四川省2016年房地产估价师《相关知识》：拍卖活动的类型试题.doc
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四川省2016年房地产估价师《相关知识》：
拍卖活动的类型试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。
A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书
B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书
C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸
D．图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书
2、下面哪个说法是错误的：
__。
A．重新购建价格是估价时点的价格
B．重新购建价格是客观的价格
C．建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格
D．土地的重新购建价格是全新状态下的价格
3、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。
该房地产的价格为__万元。
A．695.83
B．681.25
C．715.83
D．718.75
4、开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑的因素不包括__。
A．资金融出机构的资金来源和财力状况
B．资金融出机构的对外形象
C．各项融资收费的合理性
D．对资金调动和转移的灵活性
5、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。
A：
房地产的历史价格资料
B：
房地产的现时价格资料
C：
房地产的未来价格资料
D：
房地产的历史、现时和未来价格资料的总和
E：
工业用地的监测点评估价格
6、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是。
A：
中国人民银行
B：
中国银行业监督管理机构
C：
中国保险业监督管理机构
D：
中国证券业监督管理机构
E：
执行层的组织协调
7、按照规定，新建现售商品房项目应当在现售前日完成选聘物业服务企业。
A：
30
B：
45
C：
60
D：
90
E：
执行层的组织协调
8、国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以__为基础。
A．资产
B．企业
C．交易
D．收益
9、在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额。
A：
用于购买股票
B：
用于购买国债
C：
用于商业投资
D：
为单位或个人提供担保
E：
执行层的组织协调
10、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A：
2400
B：
2580
C：
2607
D：
2760
E：
工业用地的监测点评估价格
11、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。
A：
签订估价委托合同之日
B：
发放抵押贷款之日
C：
完成估价对象实地查看之日
D：
未来处置抵押房地产之日
E：
工业用地的监测点评估价格
12、以下项目中不属于期间费用的为__。
A．管理费用
B．开发成本
C．财务费用
D．销售费用
13、下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的辅助报表__。
A．投资计划与资金筹措表
B．项目总投资估算表
C．资金来源与运用表
D．借款还本付息估算表
14、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按征收。
A：
土地出让金
B：
占用面积
C：
经营收入
D：
销售收入
E：
借款合同
15、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。
A．30
B．50
C．100
D．150
16、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。
A：
估价方法选用恰当
B：
估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分
C：
计算公式和计算过程正确无误
D：
各种估价方法的测算结果一致
E：
工业用地的监测点评估价格
17、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）
A．0.5%
B．6%
C．6.16%
D．6.19%
18、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为．【2004年考题】
A：
存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B：
存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C：
存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D：
存量+新增竣工量-拆毁量
E：
工业用地的监测点评估价格
19、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。
A：
大于
B：
大于或等于
C：
小于
D：
小于或等于
E：
工业用地的监测点评估价格
20、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，该房地产的价格为。
A：
3384元／㎡
B：
3436元／㎡
C：
3565元／㎡
D：
3620元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
21、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的。
A：
综合利率
B：
贷款利率
C：
折现率
D：
机会成本
E：
借款合同
22、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以__为准。
A．登记记载的内容
B．抵押合同为准
C．公证书内容
D．重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记
23、房地产抵押登记属于__登记。
A．占有权
B．使用权
C．他项权
D．收益权
24、物业管理的招标方式通常采取__。
A．公开招标、委托招标
B．公开招标、邀请招标
C．邀请招标、协议招标
D．委托招标、协议招标
25、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表10—3第2列、第3列所示．采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为。
A：
17580元／㎡
B：
14520元／㎡
C：
11430元／㎡
D：
23700元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前__日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。
A．3
B．5
C．7
D．15
2、金融工具的一般特征包括。
A：
偿还性
B：
可转让性
C：
安全性
D：
收益性
E：
