生态旅游安老疗养休闲度假村项目可行性研究报告书书.docx

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生态旅游安老疗养休闲度假村项目可行性研究报告书书

XX生态旅游安老疗养

休闲度假村项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目及项目单位概况

1.1.1项目名称及项目单位

项目名称：

XX生态旅游安老疗养休闲度假村项目

项目建设单位：

XXXX有限公司

注册资本：

5000万元人民币

法人代表:

XX

项目单位公司类型：

有限责任公司

项目负责人：

XX

1.1.2项目单位概况

XXXX有限公司是一家有限责任公司,成立于2012年5月2日,注册资本5000万元,注册地点位于XX市XX区XX路,经营范围为:

以自有资金进行项目投资；投资咨询，商品信息咨询；林业生态产业科研开发，休闲旅游项目开发；国内商业贸易。

1.1.3项目概况

1、项目建设地

项目拟建于XX市XX区XX镇XX村，项目规划总用地为5260亩。

其中，项目实际建设用地为3510亩，建设用地周边另有3033亩农业用地，一并纳入项目规划范围，可作为农业示范种植基地，与本项目建设的农林业培训基地形成配套。

2、建设目标

建设成为一个集农林业培训教育、安老疗养、酒店住宿、冷热水休闲度假、休闲娱乐运动于一体的生态旅游安老疗养休闲度假村，并致力于打造为国家级农村、农业干部培训基地，以及国家级运动员集训基地。

3、建设内容与规模

项目主要建设五星级酒店及附属会议厅、餐厅，冷热水休闲区，安老居住区、农林业培训基地、娱乐休闲区、水上公园、运动场/馆，以及地下停车场、道路系统等内容，建筑总面积301500平方米，具体建设内容与规模见下表：

