医养中心可行性研究报告.docx
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医养中心可行性研究报告
1.4项目总投资及资金筹措12
5.2.5第三分区平面布置和使用功能45
5.3.3区内广场48
第一章总论
1.1医养中心项目概况
1.1.1项目名称
****生态医养中心
1.1.2项目建设单位
建设单位：
注册地址：
法定代表人：
1.1.3项目建设性质
项目建设性质：
新建
1.1.4项目拟建地点
**，位于**省最南部，地处北纬36021’--44’，东经114003’--40’之间，*、*、*、*四省四省交界处，总面积1.2万平方公里，其中市区面积457平方公里，总人口1029万人，辖19个县（市）区。
1.1.5项目建设规模
项目合计新建建筑面积50万m2，其中居住养老用房32万平方米、配套设施18万平方米。
整个医养中心项目建成后达到设计规模的15000个床位，进驻养老人员约15000名。
1.1.6项目建设期
项目建设期：
每个分区两年
整个项目的建设采取渐进式，项目分成三个分区，不同阶段根据不同需求，采取多种产权结构，不同运营模式，资源进行灵活配置，并可根据不同需求进行硬件功能和配套服务的组合、调整、扩充。
1.1.7项目定位、目标
本项目建设的****生态医养中心，是以60岁以上的退休的老年人为目标服务群，项目集现代化的专业养老、医疗护理、康复医学、人员培训、孤寡慈善等为一体的医护、养老相结合的新型医养中心，构建融集老年养老、护理与康复为一体的老年服务产业链。
本项目定位为高层次、高档次、医养一体化，以传播先进的养老理念，应用现代管理理论，联合社会力量打造出一种全新概念的复合式综合性医养中心。
中心入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次，以满足不同老年人的不同需求，为老人提供满意的健康和养老服务。
本项目为社会福利性的非盈利机构，投资人对投入资金以6%年利分最长为50年回收成本，项目运营时产生的盈利部分投资人不分红，全部用于补贴入住费用，以降低老人的入住费用标准，让医养中心成为所有老人住的起的养老机构。
1.1.8项目服务的宗旨和内容
①、服务宗旨
一切为了老人，为了老人一切。
②、服务内容
（1）为入住的养老人员提供星级标准的居住设施及高品质贴身式的星级服务。
为入住的每位老人配备随身紧急呼叫定位身份卡，并提供贴身式看护及护理服务、物业服务、个性化的家政服务等。
（2）中心配备医院，并24小时不间断为入住的养老人员提供医疗服务、康复护理、体检服务、健康咨询、定期上门巡检等，有专业的康复训练师根据每一位老人的个人状况进行个性化的理疗康复训练。
（3）开办老年大学，以中心的养老人员为文化学院主要生源，依托文化活动场所为教学阵地，根据会员爱好特长开设课程，建成“人人都能学，时时都可学”的无围墙开放式的文化学院，让老年人发挥余热，让老人老有所为。
（4）提供文体娱乐活动场所，拥有演艺厅、影剧院、棋牌室、健身场所、养生场所以及各种趣向的协会社团俱乐部，为老人组织开展丰富多彩、个性迥异的文体娱乐健身活动
（5）生态的园林景观让老年人充分亲近自然，享受阳光。
1.2项目提出时社会背景与有利条件
1.2.1项目提出的社会背景
随着社会的发展，文明的进步，生活水平的提高以及医疗科学技术的发展，人们的平均寿命越来越长，老龄人口到占总人口的比重不断增加，2012年我国60周岁以上的老年人口已达1.97亿，2025年将突破3亿，这标志着我国已经完全迈入人口老年型国家行列，老龄化并且是快速发展阶段。
整个社会老龄化进程加快的同时，对老年人的照顾也越来越依赖于社会，因此养老服务业，已经成为是党和政府高度关切、社会各界广泛关注、人民群众迫切需求的重大民生问题，多年来，国家在大力弘扬中华民族敬老养老的文化传统同时，也采取切实有效地措施，积极探索适合中国国情的老龄事业发展模式。
加快发展养老服务业，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，同时有利于拉动消费、扩大就业。
妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，是社会文明进步的重要标志，不少地方政府已经把养老服务业纳入地方经济发展和社会建设的总体规划。
目前我国的老年人已经从单纯的家庭养老，蜕变为需求社会化养老服务，对于养老服务场所，也从以往的功能需求到现在的服务需求，同时老年人在医疗卫生服务的需求和生活照料的需求相叠加的趋势越来越显著，健康养老服务需求日益强劲，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。
国务院要求各地方政府到2017年，医养结合政策体系、标准规范和管理制度要初步建立，符合需求的专业化医养结合人才培养制度要基本形成，到2020年，符合国情的医养结合体制机制和政策法规体系基本建立。
要求要把养老机构由国家独立兴办转变为社会力量的共同参与，政府制定更为可行的优惠政策，积极鼓励民营资本投资，加快养老机构的建设和发展，实现养老服务的市场化、产业化。
第6次人口普查的数据预测，2015年，河北省老年人口达到1080万，占全省总人口的15%。
