于都县养老度假村可行性报告Word下载.docx
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六、消防给水30
第九章职业安全卫生32
一、设计依据32
二、职业安全卫生现状32
三、卫生要求32
四、危害因素分析及控制措施34
五、预期效果及评价35
第十章组织机构与人力资源配置36
一、组织结构36
二、管理机构36
三、人力资源配置36
第十一章项目实施进度38
一、建设期38
二、项目实施计划38
第十二章投资估算与资金筹措39
一、投资估算40
二、资金筹措40
第十三章财务评价41
一、财务评价依据41
二、财务评价的基础数据选择41
三、财务评价指标42
第十四章可行性研究的结论与建议43
一、结论43
二、建议43
第十五章项目招投标45
一、招标工作依据45
一、招标基本情况表45
第一章可行性研究总论
一、项目背景
1、项目名称：
贡江镇长龙养老服务中心改扩建项目
2、项目建设地址：
于都县贡江镇镇长龙社区（原档案局院内）
3、项目承办单位：
于都县民政局
4、项目规划范围：
项目规划建设总面积为1050平方米
5、项目总投资：
180万元，其中中央预算内投资80万元，地方配套100万元
二、可行性研究编制的依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）江西省政府《关于加快养老服务事业发展的若干意见》（赣府发（2010）24号）
三、可行性研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对贡江镇长龙社区居家养老服务中心改扩建项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。
本报告研究范围包括：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对居家养老服务中心发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
四、主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
项目
单位
数量
建筑总面积
平方米
1050
总投资
万元
180
其中：
中央预算年内
80
地方配套
100
第二章项目概要
一、建设地点
本项目规划位置在于都县贡江镇长龙社区（原档案局院内）。
二、建设规模
本项目总投资180万元，改建原档案局二层、三层，面积1050平方米。
三、建设内容
（1）独院式养生园，改造面积1050平方米，改造后可同时满足500位不同经济条件、不同文化水平、不同运动能力的老人居住。
（2）酒店式公寓，满足老人亲属以及经济条件较好的老人的居住要求。
（3）综合娱乐中心，其间办有老年大学、活动室、棋牌室、书画室等服务项目。
（4）膳食馆，包括厨房、用餐间、储藏室等构造，以药膳养生为根本，为老年人打造健康养生的膳食环境。
同时建有服务中心、演艺广场、运动养生园、生态养殖园等服务设施，满足老年人的生活需要。
第三章需求分析
一、老龄化现状
老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。
对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：
60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。
据江西省第六次全国人口普查显示，截止2010年11月1日，江西常住人口中，60岁及以上人口为509.77万人，占总人口比重为11.44％；
65岁及以上人口为338.62万人，占总人口比重为7.60％。
很显然，江西已经步入了人口老龄社会，实际上，从2005年起，江西就已经迈入了“未富先老”的行列。
目前，江西虽然60岁及以上人口比重低于全国平均水平1.82个百分点，65岁及以上人口比重低于全国平均水平1.27个百分点，人口老龄化进程与全国平均水平相比约滞后5年左右，但同2000年第五次人口普查相比，60岁及以上人口比重上升了2.08个百分点，65岁及以上人口比重上升了1.49个百分点，人口老龄化速度呈现明显加快的趋势。
二、老龄服务业发展现状
江西省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。
于都县现尚没有能够很好地提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等项社会服务的养老服务中心。
三、需求分析
据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。
在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。
城市和乡镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。
2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。
而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。
单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，乡镇为26.13％，农村20.98％。
从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而乡镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。