表1-1项目建设规模一览表

序号

项目

占地面积（亩）

建筑总面积（m2）

1

五星级酒店及附属会议厅、餐厅

260

73000

2

冷热水休闲区

150

15000

3

地下停车场

0

20000（550个车位）

4

安老居住

800

70000

5

水上公园

300

1000

6

农林业培训基地

800

2000

7

娱乐休闲区

240

60000

8

运动场/馆

500

30000

9

山顶公园

350

500

10

道路系统

110

30000

合计

3510

301500

注：

项目规划用地中，3033亩农业用地只列入项目规划范围，不作为本项目建设用地。

4、总投资与资金来源

项目总投资估算约162508万元，包括建设投资139500万元，建设期利息21808万元，铺底流动1200万元。

资金来源为：

项目拟向银行贷款97000万元，余下由建设单位自筹。

5、项目总体建设期

2012年11月—2018年2月，共计5年零4个月。

1.2可行性研究报告编制单位

编制单位名称：

XX省XX设计院

工程咨询资格证书：

甲级

证书编号：

工咨甲XX

1.3可行性研究报告编制依据

1、《产业结构调整指导目录（2011年本）》（国发[2010]9号）；

2、《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》；

3、国务院《关于加快发展旅游业的意见》；

4、《2011-2021旅游业经济影响报告》；

5、《中国旅游经济蓝皮书（No.4）》；

6、《旅游发展规划管理暂行办法》（国家旅游局令第12号2000.10.06）；　

7、《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》；

8、《XX省产业结构调整指导目录》；

9、《XX省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；

10、《XX省旅游业“十二五”发展规划》；

11、XX省《关于加快旅游业发展的决定》（粤府[2004]49号）；

12、《XX省旅游发展规划纲要》（2011—2020年）；

13、《XX省旅游管理条例》；

14、《XX市旅游发展总体规划》；

15、项目建设单位提供的项目资料。

1.4可行性研究主要结论

1.4.1主要经济技术指标

项目主要经济技术指标见表1-2。

表1-2项目主要经济技术指标表

序号

指标和数据名称

单位

指标和数据

备注

一

规模

1

规划面积

亩

5260

-

1.1

建设用地面积

亩

3510

-

1.2

规划农业示范种植基地面积

亩

3033

（不征收用地）

2

建筑面积

平方米

301500

-

3

项目总投资

万元

162508

-

3.1

建设投资

万元

139500

-

3.2

建设期利息

万元

21808

-

3.3

铺底流动资金

万元

1200

-

4

劳动定员

人

260

二

能源动力消耗

1

水

万吨

-

循环用水

2

电

万千瓦时

1800

三

财务经济数据

-

-

-

1

营业收入（不含税）

万元

63744

-

2

营业税

万元

3187.2

-

3

营业税金附加

万元

3378

-

4

总成本费用

万元

21343.8

-

5

利润总额

万元

39022

-

6

所得税

万元

9756

-

7

税后利润

万元

29266

-

8

财务盈利能力分析

-

-

8.1

财务内部收益率

-

-

全部投资所得税前

-

21.95％

-

全部投资所得税后

-

17.57%

-

8.2

财务净现值

-

-

全部投资所得税前

万元

116956.5

IC=8%

全部投资所得税后

万元

76374.3

IC=8%

8.3

投资回收期（含建设期）

-

-

全部投资所得税前

年

7.14

-

全部投资所得税后

年

7.93

-

8.4

总投资收益率

-

24.0%

-

8.5

营业净利润率

-

45.9%

-

8.6

盈亏平衡点

-

23.65%

-

1.4.2主要结论和建议

本项目以生态旅游、安老疗养、休闲度假为主题，以保护良田、保护当地生态环境为基本原则；项目将建成一个集农林业培训教育、安老疗养、酒店住宿、冷热水休闲度假、休闲娱乐运动于一体的生态旅游安老疗养休闲度假村，并致力于打造为国家级农村、农业干部培训基地，以及国家级运动员集训基地。

项目建设目标明确具体，建设条件完备，符合国家产业结构调整和可持续发展等国家政策。

项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全。

项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。

项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变；促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快XX市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。

对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的效益。

项目符合社会发展和人民生活水平不断提高需要，市场广阔，具有显著的社会效益、生态效益和经济效益。

项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。

建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。

并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。

第二章项目建设背景

2.1旅游行业发展状况及趋势

2.1.1旅游业发展现状

1、世界旅游业发展现状及特点

过去60年来，世界旅游业发展一直长盛不衰，期间虽然也有波动，但总体上呈现高速增长态势，而且在20世纪90年代初，旅游业就已发展成为超过石油工业、汽车工业的世界第一大产业，也是世界经济中持续高速稳定增长的重要战略性、支柱性、综合性产业。

当今，随着经济全球化和世界经济一体化的深入发展，世界旅游业更是进入了快速发展的黄金时代。

2011年3月3日世界旅游及旅行理事会发布的《2011-2021旅游业经济影响报告》认为，尽管目前世界经济增长遇到了很多挑战和不确定因素的影响，但旅游业却一直是增长速度最快的部门之一，而且成为推动经济和就业增长的主要力量。

预计未来10年里，世界旅游业对全球国内生产总值GDP的贡献每年将达到4.2%，总额为9.2万亿美元，并创造6500万个就业机会。

纵观60年来世界旅游业的发展，呈现以下突出特点和发展态势：

　　一是旅游业增长高速、持续、稳定，没有哪一个行业可与之相提并论。

有学者研究表明，就全球旅游者数量而言，从1950年到2000年的50年中，基本每隔十年就会翻番，从1950年的2500万人次增加到2000年的6.7亿人次；从2000到2010年的最近十年中，由于旅游者基数不断增加，增速有所放缓，但十年中仍然增加了2.7亿人次，到2010年达到9.4亿人次。

就世界旅游业收入增长速度而言，过去60年中年平均增长率为6.9%，也基本是每隔十年左右就会翻番。

其中，从1950年到1960年的第一个十年，年均增长率为10.6%；依次第二个十年为9.1%，第三个十年为5.6%，第四个十年为4.8%，第五个十年为4.3%，第六个十年为6.5%。