人口老龄化的快速发展与家庭小型化、空巢化相重叠，与工业化、城镇化相伴随，与经济转型、社会转轨的变化相交织，急剧增长的社会养老需求与老龄事业发展滞后的矛盾将日益突出。
“十二五”期间是河北省实现经济社会发展历史性跨越，全面建设小康社会的加速时期，也是河北省老龄事业发展的重要机遇期，需要正确处理老龄事业与经济社会发展的关系，大力推进老年经济供养体系、老龄服务体系和老龄工作体系等方面的建设，从制度、物质、文化、组织、精神等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备，切实保障老年家庭和老年人基本生活，促进老龄事业与经济社会的协调发展。
河北在京津冀一体化的政策扶持下，全省上下努力奋斗，社会事业和国民经济得到了快速发展。
近年来，同世界人口老龄化一样，河北省人口老龄化问题也日显突出，养老已成为社会公共事业中亟待解决的一个问题。
出于关爱老人、回报社会的目的****生态医养项目投资有限公司，为了更多的老人能够享有一个安祥幸福的晚年，进一步发展河北省老年人社会福利事业，满足社会人口老龄化带来的诸多需求，提出在**市新建一处集“养老”、“医疗”“居住”、“休闲”、“保健”五位一体完善结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好、收费低廉，且具有示范带动作用的城市高端医养中心，以实现当地老年人的自身价值和社会价值，最终实现真正意义上的“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。
1.2.2项目建设的有利条件
①、符合国家相关政策。
大力发展社会福利事业是我国老龄工作常抓不懈的一项主要内容，发展好养老服务业，能够让广大老年人都能够享受社会经济发展带来的成果，是真正体现了党和政府对老年人的关心，体现了社会主义优越性，同时也是积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措。
2013年9月6日，国务院颁布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。
意见要求各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各部委、各直属机构完善市场机制，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，营造平等参与、公平竞争的市场环境，大力发展养老服务业，提供方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，满足养老服务多样化、多层次需求。
意见支持社会力量举办养老机构，要求各地政府统筹考虑建设各类养老机构，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。
可见，办好养老服务业，事关中国经济社会发展全局，只有充分发挥政府作用，打开政策大门，激发各类主体活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，才能使广大老年人安享老有所养、老有所医、老有所乐的晚年生活，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。
本项目的投资建设符合国家的相关政策，符合国家推进社会福利社会化的目标和总体要求，是国家积极鼓励、扶持的社会福利养老设施开发项目。
②、项目区域位置优势明显。
**位于晋冀鲁豫四省要冲、京津冀城市群和环渤海经济区腹心，在四省交界区是唯一的特大城市，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会的距离均在200公里左右，与北京、天津等大都市的距离均在450公里以内。
京广铁路、邯济铁路、邯长铁路、邯黄铁路、京广高铁5条铁路纵横，**国际陆港坐落在此，106国道、107国道、309国道、京珠高速、青兰高速、邯大高速形成双十字交叉，**国际机场坐落于**新区。
③、建设资金有保证。
拟建项目的建设资金已基本落实，能够保证项目建设的顺利进行。
1.3可行性研究概况和编制依据
1.3.1可行性研究概况
本可行性研究报告依照国家发改委颁布的《投资项目可行性研究指南》的编制深度要求进行编制。
通过对项目建设相关方方面面的问题进行公正、科学、公平、客观的研究分析，收集了大量的科学资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，认真听取社会各界对项目建设的意见和建议，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告。
本报告为项目的建设决策提供可靠的依据。
1.3.2可行性研究概况
1、全国人民代表大会《中华人民共和国老年人权益保障法》（1996年发布）；
2、国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）；
3、国家发改委、民政部、财政部、国土资源部等10个国家部委《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》（发改投资〔2014〕2091号）；