由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。
江西省情况也大致如此。
近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。
随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。
家庭养老和照料的功能明显弱化。
这为老年公寓提供了一个庞大市场。
四、本项目服务对象
本项目服务对象为60岁以上老人，以于都县及周边县市老人为主，惠及江西各地老人，最后扩展到全国各地。
独院式养生园适合不同经济条件、不同文化水平、不同活动能力的老人的养老需求，将尽最大限度的努力服务广大老年朋友们。
第四章场址选择
一、场址选择
（一）地点及改造面积
于都县长龙社区居家养老服务中心选址在贡江镇长龙社区（原档案局院内），改造面积1050平方米，该地位于于都县中心城区，区域条件优越。
（二）地理位置
于都县位于江西省南部，东经115°
11′-115°
49′、北纬25°
35′8〞-26°
20′53〞。
东邻瑞金市，南连会昌县和安远县，西接赣县，北毗兴国县和宁都县；
县城距赣州65千米，南昌422千米。
全县南北长83.25千米，东西宽63.33千米，总面积2893平方千米，其中城区面积12平方千米。
二、场址条件
（一）地形、地貌
于都属丘陵低山地形，四周群山环抱，东、南、北三面地势较高，逐渐向中、西部倾斜。
境内东北为武夷山余脉，南为南岭山脉的九连山余脉，西北为雩山山脉。
中、西部是于都盆地。
于都现有面积2893．09平方公里，地形以丘陵低山为主占74％。
主峰海拔1312米的屏坑山为境内最高峰；
峡山与赣县接壤处的贡水河床为县域最低处。
（二）气候、气温
于都属典型的亚热带季风湿润气候，气候温和、雨量充沛、四季分明，年平均气温19.7℃。
一月和七月平均气温分别是8.2℃和29.7℃，极端气温为39.9℃和－8℃，年均降水量1507毫米，4-5月降雨量约占全年的47%，年日照时数1621.9小时，年均无霜期305天。
有寒潮、台风、高温干热和冰雹等灾害性天气影响。
（三）交通条件
于都县贡江镇长龙社区居家养老服务中心位于县城中心城区，323国道从养老服务中心旁边穿梭而过，对外交通联系十分方便，可进入性很强。
此外，该养老服务中心距离于都著名的罗田岩风景区仅3.5公里，这也为老年人的度假与出行提供了便利。
（四）社会环境条件
江西省自2005年就已经迈入了老龄化社会，于都县也大致如此，不少的老年人都希望“荣归故里、落叶归根”，于都以其清新的自然环境条件和稳步提升的经济文化发展水平吸引了一批老年人士的前来。
根据中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》和国发〔2000〕19号文件精神，以满足社会日益增长的老年人需求为目标，积极推进于都县老年事业发展进程，完善社会保障体系，更好地为老年人提供服务，促进社会稳定和文明进步，经于都县政府同意，决定投资建造一所集养老、健身、医疗、康复、娱乐为一体的综合性、多功能的社区养老服务中心。
社区养老服务中心的建设，得到了社会各界人士的赞誉和支持。
第五章建筑方案
一、指导思想与原则
①居家养老服务中心宜建在城郊或旅游胜地。
但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；
②居家养老服务中心最好是电梯公寓，占地要少。
房间分为公共间（一室两到四人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二室间和豪华间几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调；
③居家养老服务中心应配备各种安全设施，包括：
适合老年人行走的地面，防跌滑设计；
电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；
④有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；
⑤保证样的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；
⑥设有各种服务设施，如会议室、娱乐中心、厨房、餐厅、卫生间、储藏间及管理用房等；
⑦设置残疾人设施；
⑧居家养老服务中心的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。
比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等；
⑨房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境。
二、项目总体规划方案
本项目位于于都县贡江镇贡江镇长龙社区（原档案局院内），改建原档案局办公楼二层、三层，面积1050平方米。
本项目利用已有建筑进行改造扩建。
长龙社区居家养老服务中心分休闲庭院、会议室、休息室、膳食区和娱乐活动区。
养老中心四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。
三、建筑方案
（一）建筑方案描述
（1）徽派建筑艺术与风格
本项目建筑按徽派园林式风格建造。
明中叶以后，随着徽商的崛起和社会经济的发展，徽商财力雄厚。
“盛馆舍以广招宾客，扩祠宇以敬宗睦族，筑牌坊以传世显荣”。
于是乎给后世留下了大量优秀作品，其工艺特征和造型风格主要体现在“徽派三绝”——牌坊、祠宇、民居等建筑实体中。
它是中国古代社会后期成熟的一大建筑流派。
徽派园林和宅居建筑亦同步发展起来并跨出徽州本土，在大江南北各大城镇扎根落户。
作为设计和实施者，江南民间的“徽州帮”匠师对这一流派的形成起了重要作用。