根据世界旅游组织公布的数据，截至2010年，国际旅游业经济总量占全球GDP的10%以上，旅游投资占投资总额的12%以上。

国际旅游业在世界经济中的地位和权重可见一斑。

二是旅游已基本实现了休闲化、大众化和社会化，成为人们普遍的一种生活方式和基本权利，世界已经进入“旅游时代”。

半个多世纪以来，随着科技进步和经济发展，人们的休闲时间与时俱增。

在这种背景下，休闲度假旅游成为现代人生活的重要组成部分。

从20世纪70年代末、80年代初开始，旅游者已不满足于传统的观光旅游产品，开始选择具有鲜明地域特色、时代特色和个性特色的休闲度假旅游产品。

目前，休闲度假旅游已经成为最重要的市场方向，世界旅游强国基本也都是休闲度假旅游比较发达的国家。

2、国内旅游业现状

从世界总体方面来看，中国目前还算不上是旅游强国，无论是从接待游客量还是客源量上来看都不能与北美和欧洲的一些旅游强国相提并论，但毋庸置疑的是，中国的旅游产业近年来发展迅速，是世界旅游业的一支潜在生力军。

而相对于国内来说，旅游产业经过近几十年的发展，在国民经济中的地位逐步提升，已成为了中国的重要产业之一，并且依然具有很大的发展空间。

我国旅游业已成为国民经济重要产业。

主要表现在：

旅游业的经济拉动作用更加突出。

一是拉动了经济增长。

中国旅游业增加值已占到GDP的4%以上，与旅游相关的行业超过110个，旅游业发展带动了社会投资，促进了相关产业发展。

其中，旅游业对住宿业的贡献率超过90%，对民航和铁路客运业的贡献率超过80%。

二是促进了社会消费。

2010年，中国居民国内旅游消费达到12580亿元，占居民消费总支出的9.4%。

三是促进了社会就业。

目前全国旅游直接从业人员超过1350万人，与旅游相关的就业人数约8000万人。

国务院把旅游业列入战略性支柱产业，将推动旅游业与第一产业融合发展，重点发展乡村旅游；推动旅游业与第二产业融合发展，大力发展旅游装备制造业；推动旅游业与第三产业主要与文化、金融、交通、商务、医疗、体育等产业融合发展。

表2-12005-2011年中国旅游业总收入占GDP的比重

单位：

亿元，%

国内生产总值（现价）

同比增长

旅游业总收入

同比增长

旅游业所占比重

2011

471564

9.2

22500

20.1

4.77

2010

397983

10.3

14832

11.5

3.73

2009

335353

8.7

12900

11.3

3.85

2008

300670

9.0

11600

5.8

3.86

2007

257306

13.0

10957

22.6

4.26

2006

210871

11.1

8935

16.3

4.24

2005

183868

10.4

7686

12.4

4.18

图2-11991年-2010年中国旅游业增长及2011年-2015增速预测

资料来源：

国家统计公报、中国旅游局

2011年，我国旅游经济总体平稳较快发展。

国内旅游人数26.4亿人次，增长13.2%，旅游业总收入2.25万亿人民币，增长20.1%。

入境过夜旅游人数5758万人次，增长3.44%；旅游外汇收入485亿美元，增长5.78%。

出境旅游人数7025万人次，增长22.42%。

进入2012年，前三季度，我国旅游政策环境持续利好，旅游产业景气指数保持在“较为景气”水平，国内、入境和出境三大市场维持“两高一平”的增长格局。

2012年前三季度，国内旅游人数达22.5亿人次，入境旅游人数达9918.09万人次，出境旅游人数约6100万人次，中国已成为亚洲最大的出境旅游客源国。

如今是一个日益崇尚自我的时代，世界上越来越多的人开始选择自助旅游，充分实现自己的个性需求，寻求与众不同的旅游体验。

同时，交通及其他配套服务设施的发展也使自助旅游更加便捷，自助旅游市场得以迅猛发展。

中国自助旅游的发展也受到这类国际自助旅游者的影响，这种探险式的旅游方式与一些中国旅游者所追求的境界不谋而合，因此他们便顺着这些外国背包族的足迹开始了自己的发现之旅并不断将它发扬光大。