4、国家发改委、财政部《关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知》（财税〔2014〕77号）；
5、国家发改委、民政部、教育部、财政部等10个国家部委《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）；
6、国务院办公厅《关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见》（国办发〔2015〕84号）；
7、河北省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》（冀政办函[2007]1号）；
8、河北省人民政府《关于加快发展养老服务业的实施意见》（冀政〔2014〕67号）
9、河北省民政厅《关于对养老机构实行奖补的意见》（冀民〔2015〕21号）
10、中华人民共和国行业标准《老年人建筑设计规范》（JGJ122－99）；
11、中华人民共和国国家标准《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340－2003）；
12、中华人民共和国国家标准《养老设施建筑设计标准》（GB/T50867－2013）；
1.4项目总投资及资金筹措
1.4.1项目总投资
医养中心项目总投资为30亿2500万元人民币，项目建设与配置的具体投资金额构成如下：
表1-1单位：
人民币/元
序
费用名称
数量
平均费用标准
投资费用总额
1
土地费用
50万㎡
450元/㎡
2.25亿
2
前期费用
50万㎡
100元/㎡
5000万
3
建安费用
50万㎡
1400元/㎡
7亿元
4
装修费用
50万㎡
2500元/㎡
12.5亿元
5
建安设备
50万㎡
200元/㎡
1亿元
6
室外工程
50万㎡
200元/㎡
1亿元
7
景观绿化
50万㎡
300元/㎡
1.5亿元
8
家具配套
50万㎡
200元/㎡
1亿元
9
电器设备
50万㎡
200元/㎡
1亿元
10
医疗设备
50万㎡
300元/㎡
1.5亿元
11
公用配置
50万㎡
100元/㎡
5000万元
12
其他项目
50万㎡
100元/㎡
5000万
合计
302500万元
1.4.2资金筹措
建设投资30亿2500万元，由建设单位自筹。
1.5问题与建议
通过可研分析，本项目建设规模合理，建设方案可行，具有较好的环境效益、社会效益，项目建设是可行的。
针对本项目建设特点，提出建议如下：
①、建设单位应做好项目的前期准备工作，抓紧办理自筹资金及贷款有关手续，以保证项目的顺利实施；
②、项目的实施应在城市总体规划之下进行，以确保项目的建设方案符合城市总体规划要求，满足项目长远发展需要。
第二章需求分析
2.1、国家出台的扶持发展养老服务业的政策
发展好养老服务业，是能够让广大老年人都能够享受社会经济发展带来的成果，是真正体现了党和政府对老年人的关心，体现了社会主义优越性，同时也是积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，为此，国务院及国家相关部委颁布了相应的政策，对养老服务业进行扶持、发展，相关政策如下：
2.1.1、国发〔2013〕35号《关于加快发展养老服务业的若干意见》
2013年9月6日，国务院颁布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。
意见要求各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各部委、各直属机构完善市场机制，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，营造平等参与、公平竞争的市场环境，大力发展养老服务业，提供方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，满足养老服务多样化、多层次需求。
意见对加快发展养老服务业的总体要求、主要任务、政策措施、健全机制作了详细部署，要求各地要充分认识和把握养老服务业在国家经济社会发展全局中的地位和作用，切实把思想认识统一到国务院常务会议精神和各项部署上来，扎实抓好养老服务业各项工作。
意见支持社会力量举办养老机构，要求各地政府统筹考虑建设各类养老机构，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。
意见同时对发展养老服务业的投融资政策、土地供应政策、税费优惠政策、完补贴支持政策、人才培养和就业政策等政策措施提出了指导性意见。
2.1.2、发改投资〔2014〕2091号《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》为了加快推进健康服务体系、养老服务体系和体育健身设施建设，2014年9月12日，国家发改委、民政部、财政部、国土资源部、住房城乡建设部等10个国家部委联合颁布了《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》。
通知对养老服务业提出加强服务体系建设，要求到2015年，基本形成规模适度、运营良好、可持续发展的养老服务体系，每千名老年人拥有养老床位数达到30张，社区服务网络基本健全。
