山西省2015年房地产估价师经营与管理：目标定价法考试试卷.doc
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山西省2015年房地产估价师经营与管理：
目标定价法考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。
A．投资机会选择与决策分析
B．前期工作
C．建设阶段
D．租售阶段
2、假设某房产限差为120，则其中误差为。
A：
30
B：
60
C：
90
D：
120
E：
执行层的组织协调
3、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。
A：
建筑师
B：
工程师
C：
造价工程师
D：
估价师及物业代理
E：
借款合同
4、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__元/m2。
A．1250
B．1750
C．2050
D．2150
5、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
6、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于。
A：
变动成本的设置
B：
销售收入的不同
C：
固定成本的设置
D：
平衡点的设置
E：
借款合同
7、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。
A：
2385
B：
2393
C：
2955
D：
2964
E：
工业用地的监测点评估价格
8、2009年12月，B市居民马某在A市订购了一套商品住房，未签订正式购房合同，后因马某未购买，开发公司将这套商品住房卖给了刘某，则刘某需办理。
A：
房屋所有权初始登记
B：
房屋所有权变更登记
C：
房屋所有权转移登记
D：
房屋更正登记
E：
执行层的组织协调
9、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10％，则此项目的财务净现值是万元。
A：
-41．8
B：
200
C：
158．2
D：
-241．8
E：
借款合同
10、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。
A：
假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”
B：
假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用
C：
对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价
D：
假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一
E：
工业用地的监测点评估价格
11、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。
A：
有租约限制下的价值
B：
共有房地产的价值
C：
无租约限制下的价值
D：
承租人权益的价值
E：
工业用地的监测点评估价格
12、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。
A．833
B．2500
C．1250
D．1067
13、修建性详细规划应当符合__规划。
A．控制性详细
B．区域
C．近期建设
D．分区
14、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：
交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。
自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为__元/㎡。
A．3673.20
B．3673.68
C．3790.43
D．3790.93
15、如果整个投资市场的平均收益率为15％，国债收益率为9％，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。
A：
10.38％
B：
11.07％
C：
12.45％
D：
13．62％
E：
借款合同
16、某套建筑面积为100㎡、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款．抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5％．该套住宅的实际价格为。
A：
18．25万元
B：
20．00万元
C：
21．58万元
D：
22．00万元
E：
工业用地的监测点评估价格
17、是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。
A：
土地转化率
B：
开发强度系数
C：
开发投资杠杆率
D：
住房可支付性指数
E：
借款合同
18、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
该幢写字楼的销售利润率为（）。
A．7.90%
B．11.08%
C．11.83%
D．13.73%
19、报酬率为与所投入的资本的比率。
A：
净收益
B：
投资回收
C：
投资回报
D：
收益
E：
工业用地的监测点评估价格
20、下列表述中不正确的是．【2004年考题】
A：
在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B：
在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C：
在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D：
在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
E：
工业用地的监测点评估价格
21、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。
A：
5
B：
7
C：
10
D：
15
E：
房地产估价机构必须加盖公章
22、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于。
A：
固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等
B：
生产性投资和非生产性投资
C：
政府投资、非盈利机构投资
D：
企业投资和个人投资
E：
借款合同
23、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。
按照税收优惠政策，张某应缴纳营业税元。
A：
100
B：
150
C：
300
D：
400
E：
执行层的组织协调
24、下列不属于物业管理基本特性的是。
A：
城市化
B：
社会化
C：
专业化
D：
市场化
E：
执行层的组织协调
25、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。
A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下面不属于不可控制因素的调查的是
A：
市场需求容量调查
B：
市场营销因素调查
C：
竞争情况调查
D：
消费者调查
E：
借款合同
2、下列关于房地产权属登记的目的和意义，表述正确的是。
A：
保护房地产权属登记部门的合法权益
B：
保护房地产权利人的合法权益
C：
保证交易安全，减少交易成本
D：
是房地产管理的基础工作
E：
为城市规划、建设、管理提供科学依据
3、按照污染物的形态，环境污染分为、辐射污染等。
A：
生物污染
B：
固体废弃物污染
C：
噪声污染
D：
废水污染
E：
废气污染
4、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。
A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C．房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
5、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业__的经营权转让给其他经营者的行为。
A．整体资产或者部分资产
B．整体资产
C．部分资
D．固定资产
6、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。
A：
房地产面积的测算均指水平投影面积的测算
B：
各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果
C：
边长以米为单位，取至0．O01m；面积以平方米为单位，取至0．1
D：
量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具
E：
楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》对等主要管理环节，确立了一系列基本制度，作出了具体规定。
A：
房地产开发
B：
如何取得国有土地使用权
C：
房地产权属登记
D：
耕地保护
E：
城乡规划
8、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有。
A：
中华人民共和国物权法
B：
中华人民共和国城市房地产管理法
C：
城市房地产开发经营管理条例
D：
房地产估价规范
E：
城市房屋拆迁估价指导意见
9、下列属于法定委托拍卖程序的是。
A：
委托拍卖函
B：
委托人拍卖意向
C：
拍卖人接受委托
D：
双方当事人洽谈
E：
签订委托拍卖合同
10、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。
A．本估价机构所有
B．所有参加该估价项目
C．由引交估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
11、当开发项目用地面积一定时，__的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。
A．租售价格
B．开发期
C．容积率
D．建筑密度
12、房地产开发项目的前期工程费主要包括__。
A．“三通一平”费
B．土地租用费
C．可行性研究费
D．土地转让费
E．建筑费用
13、耕地占用税实行。
A：
比例税率
B：
累进税率
C：
比例税率和定额税率
D：
定额税率
E：
执行层的组织协调
14、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于。
A：
有形收益
B：
无形收益
C：
正常收益
D：
实际收益
E：
广告收益
15、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是__。
A．地籍图
B．房产分幅图
C．房产分丘图
D．房产分户图
16、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。
A．50.0
B．92.4
C．60.0
D．98.0
17、某个国家从2000～2004年的基尼系数分别为0.33,0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断。
A：
该国家的居民收入分配趋于平均化
B：
该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C：
该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势
D：
该国家的居民收入呈现出上升的趋势
E：
执行层的组织协调
18、房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是。
A：
借款偿还期
B：
偿债备付率
C：
流动比率
D：
利息备付率
E：
內部收益率
19、保险的基本原则包括。
A：
最大诚信原则
B：
保险利益原则
C：
远因原则
D：
近因原则
E：
损失补偿原则
20、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用。
A：
单元估算法
B：
多元估算法
C：
单位指标估算法
D：
工程近似匡算法
E：
概算指标法
21、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由构成。
A：
直接费
B：
间接费
C：
利润
D：
税金
E：
预备费
22、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况．当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算等反映企业财务状况和清偿能力的指标。
A：
资产负债率
B：
借款偿还期
C：
投资回收期
D：
流动比率
E：
速动比率
23、__资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
A．一级
B．二级
C．三级
D．暂定级
24、__是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。
A．物业管理
B．房地产
C．中介机构
D．商品房
25、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为。
A：
屋面板
B：
屋架
C：
天窗架
D：
托架
E：
执行层的组织协调
升级会员 