决策参与陸
3、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有。
A：
交通便捷程度
B：
朝向、楼层
C：
周围环境和景观
D：
建筑规模
E：
外部配套设施
4、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。
A：
建筑平面布置
B：
朝向、楼层
C：
环境景观
D：
土地开发程度
E：
房屋完损等级
5、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。
已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是__万元。
A．28.62
B．35.57
C．41.56
D．48.24
6、《中华人民共和国土地管理法》规定，我国土地的社会主义公有制包括。
A：
社会主义所有制
B：
全民所有制
C：
劳动群众集体所有制
D：
初级公有制
E：
高级公有制
7、某开发项目的成本利润率为80％，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率。
A：
等于20％
B：
大于等于20％
C：
小于20％
D：
小于等于20％
E：
借款合同
8、下列关于保险合同的组成部分內容，表述正确的是。
A：
投保单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发
B：
投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分
C：
投保单又称保单
D：
暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效
E：
保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件，一般不记载保险条款，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力
9、下列属于物业管理服务的基本内容的是。
A：
物业共用设备设施的运行、维护和管理
B：
环境卫生、绿化管理服务
C：
业主自用部位的维护与管理
D：
物业档案资料的管理
E：
物业装饰装修管理服务
10、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。
A：
统计报表
B：
社会调查
C：
普查
D：
重点调查
E：
典型调查和抽样调查
11、房地产投资的缺点是。
（2005年试题）
A：
相对较高的收益水平
B：
易于获得金融机构的支持
C：
抵消通货膨胀的影响
D：
投资回收期较长
E：
借款合同
12、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（）。
A．个别偏好市场
B．集群偏好市场
C．弥隙市场
D．同质偏好市场
E．分散偏好市场
13、2005年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元／亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。
甲公司用该宗土地上的在建工程进行抵押贷款。
2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。
2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。
如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。
A：
无效应价
B：
有效应价
C：
可以成交的价格
D：
不确定
E：
停止侵害
14、A房地产开发公司在一项目投标中，符合中标人条件的是。
A：
其标书能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准
B：
其标书能够不同程度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准
C：
其标书能够满足招标文件的形式性要求
D：
其标书能够满足招标文件的实质性要求，并经评审的投标价格最低但不低于成本
E：
其标书经评审的投标价格最低且低于成本
15、对房地产估价的本质认识正确的有（）。
A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
D．房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E．房地产估价既是一门科学又是一门艺术
16、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是。
（2005年、2009年试题）
A：
目标定价法
B：
价值定价法
C：
挑战定价法
D：
成本加成定价法
E：
借款合同
17、下列关于成本理论的关系式，正确的是。
A：
经济成本=会计成本（显成本）+隐成本
B：
经济成本=会计成本（显成本）-隐成本
C：
经济利润=销售收入-会计成本-隐成本
D：
经济利润=销售收入+会计成本-隐成本
E：
经济利润=销售收入+会计成本+隐成本
18、w房地产开发企业的下列条件，是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。
A：
注册资本在10万元以上
B：
注册资本在100万元以上
C：
有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员
D：
有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员
E：
有2名以上持有资格证书的专职会计人员
19、在我国设立保险公司必须具备的条件中，要有符合规定的注册资本最低限额。
我国规定这一限额为__。
A．人民币2000万元
B．人民币5000万元
C．人民币1亿元
D．人民币2亿元
20、当计息周期为一年时，名义利率与实际利率的关系是__。
A．名义利率小于实际利率
B．名义利率等于实际利率
C．名义利率大于实际利率
D．不可以确定
21、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是__。
A．期限短
B．不记名、可自由转让
C．能提前提取现金
D．面额固定
22、根据投资的对象，房地产投资可以分为__。
A．房地产开发投资和购买投资
B．土地投资和房屋投资
C．建筑材料投资和土地投资
D．生产投资和经营投资
23、某宗房地产，使用面积为830平方英尺，成交总价为7万美元，于成交时一次付清。
人民币的年利率为5%，人民币与美元的汇率为1美元＝7.7395元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1m2建筑面积=0.9m2使用面积，（1平方英尺＝0.09290304平方米），该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。
A．7026.14
B．6258.75
C．7010.34
D．6323.58
24、在下列情況下，职工可以提取住房公积金。
A：
购买商业门市
B：
大修自住住房
C：
偿还购房贷款本息时
D：
房租超出家庭工资收入规定比例时
E：
职工丧失缴存条件
25、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为__。
A．7.78%
B．8.28%
C．13.21%
D．14.21%
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