西藏2015年上半年房地产估价师《相关知识》：房地产测绘的内涵模拟试题.doc

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西藏2015年上半年房地产估价师《相关知识》：

房地产测绘的内涵模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k㎡。

假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。

银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。

A：

55.20

B：

103.22

C：

109.63

D：

114.82

E：

工业用地的监测点评估价格

2、一套非经济特区的楼房，评估价值为50万元，按国家有关规定，应交纳房地产评估费__元。

A．1000

B．2500

C．5000

D．5250

3、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。

A．投资机会研究

B．初步可行性研究

C．详细可行性研究

D．项目的评估和决策

4、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的。

A：

长期趋势

B：

后期利润

C：

权益

D：

供给和需求

E：

工业用地的监测点评估价格

5、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报__审批。

A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门

D．国务院

6、契据登记制度的理论基础是。

A：

非对抗要件主义

B：

不对抗要件主义

C：

对抗要件主义

D：

成立要件主义

E：

执行层的组织协调

7、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对征收的一种税。

A：

产权承受人

B：

产权出售人

C：

产权出售双方

D：

卖方

E：

执行层的组织协调

8、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000，万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。

按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为__。

A．1%

B．1.5%

C．2%

D．2.5%

9、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。

则该项目的速动比率是（）。

A．80%

B．120%

C．171%

D．200%

10、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在__。

A．3个以上

B．5～10个

C．5个以上

D．3～10个

11、在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工并受总概（预）算控制的各个工程项目的总和，是指。

A：

建设项目

B：

单位工程

C：

分项工程

D：

工程项目

E：

执行层的组织协调

12、房地产开发项目的资金来源通常有三种渠道，不包括__。

A．资本金

B．预租售收入

C．借贷资金

D．社会集资

13、房地产市场供给垄断性的原因不包括__。

A．房地产市场需求的广泛性

B．房地产市场供给的异质性

C．土地所有权的排他性

D．土地的有限性

14、城市房屋租赁应向__部门登记备案。

A．公安

B．工商管理

C．房地产管理

D．土地管理

15、下列风险中，属于个别风险的是__。

A．购买力风险

B．市场供求风险

C．政策风险

D．比较风险

16、回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

17、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。

A．成本利润率

B．动态投资回收期

C．投资利润率

D．财务内部收益率

18、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A．户型

B．楼层

C．层高

D．装修

19、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A．出售

B．抵押

C．转让

D．经营

20、某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。

项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/㎡，可出租面积为建筑面积的65％，正常出相率为90％，运营费用为有效毛收入的25％。

目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。

假设报酬率为8％，折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元

A：

2281.83

B：

2474.60

C：

3798.30

D：

4119.18

E：

工业用地的监测点评估价格

21、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为__。

A．8.0

B．5.6

C．5.0

D．0.7

22、房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示，排列正确的是__。

①计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；②确定不确定因素可能的变动范围；③通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析：

④确定用于不确定分析的经济评价指标

A．③①②④

B．④①②③

C．④②①③

D．④②③①

23、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金肋万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。

预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10％。

则该旧办公楼的价值为万元。

A：

1005．34

B：

1006．61

C：

2005．34

D：

2006．61

E：

工业用地的监测点评估价格

24、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。

A：

零售商的财务能力

B：

零售商需要的服务

C：

零售商组合与位置分配

D：

零售商的声誉

E：

借款合同

25、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。

后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。

这时土地出让者。

A：

可以无偿收回土地使用权

B：

可以征收200万元以下的土地闲置费

C：

可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款

D：

既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款

E：

房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有。

A：

投资利润率

B：

通货膨胀率

C：

投资风险

D：

经济增长率

E：

存款准备金率

2、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：

22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：

28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。

问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。

A．25

B．35

C．40

D．45

3、缴存住房公积金的工资基数包括等。

A：

计时工资和计件工资

B：

奖金、津贴和补贴

C：

加班加点工资

D：

住房公积金月缴存额

E：

单位管理经费

4、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。

A：

拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标

B：

招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作

C：

拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金

D：

招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳

E：

是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志

5、房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘等开展的测绘活动。

A：

房产分幅平面图

B：

房产分丘平面图

C：

房产分层分户平面图

D：

房产分丘平面图相关的图、表、册、簿、数据

E：

房产分层分户平面图相关的图、表、册、簿、数据

6、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．进度控制

C．合同管

D．成本控制

7、房地产泡沫比过度开发的严重程度（）。

A．高

B．低

C．同样大

D．无法比较

8、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。

A：

较乐观的估计值

B：

较保守的估计值

C：

过高的估计值

D：

过低的估计值

E：

可能的估计值

9、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于__，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。