这对广大的中国旅游者产生了很大的示范效应。

另一方面，随着国人的经济条件日益改善，人们对休闲的需求日盛，很多人也具备了一定的旅行经验，交通、住宿等方面的紧张局面也有所缓解，这些都无疑对中国自助旅游的发展提供了客观条件。

由于对自助旅游的概念尚有待进一步廓清，因此尽管散客市场占据着国内市场的极大份额（参团旅游在国内旅游市场中的比重不足10%），目前中国自助旅游市场的规模到底有多大仍很难用量化指标来描述，但可以肯定的是自助旅游正在快速增长。

两项对北京、上海、XX、成都四城市所做的调查表明：

多数人倾向于选择自助旅游的方式。

此外，从各个“旅游黄金周”的盘点评述中，不难发现自助旅游者的队伍在不断壮大，来自各个旅游景区（点）的旅游接待情况报告也印证了这一点。

2.1.2旅游业发展趋势

旅游市场发展趋势可以简要归纳为以下几个方面：

　　旅游业上述方面的发展趋势，在今后一个较长时期将成为市场主导。

在此基础上，可以预测，今后10～20年间旅游业发展还将呈现以下几个新趋势、新特点。

一是旅游市场进一步细化分化。

未来旅游者的旅游目的越来越个性化，旅游机构也越来越重视从更深层次开发人们的旅游消费需求，旅游市场更加细化分化，旅游产品更加丰富多彩。

除了传统的观光旅游、度假旅游和商务旅游这三大主导项目和产品外，特殊旅游、专题旅游更有发展潜力，如宗教旅游、探险旅游、考古旅游、修学旅游、蜜月旅游、民族风俗旅游等，将会形成特色突出的旅游细分化市场。

而且，观光、度假、商务三大传统旅游项目也将进一步升级。

观光旅游在中低收入国家仍将占据第一主导地位，并逐步普及化、大众化；在高收入国家的市场则会逐步萎缩。

度假旅游方面，彰显区域文化特色和以生态、绿色、低碳的自然资源环境为支撑的这两类度假胜地，将成为旅游市场的主流产品。

商务旅游方面，则会随着世界经济多极化和经济增长中心、商务热点转移而出现多极化、多元化，欧洲、北美、日本等传统商务旅游重点目的地的地位一时还难以撼动，但也会增加东亚、中东以及新兴经济体等新的商务旅游热点地区。

二是旅游方式更为灵活多变，旅游方式将会朝个性化、自由化的方向发展，各种新颖独特的旅游方式将应运而生。

在追求个性化的浪潮下，未来散客旅游特别是中短距离区域内的家庭旅游份额将逐步增加。

旅游者在旅游中追求更多的参与性和娱乐性，那些富有情趣活力、具有鲜明特点的旅游场所，那些轻松活泼、丰富多彩、寓游于乐、游娱结合的旅游方式，将受到越来越多旅游者的追捧。

民族风情、地方特色、游娱结合将成为未来旅游产品设计开发的重要方向。

三是“银发市场”不断扩大。

按照联合国现行标准，一个国家60岁以上老年人口占总人口的比例超过10%（或65岁以上老年人口占总人口比例超过7％）即进入老龄化社会。

老龄化是全球性问题，发达国家老年人口占比通常在20%以上，发展中国家的状况稍好但老龄化势头迅猛。

在当地社会，老年人是一个有钱、有闲、健康活跃的阶层，对休闲度假和异国古老传统文化比年轻人更感兴趣，必然会是旅游者队伍的一支重要力量。

近些年来，欧美等高收入国家出现了老人携儿孙辈一起出游的现象。

“银发市场”越来越被各旅游接待国所重视，将来将成为世界旅游业异军突起的一个重要市场。

四是“绿色旅游”成为一个新动向。

各国越来越重视旅游业的可持续发展，日益重视对自然资源、人文资源和生态环境的保护，加强旅游目的地的环境建设；同时引导旅游企业和旅游者积极履行社会责任、环境责任，关注和应对全球变暖问题，努力减少旅游活动对自然、人文和生态环境的负面影响。