到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，每千名老年人拥有养老床位数达到35-40张。
通知同时还对健康与养老服务工程建设的重要意义、目标和原则、实施安排和政策措施做了系统的阐述，并要求各地方政府按照通知精神，加紧部署和加快推进健康与养老服务工程有关工作。
2.1.3、财税〔2014〕77号《关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题
的通知》
2014年11月1日，国家财政部与发改委联合颁布了《关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知》，就涉及养老和医疗机构的行政事业性收费事项减免进行了通知，对予以减免行政事业性收费内容做出了详细规定，具体如下：
①、国土资源部门收取的土地复垦费、土地闲置费、耕地开垦费、土地登记费。
②、住房城乡建设部门收取的房屋登记费、白蚁防治费。
③、人防部门收取的防空地下室易地建设费。
④、各省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格主管部门按照管理权限批准设立（简称省级设立）的涉及养老和医疗机构建设的行政事业性收费。
通知自2015年1月1日起执行，要求各地区和有关部门对涉及养老和医疗机构的行政事业性收费进行全面清理，坚决取消违规设立的各类收费。
同时要求各地区和有关部门要严格执行本通知规定，对公布减免的行政事业性收费，不得以任何理由拖延或者拒绝执行。
各级财政、价格主管部门要加强对落实通知情况的监督检查，对不按规定减免相关收费的，要追究相关责任人的行政责任。
2.1.4、民发〔2015〕33号《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》
为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好地发挥政府作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，2015年2月3日，国家民政部、发展改革委、教育部、财政部、人力资源与社会保障部、国土资源部、住房城乡建设部等10个国家部委联合颁布了《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》。
实施意见鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构，鼓励养老机构跨区联合、资源共享，发展异地互动养老，推动形成一批具有较强竞争力的养老机构。
同时支持和鼓励民间资本参与养老服务产业，对民间资本参与养老服务业的投资政策进行完善和对优惠政策进行落实。
实施意见对民办养老机构的税费优惠政策方面做出了系统详细的阐述，具体有以下几个方面：
①、对民办养老机构提供的育养服务免征营业税。
②、养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税和营业税。
③、对养老机构取得的收入，按规定免征企业所得税。
④、对养老机构自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。
⑤、对经批准设立的民办养老院免征耕地占用税。
⑥、对民办非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设减半征收有关行政事业性收费。
2.1.5、国办发〔2015〕84号《关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见》
2015年11月18日，国家全面部署进一步推进医疗卫生与养老服务相结合，满足人民群众多层次、多样化的健康养老服务需求，颁布了《关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见》，意见提出，到2020年，符合国情的医养结合体制机制和政策法规体系基本建立，医疗卫生和养老服务资源实现有序共享。
2.2、地方出台的扶持发展养老服务业政策
河北省人民政府和省政府相关部门认真贯彻国务院和国家相关部委部门关于加快发展养老服务各项通知精神，结合河北省实际提出出台了以下相应的政策：
2.2.1、冀政办函[2007]1号《关于加快发展养老服务业的意见》
河北省人民政府办公厅于2007年1月8日颁布了《关于加快发展养老服务业的意见》，意见要求各级各有关部门要加强组织领导，把发展养老服务业列入议事日程，明确工作目标，落实工作责任，提高服务意识，改进服务方式，创新服务手段，完善相关制度。
意见同时制订和落实发展养老服务业的优惠政策做出了详细的规定，主要政策优惠摘要如下：
①、经民政部门审批、登记的福利性、非营利性的养老服务机构，包括社会福利院、老年公寓、养老院、护理院、托老所、敬老院、老年服务中心、康复指导中心等，不论公办还是民办，都享受同等优惠政策。
②、对各类投资主体新建、改建、扩建的养老服务项目和养老服务设施，要优先予以立项，优先予以规划定点。