如今，在于都县的秀水间，明清民居、祠堂随处可见，还有不少古桥、古寺、古塔。
使人步入于都县仿佛走进了一座古典建筑艺术的博物馆。
徽式民居集中反映了徽州的山地特征、风水意愿和地域美饰倾向，民居外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，墙线错落有致，黑瓦白墙，色彩典雅大方。
在装饰方面，大都采用砖、木、石雕工艺，如砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂、楹柱等，使整个建筑精美如诗。
作为一个传统建筑流派，徽派建筑融古雅、简洁、富丽为一体，它至今仍保持着独有的艺术风采。
徽派建筑体现的是徽州人在创造最佳人居环境时，坚持中华古代生态伦理思想、天人合一理念，努力实现人与所处的山、水、大自然和谐相处的精构巧思和智慧。
我们在许多徽州古村落古民居建构中发现：
与天地、自然相通和谐的观念、与人为善、利人睦邻的观念、整体协调的观念、重功能讲艺术的观念、崇儒尚文重教的观念等等，都是徽派建筑特色之精华。
“马头墙”的防火分隔功能和建筑美学韵律的结合，西递大夫“作退一步想”的思维和墙角的匠心处理，充分表现出徽派建筑文化的丰富性、艺术性和科学性。
徽派建筑把人类“遮风蔽雨”功能的“住”的文化在徽州地域发挥到了极致，其建构整体设计的宗族理念、风水理念、人文理念已成为徽州学术研究的重要课题。
只有整体地、本质地把握徽派建筑的特色，从内质而不是表面上体会徽派建筑之妙之美，才有可能在新徽派建筑中融入古徽州人那种善待自然、与邻为善、重教化、讲艺术等理念，从根本上弘扬徽派建筑的特色，坚守徽风徽韵。
在城乡坚持徽派建筑风格，解决古风古韵和现代化相统一，更突现了徽文化创新的现实意义。
（2）建筑特征
本项目建筑特征按徽派园林风格建造，马头翘角式房顶，黑色流璃瓦，白色乳胶漆外墙、古典式马头墙，配以塑钢推拉窗、红漆木门，外走廊式建筑，突出皖南民族风情。
三叠马头墙高耸，状若屏风，如奔马嘶鸣，高低纵横，起伏跌落，与屋顶形成黑白、大、小、纵、横的对比，产生极为简约奇妙的形式美，使整个大院静穆之中不乏动感，白墙黑瓦与绿水映衬，如水墨般雅致恬淡。
（二）建（构）筑物一览表
表5－1建（构）筑物一览表
序号
名称
位置
1
庭院
-
2
停车位
3
厨房
一楼
4
用餐间
5
储藏室
6
服务台
7
卫生间
一、三楼
8
仓库
二楼
9
休息室
二、三楼
10
办公室
11
会议室
三楼
12
娱乐活动中心
13
棋牌室
（三）主要设备选择原则
a.满足使用要求，产品质量可靠。
b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。
c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。
d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。
e.运转时保持低噪音。
f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。
（四）配套设施
配套设施总投资？
万元，设备中节水技术与低指标，对生活用水选用中档标准，做好污水处理。
1、给水工程
（1）规划地给水主干管道沿道路设接入各地点，采用DN200的铸铁管，建筑物接入管径根据具体的用水当量和流量决定。
所有管线均沿路敷地铺设，形成环形供水管网，确保用水安全，便于地块用水从多方位开口接入。
在主次干道上设置消防栓，间距不大于300m，尽量设在道路交叉口上。
（2）给水管道在人行道下覆土深度不小于0.6m，在车道下不小于0.7m。
2、排水工程
（1）养老服务中心内排水系统采用雨污分流排水系统。
养老服务中心内污水接入污水处理池统一进行处理，经处理达标排入附近农田及水系。
排水主干管采用DN300的铸铁管，污水支管采用DN300的铸铁管。
所有管线均沿路敷设埋地。
（2）建筑物四周设立排水暗沟；
在道路的一侧或两侧开排水暗沟；
在停车场周围布设雨水暗沟，以便迅速排除地表水。
汇集的雨水和化粪池处理的污水可直接引入生态养殖园作为肥料，同时各主要建筑物各建一化粪池。
预测于都县贡江镇长龙社区养老服务中心日均用水人数为500人·
次，综合用水量按每人0.25T人·
天指标计算。
消防、绿化等不可预见用水量占总用水量的15%，日均变化系数为2。
开发初期按照住宿率为50%，则养老服务中心日均用水量为：
（0.25×
500×
0.5）×
（1+15%）=71.875吨，日最高用水量143.75吨。
污水量按总用水量的80%计算。
3、电气
a.供电设计
用电负荷等级：
按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑；
供电系统：
本项目用电均由罗坳镇电站供给，电缆可架空或埋地引至用电点；
电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求；
设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSΦ≥0.9；
整个养老服务中心采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。
b.过电压及接地保护
为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过
电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。
各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。
进户后采用TN-C-S系统。
变配电房接地电阻R≤10Ω.
