贵州2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收复核估价和鉴定模拟试题.doc

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贵州2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：

房屋征收复核估价和鉴定模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下面关于路线价法的表述中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价适用于城镇街道商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

2、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A：

房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人

B：

房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人

C：

公证机关和无利害关系的第三人

D：

人民法院和无利害关系的第三人

E：

工业用地的监测点评估价格

3、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。

上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。

A．310.61

B．321.60

C．477.87

D．494.77

4、某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。

该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为__元。

A．301.53

B．2983.84

C．1524.15

D．1587.65

5、下列关于保险分类的叙述有误的一项是__。

A．以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险

B．以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险

C．以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险

D．以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险

6、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／㎡，则应补地价为。

A：

300万元

B：

30万元

C：

4240万元

D：

1272万元

E：

工业用地的监测点评估价格

7、房地产开发投资企业所得税税率一般为__。

A．30%

B．32%

C．33%

D．18%

8、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和的，免征土地增值税。

A：

10％

B：

20％

C：

30％

D：

40％

E：

执行层的组织协调

9、《廉租住房保障办法》属于。

A：

房地产的法律

B：

房地产的行政法规

C：

房地产的部门规章

D：

房地产的规范性文件

E：

房地产估价机构必须加盖公章

10、房地产投资的缺点是__。

A．相对较高的收益水平

B．易于获得金融机构的支持

C．抵消通货膨胀的影响

D．投资回收周期较长

11、在某商业街深度30.48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。

根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72%（即150英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1504

B．1404

C．1304

D．1204

12、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。

A．14%

B．10%

C．33%

D．15%

13、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，建筑物残值率为5％，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。

A：

81.00％

B：

84.00％

C：

84.17％

D：

84.80％

E：

工业用地的监测点评估价格

14、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表10—3第2列、第3列所示．采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为。

A：

17580元／㎡

B：

14520元／㎡

C：

11430元／㎡

D：

23700元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

15、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是．【2006年考题】

A：

假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B：

运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C：

假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D：

假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

E：

工业用地的监测点评估价格

16、下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境__。

A．政治环境

B．国际环境

C．自然环境

D．技术环境

17、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

该房地产的净收益为万元。

A：

245

B：

275

C：

315

D：

345

E：

工业用地的监测点评估价格

18、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（）。

①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正；⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。

A．①②③④⑤⑥⑦

B．②①③⑤④⑥⑦

C．①③②④⑥⑤⑦

D．②①③④⑤⑥⑦

19、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为__。

A．投资利润率

B．成本利润率

C．销售利润率

D．直接成本利润率

20、报酬资本化公式的假设前提不包括。

A：

净收益A每年不变

B：

收益年限n为有限年

C：

报酬率Y不等于零

D：

价格y符合评估时点市场情况

E：

工业用地的监测点评估价格

21、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】

A：

1．67％

B：

2．33％

C：

2．75％

D：

3．33％

E：

工业用地的监测点评估价格

22、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则．【2004年考题】

A：

估价时点为未来，估价对象为未来状况

B：

估价时点与房地产状况均为现在

C：

估价时点为现在，估价对象为未来状况

D：

估价时点为现在，估价对象为过去状况

E：

工业用地的监测点评估价格

23、下列不属于工程造价的特点是__。

A．大额性

B．层次性

C．个别性

D．不可移动性

24、根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是。

A：

有不少于1000万元人民币的注册资本

B：

有一定数量的周转住房

C：

是非银行性金融机构

D：

可要求借款人提供抵押反担保

E：

执行层的组织协调

25、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率6％的住房抵押贷款。

若采用月还款常数为0.7％的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。

则相对于按月等额还款方式．该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了元。

A：

137.5

B：

410.2

C：

432.2

D：

452.2

E：

借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。

A．估算后续开发经营期

B．估算后续开发的各项支出、收入

C．估算后续开发各项支出、收入在何时发生

D．估算开发期中的利息和利润

2、城市用地包括以下等10大类。

A：

居住用地

B：

工业用地

C：

社会用地

D：

道路广场用地

E：

市政公用设施用地

3、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。

A：

密度

B：

表观密度

C：

密实度

D：

孔隙率

E：

吸水性

4、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。

A．综合利率

B．贷款利率

C．折现率

D．机会成本

5、在运用成本法时，其中最主要的是要注意。

A：

应采用实际成本而不是客观成本

B：

应采用客观成本而不是实际成本

C：

应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整

D：

应在实际成本的基础上结合供求分析进行调整

E：

应在客观成本的基础上结合供求分析进行调整

6、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起__日内颁发施工许可证。

A．10

B．15

C．20

D．30

7、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。

A：

拍卖人收取佣金是一种法定行为

B：

对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6％的佣金

C：

委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金

D：

公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金

E：

收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定

8、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。

A．37

B．40

C．60

D．63

9、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用求取。

A：

市场比较法

B：

基准地价修正法

C：

假设开发法

D：

成本法

E：

路线价法

10、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是__。

A．土地使用期限

B．土地使用管制

C．土地面积大小

D．土地权利性质

11、可比实例一般选取的数量范围为__。

A．3～5

B．5～10

C．6～8

D．3～10

12、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。

A．投资利润率

B．资本金利润率

C．财务内部收益率

D．成本利润率

13、某写字楼的建筑面积为8×104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__×104m2。

A．5.2

B．6.4

C．6.8

D．7.6

14、销售税费包括__。

A．两税一费（营业税、城市维护建设税、教育费附加）

B．交易手续费

C．土地增值税

D．印花税

E．企业所得税

15、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括__。

A．物业服务成本

B．法定税费

C．物业管理企业的利润

D．物业管理企业的酬金

E．物业服务支出

16、住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算，即。

A：

住房公积金总账核算

B：

住房公积金单位账户核算

C：

住房公积金个人账户核算

D：

住房公积金分账核算

E：

住房公积金综合核算

17、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则__。

A．估价时点为未来，估价对象为未来状况

B．估价时点与房地产状况均为现在

C．估价时点为现在，估价对象为未来状况

D．估价时点为现在，估价对象为过去状况

18、房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。

A．价格分析

B．市场分析

C．产品分析

D．成本分析

19、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。

那么，该市房屋的平均建设周期为__年。

A．1.4

B．1.9

C．2

D．3

20、住房公积金属于__所有。

A．缴存住房公积金的单位

B．缴存住房公积金的职工

C．缴存住房公积金的单位和个人共同

D．住房公积金管理中心

21、下列房地产不得用于抵押的有。

A：

无地上建筑物的出让土地使用权

B：

无地上建筑物的划拨土地使用权

C：

所有权或使用权有争议的房地产

D：

依法查封扣押期间的房地产

E：

幼儿园等公益教育设施

22、影响债券利率高低的因素主要有。

（2009年试题）

A：

发行者的资信级别

B：

资本市场资金供求关系

C：

债券偿还期限

D：

利率计算方式

E：

债券发行方式

23、下列会计恒等式，正确的是。

A：

收入-费用=利润

B：

资产=权益=债权人权益-所有者权益

C：

资产=负债+所有者权益

D：

所有者权益=资产+负债

E：

资产+利润=负债+所有者权益+（收入-费用）

24、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整吋，比较、调整的内容包括等．【2005年考题】

A：

环境景观

B：

离市中心距离

C：

朝向

D：

城市规划限制条件

E：

地势

25、征收土地由用地单位支付。

A：

土地补偿费

B：

安置补助费

C：

地上附着物补偿费

D：

最低生活费

E：

青苗补偿费