对新办的非营利性养老服务机构建设用地，经有批准权的人民政府批准，可以采用划拨方式优先供地；对新办的营利性的养老服务机构建设用地，应当以有偿使用的方式供地，土地出让金不得低于国家规定的最低价，即不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价乘以修正系数之积的70％；对征收集体所有的土地建设养老服务机构的，可以免收征地管理费和土地登记费。
③、养老服务机构开展医疗活动，要按照《医疗机构管理条例》的有关规定提出申请，卫生行政部门应在法律法规和政策允许的情况下给予大力支持。
对养老服务机构所办医疗机构已取得执业许可证并申请城镇职工基本医疗保险定点医疗机构的，劳动和社会保障部门可根据国家有关规定经批准后纳入城镇职工基本医疗保险定点范围，养老服务机构收养人员中的基本医疗保险参保人员，在基本医疗保险定点医疗机构就医所发生的医疗费用，按基本医疗保险的规定支付。
2.2.2、冀政〔2014〕67号《关于加快发展养老服务业的实施意见》
河北省人民政府于2014年6月24日颁布了《关于加快发展养老服务业的实施意见》，实施意见对发展目标、主要任务、政策措施和组织领导做了全面部署，意见强调鼓励社会力量兴办养老服务机构，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低参与门槛，逐步使社会力量成为养老服务供给主体，同时还对税费优惠政策和补贴支持政策做出了进一步详细意见和规定，主要内容摘要如下：
①、各级政府出资建立的担保机构和担保中心要优先为养老服务机构提供贷款担保服务。
探索开展社会养老服务机构信用等级评定工作，对信用等级评定高的养老服务机构加大支持力度，合理确定服务价格，降低养老服务机构融资成本。
②、各地要将各类养老服务设施建设用地纳入国有建设用地供应计划，根据新建养老床位的工作目标和年度任务确定养老机构建设用地，优先保障养老服务设施建设用地，并向养老服务相对滞后地区倾斜。
充分挖掘现有用地潜力，将清理出来的批而未用土地或闲置土地，在符合规划用途管制的前提下，优先安排用于养老服务项目建设。
对已经供应的建设用地，经审批允许改变用途用于养老服务项目建设。
乡（镇）、村兴办的公益性养老服务机构建设用地，经依法批准可以使用集体所有土地。
③、落实支持养老服务业发展的税收优惠政策，对养老机构提供的养护服务免征营业税；对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税；对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。
对企事业单位、社会团体和个人向非营利性养老机构的捐赠，符合相关规定的，准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。
对养老机构提供养老服务，按有关规定减征有关行政事业性收费。
对非营利性养老机构建设要免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费。
养老机构用电、用水、用气、取暖等日常生活消费，按居民生活类价格执行。
境内外资本举办养老服务机构享有同等的税收优惠政策。
④、各地要加快建立养老服务评估机制，建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度。
根据养老服务的实际需要，推进民办公助，通过补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式支持社会力量举办养老服务机构，开展养老服务。
民办养老机构接收城乡“三无”、“五保”和其他国家供养对象的，按规定标准拨付相关生活、医疗、护理、照料等费用，并可视情况提高标准。
2.2.3、冀民〔2015〕21号《关于对养老机构实行奖补的意见》
为贯彻落实国务院和河北省人民政府关于加快发展养老服务业各项意见和通知，鼓励和吸引社会力量兴办养老服务机构，河北省民政厅于2015年3月18日颁布了《关于对养老机构实行奖补的意见》，意见主要鼓励和吸引社会力量兴办养老服务机构，对经民政部门依法许可，取得《养老服务机构设立许可证》和《民办非企业单位登记证书》,为老年人提供养护、托管等服务的社会办养老服务机构实施奖补。
未来几年里，国家和地方将会进一步出台支持养老设施与服务走向社会化的政策，从国内外养老服务业发展经验来看，一方面，政府将逐渐淡出经营者身份，必然会引导也会支持政府支持的民营资本进入养老服务业市场。
2.3河北省老年人社会福利化现状
据第六次人口普查数据统计，到2015年，全省60岁以上老年人口将达到1080万，约占总人口的15%，其中80岁以上高龄老人将达到101.5万，约占老年人口的9.4%。
老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加，老龄化程度加快与老龄事业发展相对滞后的矛盾日益突出，老龄事业发展任重道远。
“十二五”以来，河北省认真贯彻落实党中央、国务院关于加强老龄工作的决定，切实加强老年人社会保障工作，大力开展助老服务，建立健全了老龄工作机构，形成了新的老龄工作机制，促进了老龄事业的健康发展。
在河北省委、省政府正确领导下，各级涉老部门高度重视老龄工作，紧紧围绕党和政府工作大局，积极开拓进取，合力推动，使河北
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