下半年天津房地产估价师《案例与分析》房地产抵押估价技术路线及估价方法考试试题.doc
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2016年下半年天津房地产估价师《案例与分析》：
房地产抵押估价技术路线及估价方法考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、估价报告书中说明的__限定了其用途。
A．估价原则
B．估价方法
C．估价目的
D．估价对象状况
2、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以的方式取得。
A：
转让
B：
赠送
C：
出让
D：
买卖
E：
执行层的组织协调
3、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。
A．人事部
B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
4、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请材料。
A．人事部
B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
5、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。
A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算
B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算
C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息
D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日
6、收益法适用的条件是房地产的__。
A．收益能够量化
B．风险能够量化
C．收益或风险其一可以量化
D．收益和风险均能量化
7、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为（）。
A．7.5%
B．7.56%
C．7.71%
D．7.76%
8、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于__。
A．0
B．1
C．2
D．3
9、关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是__。
A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同
B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料
C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作
D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款
10、在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于。
A：
法律
B：
行政法规
C：
部门规章
D：
地方性法规
E：
执行层的组织协调
11、通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由__支付。
A．承租人
B．业主
C．业主和承租人共同
D．物业公司
12、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是__。
A．城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意
B．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批
C．城市详细规划由城市人民政府审批
D．县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批
13、参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的。
A：
主体
B：
客体
C：
内容
D：
形式
E：
执行层的组织协调
14、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。
A：
单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B：
分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C：
工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格
D：
指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果
E：
工业用地的监测点评估价格
15、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为．【2004年考题】
A：
35年
B：
45年
C：
48年
D：
50年
E：
工业用地的监测点评估价格
16、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。
A．比较风险
B．通货膨胀风险
C．时间风险
D．资本价值风险
17、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。
A：
45.05％
B：
49.31％
C：
58.86％
D：
63.6％
E：
借款合同
18、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。
A：
发现地下文物
B：
银行贷款未按期到账
C：
相关建材供应缺货
D：
更改建筑设计
E：
执行层的组织协调
19、亦称分支行制，指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构的银行组织形式。
A：
单元银行制
B：
总分行制
C：
集团银行制
D：
连锁银行制
E：
执行层的组织协调
20、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。
A．目标定价法
B．成本加成定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
21、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/m2。
按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为__元/m2。
A．2390
B．2410
C．2430
D．2450
22、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。
A．条形基础
B．独立基础
C．箱形基础
D．桩基础
23、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑面积97㎡。
该商品房的成交价格是。
A：
388000元
B：
388640元
C：
399640元
D：
400000元
E：
执行层的组织协调
24、某人用这样的方式获取购买一处房产所需的资金：
先向银行抵押，得到大部分所需的款项，余下的资金向亲友借。
这个人没有花自己的一分钱却购得一处房产用于出租。
这个人的行为属于__。
A．投机行为
B．房地产开发投资
C．房地产置业投资
D．固定资产投资
25、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。
A：
公司上市、企业清算
B：
司法鉴定、城市房屋拆迁
C：
企业清算、城市房屋拆迁
D：
司法鉴定、公司上市
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于房地产权属登记的目的和意义，表述正确的是。
A：
保护房地产权属登记部门的合法权益
B：
保护房地产权利人的合法权益
C：
保证交易安全，减少交易成本
D：
是房地产管理的基础工作
E：
为城市规划、建设、管理提供科学依据
2、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。
A．39.51
B．49.39
C．49.96
D．62.45
3、下列关于所有权的表述中，正确的有。
（2007年试题）
A：
所有权是从物权
B：
所有权是自物权
C：
可对所有权人的物设置他项权利
D：
共有是确定份额的共同所有
E：
建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权
4、__是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之问的差异可以具体到每个最基本的组成部件。
A．全面覆盖
B．大量定制
C．市场专业化
D．产品专业化
5、在房地产产品的生产过程中，一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。
A：
建筑师
B：
工程师
C：
造价工程师
D：
估价师及物业代理
E：
借款合同
6、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。
A：
土地取得成本
B：
开发成本
C：
管理费用
D：
销售费用
E：
销售税费
7、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为__%。
A．6
B．6.9
C．8.8
D．9
8、运用长期趋势法估价的一般步骤有__。
A．搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别
B．整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图
C．观察、分析时间序列，得出一定的模式
D．以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格
E．对未来的价格进行分析和预测
9、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为__元。
A．2363.64
B．2600.00
C．3818.18
D．4200.00
10、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。
A：
挑战定价法
B：
领导定价法
C：
目标定价法
D：
随行就市定价法
E：
借款合同
11、印花税征收中，对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金账簿等，采用比例税率。
税率共分五档：
千分之一、。
A：
万分之五
B：
万分之三
C：
万分之零点五
D：
万分之零点三
E：
万分之一
12、资金的时间价值体现了为放弃__的损失所应得到的补偿。
A．利息收入
B．即期消费
C．未来消费
D．税金
13、净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用，例如__。
A．用于相同使使用期限
B．用于不同收益期限
C．用于比较不同期限价格的高低
D．用于比较同期限价格的高低
E．用于市场法中因期限不同进行的价格调整
14、基本完好房的成新度可以是__。
A．九成
B．八成
C．七成
D．六成
E．四成
15、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。
A：
随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少
B：
随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率
C：
随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率
D：
当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率
E：
当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率
16、处分抵押房地产所得金额，应首先__。
A．扣除土地出让金
B．支付处分抵押房地产的费用
C．偿还抵押权人债权
D．扣除抵押房地产应缴纳的税款
17、房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地__如实申报成交价格。
A．县级或县级以上人民政府
B．县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门
C．县级以上人民政府
D．县级以上人民政府房地产行政主管部门
18、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。
A．借款偿还期
B．利息备付率
C．流动比率
D．偿债备付率
E．速动比率
19、政府宏观调控房地产市场的手段包括。
A：
土地供应政策
B：
金融政策
C：
诚信建设
D：
税收政策
E：
加强产权管理
20、下列关于房产图的表述中，正确的有。
A：
房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，其比例尺一般为1：
500
B：
房产分丘图能反映丘內所有房屋及其用地情况等各项房地产要素
C：
房产分户图表示房屋建筑结构的细度，比例尺一般为1：
100
D：
房产分户图是分丘图的局部明细图
E：
分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料
21、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。
则该建筑物的成新率为__。
A．44%
B．50%
C．67%
D．86%
22、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于__自住住房。
A．购买财产保险
B．购买
C．翻建
D．装修和大修
E．建造
23、房地产开发成本的增加__房地产的价格。
A．必定提高
B．必定降低
C．不一定提高
D．不一定降低
24、当计息周期为一年时，名义利率与实际利率的关系是__。
A．名义利率小于实际利率
B．名义利率等于实际利率
C．名义利率大于实际利率
D．不可以确定
25、某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。
则本期预测销售面积为__m2。
A．208600
B．380600
C．211400
D．239400
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