A．替代原理

B．生产费用价值论

C．预期收益原理

D．价格构成原理

10、假设开发法的原理依据与__相同，是预期原理。

A．收益法

B．经济法

C．权益法

D．成本法

11、开发经营期的起点是__。

A．取得估价对象的日期

B．开始施工建设的日期

C．开始预售的日期

D．开始销售的日期

12、挑廊__计算建筑面积。

A．按其围护结构外围水平投影面积的一半

B．按其外围水平投影面积

C．一般不

D．按净面积

13、依代理委托方的不同，物业代理可以分为__。

A．联合代理

B．买方代理

C．独家代理

D．卖方代理

E．双重代理

14、在右图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（）。

A．F＝15A－P

B．F＝A（F／A，i，5）－P

C．F＝A（F／A，i，5）－P（F／P，i，6）

D．F＝A（F／A，i，5）（F／P，i，1）－P（F／P，i，6）

E．F＝[A（P／A，i，5）－P]（F／P，i，6）

15、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。

A：

未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁

B：

拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁

C：

强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全

D：

行政强制拆迁应当严格依法进行

E：

申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件

16、下列关于建筑详图，表述正确的是。

A：

建筑施工图中的详图有：

外墙大样图，楼梯间大样图，门头、台阶大样图，厨房、浴室、厕所、卫生间大样图等

B：

为清楚地表达某些建筑构造，把局部细节缩小比例绘制成较详细的图纸，称为建筑详图或大样图

C：

建筑详图是各建筑部位具体构造的施工依据

D：

所有平面、立面、剖面图上的具体做法和尺寸均以详图为准

E：

建筑详图一般包括：

建筑的屋檐及外墙身构造大样，楼梯间，厨房、厕所、阳台、门窗、建筑装饰、雨篷、台阶等的具体尺寸、构造和材料做法

17、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。

A：

办理房地产交易登记、鉴证等手续

B：

开展房地产股票活动指导和监督

C：

为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务

D：

协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费

E：

为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格

18、房地产业。

A：

是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业

B：

包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动

C：

在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门

D：

关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业

E：

是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务

19、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。

A．供给非同质性

B．需求多样性

C．竞争充分性

D．交易复杂性

20、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D．可分配利润=税后利润-未分配利润

21、下列关于有无保留价拍卖，表述正确的是。

A：

有保留价拍卖是指拍卖前设立最高售价的拍卖行为

B：

有保留价拍卖中，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交

C：

有保留价拍卖通常用于价值较低的标的物拍卖

D：

房屋、土地、文物艺术品应采取有保留价拍卖方式

E：

无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖

22、负责二、三级房地产估价机构资质许可。

A：

国务院

B：

国务院建设行政主管部门

C：

省人民政府建设行政主管部门

D：

自治区人民政府建设行政主管部门

E：

直辖市人民政府房地产行政主管部门

23、划拨土地使用权的转让，须经当地审查批准。

A：

人民政府城市规划行政主管部门

B：

建设行政主管部门

C：

房地产市场管理部门

D：

人民代表大会常务委员会

E：

执行层的组织协调

24、下列需要到资质许可机关办理房地产估价机构资质证书变更手续的有。

A：

房地产估价机构的名称事项发生变更

B：

房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙人事项发生变更

C：

房地产估价机构的注册资本或者出资额事项发生变更

D：

房地产估价机构的组织形式、住所事项发生变更

E：

房地产估价机构的经营额事项发生变更

25、人们通常用距离来衡量区位的好坏，现在人们越来越重视的是__。

A．空间直线距离

B．水平直线距离

C．交通直线距离

D．交通时间距离