c.电力设计
负荷计算
根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。
工艺设备安装容量：
61.6KW
生活照明安装容量：
110.2KW
总装机容量：
171.8KW
建配电房40平方米，安装配电箱一套。
电源及电压
本项目电源由养老服务中心外高压线经变压器后，直接引至养老服务中心配电房。
养老服务中心动力及照明均采用三相四线制（380V220V）。
供给电源进入度假村后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。
度假村内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。
d.照明设计
养老服务中心照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。
生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。
各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射―树干混合系统。
照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。
各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。
场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。
潮湿场所，采用防潮型荧光灯。
浴室和淋浴间采用防水型灯具。
办公室、生活用房照明采用日光灯。
路灯一般采用80－125W高压汞灯或100W高压钠灯，集中在传达室控制。
大面积的场地照明控制开关宜分片集中布置。
e.接地和防雷
养老服务中心内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。
配电房设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。
4、通讯设施
a.通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），宽带网络和消防监控。
b.在养老服务中心内装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。
c.有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。
d.养老服务中心内设置消防灭火设施和消防监控中心。
所有房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。
e.养老服务中心内设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。
f.通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。
第六章环境保护
一、编制依据
（1）《中华人民共和国环境保护法》
（2）国务院（98）第253号《建设项目环境保护管理条例》
（3）国家计委、国务院环委[87]国环字第002文《建设项目环境保护设计规定》
（4）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文《关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知》
二、设计采用标准
（一）环境质量标准
大气环境质量执行：
GB3095-1996《大气环境质量标准》的二级标准。
（二）污染物排放标准
废污水执行：
GB8978-1996《污水综合排放标准》的二级标准
废气执行GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》的二级标准
噪声执行GB-12348-90《工业企业厂界噪声标准》的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准（试行草案）》
（三）主要污染源和污染物
该项目实施后的主要环境问题是生活过程产生的废水，固体废物，锅炉房和洗衣房的噪声。
（1）废水：
废水来源主要为厨房、餐厅的清洗废水和生活区的卫生用污水。
这类废水无毒、无害。
（2）固体废弃物：
固体废弃物主要来源于厨房食物原料处理后的废渣，生活区生活垃圾，废弃的包装材料。
（3）灰尘：
生活过程中不产生灰尘，锅炉产生的烟尘。
（4）噪声：
根据卫生部和劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准》对新建企业的规定，8小时允许噪声要降为85DB（A）。
本项目建成后噪声源主要为锅炉房和洗衣房等声压级在85DB以上，超过规定标准，危害工作人员健康。
三、污染防治原则
（一）遵照（87）国环字第002号所规定的原则。
（二）污染治理方案优先采用国家环保局发布的《国家环境保护最佳实用技术》，国家尚未颁发最佳实用技术的则选用国内普遍采用的成熟工艺。
（三）废水处理
本项目的生活废水，主要组成是生物类物质。
设置日处理能力为50m2d的污水处理装置一套。
通过处理以后，可达到国家一级排放标准。
（四）废气治理
锅炉产生的烟气拟采取湿式水膜除尘器进行处理后由高50m的烟囱排放，湿法除尘效率一般为90％－95％，SO2去处率约为15％，处理后的烟尘和SO2排放浓度分别为171.9mgm3和502mgm3。
可满足GB13271－2001《锅炉大气污染物排放标准》Ⅱ时段二级标准。
（五）噪声污染防治
首先要进行合理的总图分区设计，高噪声房间和设备，应尽量与生活区分开布置。
并远离要求安静的区域；
高噪声设备应尽可能低位布置，以减少噪声污染范围；
高噪声机器和设备，宜集中布置在单独房间内，以缩小噪声污染面和便于采取相应措施；
采用隔、吸、消音等综合防治措施；
并在隔声间的内墙加装隔声和吸声材料，以消除强噪声对生活环境的干扰。
采取上述措施后，一般均可使高噪声设备对环境的影响不超过规定标准的要求。
（六）固体废弃物防治处理
燃煤炉渣出售给砖厂作制砖原料，厨房、餐厅、生活区产生的生活垃圾由环保部门处理。
医务室产生的少量医疗废弃物集中搜集，由于都县医疗废弃物处置中心定期收集处理。
四、绿化规划
绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊重要的作用。
它具有较好的调湿、调温、吸尘、净化空气、减弱噪声和改善小气候的功能。
特别是由于绿化对减弱噪声和吸滞灰尘有明显效果，因此，该项目在建设的同时，必须进行绿化方面的规划设计。
要求其绿化面积应占地总面积的40％以上。
建议在改扩建养老服务中心庭院四周的围墙两侧种植防护林带，并在围墙两壁种植攀缘木本植物形成绿篱。
养老服务中心前区在绿化布置上应以美化为主，并注意与周围环境和谐协调，讲究艺术效果，力求美观大方，布局整齐，色彩和树种等均应与建筑物协调。
在保证净化环境的前提下，种植一些具有经济价值和观赏价值的花草树木和草皮，并建设喷水池。
本项目道路的绿化，沿主次道路布置行道树，以形成纵横交错的绿化网，行道树的布置采用乔木灌木套种，并在行道的适当地区设置假山、水池、花坛等建筑小品，以美化场容、力求建成花园式养老服务中心。
根据要求本项目种植不产生花絮和绒毛的花草树木，以
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