上半年贵州房地产估价师《制度与政策》物业服务定价成本监审的定义试题.doc

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2017年上半年贵州房地产估价师《制度与政策》：

物业服务定价成本监审的定义试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、工业建筑设计的评价指标不包括。

A：

土地利用系数

B：

厂房展开面积

C：

厂房有效面积与建筑面积比

D：

单位面积造价

E：

执行层的组织协调

2、房地产估价委托合同的内容可以不包括__。

A．估价服务费

B．估价目的

C．估价人员

D．委托人的协助义务

3、房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给__的拆迁凭证。

A．房地产管理部门

B．被拆迁人

C．房屋拆迁申请人

D．具有房屋拆迁资格的单位

4、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产

B．估价对象房地产

C．标准房地产

D．类似房地产

5、房地产估价的市场比较法求取估价对象房地产的价值，一般称作为__。

A．比较价格

B．比准价格

C．积算价格

D．收益价格

6、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价．【2007年考题】

A：

合法原则

B：

最高最佳使用原则

C：

估价时点原则

D：

替代原则

E：

工业用地的监测点评估价格

7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。

A．2660

B．2427

C．2425

D．2294

8、区位是指地球上__空间方位和距离上的关系。

A．某一事物

B．某房地产

C．某一事物与其他事物

D．各种事物

9、如果某建筑物±0．000的绝对标高为38．500m，且设计楼顶标高50．000m，则其楼顶的绝对标高为m。

A：

38．500

B：

68．500

C：

88．000

D：

88．500

E：

执行层的组织协调

10、按我国《公司法》规定，一个上市公司的社会公众股至少应占到公司股份总数的以上，其绝对数至少要达到万元面值。

A：

5％250

B：

10％750

C：

25％1000

D：

25％1250

E：

执行层的组织协调

11、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和。

A：

区位

B：

面积

C：

价值

D：

经营人

E：

执行层的组织协调

12、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是__。

A．公共使用的排水沟

B．市政道路

C．权属不明的巷道

D．房屋占地面积

13、__是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。

A．《中华人民共和国注册会计师法》

B．《中华人民共和国会计法》

C．《中华人民共和国注册会计师管理条例》

D．《中华人民共和国会计管理条例》

14、关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是__。

A．对房地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值

B．通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值

C．需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值

D．外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值

15、在房地产权利中，属于用益物权的是。

A：

自物权

B：

划拨土地使用权

C：

抵押权

D：

租赁权

E：

工业用地的监测点评估价格

16、收益递增递减原理可以帮助我们确定__。

A．最佳用途和最佳规模

B．最佳集约度

C．最佳规模和最佳集约度

D．最佳用途

17、下列关于路线价法的表述中，不正确的是．【2005年考题】

A：

路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B：

路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：

运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D：

路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格

E：

工业用地的监测点评估价格

18、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。

A：

区位因素

B：

社会因素

C：

实物因素

D：

权益因素

E：

工业用地的监测点评估价格

19、某宗房地产的正常成交价格为2000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。

则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了__元/m2。

A．1900

B．2500

C．650

D．600

20、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。

该宗土地的评估价值应为__。

A．800万元

B．1000万元

C．1800万元

D．800万～1000万元

21、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是．【2003年考题】

A：

37年

B：

40年

C：

60年

D：

63年

E：

工业用地的监测点评估价格

22、下列关于税收的表述中，正确的是__。

A．房产税的课税对象是房产

B．房地产转让，必须按时交易合同上载明的价格征收契税

C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税

D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据

23、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于元／㎡。

A：

3816

B：

3899

C：

4087

D：

4920

E：

工业用地的监测点评估价格

24、房屋面积测算的内容不包括。

A：

房屋建筑面积

B：

房屋使用面积

C：

共有建筑分摊面积

D：

房屋占地面积

E：

执行层的组织协调

25、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是．【2007年考题】

A：

内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署

B：

内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办

C：

内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师

D：

内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起__日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。

