上半年山东省房地产估价师《理论与方法》价值时点模拟试题.doc
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2017年上半年山东省房地产估价师《理论与方法》：
价值时点模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。
A：
1978
B：
1982
C：
1986
D：
1987
E：
房地产估价机构必须加盖公章
2、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于．【2005年考题】
A：
4800元／㎡
B：
5124元／㎡
C：
5800元／㎡
D：
7124元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
3、下列关于税收的表述中，正确的是。
A：
房产税的课税对象是房产
B：
房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税
C：
农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税
D：
城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据
E：
执行层的组织协调
4、对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由__制定办法予以解决。
A．市、县规划行政主管部门
B．市规划行政主管部门
C．县规划行政主管部门
D．市、县规划行政主管部门和房地产管理部门
5、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权，价格为1000万元/m2，容积率为3。
后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为__元/m2。
A．100
B．200
C．300
D．600
6、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。
要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。
A．项目策划
B．项目方案的设计
C．可行性研究
D．成本收益分析
7、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。
A：
委托人
B：
估价报告预期使用者
C：
管理部门
D：
中立
E：
工业用地的监测点评估价格
8、下列关于房地产投资信托基金（PEITs）特征的表述中，不正确的是。
A：
由专业投资管理者负责经营管理
B：
收入现金流的主要部分分配给了股东
C：
分为权益型和抵押型两种形式
D：
投资流动性好
E：
借款合同
9、中国传统的城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的__住房制度。
A．实物补贴性
B．实物福利性
C．低租福利性
D．货币补贴性
10、契税的课税对象为__。
A．房地产的出售人
B．房地产的购买人
C．房地产的使用权人
D．发生权属转移的房地产
11、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税__形式向税务机关缴纳。
A．预交款
B．预订金
C．订金
D．保证金
12、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：
成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）。
A．3790元/m2
B．4238元/m2
C．4658元/m2
D．4663元/m2
13、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的__。
A．多样性
B．固定性
C．稀缺性
D．体积大，消耗材料多
14、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。
A．了解某宗房地产的出租人权益价值
B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C．了解某地区地震后房地产价值的变化
D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额
15、关于城市规划的下列表述中，不正确的是__。
A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施
16、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。
该房地产的净收益为（）万元。
A．245
B．275
C．315
D．345
17、合法建造房屋的物权自__产生效力。
A．记载于不动产登记簿时
B．颁发房屋权属证书时
C．申请房屋所有权登记时
D．事实行为成就时
18、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。
A：
估价主体资格需依法取得
B：
估价对象状况需依法判定
C：
估价对象收益需依法确定
D：
估价方法需依法选用
E：
工业用地的监测点评估价格
19、某家预购买一套面积为80m2的经济适用房，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。
已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。
该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是__元。
A．1635.31
B．1714.03
C．1728.28
D．1736.38
20、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。
另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。
A：
30％
B：
45％
C：
65％
D：
75％
E：
工业用地的监测点评估价格
21、在城市__范围内，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守《城市房地产管理法》。
A．规划区
B．行政区
C．规划区国有土地
D．辖区土地
22、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。
A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门
D．规划行政主管部门
23、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累计收取，费率最低为__。
A．0.05‰
B．0.1‰
C．0.3‰
D．0.5‰
24、下列关于会计要素的表述，错误的是。
A：
会计要素是会计核算对象的基本分类
B：
会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、信息、费用和利润等六大类
C：
会计要素是设定会计报表结构和内容的依据
D：
会计要素是进行确认和计量的依据
E：
执行层的组织协调
25、是长期生产一定量产品所需要的成本总和。
A：
长期总成本
B：
长期平均成本
C：
长期边际成本
D：
长期平均边际成本
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。
A：
住宅小区建筑容积率在2．0以上
B：
住宅小区建筑容积率在1．0以上
C：
单套建筑面积在140以下
D：
单套建筑面积在120以下
E：
实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下
2、《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交资料，其中不包括。
A：
建设项目批准文件
B：
建设用地规划许可证
C：
建设项目价值资料
D：
国有土地使用权批准文件
E：
执行层的组织协调
3、如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（）。
A．12%
B．12.55%
C．12.68%
D．13.55%
4、拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有。
A：
委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人
B：
委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错
C：
拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质
D：
买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵
E：
买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵
5、建筑平面图反映的内容有__。
A．建筑的朝向、平面形状
B．门窗的编号、开启方向
C．各楼层的地面标高
D．建筑外形及细部：
门窗、雨篷、阳台等
E．内墙位置、房间名称、楼梯间的位置
6、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是。
A：
置业投资
B：
设备租赁
C：
售后回租
D：
权益融资
E：
借款合同
7、保险合同的终止主要包括。
A：
保险期限届满
B：
保险公司因解散、破产等原因而终止
C：
保险标的因除外责任原因而灭失
D：
当事人解除保险合同
E：
保险人未履行赔偿或给付义务
8、关于房地产项目融资的说法错误的是__。
A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金
C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的
D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
9、假设开发法的操作步骤包括__。
A．调查待开发房地产的基本情况
B．选择最佳的开发利用方式
C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值．
10、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向__办理证据保全。
A．公证机关
B．公安机关
C．法院
D．县级以上人民政府
11、因施工需要临时使用土地的，对其管理规定正确的是__。
A．要与土地主管部门或农村集体组织签订临时使用土地合同
B．要支付临时使用土地补偿费
C．使用后要完全恢复原状
D．不得修建永久建筑物
E．使用期限一般不超过两年
12、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的分析。
A：
财务盈利能力
B：
清偿能力
C：
资金平衡情况
D：
营运能力
E：
借款合同
13、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。
A：
买地-建房-卖房
B：
买房-经营
C：
买房-出租-转售
D：
买房-出租
E：
买地-开发-转让
14、房地产开发投资的静态盈利指标有。
A：
成本利润率
B：
销售利润率
C：
资本金净利润率
D：
资本金利润率
E：
静态投资回收期
15、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为__。
A．出售型房地产
B．出租型房地产
C．办公型房地产
D．自用型房地产
16、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。
A：
房地产抵押估价
B：
房屋征收评估
C：
房地产司法拍卖估价
D：
房地产转让估价
E：
房地产投资信托基金估价
17、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）。
A．368万元
B．552万元
C．561万元
D．920万元
18、城市用地的建设条件评价一般包括三个方面。
A：
城市用地布局结构评价
B：
城市市政设施和公共服务设施评价
C：
社会、经济构成评价
D：
城市土地质量评价
E：
城市用地环境评价
19、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。
地籍要素指。
A：
与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等
B：
土地的编号
C：
土地的利用类别、等级
D：
土地的权属界线，界址点及其编号
E：
各级行政区划界线及房产情况
20、拆迁入与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。
裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决。
A：
10
B：
20
C：
30
D：
45
E：
执行层的组织协调
21、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是__。
A．供给指标
B．需求指标
C．使用指标
D．市场交易指标
22、在统计调查中，下列哪些选项既能作为调查单位，又能作为报告单位？
（）
A．土地使用权出让
B．派出所
C．商品房销售
D．学校
E．工厂
23、下列关于信用形式，表述正确的是。
A：
商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式
B：
银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用
C：
银行信用是目前主要的信用形式
D：
民间信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费
E：
消费信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用
24、房地产市场结构包括（）。
A．总量结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．资金结构
25、房地产企业债务融资的主要资金来源有（）。
A．上市
B．增发新股
C．发行企业债券
D．住房抵押贷款
E．信用贷款
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