物业的积极性空前高涨。

如新亚洲商业广场由龙洲百货接盘；龙岗世贸商城由世贸百货、万佳百货、家幻数码城接盘；龙兴国际居家广场由好百年家居进驻；愉园新苑由天虹商场进驻。

通过对中心城住宅市场各楼盘的调查，龙岗中心城拟开发地块约16宗，大都已三通一平，总占地面积约52万平方米，但多数项目尚无启动迹象，处于观望态度。

深圳市在建或在售楼盘中龙岗中心城有

近30个，总建筑面积达到410万平方米，总套数约为30000套，至今已售出约12500套，未售出约18000套，其中部分项目分多期开发，

加之有其它新楼盘不断推出，市场压力较大，仅靠中心城目前人口，比较难以消化。

与特区内的豆腐块项目相比,中心城各楼盘可谓规模较大,各楼盘建筑面积基本都达到或超过10万㎡。

如紫薇花园占地21万㎡，总建

筑面积30万㎡；城市花园占地10万㎡，总建筑面积19万㎡；爱地

花园建筑面积18.5万㎡；盛龙花园占地13.58㎡，总建筑面积达50多万㎡；新龙岗花园占地16.6万㎡，总建筑面积32.8万㎡；东都花园占地也达10万㎡，建筑面积在20万㎡以上。

在一个片区中，拥有如此多的大规模楼盘在深圳恐怕是极为少见的。

这与龙岗中心城作为新兴开发区域，其土地资源丰富，政府对开发商在中心城征地提供众多优惠政策以及地价便宜等因素是不无关系的。

这种大规模的小区开发将是中心城房地产开发的长期趋势。

由于楼盘规模庞大，所以大多发展商在小区内都规划有完善的配套，如会所、泳池、幼儿园、菜市场等设施都基本具备，只是由于大多小区都是分期开发，且目前人气又不旺盛，