A．10

B．15

C．20

D．30

2、等产量曲线主要有以下特点：

。

A：

等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值

B：

等产量曲线图的众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量

C：

等产量曲线按产量大小顺序排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越大；离原点越远的等产量曲线所代表的产量越小

D：

等产量曲线图中的任意两条等产量曲线都能相交

E：

等产量曲线凸向原点

3、下列关于拍卖与普通商品交易的区别，表述错误的是。

A：

普通交易中当事人只有卖方和买方

B：

拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人，三方缺一不可

C：

被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由卖方定价

D：

普通交易中商品销售价格由卖方定价或由买卖双方协商定价

E：

执行层的组织协调

4、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是。

A：

商业用地

B：

商品住宅用地

C：

非营利的社会团体用地

D：

娱乐用地

E：

执行层的组织协调

5、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：

出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为__m2。

A．48.5

B．49

C．51

D．45.5

6、长期趋势法应用的假设前提条件为__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在

B．房地产市场无明显季节性波动

C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响

D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料

7、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款．法定优先受偿款包括．【2007年考题】

A：

划拨土地应补交的出让金

B：

已抵押担保的债权数额

C：

发包人拖欠承包人的建设工程价款

D：

强制执行费用

E：

估价费用

8、直接资本化法的优点是__。

A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

9、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析。

A：

物理结构

B：

区域结构

C：

产品结构

D：

供求结构

E：

总量结构

10、对下列情况，不符合免征印花税的情况是__。

A．财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利事业、学校所书立的书据

B．已纳印花税凭证的副本或抄本

C．有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同

D．权利、许可证照

11、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。

A．0.5～2.0

B．1.5～2.0

C．0.5～1.5

D．1.0～1.5

12、下列情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。

A：

土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的

B：

国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权

C：

各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权

D：

不按批准用途使用土地

E：

未经原批准机关同意，连续一年未使用土地

13、下列属于承担民事责任的方式有。

（2009年试题）

A：

罚款

B：

吊销证照

C：

赔偿损失

D：

赔礼道歉

E：

停止侵害

14、获取房地产估价业务的措施可以有__。

A．突破专业能力限制，接受各种估价要求

B．提高服务质量

C．恰当的宣传

D．低收费

E．最大限度压缩估价作业期

15、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有__。

A．拍卖人收取佣金是一种法定行为

B．对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10%的佣金

C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金

D．公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金

E．收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定

16、影响债券利率高低的因素主要有。

（2009年试题）

A：

发行者的资信级别

B：

资本市场资金供求关系

C：

债券偿还期限

D：

利率计算方式

E：

债券发行方式

17、保险，就是一种针对__办法。

A．危险发生前的预防

B．危险发生中的抑制

C．危险发生后果的抑制

D．危险发生后果的补救

18、下列物业中，属于特殊物业的是。

（2008年试题）

A：

在建工程

B：

车站

C：

购物中心

D：

科技产业园区

E：

借款合同

19、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括

A：

按地域范围细分

B：

按房地产用途细分

C：

按增量存量细分

D：

按交易形式细分

E：

按目标市场细分

20、在下列各项中不能转让的房地产是。

A：

建设中的房地产

B：

查封的房地产

C：

已领取权属证的房地产

D：

共有房产

E：

权属无争议的房地产

21、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有。

A：

放弃这个项目

B：

努力学习，边学边干

C：

埋头苦干，克服困难完成项目

D：

找别人完成项目，签自己的名

E：

对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助

22、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有__等。

A．空置率

B．开发期与租售期

C．贷款利率

D．建安工程费用

E．建筑容积率

23、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括__。

A．注册资本应在2000万元以上

B．注册资本应在5000万元以上

C．从事房地产开发经营的时间不少于5年

D．近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万m2

E．上一年房屋建筑施工面积不少于15万m2

24、房地产置业投资的目的是。

A：

赚取开发利润

B：

满足自身生活居住的需要

C：

将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入

D：

满足自身生产经营的需要

E：

参与房地产间接投资

25、关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是__。

A．（P/A，i，

B．（A/P，i，

C．（A/F，i，

D．（F/A，i，