上半年内蒙古房地产估价师《案例与分析》影响工业房地产价格的主要实物状况考试题.doc
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2016年上半年内蒙古房地产估价师《案例与分析》：
影响工业房地产价格的主要实物状况考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括__。
A．单位比较法
B．分部分项法
C．造价分析法
D．指数调整法
2、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用__。
A．单位比较法
B．分部分项法
C．工料测量法
D．指数调整法
3、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为__。
A．设计寿命
B．经济寿命
C．法定寿命
D．自然寿命
4、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。
该商铺的价值为__万元。
A．521
B．533
C．695
D．711
5、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用__为好。
A．重建成本
B．重置成本
C．完全成本
D．重新购建价格
6、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/m2，资本化率均为8%，实际上甲房地产的价格__乙房地产的价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．B或C
7、__是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。
A．供给
B．生产
C．投入
D．产出
8、房地产登记是指经权利人申请，由房地产登记机构依法将房地产权利和其他事项记载在上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。
A：
房地产登记簿
B：
房地产档案
C：
房地产权属档案
D：
房地产登记档案
E：
执行层的组织协调
9、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。
A：
单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B：
分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C：
工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格
D：
指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果
E：
工业用地的监测点评估价格
10、关于投资组合理论的说法，正确的是。
A：
投资者应选择毫无风险的投资组合
B：
投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C：
投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D：
投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
E：
借款合同
11、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。
A．一级资质
B．一、二级资质
C．一～三级资质
D．一～四级资质
12、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。
A．55%
B．65%
C．75%
D．85%
13、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。
A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
14、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。
则该宗房地产的正常成交单价为元/㎡。
A：
2427.18
B：
2500.00
C：
2575.00
D：
2659.57
E：
工业用地的监测点评估价格
15、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全。
A：
公安机关
B：
司法机关
C：
公证机关
D：
人民法院
E：
房地产估价机构必须加盖公章
16、某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元／、3300元／、3500元／，则该城市2006年至2008年房价年平均增长。
A：
9．04％
B：
13．86％
C：
109．04％
D：
113．86％
E：
执行层的组织协调
17、2009年12月，B市居民马某在A市订购了一套商品住房，未签订正式购房合同，后因马某未购买，开发公司将这套商品住房卖给了刘某，则刘某需办理。
A：
房屋所有权初始登记
B：
房屋所有权变更登记
C：
房屋所有权转移登记
D：
房屋更正登记
E：
执行层的组织协调
18、A自治区某市属于县级市，并且是国家级历史文化名城，该市单独编制的历史文化名城保护规划，应报__审批。
A．国务院
B．A自治区人民政府
C．建设部
D．国家文物局
19、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。
A：
全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准
B：
经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件
C：
联营企业用地，可以不改变土地权属性质
D：
农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、对于公民，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。
A：
下落不明满1年的
B：
下落不明满2年的
C：
因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的
D：
因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的
E：
执行层的组织协调
21、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。
现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。
若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。
A：
6.19
B：
6.42
C：
7.20
D：
9.58
E：
工业用地的监测点评估价格
22、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的。
A：
公开原则
B：
公平原则
C：
公正原则
D：
诚实信用原则
E：
执行层的组织协调
23、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向收取有关费用。
A：
物业管理企业
B：
社区服务中心
C：
业主委员会
D：
最终用户
E：
执行层的组织协调
24、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A．30
B．45
C．60
D．90
25、城市规划中确定的必须控制的城市基础设施用地的控制界线，称为城市。
A：
绿线
B：
蓝线
C：
黄线
D：
紫线
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。
A．税前现金流=有效毛收入一经营费用
B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息
C．税后现金流=税前现金流一所得税
D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税
2、房地产估价时点可以是。
A：
估价作业期
B：
估价人员实地查勘期间的某个日期
C：
过去的某个日期
D：
未来的某个日期
E：
估价人员按照自己的假定设定的日期
3、竣工房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋__的价值。
A．基础
B．结构
C．屋面
D．返修
E．水、电、卫等附属工程
4、下列__不属于建筑工程费用。
A．设备购置费
B．工器具购置费
C．房产税费
D．预备费
5、市场失灵主要表现在。
A：
垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置
B：
在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响
C：
市场能够有效地提供公共产品
D：
市场无法有效地提供公共产品
E：
消费者和生产者的信息不完全
6、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于。
A：
房地产具有开发或再开发潜力
B：
将预期原理作为理论依据
C：
正确判断了房地产的最佳开发方式
D：
正确量化了已经获得的收益和风险
E：
正确预测了未来开发完成后的房地产价值
7、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是__。
A．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬
B．等额系列支付的年值与现值之间的关系为：
A=P·i+P·i/[（1+n-1），其中P·i就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P·i/[（1+n-1）就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法
C．投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率
D．就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润
8、商品房买卖合同属于。
A：
单务合同
B：
无名合同
C：
实践合同
D：
要式合同
E：
执行层的组织协调
9、建筑物重置价格的求取方法有等．【2004年考题】
A：
单位比较法
B：
工料测量法
C：
指数调整法
D：
分部分项法
E：
成新折扣法
10、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：
22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6：
和0.2；第二年净现金流量可能为：
28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。
问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。
A．25
B．35
C．40
D．45
11、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是。
A：
交换价值
B：
公开市场价值
C：
投资价值
D：
理论价格
E：
标定地价
12、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为。
（2009年试题）
A：
设计寿命
B：
经济寿命
C：
法定寿命
D：
自然寿命
E：
借款合同
13、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。
A．土地面积
B．地质条件
C．土地位置
D．土地形状
14、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括。
A：
注册资本应在2000万元以上
B：
注册资本应在5000万元以上
C：
从事房地产开发经营的时间不少于5年
D：
近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万
E：
上一年房屋建筑施工面积不少于15万
15、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。
A．工程质量监督机构
B．建设单位
C．工程监理单位
D．房地产开发主管部门
16、征收集体土地应遵守的原则包括__。
A．珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则
B．保证国家建设用地的原则
C．妥善安置被征地单位和农民的原则
D．有偿使用土地的原则
E．依法征地的原则
17、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。
则该房地产投资项目的资产负债率为__。
A．167%
B．80%
C．200%
D．60%
18、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。
A．较高的收益性
B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
19、下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是__。
A．对外商投资企业也需要征收城建税
B．城建税实行地区差别税率，共分三个档次
C．在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同
D．计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额
20、在完全竞争市场上，劳动的共同决定完全竞争市场上的工资水平。
A：
供给
B：
供给弹性
C：
需求
D：
需求弹性
E：
需求规律
21、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡（镇）人民政府
C．农村集体经济组织
D．土地使用者
22、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等。
A：
房地产改扩建费用
B：
抵押贷款还本付息额
C：
房屋设备折旧费
D：
所得税
E：
房屋装修折旧费
23、下列估价公式中，错误的是__。
A．土地价格=房地价格-建筑物价格
B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务
C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格
24、假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为__，
A．10%
B．15%
C．5%
D．9%
25、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为__万元。
A．8.0
B．8.4
C．9.0
D．10.0
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