目前生态旅游发展较好的西方发达国家首推美国、加拿大、澳大利亚等国家，它们在生态旅游开发中，避免大兴土木等有损自然景观的做法，旅游交通以步行为主，旅游接待设施小巧玲珑，并与自然融为一体，住宿多为帐蓬露营，尽一切可能将旅游对旅游环境的影响降至最低。

综上可得出，经过几十年的发展，旅游业已成为世界黄金产业。

旅游业未来的发展更注重于向生态、绿色、便捷及安全等发面发展，并且行业分类将更加细化，旅游方式也将更加丰富多彩。

2.2项目实施背景和必要性

2.2.1项目实施可满足人们对生态旅游的消费需求

生态旅游的内涵应包括两个方面：

一是回归大自然，即到生态环境中去观赏、旅行、探索，目的在于享受清新、轻松、舒畅的自然与人的和谐气氛，探索和认识自然，增进健康，陶冶情操，接受环境教育，享受自然和文化遗产等；二是要促进自然生态系统的良性运转。

生态旅游是世界旅游活动中非常重要的组成部分。

从旅游发展的角度看，生态旅游是近年世界旅游业中增长最快的部分，年增长率达到25%～30%，生态旅游俨然已成为世界性旅游的潮流，并将成为21世纪国际旅游的主流。

随着市场经济的发展和人民收入水平的进一步提高，人民对生态旅游消费的需求将进一步上升，生态旅游在国民经济中的地位和作用越来越重要。

生态旅游产品较普通的旅游产品而言，更追求那种回归大自然的自然情调、追求原汁原味的文化享受、追求在生态旅游的过程中体验“人地合一”的快感。

开展生态旅游，旅游者可以在生态旅游资源中探求大自然的奥秘，感受大自然的魅力，也可以在丰富的人文生态旅游资源中提升自己的文化涵养，感受祖国悠久的历史文化。

旅游者还可以充当传播生态意识和思想的使者，通过一次丰富的旅游经历，可以使他们自发的呼吁和影响周围的人群，来共同珍惜我们的生活环境，共同来保护我们的生态环境。

2.2.2休闲度假游渐成为市场主导

休闲旅游，简单来说就是以休闲为目的旅游。

它更注重旅游者的精神享受，更强调人在某一个时段内处于无压力的放松状态。

随着旅游消费的日益常态化、家庭化和多频次化，越来越多的人已经不满足走马观花型的观光游，而把旅游定位于放松身心、愉悦自己的休闲度假游上。

随着居民生活态度及消费能力的提升，休闲旅游市场将越来越繁荣。

度假旅游俨然成为一种健康向上的生活方式，自助游等全新的休闲方式正在成为年轻人的最爱。

目前，珠三角、长三角、北京等一些经济发达地区，自驾游、农家乐等休闲旅游正在成为一种潮流。

国家政策助推休闲度假旅游，法定节假日及带薪休假制度的实施、全国性国民休闲计划的酝酿、各地旅游消费券的发放等。

这些政策及措施为休闲旅游市场的发展创造了条件。

全国休闲标准化技术委员会宣布了首批休闲服务的国家标准：

《城市公共休闲服务与管理基础术语》（GB/T28001）、《城市公共休闲服务与管理导则》（GB/T28002）、《城市中央休闲区服务质量规范》GB/T28003。

休闲领域国家标准的正式颁布和实施，标志着中国休闲产业进入到标准化法制管理、规范化服务的新阶段。

通过以上分析：

我国休闲产业特别是休闲旅游产业大发展的时机已经来临。

2.2.3中国老龄化加速，养老产业发展成为必然

来自全国老龄委办公室的数据显示：

截至2011年，我国60岁以上的老年人已达到1.85亿，2013年将达到2亿，2025年将达到3亿，2035年将达到4亿;到2050年前后，我国60岁以上老年人口将占全国总人口的1/3左右（占世界老年人口的1/4左右）。

面对迅速扩大的养老压力，在政策制度、标准规范、人才培养、示范推进等方面还缺乏必要的准备。

巨大的“银发经济”市场随即出现。

根据国家老龄办的数据，养老服务市场需求在3万亿元以上，在解决上千万劳动力就业机会的同时，正催生出一个潜力极大的国内老年消费市场。

项目所建度假村内，规划有健康养老区，依托良好的生态环境，完善各项配套设施，为老年人提供高品质的养老生活以及各项健康疗养服务，打造高端健康养老社区。

2.2.4XX市旅游业发展的需要

目前，XX市旅游业存在以下问题需要改善：

旅游产品开发层次低，精品化不足，配套设施建设和旅游服务水平相对滞后、住宿餐饮设施、旅游信息化、旅游中心城镇建设、游客中心，旅游产品的文化内涵挖掘不够，待提炼出文化载体表现形式。

旅游商品开发严重滞后，缺乏具有当地特色的旅游商品。

缺乏鲜明的旅游形象，旅游形象特色不鲜明，旅游定位有待清晰。

投入不足缺乏塑造全市旅游形象的整合营销措施，旅游产品知名度仅限于珠三角一带，缺乏具有全国和国际影响的龙头旅游产品、旅游景区景点还未形成鲜明的旅游目的地形象。

2.2.5国家鼓励旅游业发展

旅游业是国家鼓励类行业。

项目符合《产业结构调整指导目录（2011年本）》鼓励类中第三十四项，第二条：

乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务。

2012年，国家旅游局《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》强调，改革开放以来，各类民间资本进入旅游业，民间资本在旅游投资比重不断增加，综合效益不断提高。

根据《国务院关于进一步加快发展旅游业的意见》和《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，将鼓励民间资本投资发展旅游业。

2010年，XX市总结“十一五”期间该市旅游业情况，并出台了《XX市旅游“十二五”规划纲要》，继续鼓励旅游业发展，并定下“十二五”期间一系列的发展目标。

第三章项目选址及建设条件分析

3.1场址选择

3.1.1场址选择的基本原则和要求

（1）符合国家和地区规划的要求。

要处理好全局与局部的关系，不造成新的布局不合理和新的发展不平衡，做到全面考虑，统筹安排。

（2）节约用地，少占耕地。

建设用地应因地制宜，优先考虑利用荒地、劣地、山地和空地，尽可能不占或少占耕地，并力求节约用地。

（3）减少拆迁移民。

项目选址尽可能少拆迁、少移民，尽可能不靠近、不穿越人口密集的居民区。

（4）有利于场区合理布置和安全运行。

（5）有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹。

3.1.2项目选址研究与分析

（1）场址位置

项目拟选场址位于XX市XX区XX镇XX村。

项目选址区位见图3-1。

图3-1项目所在地区位图

（2）占地面积

项目规划总用地为5260亩。

其中，项目实际建设用地为3510亩，建设用地周边另有3033亩农业用地，一并纳入项目规划范围，可作为农业示范种植基地，与本项目建设的农林业培训基地形成配套。

（3）项目建设用地现状

项目本着上述基本原则和要求进行选址。

项目拟选场址目前利用现状为：

以空地为主，部分为山地和荒地，有少量沟塘，一些地面有植被覆盖。

项目用地四周为山地，附近有大量农田，周边生态环境非常良好，有利于项目生态旅游、度假休闲、养老安养的核心定位及需要，并有充足的农田作为农林示范种植。

（4）征地拆迁移